Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бабировой С.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Бабировой С.А. обратилась в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником объекта №... – административно-складского здания общей площадью 3644,5 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей 5, а также подземных 1, расположенного по адресу: адрес. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24.11.2015 года № 496 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 01 января 2015 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2015 года установлена в размере 170616538,60 руб. Согласно отчету ООО «Центр-Консалтинг» об оценке от 27.10.2016 г. №12154 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на эту дату составляет 55200000 руб. Считает, что установленная кадастровая стоимость помещений завышена, что нарушает ее права, так как ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей. Просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 г.

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 247 Кодекса административного

судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель Бабировой С.А. Разбежкин К.П. возражал против выводов эксперта, проведшего исследование участка по определению суда, не соглашаясь с подбором аналогов, примененным подходом и корректировками, просил назначить повторную экспертизу. Указал, что исходя из установленной кадастровой стоимости, истец платит налог. Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной для снижения налога на основании отчета об оценке.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан в письменном ответе от 16.01.2017 г. №00270 сообщило, что объект капитального строительства с кадастровым номером №... поставлен на государственный кадастровый учет 01.07.2011 года и имеет площадь 3644,5 кв.м. В 2015 г. в Республике Башкортостан проведен очередной тур работ по актуализации ГКО объектов жилого и нежилого фонда. Материалы актуализации определены по состоянию на 01.01.2015 г., утверждены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24.11.2015 года № 496. по результатам выполненных работ кадастровая стоимость объекта составила в размере 170616538,60 руб. (л.д.256-257 т. 1).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 свое заключение поддержала и пояснил, что при определении стоимости ОКС определяется стоимость участка, на котором он расположен, потом единого объекта, потом вычитается стоимость земли, убирается НДС. Затратный подход не применял, т.к. этим подходом пользуются только для определения стоимости недавно построенных – 1-2 года – объектов недвижимости, и можно проиндексировать затраты на строительство, либо когда ОКС – это уникальное помещение, для которых рынка нет. Ни того, ни другого здесь не было. Затраты собственника не имеют ничего общего с рыночной стоимостью при продаже или аренде. Выезда на объект не было, т.к. обязательности в этом нет. Интернет позволяет посмотреть, что это за объект, что рядом располагается, въезды-выезды, расположение и т.д., он хорошо знает это здание. Использовал доходный подход, он учитывает ставки аренды. Объект относится к доходным, помещения сдаются в аренду. Методология в выборе помещений не нарушена. В доходном подходе выбраны 11 объектов, этого достаточно. Эксперт сам определяет применение справочников. При сравнительном подходе 5 аналогов подобраны - на пр.Октября, Затоне. Корректировка на дату сделана, на местоположение, на красную линию. Доходная часть – это сдача в аренду. Расходная часть – содержание, обслуживание. Последнюю использовал по справочнику Лейфера 18%. Пояснил также, что ведет собственный архив, объявление распечатано с сайта Авито, у него есть уникальный номер, на сайте архива Авито по этому номеру можно увидеть дату публикации. Он распечатал объявление для своего архива 10.08.2014 года.

Допрошенный в качестве специалиста ФИО6 ознакомившись с заключением, пояснил, что эксперт руководствовался ФЗ-73, который не предусматривает обязательный выезд на объект, если необходимости нет. Учитывая характер объекта, это административное здание, помещения частично как офисы используются, сдаются именно помещения. Эксперт правильно подобрал аналоги как помещения, не здание. Структура сайта Авито не позволяет посмотреть год публикации. Есть идентификационный номер, по которому можно отследить, когда оно было опубликовано. По затратному подходу эксперт правильно пояснил. Затратный подход не учитывает внутриквартальное расположение, местоположение – центр и окраина, только затраты на создание объекта, затраты на содержание не учитывает. Оценщик затратный подход использовал, получил стоимость, положенную в основу стоимости строительства, использовал УКВС 1969 года. А здание 2006 года постройки. Материалы и технологии поменялись. Велика доля ошибки корректировки с 1969 по 2006 годы, оценщик ее не делал. Указывает себестоимость, исходя из текущих материалов и технологий. Из-за этой погрешности и вышла такая стоимость у оценщика. Он и сравнительный, и доходный подход использовал, у него 83 млн.р. получилось, т.е. даже больше. Результаты по сравнительному и доходному подходам сопоставимы с заключением эксперта. Оценщик присвоил 100% именно затратным подходом, который не учитывает рыночные особенности объекта. В рамках операционных расходов – плата за землю и т.д. – 18% у эксперта обосновано применена корректировка. Разницы между низкокласными офисно-торговыми помещениями и помещениями класса А и Б с точки зрения скидки почти нет.. Аналитики включают их в одну группу. Все корректировки у эксперта - на площадь, красную линию и другие, все корректны. Объект в центре города, рядом много торговых объектов, высокоразвитая инфраструктура, не окраина города. У эксперта стоимость 17000 руб. за кв.м., в его практике получали от 15000-16000 до 20000-25000 р/кв.м. У эксперта цена не завышена, это исключено. У оценщика даже больше получилось бы, если бы он отказался от затратного подхода. Затратный подход необоснован, он не характеризует рыночную конъюнктуру, а только стоимость строительства объекта. По современным справочникам стоимость была бы больше в 2 раза.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, поддержавшего заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы, исследовав материалы административного дела, полагает возможным удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 15 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и назначении здания (нежилое здание, жилой дом, жилое строение или многоквартирный дом).

С 1 января 2015 г. НК РФ дополнен главой 32 "Налог на имущество физических лиц", предусматривающей определение налоговой базы в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационной стоимости, исчисленной с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года, или кадастровая стоимость объектов недвижимости, если в субъекте Российской Федерации будет принято решение об установлении особенностей при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 402, статья 404 НК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 3 ст. 402 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

В соответствии с п. 15 ст. 378.2. НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц – в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки объекта недвижимости и законности акта об ее утверждении.

Судом установлено, что Бабировой С.А. на основании договора купли-продажи от 16.12.2015 г. на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером №... – административно-складского здания общей площадью 3644,5 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей 5, а также подземных 1, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от дата (л.д.11 т.1).

Назначение указанного объекта недвижимости, даты внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости подтверждены кадастровым и техническим паспортами данного объекта недвижимости (л.д. 9-10, 315-336 т. 1).

Статьей 1 Закона Республики Башкортостан от 30.10.2014 № 142-з
"Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Башкортостан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" в соответствии с главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации установлена единая дата начала применения на территории Республики Башкортостан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2015 года.

Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 26.11.2014 № 37/4
(ред. от 03.11.2015) "О налоге на имущество физических лиц"
(вместе с "Перечнем документов, подтверждающих право на льготу по налогу на имущество физических лиц") на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан введен налог на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24.11.2015 года № 496 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 01.01.2015 года.

Указанные акты являются общедоступными документами, размещены на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером

№... состоянию на 01.01.2015 года установлена в размере 170616538,60 руб., что также подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.11.2016 года (л.д. 8 т. 1).

Согласно представленному истцом отчету от 27.10.2016 г. №12154, выполненному оценщиком ООО «Центр-Консалтинг», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года составляет 55200000 руб. (л.д. 14-215 т.1)

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, а также стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, подтверждены положительным экспертным заключением от 23.11.2016 г. №6697 эксперта НП СРО «Деловой Союз Оценщиков» (л.д.216-239 т.3).

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 19.01.2017 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено экспертам ООО «Партнер», на разрешение эксперта постановлен вопрос об определении по состоянию на 01.01.2015 года рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... – административно-складского здания общей площадью 3644,5 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей 5, а также подземных 1, литера А, адрес местонахождения объекта: адрес.

Согласно заключению эксперта ООО «Партнер» от 14.02.2017 года № 17.02.10 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... составляет 61100000 руб. (л.д. 3-122 т.2).

Не соглашаясь с выводами эксперта, представитель Бабировой С.А. Разбежкин К.П. заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Учитывая пояснения эксперта и привлеченного по делу специалиста, приведенные выше, дату оценки рыночной стоимости участка (ретроспективная), суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ходатайства и назначения повторной экспертизы.

Какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО «Партнер» от 14.02.2017 года № 17.02.10 установленным требованиям, не приведены, доказательства, опровергающие выводы эксперта, свидетельствующие о завышении рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлены.

По доводам, изложенным в ходатайстве, эксперт и специалист дали пояснения, из которых следует, что экспертиза проведена корректно, подобранные аналоги и методы исследования корректны, полученная экспертом цена объекта адекватна. Применение затратного подхода, на котором настаивает представитель административного истца, с использованием правильных корректировок приведет к увеличению стоимости объекта.

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО «Партнер» от 14.02.2017 года № 17.02.10 с учетом пояснений эксперта, специалиста, другими лицами, участвующими в деле, в судебном заседании 17.03.2017 г. не оспорена.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости

объекта недвижимости.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО «Партнер» от 14.02.2017 года № 17.02.10 с учетом пояснений эксперта, специалиста и отчет от 09.09.2016 г. № 246-16 в редакции от 26.01.2017 г., выполненному оценщиком ООО «Ребус», представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО «Партнер» от 14.02.2017 года № 17.02.10, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, экспертом соблюдены. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и научных и практических источниках.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Партнер» от 14.02.2017 года № 17.02.10.

Другими лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Как усматривается из материалов дела кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена по состоянию на 01.01.2015 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.11.2016 года (л.д. 8 т. 1). На эту же дату экспертом определена рыночная стоимость приведенного выше объекта недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как его собственника и плательщика налога на него.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 24.18- 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Бабировой С.А. к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поступившее в Верховный суд Республики Башкортостан 27.12.2016 года, удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2015 года рыночную стоимость объекта недвижимости: с кадастровым номером №... – административно-складского здания общей площадью 3644,5 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей 5, а также подземных 1, литера А, адрес местонахождения объекта: адрес, равной рыночной стоимости в размере 61100000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.А. Михляева