Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью санаторий «Танып» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Танып» (далее – ООО «Танып») обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №...:82, с общей площадью 222 961 +/-4132 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир адрес. Почтовый адрес ориентира: адрес Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 279 771 462,80 руб.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ООО «Консалтинговая компания «Альте» №19 от 3 февраля 2020 года установлено, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 48 225 000 руб.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, в соответствии с законодательством Российской Федерации обязан уплачивать земельный налог. Налоговая база по земельному налогу подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая в данном случае существенно превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, истец просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 48 225 000 руб.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административный иск поддержала, просила удовлетворить по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы. Возражала против назначения повторной экспертизы, полагая, что представители административного ответчика смешивают предполагаемые доходы земельного участка с доходами санатория, не высказывают замечаний по конкретным аналогам и не оспаривают достоверность оценки проведенной методом сравнительного подхода.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО2 и ФИО3 иск не признали, просили в иске отказать, не согласны с заключением судебной оценочной экспертизы, считают, что рыночная стоимость земельного участка экспертом определена с нарушением Федерального закона «Об оценочной деятельности», требований федеральных стандартов оценки, при определении рыночной стоимости не были применены необходимые корректировки, в качестве объектов аналогов использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого участка. Кроме того, при проведении экспертизы выбран неверный метод оценки сравнительный, тогда как следовало оценивать с помощью доходного метода.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального района Аскинский район Республики Башкортостан ФИО4 административный иск также находит необоснованным, просила в иске отказать, считает необходимым назначение повторной экспертизы.

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, администрации сельского поселения Кшлау-Елгинский сельсовет муниципального района Аскинский район Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили. Глава сельского поселения Кшлау-Елгинский сельсовет муниципального района Аскинский район Республики Башкортостан ФИО5 просил дело рассмотреть в его отсутствие.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, заинтересованного лица, допросив эксперта М.Л.Я.., исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации юридические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, поэтому административные истцы, являясь плательщиками земельного налога, имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО санаторий «Танып» является собственником земельного участка с кадастровым номером №...:82, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан наделено полномочиями по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки (далее - ГКО). В рамках исполнения приказа Минземимущества Республики Башкортостан от 22 марта 2018 года № 284 в 2019 году проведены работы по ГКО земельных участков в составе водного фонда и земель населенных пунктов Республики Башкортостан. По результатам оценочных работ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:82 по состоянию на 1 января 2019 года составила 279 771 462,80 руб. Дата определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, дата внесения 9 января 2019 года, дата применения 1 января 2019 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 279 771 462,80 руб.

Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлен отчёт, проведенный ООО «Консалтинговая компания «Альте» №19 от 3 февраля 2020 года, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 48 225 000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, в связи с существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 8 июня 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» М.Л.Я

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» М.Л.Я.. № 142/2020 от 19 июня 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:82 по состоянию на 1 января 2019 года составляет 61 944 000 руб.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» М.Л.Я.. № 142/2020 от 19 июня 2020 года, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данного земельного участка является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено.

Возражения представителей Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и представителя заинтересованного лица администрации муниципального района Аскинский район Республики Башкортостан ФИО4 о том, что рыночная стоимость земельного участка определена с нарушением Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требований федеральных стандартов оценки (далее - ФСО), при определении рыночной стоимости объекта не были применены необходимые корректировки были опровергнуты экспертом ФИО6

Так представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан полагают, что в заключении эксперта не приведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка (пункт 12 ФСО №7).

Вместе с тем, согласно пункту 20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

На страницах 14-15 заключения экспертизы ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» М.Л.Я. № 142/2020 от 19 июня 2020 года указано, что в соответствии с представленными судом материалами дела, а также исследованиями местонахождения земельного участка на картах Республики Башкортостан, в том числе на спутниковых картах, экспертом установлено, что на участке расположен комплекс объектов недвижимости рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения санаторий «Танып». Таким образом, экспертиза проводилась согласно фактическому использованию находящихся на нем объектов капитального строительства.

Из пояснений эксперта М.Л.Я.. усматривается, что в процессе проведения расчетов по рыночной стоимости объекта исследования, при применении и осуществлении метода сравнения продаж был подобраны аналоги, максимально приближенные к исследуемому объекту по своим характеристикам. Аналоги были идентифицированы на сайте публичной карты по характеристикам, имеющимся в объявлениях о продаже аналогов. Все аналоги относятся к сегменту «отдых, рекреация», с сопоставимыми видами разрешенного использования, а именно для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Аналоги проанализированы на сходства и отличия, имеющиеся между аналогами и объектом исследования. Были внесены все необходимые корректировки на отличия, имеющиеся между аналогами и объектом исследования. Также осуществлялась проверка на коэффициент вариации, характеризующий степень однородности выборки, который составил 18%, и соответственно охарактеризовал выборку аналогов как однородную.

Ценообразующие факторы для земельных участков под объекты рекреации были применены из таблицы 12 «Справочник оценщика недвижимости-2017. Земельные участки» под редакцией ФИО7, Нижний Новгород, 2017. В исследовательской части заключения экспертизы проанализированы все объекты на наличие водных объектов, лесных массивов. Эти факторы в вышеуказанном справочнике оценщика названы «близость к объектам, повышающим стоимость земельных участков». Данные факторы объединены экспертом в один. Объект исследования расположен вблизи лесного массива. Эксперт отказался от проведения понижающей корректировки на отсутствие вблизи водных объектов. По объектам-аналогам, вблизи которых отсутствуют подобные объекты, введена повышающая корректировка на отсутствие поблизости объектов, повышающих стоимость земельного участка.

Факторы «направление деятельности, «уровень охвата территории», «сезонность» относятся к бизнесу объекта, расположенного на оцениваемом земельном участке. В заключении при расчете методом сравнения продаж земельный участок оценивается как незастроенный, но предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, т.е. предназначенный под строительство санатория (пункт 20 ФСО №7). Кроме того, данные факторы не относятся к основным ценообразующим факторам при оценке земельных участков.

Утверждение представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО3 о необходимости применения фактора «наличие вблизи уникального рекреационного ресурса» является необоснованным, поскольку водозаборные сооружения сероводородной воды санатория «Танып» расположены на другом земельном участке с кадастровым номером 02:04:140501:84 с разрешенным использованием «для строительства водозаборных сооружений сероводородной воды санатория «Танып», который находится на удалении от спорного земельного участка. На земельном участке объекта исследования скважина с минеральной водой отсутствует.

Кроме того, объект исследования и все объекты аналоги являются относительно уникальными (расположение в экологически чистых районах, отсутствие поблизости промышленных зон и очистных сооружений, наличие лесных массивов, расположение около водохранилищ: Нугушского, Юмагузинского и Павловского, плодородной почвы, кристально чистого воздуха, расположение в Юматовском лесничестве и т.д.), однако уникальные факторы экологических и рекреационных ресурсов невозможно связать со стоимостной оценкой. Эксперт также не исследовал наличие уникальных экологических и рекреационных ресурсов на земельных участков объектов-аналогов, поскольку данный фактор не относится к основным ценообразующим факторам, которые необходимо анализировать при оценке рыночной стоимости земельных участков. Скважина с минеральной водой является улучшением земельного участка. Улучшения не учитываются в экспертизе. Владелец земельного участка несет расходы, связанные со скважиной (экспертиза воды, получение лицензии, обслуживание скважины, добыча минеральной воды и прочее). Согласно статьи 337 Налогового кодекса Российской Федерации природные лечебные ресурсы (минеральные воды) являются видами добытого полезного ископаемого, а значит являются отдельным объектом налогообложения. В связи с изложенным, эксперт отказался от проведения корректировки по фактору «наличие вблизи уникального рекреационного ресурса».

Фактор «расстояние до локального центра» учитывается в корректировке на местоположение объекта исследования, которая проанализирована в заключении эксперта на страницах 24-26.

По фактору «экологическая ситуация» объект исследования и аналоги являются равнозначными. По аналогам не указано наличие неблагоприятной экологической обстановки в районе расположения аналогов. Данный фактор не относится к основным ценообразующим факторам, которые необходимо анализировать при оценке рыночной стоимости земельных участков.

Фактор «вид покрытия подъездной дороги» также не относится к основным ценообразующим факторам, которые необходимо анализировать при оценке рыночной стоимости земельных участков. Корректировка по данному фактору не производилась.

Относительно применения сравнительного подхода при проведении судебной экспертизы эксперт М.Л.Я. пояснила, анализ выбора подходов в заключении №142/2020 проведен на страницах 14-16 заключения. Согласно статье 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки. Пункт 25 ФСО №7 также предусматривает аналогичное правило.

В соответствии с пунктом 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а/ сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б/ в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектов сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Эксперт принял решение в рамках данной экспертизы применить сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка. Затратный подход невозможно применить, т.к. затраты на замещение (воспроизводство) земельного участка не могут быть рассчитаны (участок невозможно создать, произвести). Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Стоимость, полученная доходным подходом, отражает стоимость использования объекта и возможность получения будущих доходов, однако он сориентирован на умозрительные заключения относительно возможным вариантов будущего развития и не дает абсолютно точных достоверных прогнозов на будущие изменения в социальной и экономической стабильности в регионе и в России в целом. При этом доходный подход очень чувствителен к входным параметрам, таким как загрузка объекта, ставки капитализации, степень износа объекта. Кроме того, согласно пункту 22 «з» ФСО №7 оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости. Таким образом, применение доходного подхода при оценке рыночной стоимости земельного участка неизбежно приведен к погрешностям в расчетах, необъективности результатов экспертизы и никак не гарантирует правильный результат экспертизы.

Сравнительный подход для оценки земельного участка учитывает реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка, а информация, используемая для расчетов, достоверная и достаточная. Эксперт принял решение применить метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку в свободном доступе достаточно информации по продажам сопоставимых объектов (незастроенных земельных участков) в сопоставимых районах.

Методы на основе прогноза доходов от эксплуатации участка и/или строения на участке (доходный подход к оценке) будет в существенной большей степени основываться на субъективном мнении эксперта, чем метод сравнения продаж (сравнительный подход), что недопустимо с учетом цели экспертизы.

При возможности сравнения с реальными рыночными данными о ценах предложения по аналогичным земельным участкам, все аспекты абзаца второго статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» максимально учитываются в методе сравнения продаж.

По результатам исследования экспертом было выявлено достаточное количество предложений по продаже незастроенных земельных участков коммерческого назначения под рекреационную застройку (страницы 17-20 заключения экспертизы). Все аналоги были идентифицированы на сайте публичной кадастровой карты. У эксперта имелась вся необходимая и достаточная информация об аналогах для проведения расчетов рыночной стоимости по сравнительному подходу. Экспертом для целей расчета рыночной стоимости объекта исследования по сравнительному подходу были выбраны аналоги с ценами в среднем ценовом диапазоне. Аналоги с самыми высокими и самыми низкими удельными показателями стоимости были исключены из расчетов, как некорректные (страница 21 заключения экспертизы), представлены в приложении.

Таким образом, при наличии достаточного количества реальных, подтвержденных аналогов на открытом рынке, сравнительный подход к оценке земельного участка показывает единственно правильный и точный результат.

Кроме того, заключение эксперта не является отчетом об оценке, к которому применяются требования к форме и содержанию Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ и Федеральных стандартах оценки. Заключение эксперта выполнено на основании требований Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральных стандартах оценки (ФСО №1, №2, №3 и №7), утвержденных приказами Минэкономразвития РФ №№ 297, 298, 299 от 20 мая 2015 года и №611 от 25 сентября 2014 года, иных законодательных и нормативных правовых актов приведенных в тексте исследования.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца, основания для назначения повторной экспертизы, предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отсутствуют.

На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов дела, административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обратился в суд 20 февраля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью санаторий «Танып» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:82, с общей площадью 222 961 +/-4132 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир адрес. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 61 944000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 20 февраля 2020 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова