Решение № 3ГА-4/2024 от 22.02.2024 Верховного Суда Республики Башкортостан (Республика Башкортостан)

дело № 3га-4/2024 (3га-839/2023)

Верховный суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

адресдата года

Верховный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Искандарова А.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Александровой К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО АПФ С к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО АПФ С» обратилось в Верховный суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором следующих земельных участков:

Административный истец считает, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют рыночной стоимости этих объектов, что нарушает его права как плательщика арендной платы, и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФНА поддержала заявленные требования, представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ВКА просила отказать в удовлетворении административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

При таких обстоятельствах на основании статьи 150 КАС РФ суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев заявленные требования, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13 сентября 2022 года № 1917 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2022 года в составе земель отдельных категорий, в том числе земель населенных пунктов.

Административным истцом в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, отчет об оценке №... от дата, выполненный оценщиком ГЛР, определением суда от дата по делу назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, проведение которой поручено ООО РЗО

Заключение эксперта ООО РЗО№... от дата поступило в суд.

На указанное заключение представителем административного истца поданы возражения, из которых следует, что экспертом не учтено, что на исследуемых земельных участках отсутствуют инженерные коммуникации, большая часть исследуемых объектов находится на значительном удалении от крупных автомагистралей; также экспертом неверно применена корректировка на площадь исследуемых объектов, что подтверждается разницей удельного показателя стоимости всего в №... коп. у земельных участков, площадь которых отличается в 7 раз; кроме того, экспертом не учтена плодородность спорных земельных участков и объектов-аналогов, хотя этот критерий является основным ценообразующим фактором для земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО РЗОКВН не согласился с представленными возражениями и показал, что объекты исследования и объекты-аналоги являются сопоставимыми по такому показателю как наличие коммуникаций. Этот показатель принят и у тех и у других как типичные коммуникации земельного участка (без особенностей). Для земельных участков сельскохозяйственного назначения, как правило, характерен только один инфраструктурный фактор повышения/уменьшения стоимости – наличие или отсутствие системы орошения. И у объектов исследования, и у объектов-аналогов системы орошения отсутствуют. При проведении корректировки на местоположение земельных участков объекты исследования отнесены в самую удаленную от центра региона группу: земельные участки, расположенные на удалении более №... км от областного центра, с минимальным значением соответствующего коэффициента №.... Разница удельной стоимости в №... коп. у объектов с разницей в площади в №... раз является существенной применительно к итоговым показателям удельной стоимости от №... р. 15 коп. до №... руб. №... коп. за №... кв.м. Экспертом не применялся доходный подход при определении рыночной стоимости объектов исследования, поскольку при таком подходе могут быть получены некорректные результаты, связанные с вариативными входными значениями таких ценовых факторов как системы севооборота, урожайности, цены реализации и себестоимости, индексы изменения стоимости с/х продукции, коэффициент капитализации.

После допроса эксперта представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков.

Определением суда от дата по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков, производство которой поручено эксперту ООО Э

Заключение эксперта ООО Э» №... от дата поступило в суд.

На указанное заключение представителем административного истца поданы возражения, из которых следует, что заключение составлено с допущениями и ограничениями, которых в заключении эксперта быть не должно; экспертом используется терминология как в отчете об оценке, при этом указано, что заключение эксперта отчетом об оценке не является; объекты исследовались экспертом как находящиеся на праве собственности, хотя объекты оценки находятся в пользовании административного истца на праве аренды; эксперт ссылается на вытянутую форму «объекта оценки», и применение корректировки в размере «№...», при этом в заключении отсутствует уточнение, какой именно объект исследования имеет вытянутую форму, а в расчетных таблицах данная корректировка отсутствует. Далее эксперт указывает на возможность постройки объекта капительного строительства, при этом объектами исследования являются земельные участки сельскохозяйственного использования, которые не предполагают строительство капитальных объектов. При определении корректировки на масштаб и площадь эксперт ссылается на «Справочник оценщика недвижимости (земельные участки)» под редакцией Л.А. Лейфера, 2018 год, при этом в справочнике оценщика недвижимости отсутствует корректировка на площадь и масштаб для земельных участков сельскохозяйственного значения.

Также на заключение эксперта №... от дата поданы возражения представителем ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», из которых следует, что в заключении эксперта отсутствуют данные о трудовых отношениях ООО Э с экспертом КЛС, данная информация также отсутствует на официальном сайте СРО Ассоциация «Русское общество оценщиков», членом которой является эксперт. Кандидатура КЛС в качестве эксперта в судебном заседании не обсуждалась и не рассматривалась, в заключении неоднозначно определен статус КЛС: на страницах №... и №... она выступает как эксперт, а на страницах №... и №... – как оценщик. В нарушение статьи 11 Закона об оценке, пункта 22в ФСО №... в заключении отсутствует описание объема доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. В материалах дела имеется заключение эксперта ООО РЗО№... от дата, в данном заключении проанализировано №... объявлений о продаже объектов-аналогов, из которых эксперт обоснованно отобрал для расчета стоимости объектов оценки №... аналогов. В заключении эксперта №... от дата эксперт КЛС использует только 3 аналога из заключения эксперта ООО РЗО» №...-ЗЭ от дата, при этом допуская ошибку в указании кадастровых номеров объектов. Иные доступные для расчета объекты-аналоги в заключении эксперта не приводятся, хотя с учетом срока экспозиции, который является одним из критериев отбора объектов-аналогов, такие объекты могли быть взяты за период с дата по дата. Таким образом, экспертом в нарушение абзаца 2 статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не проведено полное исследование представленных объектов и материалов дела, также в нарушение статьи 8 указанного закона отсутствует возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, так как использованы не все известные на момент предыдущей экспертизы аналоги. Исходя из заключения эксперта ООО РЗО№... от дата, при использовании всех №... объектов-аналогов результаты получаются выше стоимости, полученной экспертом в заключении №... от дата. Соответственно, экспертом КЛС нарушается статья 7 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ о независимости судебного эксперта, заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата.

Допрошенная по поступившим возражениям в судебном заседании эксперт КЛС показала, что указанные в заключении допущения и ограничения не влияют на проведение всестороннего исследования; поскольку для определения стоимости эксперт использует законодательство об оценочной деятельности в части методологии, то вполне допустимо называть объекты исследования объектами оценки. Кадастровая стоимость объекта недвижимости согласно пункту 3 ФСО №4 определяется без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. В части указания на вытянутую форму объекта и применение коэффициента в размере «№...», а также в части возможности постройки объекта капитального строительства на земельном участке, в заключении эксперта допущена техническая ошибка, не повлиявшая на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов, поскольку указанный коэффициент экспертом не применялся. В работе экспертом использовался справочник Лейфера Л.А. «Земельные участки сельскохозяйственного назначения». Свою оценочную деятельность она осуществляет в качестве частнопрактикующего оценщика и по трудовому договору с оценочной компанией ООО С в соответствии с действующим законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Трудовые отношения эксперта с ООО Э связаны с осуществлением экспертной деятельности. Информация о деятельности эксперта, не связанной непосредственно с оказанием услуг по оценке, в СРО оценщиков не представляется. Статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункт 22в ФСО №7 содержат требования к содержанию отчета об оценке, а не экспертного заключения. Подробно об ограничении применения законодательства об оценочной деятельности при производстве судебной экспертизы описано на страницах №... заключения эксперта. Ссылка на экспертное заключение №... в возражениях некорректна, податель возражения пытается навязать эксперту мнение другого эксперта, в то время как эксперт является независимым лицом и проводит свое исследование самостоятельно. Она не использовала аналоги из заключения №... То, что аналоги в заключении экспертов совпали, свидетельствует лишь о том, что экспертами выбран один источник информации. Использование в расчетах лишь №... аналогов не противоречит методологии и действующему законодательству в области оценочной деятельности, более того, ФСО V «Подходы и методы оценки» позволяет использовать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе даже одного аналога. Опечатка в написании кадастрового номера объекта-аналога не повлияла на расчеты. В соответствии с пунктом 10 ФСО V в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках. Поэтому аналоги за 2019 год ею не рассматривались. В определении суда о назначении повторной экспертизы не указана необходимость пересчета результатов заключения №.... Она проводила собственное исследование, независимо от мнения предыдущих экспертов. Поэтому неиспользование аналогов, использованных предыдущим экспертом, нельзя трактовать как отсутствие исследования объектов исследования и материалов дела.

После допроса эксперта представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Определением суда от дата по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, производство которой поручено эксперту ООО АНЭиО

Заключение эксперта ООО АНЭиО№... от дата поступило в суд.

До судебного заседания от представителя административного истца на заключение эксперта ООО АНЭиО№... от дата поступили возражения, из которых следует, что эксперт принял для исследования объект-аналог №..., при этом в объявлении о продаже этого объекта идет речь о продаже земельных паёв, но эксперт не учёл положения Закона Республики Башкортостан от 5 января 2004 года № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан», регулирующие реализацию, отчуждение земельных паев сельскохозяйственного назначения, в частности, ст. 21.3. Кроме того, на странице заключения №... эксперт необоснованно отказался от использования в расчетах объектов-аналогов №№... ссылаясь на их несопоставимо низкую стоимость относительно среднего ценового диапазона. Также эксперт необоснованно отказался от использования в расчетах объектов-аналогов №№..., №..., при этом не проанализировал, в чем заключается влияние срочности на стоимость продажи. При определении корректировки на объем и вид передаваемых прав эксперт не проанализировал, под какой вид используются объекты исследования и объекты-аналоги. Источник, в соответствии с которым определена поправка, предполагает различные значения корректировки в зависимости от вида использования «под пашни», «под кормовые угодья», «под многолетние насаждения». Объекты исследования, также как и объекты-аналоги, используются под все вышеперечисленные виды использования, но в материалах дела, равно как и в свободных источниках, отсутствует информация о конкретном виде использования по конкретному земельному участку, на которую мог бы сослаться эксперт. Поправка на местоположение некорректна, удаленность от областного, республиканского центра в соответствии с источником, использованным экспертом, не учитывает бонитет почв, не учитывает наличие подъездных путей доставки техники для осуществления сельскохозяйственных работ, в связи с чем данная поправка не обоснована. Ссылка, на которую указывает эксперт при расчете корректировки на бонитет почв, неактивная, информация непроверяемая, поэтому итоговая стоимость объектов исследования необоснованна. В заключении эксперта отсутствует порядок расчета корректировки (поправки) на площадь, отсутствует расчет, порядок расчета или ссылка, каким образом определен коэффициент торможения.

На приведенные возражения экспертом ООО АНЭиОМЛЯ поданы письменные пояснения, в которых, как и в показаниях эксперта, данных в судебном заседании, указывается, что к объекту-аналогу №..., отчуждаемому по объявлению в виде №... доли в праве общей долевой собственности, в соответствии со Справочником оценщика под редакцией Лейфера Л.А. применен коэффициент №..., поэтому этот объект-аналог использован в расчетах корректно. При расчетах экспертом были отобраны объекты-аналоги, находящиеся в среднем ценовом диапазоне, и исключены объекты-аналоги с самыми высокими и самыми низкими удельными показателями стоимости, и коэффициент однородности выборки составил №...%, этот коэффициент характеризует выборку как однородную. Использование в расчетах объектов с самыми низкими или высокими показателями стоимости приведет к неоднородности выборки. Объект №... обоснованно исключен экспертом из расчетов в связи с наличием на нем капитальных строений. Срочность продажи, а равно и сокращение срока экспозиции объекта на рынке, являются нерыночными условиями при продаже объекта, поэтому эксперт обоснованно отказался при использовании в расчетах объектов-аналогов №№..., №.... При наличии в справочниках, использованных экспертом при расчетах рыночной стоимости объектов исследования, общих корректировок для всех видов земельных участков сельскохозяйственного назначения, эксперт использовал общие для всех видов поправки. В случае отсутствия в справочниках общих для всех видов корректировок экспертом применялись корректировки из справочников, разбитые по видам использования. Объекты исследования и все аналоги имеют различные виды разрешенного использования: №... объектов исследования и №... аналогов имеют вид разрешенного использования «Для сельскохозяйственного производства». Это наиболее обобщенный и массовый сельскохозяйственный вид разрешенного использования, который со временем уточняется до вида разрешенного использования, наиболее точно отражающего текущую хозяйственную деятельность. 1 объект исследования имеет вид разрешенного использования «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Основными видами деятельности фермерского хозяйства являются производство и переработка сельскохозяйственной продукции, а также транспортировка (перевозка), хранение и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства. 2 объекта исследования имеют вид разрешенного использования «Для бесплатной однократной приватизации земельной доли (пая) на праве общей (долевой) собственности. Таким образом, вышеперечисленные земельные участки предполагают массу вариантов использования. В соответствии с общедоступной информацией доля земельных участков под пашни в адрес Республики Башкортостан составляет №...% в общем объеме сельскохозяйственных угодий, поэтому при определении корректировок, разбитых по видам использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, эксперт использовал значения корректировок для вида разрешенного использования «под пашни» как самому массовому виду использования земельных участков сельскохозяйственного назначения. Расчет поправок на местоположение произведен экспертом в соответствии со Справочником оценщика под редакцией Лейфера Л.А., этот расчет представлен на страницах №... заключения эксперта, этот расчет корректен и обоснован, анализ корректировок на бонитет почв представлен в отдельных пунктах заключения. Информация о средневзвешенных баллах бонитета почв по муниципальным районам Республики Башкортостан, использованная в заключении, была ранее опубликована на интернет-странице с адресом, указанным в заключении. На дату составления заключения эта страница была неактивна, но информация получена экспертом из достоверного и открытого источника. Расчет корректировок на площадь и порядок расчета подробно представлены на страницах №... заключения, коэффициент торможения составил значение -0,1.

Также на заключение эксперта ООО АНЭиО№... от дата возражения поданы представителем административных ответчиков.

Из представленных возражений следует, что объект-аналог №... имеет вид разрешенного использования «Сенокошение». Земельный участок с таким видом разрешенного использования может предоставляться в аренду на срок до 5 лет – это краткосрочная аренда. Между тем при составлении заключения экспертом использована корректировка №...% вместо №...%, то есть как для земельных участков, предоставляемых в долгосрочную аренду. Кроме того, этот объект-аналог отнесен экспертом к общей группе земельных участков, предназначенных под пашни, хотя для земельных участков с видом разрешенного использования «Сенокошение» предусмотрена корректировка в размере №...%, которую эксперт не применил. Кроме того, податель возражений считает, что экспертом в процессе проведения корректировки на местоположение необоснованно использован средний балл бонитета по муниципальному району, хотя это не отражает реального отличия объекта оценки от объекта-аналога, так как не учитывает индивидуальную особенность почв объекта оценки и объектов-аналогов. При этом в нарушение п.2 ФСО №VI отсутствует возможность проверить взятые для расчетов сведения о средневзвешенных баллах бонитета почв, так как приведенная в заключении эксперта ссылка на сервис Росреестра неактивна.

В письменных пояснениях, а также в показаниях, данных в ходе судебного заседания, эксперт МЛЯ указала, что четкое разделение аренды на краткосрочную и долгосрочную по срокам отсутствует, в большинстве источников аренда со сроком 5 лет отнесена к долгосрочной, срок в 5 лет является своего рода пограничным значением, аренда на такой срок может быть отнесена как к долгосрочной, так и к краткосрочной аренде. С учетом того, что преимущественно по земельным участкам сельскохозяйственного назначения отчуждается право долгосрочной аренды, экспертом право аренды объекта-аналога №... отнесено к долгосрочной аренде с применением соответствующих корректировок. По поводу отнесения объекта-аналога №... к общей группе земельных участков, предназначенных под пашни и использования в расчетах значений средневзвешенных баллов бонитета почв по муниципальному району экспертом даны пояснения, аналогичные приведенным выше, данным на возражения представителя административного истца.

В связи с тем, что в ходе судебного разбирательства по делу возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта ООО АНЭиО определением суда от дата по ходатайству представителя административного истца назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено эксперту ФБУ БЛ МРФ.

Заключение эксперта ФБУ БЛ МРФ№... от дата поступило в суд.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, отчету №... от дата, выполненному оценщиком ГЛР, заключению эксперта ООО РЗО№... от дата, заключению эксперта ООО Э№... от дата, заключению эксперта ООО АНЭиО№... от дата, заключению эксперта ФБУ БЛ МРФ№... от дата, кадастровая и рыночная стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на дату дата определены в следующих размерах:

На заключение эксперта ФБУ БЛ МРФ№... от дата от представителя административного истца также поступили возражения, из которых следует, что объекты оценки, которые формально отнесены к пашням, в действительности могут быть залежами, что экспертом не учтено. Объекты-аналоги №№... и №... подобраны экспертом некорректно, так как из содержания объявления об их продаже следует, что объект-аналог №... предназначен для комплексного фермерского хозяйства и для строительства дачного поселка, объект-аналог №... на момент составления заключения эксперта размежеван на 12 участков, и находится на границе населенного пункта. По границам этих объектов проходят коммуникации - газопровод, электричество, а у объектов исследования коммуникации отсутствуют. Также некорректно подобран для сравнения объект-аналог №..., предназначенный для строительства придорожного комплекса. В качестве единицы измерения экспертом выбран 1 кв.м., хотя по сложившейся практике для земель сельскохозяйственного назначения принято применять единицу измерения 1 га. При производстве экспертизы экспертом не учтен бонитет почв, наличие подъездных путей доставки сельскохозяйственной техники.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФБУ БЛ МРФСАГ показала, что данных о том, что пашни административного истца в действительности являются залежами, нет. Для определения сегмента, к которому относятся объекты исследования, использовались официальные данные из «Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в Республике Башкортостан в 2021 году», размещенные на официальном сайте Росреестра. Кроме того, в материалах дела имеются отчеты по форме Фермер-2 за 2019-2021 годы, где указано, что земельные участки, являющиеся объектами исследования, обрабатывались и засевались сельскохозяйственными культурами, такими как зерновыми культурами (пшеница озимая и яровая, ячмень, овес, гречиха), техническими культурами (подсолнечник и лен). Объекты-аналоги, в том числе №№..., №..., подобраны корректно. В объявлении продавец указывает возможные варианты использования земель после их приобретения. Данные земельные участки предлагаются по цене земель сельскохозяйственного назначения и с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Аналог №... на дату составления заключения размежеван на 12 участков, однако категория и назначение данных земель не изменилась – для ведения сельскохозяйственного производства. В заключении эксперта приведены ценообразующие факторы для земель сельскохозяйственного назначения. Наличие или отсутствие коммуникаций в данном случае не являются ценообразующим фактором. Информация о коммуникациях, проходящих по границе земельного участка, не подтверждена и нет гарантий, что есть техническая возможность завести данные коммуникации на земельный участок. Выбор единицы измерения в квадратных метрах или гектарах не влияет на производимые расчеты. В заключении эксперта приведено описание применения корректировки на местоположение относительно областного центра – города Уфы как крупнейшего транспортного узла республики, поскольку основной грузопоток идет через него. 26 исследуемых земельных участков расположены на незначительном удалении от населенных пунктов, как и объекты-аналоги. Экспертом не анализировалось локальное местоположение объектов относительно пунктов приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (элеваторов, заводов, перерабатывающих сельскохозяйственную продукцию, мелькомбинатов), поскольку на территории объектов исследования и объектов-аналогов могут выращиваться различные сельскохозяйственные культуры, и их хранение и переработка может производиться в разных населенных пунктах республики и не только. Например, зерновые культуры хранятся на элеваторах-зерноскладах, которые есть во многих районных центрах республики, а перерабатываются на мелькомбинатах; свекла хранится и перерабатывается на сахарных заводах (например, Чишминский сахарный завод, Раевский сахарный завод, Карламанский сахарный завод), подсолнечник - в компаниях по переработке подсолнечника и производству нерафинированного подсолнечного масла. Таким образом, учесть фактор локального местоположения не представляется возможным в силу большого количества пунктов приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции и их территориальный разброс по Республики Башкортостан.

Суд, оценивая доказательства, представленные по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости объектов недвижимого имущества заключения эксперта ФБУ БЛ МРФ№... от дата, поскольку заключение является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, выводы эксперта основаны на профессиональных знаниях.

Требования, содержащиеся в статьях 3, 11-13, 25 Федерального Закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, соблюдены. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки, не имеет противоречий. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток. Отобранные для исследования аналоги идентифицированы по информации из открытых источников сети интернет.

Суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости объектов исследования в размерах, установленных экспертом, поскольку использованные экспертом аналоги соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относятся объекты оценки, и с учетом проведенных корректировок сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам. Анализ рынка экспертом произведен надлежащим образом, правила отбора объектов-аналогов соблюдены, использованная экспертом информация и методология расчетов соответствуют принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В ходе судебного разбирательства административными ответчиками каких-либо доказательств иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суду представлено не было.

Доводы представителя ответчика о некорректном использовании экспертом САГ объектов-аналогов №№..., №..., которые, по мнению заявителя, несопоставимы с объектами исследования по своему назначению и наличию коммуникаций, экспертом мотивированно отклонены, поскольку данные объекты-аналоги и объекты исследования относятся к одному сегменту – земельные участки сельскохозяйственного назначения, наличие коммуникаций, проходящих по границе участка, в данном случае не является ценообразующим фактором.

Суд исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона № 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО № 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорных объектов, а именно, выбор вышеперечисленных корректировок и отказ от них со ссылкой на справочную литературу эксперт обосновал.

Вместе с тем, суду не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, не приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых эксперт необоснованно отказался.

Суд находит, что экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Выводы заключения повторной судебной оценочной экспертизы не противоречивы, аргументированы и последовательны, в полном объеме поддержаны экспертом САГ при допросе в судебном заседании, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, рецензией не опровергаются.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений и выводов эксперта САГ, обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы, равно как для признания заключения повторной судебной экспертизы ФБУ БЛ МРФ недопустимым доказательством в порядке статьи 61 КАС РФ, как об этом ходатайствовал представитель административного истца, по результатам разбирательства в суде не усматривается.

Заключения экспертов ООО РЗО№... от дата, ООО Э№... от дата не учитывают бонитет почв, а заключение эксперта ООО АНЗиО№... от дата в части, касающейся учета этого ценообразующего фактора, не отвечает принципу проверяемости, поскольку ссылается на недоступный источник, поэтому суд не может использовать эти заключения в качестве доказательств рыночной стоимости спорных земельных участков.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 КАС РФ суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 3 статьи 178 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

Определениями суда от дата, дата и дата, дата по ходатайству представителя истца по делу назначены судебные экспертизы, производство которых поручено экспертам ООО РЗО», ООО Э», ООО АНЭиО» и ФБУ БЛ МРФ соответственно. Расходы на проведение всех экспертиз возложены на административного истца.

Административным истцом оплачено только производство судебной экспертизы ООО РЗО».

Стоимость производства судебной экспертизы в ООО Э» составила №... руб., в ООО АНЭиО - №... руб., в ФБУ БЛ МРФ – №... руб., руководители указанных экспертных учреждений обратились с заявлениями о возмещении понесенных расходов.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами судебных расходов на производство судебных экспертиз в ООО ЭООО АНЭиО и ФБУ БЛ МРФ суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых следует, что с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Кроме того, суд учитывает правовую позицию, изложенную в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, из которой следует, что не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

По данному делу в приемлемый диапазон отклонений укладывается лишь расхождение между кадастровой и рыночной стоимостями объекта недвижимости с кадастровым номером №..., следовательно, судебные расходы в части определения рыночной стоимости этого объекта подлежат отнесению на административного истца, поскольку удовлетворение заявленных требований в отношении этого объекта фактически свелось к реализации в судебном порядке права административного истца на установление его кадастровой стоимости в размере рыночной.

В отношении остальных объектов недвижимости ранее определенная в порядке массовой оценки их кадастровая стоимость настолько превышает кадастровую стоимость, установленную судом в размере их рыночной стоимости, что это свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поэтому судебные расходы на оценку рыночной стоимости остальных 27 объектов недвижимости подлежат отнесению на орган, утвердивший их кадастровую стоимость, то есть на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Стоимость судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости одного объекта недвижимости в ООО Э составила №... руб., в ООО АНЭиО» - №... руб., в ФБУ БЛ МРФ – №... руб. (кроме первого объекта недвижимости), следовательно, с административного истца в пользу ООО Э» подлежит взысканию №... руб., в пользу ООО АНЭиО» - №... руб., в пользу ФБУ БО МРФ – №... руб., с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу ООО Э - №... руб. (№... руб. х 27 объектов), в пользу ООО АНЭиО - №... руб. (№... руб. х 27 объектов), в пользу ФБУ БЛ МРФ – №... руб. (№... руб. за экспертизу первого объекта + №... руб. х 26 следующих объектов недвижимости).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью АПФ С» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №....м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресуадрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: Местоположение адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №...№... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, р-адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дату дата равной его рыночной стоимости в размере №... руб.

Датой подачи заявления считать дата.

Взыскать с ООО АПФ С» в пользу ООО Э» расходы на проведение судебной экспертизы в размере №... руб. по следующим реквизитам: получатель: Общество с ограниченной ответственностью «Э», почтовый адрес: №..., адрес, р/с №... в ООО БТ» адрес, к/с №..., БИК №..., ОГРН №..., ИНН №..., КПП №..., назначение платежа: «оплата экспертизы по делу 3га-839/2023».

Взыскать с ООО АПФ С» в пользу ООО «АНЭиО на проведение судебной экспертизы в размере №... руб. по следующим реквизитам: получатель: Общество с ограниченной ответственностью «АНЭиО почтовый адрес: №..., адрес, а/я №..., фактический адрес №..., адрес, р/с №... в ПАО Сбербанк, к/с 30№..., БИК №..., ОГРН №..., ИНН №..., КПП №..., назначение платежа: «производство экспертизы по делу № 3га-839/2023».

Взыскать с ООО АПФ С» в пользу ФБУ БЛ МРФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере №... руб. по следующим реквизитам: получатель платежа - УФК по адрес (ФБУ БЛ МРФ), л/с №..., ИНН №..., КПП №..., расчетный счет №... в отделении НБ Республики Башкортостан адрес, БИК №..., КБК 00№..., наименование платежа «экспертиза №... от дата эксперт САГ»

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу ООО Э» расходы на проведение судебной экспертизы в размере №... руб. по следующим реквизитам: получатель: Общество с ограниченной ответственностью «Э», почтовый адрес: №..., адрес, р/с №... в ООО «Банк Точка» адрес, к/с №..., БИК №..., ОГРН №..., ИНН №..., КПП №..., назначение платежа: «оплата экспертизы по делу 3га-839/2023».

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу ООО «АНЭиО» расходы на проведение судебной экспертизы в размере №... руб. по следующим реквизитам: получатель: Общество с ограниченной ответственностью «АНЭиО», почтовый адрес: 450080, адрес, а/я №..., фактический адрес: 450080, адрес, р/с 40№... в ПАО Сбербанк, к/с 30№..., БИК №..., ОГРН №..., ИНН №..., КПП №..., назначение платежа: «производство экспертизы по делу № 3га-839/2023».

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу ФБУ БЛ МРФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере №... руб. по следующим реквизитам: получатель платежа - УФК по адрес (ФБУ БЛ МРФ), л/с №..., ИНН №..., КПП №..., расчетный счет №... в отделении НБ Республики Башкортостан адрес, БИК №..., КБК 00№..., наименование платежа «экспертиза №... от дата эксперт САГ»

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено дата.

Судья А.Ф. Искандаров