Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Прогресс» (далее – ООО СФ «Прогресс») об установлении кадастровой стоимости недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО СФ «Прогресс», являясь собственником нежилого здания и арендатором двух земельных участков, расположенных в городе Уфе Республики Башкортостан, обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ...№... от дата.

Данное обстоятельство нарушает законные интересы административного истца в части уплаты налога на имущество и арендной платы в повышенном размере.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размерах, установленных в Отчете по оценке.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд представителей не направили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Рассмотрев заявленные требования, исследовав письменные доказательства из материалов дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от дата нежилое здание поставлено на кадастровый учет 23 июля 2011 года.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года утверждены Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12 ноября 2020 года № 1701 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года», опубликованным на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан 27.11.2019 года http://www.npa.bashkortostan.ru.

Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2020 года согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата в размере 97 424 614,84 руб.

На основании договора аренды от дата административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ...

По выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объекта недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 25.05.2005 года.

По условиям договора и согласно приложенному расчету арендной платы, последняя исчисляется в процентном отношении от кадастровой стоимости участка.

В соответствии с договором аренды от дата административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: адрес, вид разрешенного использования: .....

Согласно выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках на объект недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 18.12.2001 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2019 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года», размещенным на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan, 24.10.2019.

Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2019 года в следующих размерах:

- с кадастровым номером ... – 30 113 307,5 руб.,

- с кадастровым номером ... – 32 895 132,03 руб. согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 30.09. 2021 года.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил в материалы дела отчет ...№... от дата, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- нежилого здания с кадастровым номером ... – 60 192 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2020 года,

- земельного участка с кадастровым номером ... -12 386 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года,

- земельного участка с кадастровым номером ... – 17 742 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В ходе судебного разбирательства административными ответчиками каких-либо доказательств иного размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости суду представлено не было.

На соответствие Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также на подтверждение стоимости объектов оценки судом назначена экспертиза.

Согласно заключению эксперта ...№... от дата Отчет об оценке ...№... от дата соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Анализ указанного отчета показал, что оценка произведена оценщиком, включенным в реестр оценщиков саморегулируемой организации оценщиков «Русское общество оценщиков», имеющим стаж оценочной деятельности 9 лет, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочная деятельности по направлению «оценка недвижимости» от 17.05.2021 года №..., профессиональная деятельность которого застрахована по действующему страховому полису.

При проведении исследования объекта капитального строительства использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, модифицированный метод остатка в рамках доходного подхода. Отказ от применения в исследовании затратного подхода в Отчете мотивирован. При сравнительном подходе в качестве объектов-аналогов по нежилому зданию отобраны пять объектов капитального строительства торгово-офисного назначения, расположенные в адрес. В связи с выбором максимально аналогичных аналогов объем произведенных корректировок незначительный (по площади, на торг, на красную линию по аналогам №1 и №4, на конструктивные особенности (этаж), на наличие отдельного входа для объектов-аналогов №№1,3 и 4). Весовые коэффициенты всех аналогов практически равные, что свидетельствует об однородности подобранных аналогов. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже объектов капитального строительства в январе-декабре 2019 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности.

Выводы оценщика при проведении исследования земельного участка с кадастровым номером ... сделаны на основе сравнительного анализа, при котором использованы три аналога земельных участков коммерческого назначения, расположенные в адрес, находящихся в собственности владельцев, с аналогичными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки местоположение в черте города. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанным назначениям в январе- июне 2018 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по площади земельных участков, выход на красную линию с применением скидки на торг. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в исследовании объектов-аналогов.

При проведении исследования земельного участка с кадастровым номером ... сделаны на основе сравнительного анализа, при котором использованы три аналога земельных участков производственного назначения, расположенные в адрес, находящихся в собственности владельцев, с аналогичными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки местоположение в черте города. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанным назначениям в январе-июле 2018 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по площади земельных участков, наличие ветхих строений и сооружений с применением скидки на торг.

Таким образом, оценщиком в соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке соблюдены в полной мере принципы изложения информации, существенной с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки. Информации, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, подтверждена. Отчет об оценке не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке) и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), оценщик при выборе используемых при проведении оценки подходов учел не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), оценщик в качестве объектов-аналогов использовал объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемые, ценообразование по каждому из указанных факторов являлось единообразным.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог оценщиком сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлены различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель скорректирована по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывалась на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При указанных обстоятельствах суд полагает Отчет об оценке ...№... от дата надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков в размерах, установленных при оценке их рыночной стоимости.

Поскольку доказательства недостоверности выводов по оценке лицами, участвующими по делу, не представлены, каких-либо объективных доводов, позволяющих суду усомниться в достоверности представленного административным истцом доказательства не представлено с учетом проведенной по делу экспертизы, суд приходит к выводу о признании Отчета об оценке №... от дата, подготовленного оценщиком ... надлежащим доказательством по делу об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в Отчете.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Прогресс» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес в размере его рыночной стоимости 60 192 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 12 386 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 17 742 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 15 ноября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова