Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бояркина С.В. к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Бояркин С.В. обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что Бояркину С.В. принадлежит на праве аренды земельный участок:

- с кадастровым номером №...:4223, общей площадью 4 770 кв.м., расположенного по адресу: адрес Б, с кадастровой стоимостью 8 738 163 рублей.

Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора объекта недвижимости.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №...:4223, общей площадью 4 770 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости в размере 1 085 000 руб. по состоянию 30 мая 2019 г.

Представитель административного истца по доверенности Валидов Р.Р. в судебном заседании поддержал заявленные требования согласно заключению судебной экспертизы ООО Оценочная компания «ТерраНова».

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенности Валеева К.А. в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Административный истец, представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау, Тарасова Н.В. на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 10 июля 2020 года лицам, участвующим в деле.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, затрагивает права административного истца как арендатора.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №...:4223 определена по состоянию на 30 мая 2019 г. в размере 8 738 163 рублей.

Административным истцом представлен отчет об оценке № 25-20 от 30 июня 2020 г., подготовленный ИП Мокшановым Д.А., согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №...:4223 по состоянию на 30 мая 2019 г. составляет 1 085 000 рублей.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 августа 2020 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценочная компания «ТерраНова».

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/42/09/20-ЗЭ от 14 сентября 2020 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №...:4223 по состоянию на 30 мая 2019 г. составляет 2 118 000 рублей.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 29 сентября 2020 г. по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки», учитывая наличие сомнений в обоснованности заключения ООО «Оценочная компания «ТерраНова».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» № 272/10/1-О/2020 от 26 октября 2020 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №...4223 по состоянию на 30 мая 2019 г. составляет 4 508 000 рублей.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 04 декабря 2020 г. по делу назначена дополнительная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» № 272/10/1-О/2020 от 22 января 2021 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №...:4223 по состоянию на 30 мая 2019 г. составляет 3 865 000 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Оценочная компания «ТерраНова» Захаров И.А. в судебном заседании пояснил суду, что

на осмотр земельного участка не выезжал, экспертизу проводил на основании предоставленных судом данных, из сведений открытых источников, это ретроспективная оценка. При производстве экспертизы использовал вид разрешенного использования под производство и батутный центр. Спорный участок расположен в промышленной зоне города Кумертау, что соответствует виду разрешенного использования. Объект аналог расположен по соседству, стоимость которого составляет 350 рублей за 1 кв.м.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» Галеева Г.М. в судебном заседании пояснила суду, что при производстве экспертизы выезд был осуществлен два раза, при производстве повторной экспертизы присутствовала только я, при производстве дополнительной экспертизы присутствовали истец, его представитель, представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» Валеева К.А. В здании имеется батутный центр, производственная деятельность в здании не велась. Часть помещения пустовало, часть занимал батутный центр. При проведении повторной экспертизы использовала вид разрешенного использования под коммерческую деятельность, при проведении дополнительной экспертизы сделана корректировка за минусом тридцати семи процентов. Часть земельного участка, на котором был построен фундамент, продавался за два миллиона рублей. Батутный центр находится между торговыми центрами «Иремель» и «Кумертау». Применила корректировку, поскольку имеется производственное здание.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста эксперт ООО «РегионЗемОценка» Кальянов В.Н. в судебном заседании пояснил суду, что спорный земельный участок застроен индустриальными и административно-бытовыми зданиями, применил бы здание под индустриальное помещение, пропорционально. Считает, что участок имеет смешанный вид застройки и свободное назначение. Полагает, необходимо выявить долю индустриальной составляющей и батутного центра. Для выявления долей необходимо согласование сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу пункта 20 ФСО N 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

При обследовании здания установлено, что в здании, находящемся на исследуем земельном участке располагается батутный центр «Галактика».

При этом экспертом ООО «Оценочная компания «ТерраНова» Захаровым И.А. подобраны объекты-аналоги из сегмента производственно-складской застройки

Вместе с тем, экспертом приведенные требования Федерального стандарта оценки Захаровым И.А.в полном объеме не выполнены.

В силу части 1 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт дает заключение на основании проведенных исследований и с учетом их результатов.

Статьей 8 Федерального закона Российской Федерации от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» установлено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Доказательствами по административному делу, согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Экспертом Галеевой Г.М. в заключение ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» № 272/10/1-О/2020 от 22 января 2021 г. проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки и анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, правильно применены соответствующие корректировки, расчеты в избранном им подходе оценки выполнены методологически верно.

Применении понижающей корректировки на вид разрешенного использования земельного участка обоснованно, поскольку в результате визуального осмотра объекта исследования, с учетом положений пункта 9 ФСО N 1 эксперт Галеева Г.М. обоснованно пришла в выводу о необходимости применения указанной корректировки.

Допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта в заключение ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» № 272/10/1-О/2020 от 22 января 2021 г. выходит за границы приведенного диапазона цен и является иной, чем отражено в указанном заключение эксперта по правилам статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

Суд, оценивая отчет об оценке № 25-20 от 30 июня 2020 г., подготовленный ИП Мокшановым Д.А., заключение эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/42/09/20-ЗЭ от 14 сентября 2020 г., заключение эксперта ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» № 272/10/1-О/2020 от 26 октября 2020 г., заключение эксперта ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» № 272/10/1-О/2020 от 22 января 2021 г., представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» № 272/10/1-О/2020 от 22 января 2021 г., поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности Бояркина С.В. как арендатора.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Бояркина С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 02№...:4223, общей площадью 4 770 кв.м, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 мая 2019 года в размере 3 865 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 10 июля 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан п/п Э.М. Хамидуллина

Копия верна:

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Э.М. Хамидуллина