Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Норд» к Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

ООО «Норд» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №...:1643, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования, с общей площадью 10006+/-35 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес. Установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает рыночную стоимость, что влечет увеличение арендных платежей, на основании изложенного, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Представители административного истца ООО «Норд» ФИО1 и ФИО2 административный иск поддержали, просили удовлетворить и установить кадастровую стоимость в размере рыночной согласно оценке ... проведенной в досудебном порядке, с результатами судебной экспертизы истец не согласен.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО3 и ФИО4 административный иск считают необоснованным, просили в удовлетворении иска отказать, возражений к заключению судебной экспертизе не имеют.

Представители административных ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, представители заинтересованных лиц администрации городского округа город Уфа, управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений, реестром отправки исходящей корреспонденции, сведений об уважительных причинах неявки не представили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ указано, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ с 1 июня 2017 года.

Судом установлено, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №...:1643, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования, с общей площадью 10006+/-35 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес. Арендные платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости, следовательно, общество имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости участка в размере действительной рыночной стоимости (том 1 л.д.16-56).

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:1643 категории «земли населенных пунктов» была утверждена в размере 48 707 306,86 рублей.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке, подготовленный ... оценщиком А.Ю.Ю.. от 24 апреля 2020 года № 20-353-Н, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию 1 января 2019 года составляет 4 770 000 рублей.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В связи возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца, достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 июля 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ...Г.А.М.

Согласно заключению эксперта ...Г.А.М. № 38-20 от 18 августа 2020 года рыночная стоимость земельного участка составила 15 553 026 рублей 22 копейки по состоянию на 1 января 2019 года.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ...Г.А.М. соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству представителей административного истца эксперт ...Г.А.М. пояснил, что на страницах 38-67 заключения представлен обзор рынка земельных участков коммерческого использования в г.Уфе и пригородах за 2 полугодие 2018 года, подготовленный ООО «Компания интеллектуальных технологий «ИнженерЪ». В связи с отсутствием четкого разграничения рынка земель по сегментам рынка, любой свободный земельный участок может быть использован в различных его сегментах с учетом градостроительного регламента, правил землепользования и застройки населенного пункта (страницы 33-37 заключения). В Справочнике оценщика недвижимости-2018, «Земельные участки», Нижний Новгород, под редакцией ФИО5 приведены усредненные значения коэффициентов по городам России. В представленных усредненных данных практически отсутствует разница между рынком земель под МЖС и торгово-офисной застройкой. Между тем согласно детализированному анализу по месту расположению значения коэффициента значительно меняется (отношение цен под МЖС и под торгово-офисную застройку). Принимая во внимание изложенное и различное соотношение земель под МЖС и под торгово-офисное назначение в различном местоположении в силу различного законодательного регулирования соответствующих застроек в пределах каждого сегмента расположения участков, включающую в себя, в том числе различное соотношение социальной и инфраструктурной нагрузки в сочетании с различной рыночной стоимостью объектов построенных на каждом виде земельных участков, были использованы коэффициенты для городов с миллионным числом населения. Численность населения г.Уфа с 1982 года превышает 1 миллион человек. Представитель административного истца неверно указывает на установление экспертом сегмента рынка. В заключение эксперта сегмент рынка определен на странице 32 и 37, в выводах п.4.2 Определение сегмента рынка «земельный участок относится к сегменту многоквартирной жилой застройки». На странице 32 заключения указан, в том числе вид землепользования согласно договору аренды, на которые ошибочно ссылается представитель истца. Отсутствие диапазонов стоимости сегмента рынка земельных участков под МЖС характеризуется и общим состоянием рынка, а также позиционирование продавцами реализуемых земельных участков в г.Уфа. Так согласно представленному анализу рынка, проводимого ООО «КИТ «ИнженерЪ», четкое позиционирование на рынке г.Уфы и пригорода есть для рынка сельхозземель, производственно-складских, смешанного назначения (производственно-складских и общественно-торговых) и общественно-торговых земель. При подборе аналогов для расчета стоимости экспертом на странице 68 заключения указано, что для пригородной части г.Уфы удалось найти достаточное количество земельных участков торгово-офисного назначения, на страницах 69-82 представлен объем доступных эксперты рыночных данных об объектах аналогах и обоснование проведение выбора объектов аналогов (таблица №1). В п.5.5 исследовательской части заключения приведены ценообразующие факторы при формировании цен на земельные участки под МЖС, где представлена таблица коэффициентов для корректировки по различному использованию земельного участка (страницы 88-89 заключения). В составе подобранных объектов и не использованных имеется ряд предложений от компании «Третий Трест-недвижимость» объекты №7-11 страница 69-70, 72-74 заключения с ценой предложения от 2,7 тыс.руб./кв.м и выше, отвергнутых экспертом, поскольку отсутствуют достоверные сведения относительно передаваемых прав на земельный участок (право собственности или право аренды), цена предложения значительно отличается от аналогичных объектов в данном районе расположения (страницы 77-80 заключения). По мнению застройщика микрорайона «Яркий» ценовой диапазон возможной стоимости земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства может определяться диапазоном, представленным экспертом на странице 74 заключения.

Представители ООО «Норд» ошибочно трактуют представленные ценообразующие параметры без четкого указания несоответствия рыночных данных. Так, на странице 57-60 заключения представлена система построения регрессионной модели на основании представленной совокупности аналогов и авторской методики установления весовых коэффициентов и системы баллов специалиста ФИО6 ООО «КИТ «ИнженерЪ» и принимая во внимание, что на текущий момент данная методология не является общепризнанной и имеет значительную субъективную составляющую конкретного специалиста, не учитывает различное сегментирование рынка земель, имеет допущение о незначительности влияния иных ценообразующих факторов незначительно влияющих на конечную стоимость. Поэтому экспертом в п.5.5. исследовательской части заключения представлен анализ ценообразующих факторов при формировании цен на земельные участки под МЖС на основании Справочника оценщика недвижимости-2018, под редакцией ФИО5, составленном на основании анализа данных городов России значительного количества оценщиков, экспертов и аналитиков рынка.

Утверждение представителей административного истца о том, что корректировка на торг для земельных участков принята на основании активного рынка в размере 15,8 %, а должна была быть принята в рамках неактивного рынка в размере 16,4% (с диапазоном 15% до 17,9%), является ошибочным. Так, в заключение эксперта отсутствуют выводы об активности или неактивности рынка, использование максимального значения скидки на торг активного рынка не является отнесением рынка земельных участков к активному рынку. В заключении на странице 91 указано, что в текущих российских экономических условиях метод сравнительных продаж имеет ограничения. Так, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о фактических ценах заключенных сделок отсутствует в публичном доступе, поэтому наиболее часто в расчетах используются данные о ценах предложения объектов. Учитывая неопределенность в характере активности рынка недвижимости подобных объектов (учитывая площадь, этажность), вследствие сугубо экспертного мнения данного показателя, экспертом проанализированы расширенные диапазоны активного рынка и неактивного рынка. Так согласно Справочнику оценщика недвижимости-2018, «Земельные участки», под редакцией ФИО5 скидка на торг для активного рынка земельных участков по МЖС по городам России составляет 11,4% при доверительном интервале 10,6-12,2% (расширенный интервал 7,0-15,8%), для неактивного рынка составляет 16,4 % при доверительном интервале 15,0-17,9% (расширенный интервал 9,9-23,0%). Экспертом принята максимальная величина расширенного диапазона для активного рынка 15,8%, поскольку данное значение также находится в пределах расширенного диапазона для неактивного рынка.

Кроме того, в заключение эксперта отражено, что в отдельных случаях форма участка влияет на возможность застройки (например, участок чрезмерно узкий). Поскольку при определении сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (п.4.2 Исследовательской части заключения) экспертом указано, что земельный участок для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, включающий создание инфраструктуры для обслуживания жилых домов, поэтому самостоятельного функционального значения не имеет и может эксплуатироваться лишь в совокупности с группой земельных участков, расположенных в непосредственной близости взаимодополняющих друг друга, поэтому корректировка в данном случае не требуется.

Довод представителей административного истца о то, что эксперт ошибочно относит земельный участок под дороги к земельным участкам с возможностью строительства доходных объектов (рентабельность по дорогам отсутствует, по розничной торговле составляет 4,6%, по строительству зданий -3,2%), основан на неверном суждении. Так экспертом в заключении не указывалось о возможности использования земельного участка с возможностью строительства доходных объектов как по розничной торговле доходностью 4,6 %, так и по строительству зданий 3,2%. Вид отрасли «Дороги» не существует, отрасли «Строительство инженерных сооружений» (рентабельность 3,8%) и «Деятельность по обслуживанию зданий и территорий» (рентабельность 6%), включают в себя и строительство дорог, благоустройство территорий, проведение коммуникаций, как и представленная представителем истца отрасль «Строительство зданий» (рентабельность 3,8%).

При оценке заключения судебной экспертизы Г.А.М. суд учитывает, что описка в описательной части заключения не влияет на результат экспертизы, поскольку в расчетах был применен правильный коэффициент корректировки 1,27 (1:0,79=1,27).

Таким образом, пояснения эксперта Г.А.М. опровергают замечания представителей административного истца об искажении и несоответствии рассчитанной стоимости оцениваемого земельного участка, отличии описания и параметров ценообразующих факторов в анализе рынка от ценообразующих факторов, используемых при расчете рыночной стоимости земельного участка. При этом, представители ООО «Норд» не приводят доказательств несоответствия или отличий ценообразующих параметров при построении регрессивной модели ФИО6 (аналитика г.Уфы) и ценообразующих параметров Справочника оценщика недвижимости-2018 под редакцией ФИО5

Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данного земельного участка является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено.

Эксперт Г.А.М. провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы не усматривается.

На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Норд» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:1643, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования, с общей площадью 10006+/-35 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 15 553 026 рублей 22 копейки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 21 мая 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова