Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дробязко Е.В. к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Дробязко Е.В. обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что Дробязко Е.В. принадлежит на праве аренды земельный участок:

- с кадастровым номером №...:123, площадью 50 538 кв.м., расположенного по адресу: адрес с кадастровой стоимостью 89 375 947 руб. 62 коп.

Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как собственника объекта недвижимости.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:123, площадью 50 538 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости в размере 15 110 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 г.

Представитель административного истца по доверенности Петрунин С.Г. в судебном заседании поддержал заявленные требования согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенности Гайсина И.Г. в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований отказать, выразив не согласие с заключением судебной экспертизы.

Представитель Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан по доверенности Лысенко В.А. в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований отказать, выразив не согласие с заключением судебной экспертизы.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 10 июля 2020 года лицам, участвующим в деле.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления налоговых платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, затрагивает права административного истца как арендатора.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:123 определена по состоянию на 01 января 2019 г. в размере 89 375 947 руб. 62 коп.

Административным истцом представлен отчет об оценке № 154 от 10 июня 2020 г., подготовленный ООО «БАШКОМОЦЕНКА» согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:123 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет
15 110 000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 06 августа 2020 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 1-08/02-К от 09 августа 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:123 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 15 869 000 руб.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан представило замечания к заключению эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 1-08/02-К от 09 августа 2020 г., указав, что представленное заключение не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Суд не может согласиться с данными замечаниями к заключению ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 1-08/02-К от 09 августа 2020 г. по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером №...:123 площадью 50 538 кв.м, расположен по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. им. Фронтовых бригад, д. 84 имеет разрешенное использование: для объектов общественного - делового назначения (л.д. 9 заключения эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 1-08/02-К).

В заключение эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 1-08/02-К в разделе «Используемые термины и определения»: основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в силу перечисления этих видов деятельности и объектов в составе градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам при том, что выбор таких видов деятельности и объектов осуществляется правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства самостоятельно (без дополнительных разрешений и согласований) при условии соблюдения требований технических регламентов.

На одном земельном участке и в отношении одного объекта капитального строительства допускаются различные сочетания видов использования, разрешённых для соответствующей территориальной зоны, в том числе в виде многофункциональных комплексов. Данные определения указаны в Правилах землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Анализ рынка продажи земельных участков согласно открытым источникам сайтов объявлений «Авито», «Циан», «Из рук в руки» и других, разделен на три сегмента: сегмент продажи земельных участков сельхоз назначения, сегмент участков под ИЖС, и сегмент земельных участков под коммерческое назначение. Рынок продажи земельных участков показывает, что отсутствуют сегменты по разрешенному использованию, и рынком рассматриваются только земли населенных пунктов под коммерческое использование, которое в свою очередь разделяются на торгово-офисные и промышленные земли.

Исходя из анализа фактического или предполагаемого использования земельные участки коммерческого назначения подразделяются под земли индустриальной застройки, земли под офисно-торговую застройку, земельные земельные участки под МЖС, земельные участки под объекты придорожного сервиса, земли сельхозназначения.

Согласно справочника оценщика «Земельные участки, 2018» под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2018 приведенные данные рекомендованы для использования при выполнении ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), в соответствии с которым в отчете об оценке должны содержаться анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, влияющих на его стоимость, а также при выполнении федерального стандарта «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), согласно которому оценщик должен приводить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, а также приводить интервалы значений этих факторов.

Основными ценообразующими факторами для земель под индустриальную застройку являются: местоположение, расположение относительно автомагистралей, общая площадь, передаваемые права, наличие электроснабжения на участке, свободный подъезд, наличие водоснабжения и газоснабжения, асфальтирование участка. Также основным фактором является окружающая застройка исследуемого объекта.

Исследуемый объект: земельный участок кадастровым номером №...:123 площадью 50 538 кв. м, расположен по адресу: адрес расположен в населенном пункте город, в микрорайоне ИНОРС, рядом расположены магазины, оптовые торговые компании, вентиляционный завод, жилые многоквартирные дома, малые производственные предприятия, что подтверждается картами города Уфы и съемками для карт.

Эксперт Хуснутдинова Г.В. проанализировав рынок продажи земель коммерческого назначения в населенном пункте город (категория земель) выбрала объекты образцы (аналоги) по следующим характеристикам: тип объекта недвижимости земельный участок; вид использования: под административные здания, предприятия предпринимательской деятельности; площадь до 50 000 кв. м. (эксперт проанализировал рынок недвижимости за период 2018 года и самым максимальной площадью продажи земельного участка в черте города не превышает 3 га); условия рынка; местоположение в черте города; имущественные права – собственность; расположение относительно одной из главных дорог города.

Таким образом, эксперт Хуснутдинова Г.В., руководствуясь статьей 8 № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года провела исследование объективно, на научной и практической основе, в пределах теоретических и практических знаний оценки недвижимости фундаментальных суждений (принципам оценки). Расчеты выполнены и основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

В заключение эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 1-08/02-К в разделе 2.3. анализ фактических данных о ценах сделок и предложений населенного пункта город указана минимальная цена продажи земельного участка 133,33 руб./кв. м., что не соответствует доводам административного ответчика.

Объект № 1 (представленный в замечаниях к заключению судебной экспертизы) предлагается объект продажи - земельный участок датой 11 марта 2016 года. Дата оценки объекта исследования 01 января 2019 года. Дата между объектом № 1 и объектом исследования более 2 года 9 месяцев, что превышает рыночный срок экспозиции объекта продажи, это указывает на завышенную цену предложения данного объекта. По элементу сравнения дата предложения - данный объект не является объектом-образом для расчета стоимости объекта исследования. Следует учесть, что данный объект – это комплекс ресторана ..., имеющий постройки. Соответственно для приведения данного объекта к объекту исследования необходимо ввести корректировки на объект капитального строительства.

Объект № 2 (представленный в замечаниях к заключению судебной экспертизы) выставлен на продажу 06 декабря 2017 года, что превышает срок экспозиции данного объекта к объекту исследования. При этом следует учесть, что анализ рынка недвижимости показывает тенденцию с 2014 года до настоящего времени на снижение цен предложения из-за экономического спада производства и экономики страны.

Объект № 3 (представленный в замечаниях к заключению судебной экспертизы) выставлен на продажу 06 апреля 2016 года, срок экспозиции превышен и составляет 2 года 8 месяцев, при рыночном сроке экспозиции не более 10 месяцев.

Объект № 4 (представленный в замечаниях к заключению судебной экспертизы) земельный участок площадью 2 893 кв.м. по цене 346 руб./ кв.м. При применении корректировок на торг, на площадь, так как исследуемый объект имеет площадь более 50 000 кв.м. Объект № 4 право аренды. Корректирующий коэффициент на право краткосрочной аренды: 1/0,75 =1,33. Скорректированная стоимость 237,76*1,33 =316,22 руб. Данный объект расположен относительно автомагистрали, что увеличивает стоимость по отношению к объекту исследования. Объект исследования расположен внутри квартала (таблица 91 заключение эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 1-08/02-К).

Объекты №№ 5 и 6 (представленные в замечаниях к заключению судебной экспертизы) на дату предложения 14 августа 2016 года и 02 июня 2016 года, срок экспозиции данных объектов более двух лет, что превышает рыночный срок экспозиции объектов. Данные объекты не могут быть объектами аналогами, в течение более двух лет в экономики страны произошли существенные изменения: снижение цен на нефть, спад производства, снижение спроса на объекты недвижимости и т.д.

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не учтено, что представленные выше объекты-аналоги имеют различные права на объект (право аренды и право собственности), а также различную площадь от 250 000 кв.м. до 1 000 кв.м., что не допустимо при статистическом исследовании, погрешность составляет 99,8%.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Суд, оценивая отчет об оценке № 154 от 10 июня 2020 г., подготовленный ООО «БАШКОМОЦЕНКА», экспертное заключение ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 1-08/02-К от 09 августа 2020 г., представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 1-08/02-К от 09 августа 2020 г., поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 1-08/02-К от 09 августа 2020 г., и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования Дробязко Е.В. подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключение эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 1-08/02-К от 09 августа 2020 г.

Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Дробязко Е.В. как арендатора.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Дробязко Е.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №...:123, площадью 50 538 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения спортивно-оздоровительных сооружений, расположенного по адресу: адрес равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 15 869 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 06 июля 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Э.М. Хамидуллина