Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Зайнашева З. З. к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Зайнашев З.З. обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец Зайнашев З.З. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 3606 кв.м, по адресу: адрес, с кадастровой стоимостью 6 194 927, 70 руб.

Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора этого объекта.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка №... по состоянию на дата равной его рыночной стоимости в размере 876 000 руб.

Представитель административного истца Гайнуллин Р.С. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель Министерства земельных и имущественных Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенности Юсупова С.И. в судебном заседании административное исковое заявление не признала.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по адрес, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Администрации городского поселения адрес Республики Башкортостан, КУС Министерства земельных и имущественных Республики Башкортостан по адрес и адрес на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом дата лицам, участвующим в деле.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления налоговых платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, затрагивает права административного истца как арендатора.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена по состоянию на дата в размере 6 194 927, 70 руб.

Административным истцом представлен отчет №... от дата, подготовленный ООО «... экспертиз и оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена по состоянию на дата и составляет 876 000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «...».

Согласно заключению эксперта ООО ...» № дата от дата рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата составляет 1 211 000 руб.

Представителем административного ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к заключению эксперта ООО «... № дата от дата поданы письменные замечания, в которых указывается следующее.

В нарушение пункта 22 (б) ФСО №..., пункта 10 ФСО №..., пункта 5 ФСО №... в заключении при определении рыночной стоимости предмета исследования, использованы несопоставимые по своему разрешенному использованию объекты-аналоги, при этом корректировка на разрешенное использование не применена и обоснование не применения корректировки отсутствует. Предмет исследования относится к сегменту офисно-торговой недвижимости, что подтверждается фотографиями, имеющимися в открытом доступе на карте Гугл. На земельном участке предмета исследования расположена торговая база «Стройка». На странице 14 заключения указано, что объекты-аналоги промышленного назначения, то есть объекты-аналоги, и предмет исследования относятся к разным сегментам рынка. При таких обстоятельствах требуется применение к объектам-аналогам корректировки на разрешенное использование. Таким образом, итоговая стоимость по предмету исследования занижена.

Суд не может согласиться с доводами письменных замечаний представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судом по ходатайству административного ответчика был опрошен эксперт Калаба В.И.

Опровергая доводы замечаний представителя ответчика, эксперт пояснил, что экспертиза выполнена в полном соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001г. №... ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В процессе проведения расчётов были применены все необходимые корректировки, а именно: на вид права (стр. 14 заключения эксперта); на торг (стр. 15); на дату (стр. 15); на местоположение (стр. 16); на площадь (стр. 16). Все корректировки подтверждены скриншотами на указанных страницах, а также приведены в приложении к заключению эксперта. В результате проведённых корректировок стоимости 1 кв. метра объектов-аналогов возросли: первого - на 13,1%, второго - на 26,9%, третьего - на 28,7%. Объект капитального строительства, расположенный на исследуемом земельном участке, является складом, вид разрешённого использования земельного участка - «под строительство торгово-производственных зданий». Проводимая оценка является ретроспективной, она проводится на отдалённую дату в прошлом – на дата и осмотр объекта или представление сегодняшних снимков на текущую (или на какую-то другую) дату не имеет большого смысла, так как за прошедший период времени (более двух лет) вид использования здания мог быть изменён. На расчеты, проводимые в рамках судебной экспертизы, изменения, произошедшие после даты оценки не должны иметь никакого влияния.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенный судом эксперт Калаба В.И. дал дополнительные показания по существу и подтвердил свои выводы.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Как видно из материалов дела, при определении объектов-аналогов и величины рыночной стоимости спорного земельного участка (с кадастровым номером №..., площадью 3606 кв.м, по адресу: адрес эксперт исходил из того, что вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка «под строительство торгово-производственных зданий, для иных видов жилой застройки», текущее использование «Склад строительных материалов» (л.д.11) и подобрал 3 объекта-аналога в адрес и адрес с таким же видом разрешенного использования. Указанные обстоятельства проанализированы экспертом при применении корректировки, что отражено в его заключении. Также экспертом применены понижающие коэффициенты с учетом местоположения объектов-аналогов.

Территория исследования в связи с недостаточностью предложений по продаже в районе расположения объекта исследования была расширена за счет иных городов Республики Башкортостан.

Доводы ответчика о том, что предмет исследования относится к сегменту офисно-торговой недвижимости, и что на земельном участке предмета исследования расположена торговая база «Стройка» несостоятельны, поскольку, как пояснил эксперт Калаба В.И., проводимая оценка является ретроспективной и осмотр объекта или представление сегодняшних снимков на текущую (или на какую-то другую) дату не имеет большого смысла, так как за прошедший период времени (более двух лет) вид использования здания мог быть изменён.

Суд соглашается с такими выводами эксперта.

Таким образом, доводы письменных возражений не могут быть основанием к признанию заключения эксперта недопустимым доказательством, поскольку в качестве объектов-аналогов экспертом использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, что соответствует положениям пункта 22 ФСО N 7.

Доводы административного ответчика, приведенные в возражениях на экспертное заключение о том, что в рамках сравнительного подхода эксперт использовал объекты-аналоги, несоответствующие объектам исследования по виду разрешенного использования, несостоятельны по вышеизложенным основаниям.

Кроме того, в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Экспертное заключение подписано уполномоченным экспертом, которому было поручено проведение судебной оценочной экспертизы.

Эксперт Калаба В.И. имеет специальные знания в области оценочной деятельности, прошел профессиональную переподготовку и имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков", имеет стаж работы в оценочной деятельности с 1997 г., стаж работы судебным экспертом с 2012 г.; его экспертная деятельность в установленном порядке застрахована, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Ходатайств о проведении по настоящему делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, заявлено не было.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО «...» № дата от дата, и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования истца Зайнашева З.З. подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключение эксперта ООО «...» № дата от дата

Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Зайнашева З.З. как арендатора.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Зайнашева З. З. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 3606 кв.м, по адресу: адрес по состоянию на дата в размере 1 211 000 руб.

Датой подачи заявления считать 23 ноября 2020 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в адрес.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.

Копия верна

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.