Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., площадью 1233,9 кв.м, по адресу: адрес кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 17 976 676,76 руб.

Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как собственника объекта недвижимости.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 3 640 000 руб.

Представитель административного истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель Министерства земельных и имущественных Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенности Гайсина И.Г., представители Администрации муниципального района Белокатайский район Республики Башкортостан Сафина Л.Ш., Гафурова Л.Ш. в судебном заседании административное исковое заявление не признали.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 10 января 2022 г. лицам, участвующим в деле.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяемого к спорным правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), кадастровая стоимость - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, указаны в качестве объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу положений статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, принимая во внимание, что порядок исчисления налоговых платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, затрагивает права административного истца как собственника.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №..., площадью 1233,9 кв.м, по адресу: адрес определена по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 17 976 676,76 руб.

Административным истцом представлен отчет № 18-21 от 9 декабря 2021 г., подготовленный оценщиком Мокшановым Д.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 3 640 000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 9 августа 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 482/2022 от 29 августа 2022 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №..., площадью 1233,9 кв.м, по адресу: адрес определена по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 9 702 291 руб.

Представителем заинтересованного лица - Администрации муниципального района Белокатайский район Республики Башкортостан к заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 482/2022 от 29 августа 2022 г. поданы замечания, в которых указываются следующие доводы.

1. Оценщиком необоснованно применен сравнительный метод вместо доходного метода.

2. Отчет не содержит сведений о дате выезда на объект и его обследовании.

3. Таблицы 3 и 4 заключения эксперта о рыночной стоимости спорного объекта толкуются неоднозначно, в части престижности местонахождения (объект оценки расположен в центре, окружён жилым массивом, но при этом оценщиком даётся средняя оценка престижности).

4. В качестве аналогов заявлены помещения, что является некорректным по отношению к объекту недвижимости «здание».

5. Наличие множества иных недочетов, которые возникают в связи с отсутствием соответствующей квалификации оценщика - базовое образование оценщика "Математика", дисциплина "Оценка объектов недвижимости" в базе по данной специальности не преподаётся. Полученные удостоверения о повышении квалификации не являются показателем наличия необходимых базовых знаний.

Суд не может согласиться с доводами замечаний представителя Администрации муниципального района Белокатайский район Республики Башкортостан по следующим основаниям.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В связи с поступившими замечаниями на экспертное заключение, судом была допрошена эксперт ФИО8

Опровергая доводы поданных письменных замечаний, эксперт пояснила следующее:

1. Согласно пункту 24 главы V «Требования к проведению оценки» Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Согласно пунктов 15-16 главы III «Подходы к оценке» Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. На странице 59 Заключения указано: Расчет рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости доходным подходом не производился, так как отсутствуют необходимые данные для расчета ставок аренды и ставок капитализации. Рынок аренды отдельно-стоящих зданий торгово-офисного назначения на дату исследования в с. Новобелокатай Белокатайского района Республики Башкортостан не развит. Экспертом не было выявлено достаточного количества информации для целей применения доходного подхода к оценке. В рамках данного исследования эксперт решил применить один подход для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости - сравнительный подход, так как на дату определения стоимости доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Преимущества сравнительного подхода: позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке; в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция; позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов; при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты. Экспертом было выявлено достаточное количество предложений для целей применения и осуществления метода сравнительного анализа продаж. Эксперт применил все подходящие объекты-аналоги, которые нашел в сети Интернет. Экспертом были исключены аналоги с самыми высокими и самыми низкими удельными показателями стоимости, как некорректные. На дату исследования Экспертом были подобраны аналоги схожего назначения, из одного с оцениваемым объектом недвижимости сегмента рынка. Все аналоги, принятые Экспертом в качестве аналогов для Объекта исследования, являются подтвержденными, на все объекты Экспертом установлены кадастровые номера, а значит и все характеристики аналогов.

2. Эксперт не выезжал на осмотр Объекта исследования, экспертиза проводилась без исследования Объекта исследования по представленным материалам дела и документам. Оценка Объекта исследования производится на ретроспективную дату – 1 января 2020 г. Эксперту требуется осмотр Объекта исследования исключительно в случае наличия каких-либо сомнений, таких как фактическое использование объекта и пр. В случае данной экспертизы каких-либо сомнений у Эксперта не возникло. Вся информация об Объекте исследования, о его качественных и количественных характеристиках, имеется в документах, предоставленных Эксперту из материалов дела. Сервисы Яндекс и Гугл позволяют получить информацию об объекте недвижимости и местоположении объекта недвижимости на ретроспективные даты. Таким образом, осмотр Объекта исследования в данном конкретном случае Эксперту не потребовался.

3. Таблицы 3 и 4 Заключения Эксперта представляют собой «Описание местонахождения земельного участка и объекта исследования - нежилого здания». Эксперт проводит описание местоположения с экспертной точки зрения, данное описание является достаточно субъективным и дискуссионным. По мнению Эксперта, престижность местонахождения Объекта исследования может быть охарактеризована как средняя. Расположение объекта недвижимости в центре, а также окружение его жилым массивом не всегда означает высокую престижность местонахождения.

4. В качестве всех объектов-аналогов использованы объекты недвижимости -нежилые отдельно-стоящие здания. Все аналоги, принятые Экспертом в качестве аналогов для Объекта исследования, являются подтвержденными, на все объекты Экспертом установлены кадастровые номера. Ни одного помещения в качестве аналогов к Объекту исследования не применено.

5. В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате. При этом базовое высшее образование не предполагает преподавания дисциплины «Оценка объектов недвижимости». Оценщики проходят обучение и получают диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенная судом эксперт Марданова Л.Я. дала пояснения по существу и подтвердила свои выводы.

Из экспертного заключения ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 482/2022 от 29 августа 2022 г. следует, что эксперт провела анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости здания.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены материалы административного дела, итоговый вывод о величине рыночной стоимости не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчетных показателей стоимости и корректировок с использованием сравнительного подхода.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО). Его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода и отказ от использования методов доходного и затратного подходов является мотивированным и корректным. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам. В качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. Экспертом проведен мониторинг рынка, последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, а именно введены и мотивированы корректировки на скидку к цене предложения, местоположение в пределах населенного пункта, расположение относительно красной линии, площадь.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям ФСО, какими-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

Суд отмечает, что в настоящем случае эксперт пришел к выводу, что представленные на рынке предложения о продаже и аренде аналогичных объектов соответствующего сегмента рынка являются достаточными для проведения оценки сравнительным подходом.

В рамках сравнительного подхода экспертом в заключении приведены ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие делать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений о продаже объектов-аналогов, размещенных в сети "Интернет". Данная информация отвечает требованиям проверяемости и однозначности.

Мотивы отказа от доходного подхода к оценке эксперт привел в заключении.

Доводы замечаний о том, что экспертиза проведена без выезда на местность и осмотра объекта оценки экспертом, не имеет правового значения, поскольку рыночная стоимость здания определялась на ретроспективную дату.

Экспертное заключение подписано уполномоченным экспертом, которому было поручено проведение судебной оценочной экспертизы.

Вопреки доводам замечаний заинтересованного лица, эксперт Марданова Л.Я. имеет специальные знания в области оценочной деятельности, прошла профессиональную переподготовку и имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, является членом СРО "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков", имеет стаж работы в оценочной деятельности, судебным экспертом с 2005 г.; ее экспертная деятельность в установленном порядке застрахована, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы представителя заинтересованного лица о допущенных экспертом Мардановой Л.Я. нарушениях при производстве судебной экспертизы со ссылкой на рецензию, подготовленную заведующим кафедрой кадастра недвижимости и геодезии Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Башкирский государственный аграрный университет» Ишбулатовым М.Г. и старшим преподавателем кафедры кадастра недвижимости и геодезии Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Башкирский государственный аграрный университет» Актугановой Х.Г., имеющих специальное образование в области оценки суд отклоняет, поскольку данный документ составлен по заказу заинтересованного лица. Кроме того, данная рецензия не соответствует требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не может быть принята как надлежащее средство доказывания недостоверности заключения судебной экспертизы. Рецензенты не предупреждались об уголовной ответственности, исследование произведено вне рамок судебного разбирательства. Из представленной рецензии невозможно установить тот объем документов, который исследовался рецензентами при подготовке критических замечаний на заключение судебной экспертизы.

Более того, рецензия на заключение судебной экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания. Рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов заинтересованного лица.

Ходатайств о проведении по настоящему делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, заявлено не было.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» № 482/2022 от 29 августа 2022 г., не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость здания должна быть установлена на основании данного заключения эксперта.

Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ФИО1 как собственника.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №..., площадью 1233,9 кв.м, по адресу: адрес по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 9 702 291 руб.

Датой подачи заявления считать 14 декабря 2021 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.

Копия верна

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.