Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №...:60, площадью 84070 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: зона зеленых насаждений, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир оз. Якты-Куль. Участок находится примерно в 450 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 30 358 517,70 руб.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратилась к независимому оценщику. Отчетом индивидуального предпринимателя Д.А.В.. № 4-15/11-2019 от 18 ноября 2019 года определено, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 6677000 руб.

Административный истец в соответствии с договором аренды земель Абзелиловского района от 15 апреля 2005 года № 41, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель Абзелиловского района Республики Башкортостан от 15 апреля 2005 года № 41 от 10 сентября 2014 года, дата регистрации 10 ноября 2014 года является арендатором названного выше земельного участка. Из договора аренды земельного участка и расчета арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 6 677 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 иск поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной согласно отчету индивидуального предпринимателя Д.А.В.. 6 677 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года, с заключением судебной экспертизы не согласна.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО3, ФИО4 иск не признали, просили отказать в удовлетворении.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованных лиц администрации муниципального района Абзелиловский район Республики Башкортостан, комитета управления собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Абзелиловскому району в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав представителей административного истца и ответчика, опросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть вторая); для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть третья); в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть четвертая).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №...:60, площадью 84070 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: зона зеленых насаждений, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир оз. Якты-Куль. Участок находится примерно в 450 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: адрес на основании договора аренды земель Абзелиловского района от 15 апреля 2005 года № 41, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель Абзелиловского района Республики Башкортостан от 15 апреля 2005 года № 41 от 10 сентября 2014 года.

Как следует из договора аренды земельного участка, расчёта арендной платы размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Из ответа филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан № 00192 от 15 января 2020 года следует, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №...:60 поставлен на учет 14 апреля 2005 года с видом разрешенного использования «зона зеленых насаждений» и площадью 2848 кв.м.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости была определена в ходе работ по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов. По результатам выполненных работ кадастровая стоимость составила 30 358 517,70 руб. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 1 ноября 2018 года № 1371, имеют дату определения 1 января 2018 года, дату внесения 9 января 2019 года и дату применения 1 января 2019 года.

Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлен отчёт, подготовленный индивидуальным предпринимателем Д.А.В. № 4-15/11-2019 от 18 ноября 2019 года, в котором определено, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 6677000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 января 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «РегионЗемОценка» ФИО5

Согласно заключению эксперта ООО «РегионЗемОценка» ФИО5 № 08/01/20-ЗЭ от 12 февраля 2020 года рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 15 553 000 руб.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО «РегионЗемОценка» ФИО5 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данного земельного участка является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено.

Возражения представителей административного истца и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, представителя администрации муниципального района Абзелиловский район Республики Башкортостан относительно заключения судебной экспертизы, выраженные в ходатайствах о назначении повторной экспертизы о вызове эксперта, суд отклоняет по следующим причинам.

Так представители административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица считают, что в заключении эксперта отсутствуют кадастровые номера, экспертом использованы несопоставимые аналоги, не применены корректировки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 показал, что Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не содержит такого требования об обязательном указании кадастрового номера в заключении, в данном случае кадастровый номер отсутствовал в объявлении и эксперт не вправе самостоятельно устанавливать такие данные.

По аналогам № 1 и 3 была принята категория земель населенных пунктов. Данное решение основано на указании в тексте объявлений расположения объектов в населенных пунктах или возможности перевода данных земельных участков в категорию земель населенных пунктов (наличие генерального плана). Проведение сопутствующих кадастровых работ не оказывает существенного влияния на стоимость перевода, т.к. стоимость услуг по переводу земель около 15000 руб. При наличии возможности перевода категории земельного участка в соответствии со статьей 14 пункта 12 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» - земельные участки, расположенные вне границ населенных пунктов, подлежат отнесению к определенной категории земель в зависимости от нахождения земельного участка в определенной территориальной зоне, установленной правилами землепользования и застройки, а при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

В качестве вида разрешенного использования объектов сравнения № 4 и 5 был принят вид «под объекты рекреации». Данное решение основано на указании в тексте объявлений возможности использования участков под объекты рекреации (под базу отдыха) и / или нахождения объекта вблизи рекреационного объекта (береговая линия водного объекта).

Замечания относительно неиспользования поправки на категорию земель – из земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов или земель особо охраняемых территорий неправомерны, поскольку статистические данные в «Справочника оценщика недвижимости – 2018 Земельные участки Часть I» собирались в период сентябрь-октябрь 2018 года (стр.64), что не соответствует дате определения стоимости объекта исследования 1 января 2018 года.

Утверждения представителя истца ФИО2 о необходимости корректировки по региону расположения аналога, некорректности при выборе аналогов также являются несостоятельными.

Так принимаемые объекты сравнения, расположенные в разных регионах (регион объекта исследования и граничащие регионы), сопоставимы друг с другом по природно-климатическим и рекреационным факторам и предназначены под объекты отдыха и спортивно-оздоровительную деятельность. Инвестиционный рейтинг регионов в данном случае не оказывает существенного влияния на стоимость подобных земельных участков, поэтому поправки на указанный рейтинг не подлежат использованию.

Взятые экспертом объекты сравнения, расположенные на разном удалении от города с миллионным количеством населения, сопоставимы друг с другом по природно-климатическим и рекреационным факторам и предназначены под объекты отдыха и спортивно-оздоровительную деятельность.

Таким образом, пояснения эксперта опровергают замечания представителей административного истца, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и администрации муниципального района Абзелиловский район Республики Башкортостан, эксперт ФИО5 провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО5 имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

Факты нарушения процессуальных прав участников судебного разбирательства при назначении и производстве судебной экспертизы, которые повлияли или могли повлиять на содержание выводов эксперта судом не установлены.

В процессе оценки заключения эксперта ООО «РегионЗемОценка» ФИО5 у суда не возникли сомнения в обоснованности заключения, противоречия в выводах не выявлены, выводы эксперта не противоречат иным доказательствам по делу, поэтому в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отсутствует необходимость в назначении повторной экспертизы.

На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что административный истец с административным исковым заявлением в суд обратилась – 20 декабря 2019 года, поэтому дата подачи заявления об определении кадастровой стоимости земельного участка – 20 декабря 2019 года.

Расходы по оплате экспертизы 20000 руб. были возложены на ФИО1, подлежат взысканию в пользу ООО «РегионЗемОценка».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:60, площадью 84 070 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: зона зеленых насаждений, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир оз. Якты-Куль. Участок находится примерно в 450 м. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 15 553 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 20 декабря 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «РегионЗемОценка» 20000 рублей за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова