Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мустафиной А.Т. к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Мустафина А.Т. обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 6 010 441,98 руб.

Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора объекта недвижимости.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 2 664 000 руб.

Представитель административного истца Зинатуллина Р.Р. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельных участков согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель Министерства земельных и имущественных Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенности Валеева К.А. в судебном заседании административное исковое заявление не признала.

Административный истец Мустафина А.Т., представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, администрации городского округа г. Уфа на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 22 декабря 2020 г. лицам, участвующим в деле.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, затрагивает права административного истца как арендатора.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 6 010 441,98 руб.

Административным истцом представлен отчет № №... от дата г., подготовленный ... согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес определена по состоянию на 1 января 2019 г. и составляет 2 664 000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 января 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ...

Согласно заключению эксперта ООО ... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес определена по состоянию на 1 января 2019 г. и составляет 3 064 000 руб.

Представителем административного ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к заключению эксперта ООО ... поданы замечания, в которых указывается следующее.

В нарушение пункта 5 ФСО №3 заключение вводит в заблуждение относительно отсутствия корректировки на передаваемые права на объекты-аналоги №1,2,3. При описании аналогов, а также в расчетной таблице (стр.30) экспертом указаны передаваемые права на объекты-аналоги 1,2,3 - «право собственности». Между тем, согласно приложению №4 к Постановлению Администрации городского округа г. Уфа №944 от 21 июля 2017 г. земельные участки объектов-аналогов №1,2,3 находятся в аренде. Таким образом, итоговая стоимость по предмету исследования занижена.

Суд не может согласиться с доводами письменных замечаний представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по следующим основаниям.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом по ходатайству административного ответчика был опрошен эксперт Л.С.Е.

Опровергая доводы поданных письменных замечаний, эксперт пояснил, что им проанализированы поступившие - копия договора №... от дата г. аренды земельного участка с кадастровым номером №... площадью 1 269 936 кв. м., расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа РБ, восточнее озера «Кустаревское». (договор заключен между УЗИО администрации городского округа г. Уфа РБ и ООО «АгроСтройИнвест». Срок действия договора с 16 марта 2012 г. до 16 марта 2019 г.); копия дополнительного соглашения о внесении изменений №1 в договор №... от дата г. аренды земельного участка от 22 августа 2016 г.; копия дополнительного соглашения о внесении изменений №... в договор №... от дата г. аренды земельного участка от 28 февраля 2019 г.; копия часть (первые четыре страницы) дополнительного соглашения о внесении изменений №3 в договор №... от дата г. аренды земельного участка. По результатам анализа представленных копий документов эксперт сделал следующие выводы: 1. в тексте договора №... от дата г. аренды земельного участка с кадастровым номером №... представлены условия передачи земельного участка с кадастровым номером №... в краткосрочную аренду с 16 марта 2012 г. по 16 марта 2019 г. Договор подписан со стороны арендодателя и арендатора. Есть штамп регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, то есть договор вступил в силу. 2. В тексте дополнительного соглашения о внесении изменений №1 в договор №... от дата г. аренды земельного участка от 22 августа 2016 г. представлена информация об изменении площади земельного участка с кадастровым номером №... с 1269936 кв.м. на 1249907 кв.м. Дополнительное соглашение о внесении изменений №1 подписано со стороны арендодателя и арендатора, есть штамп регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, то есть соглашение вступило в силу. 3. В тексте дополнительного соглашения о внесении изменений №2 в договор №... от дата г. аренды земельного участка от 22 августа 2016 г. представлена информация об изменении срока действия договора до 21 декабря 2027 г. Дополнительное соглашение о внесении изменений №2 подписано со стороны арендодателя и арендатора, есть штамп регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, то есть соглашение вступило в силу. 4. В тексте дополнительного соглашения о внесении изменений №3 в договор №... от дата г. аренды земельного участка от 22 августа 2016 г. представлена информация о замене предмета аренды - земельного участка с кадастровым номером №... на группу земельных участков в количестве 45 шт. Среди вновь образованных земельных участков присутствуют и земельные участки, выбранные в качестве объектов-аналогов (кадастровые номера №..., №..., №...). Однако страница соглашения с подписями сторон не представлена, также отсутствует штамп регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, то есть отсутствует информация о вступлении в законную силу дополнительного соглашения о внесении изменений №3. Исходя из этого, эксперт не может принять представленный документ, а именно дополнительное соглашение о внесении изменений №3 в договор №... от дата г. в качестве доказательства, что вышеперечисленные земельные участки-объекты аналоги, находятся в аренде. Более того, согласно данным, представленным на официальном сайте Росреестра (справочная информация по объектам недвижимости в режиме online) земельные участки объекты-аналоги №1,2,3 находятся в собственности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенный судом эксперт Лазовский С.Е. дал дополнительные показания по существу и подтвердил свои выводы.

В пояснениях мотивированно отклоняются утверждения о том, что земельные участки объектов-аналогов №1,2,3 (земельные участки с кадастровыми номерами №..., №..., №...) находятся не в аренде, а в собственности администрации городского округа г. Уфа. Согласно данным, представленным на официальном сайте Росреестра (справочная информация по объектам недвижимости в режиме online) земельные участки объекты-аналоги №1,2,3 действительно находятся в собственности.

В тексте дополнительного соглашения о внесении изменений №3 в договор №... от дата г. аренды земельного участка от 22 августа 2016 г. представлена информация о замене предмета аренды - земельного участка с кадастровым номером №... на группу земельных участков в количестве 45 шт. Среди вновь образованных земельных участков присутствуют и земельные участки, выбранные в качестве объектов-аналогов (кадастровые номера №..., №..., №...).

Из представленного представителем ответчика определения Арбитражного Суда Республики Башкортостан от 16 марта 2021 г. следует, что в производство данного суда поступило исковое заявление ООО «АгроСтройИнвест» к УЗИО администрации городского округа г. Уфа об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения №... к договору №... от дата г.

Более того, из представленного суду представителем ответчика копии дополнительного соглашения о внесении изменений №... в договор №... от дата г. следует, что соглашение не имеет даты, а также подписи представителя ООО «АгроСтройИнвест», имеется только подпись представителя УЗИО администрации городского округа г. Уфа.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что стороной ответчика не представлено убедительных доказательств того, что земельные участки, выбранные в качестве объектов-аналогов находятся в аренде.

Из экспертного заключения ООО ... следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка.

Экспертом проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении эксперта сведения, дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

Указание в замечаниях на нарушение требований пункта 5 ФСО N 3, необоснованно, поскольку экспертиза соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, в котором отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, приведенная в экспертизе, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.

В заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Экспертное заключение подписано уполномоченным экспертом, которому было поручено проведение судебной оценочной экспертизы.

Эксперт Лазовский С.Е. является кандидатом экономических наук, имеет специальные знания в области оценочной деятельности, прошел профессиональную переподготовку и имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, является членом Ассоциации СРО оценщиков "Свободный Оценочный Департамент", Ассоциации судебных экспертов «Сумма Мнений» имеет стаж работы в оценочной деятельности с 2013 г.; его экспертная деятельность в установленном порядке застрахована, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, суждение со стороны административного ответчика о недостоверности выводов эксперта о рыночной стоимости земельного участка объективно не подтверждено.

Ходатайств о проведении по настоящему делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, заявлено не было.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО ..., и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования истца Мустафиной А.Т. подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключение эксперта ООО ...

Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Мустафиной А.Т. как арендатора.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Мустафиной А.Т. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 3 064 000 руб.

Датой подачи заявления считать 18 декабря 2020 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.

Копия верна

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.