Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Локомотив» к Совету городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании недействующим со дня принятия Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 в редакции Совета от 24 мая 2017 года №11/3 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» в части установления в п.п. 5.1 пункта 5 Приложения №1-З ставки арендной платы земли, предназначенной под объекты ремонта и технического обслуживания автотранспорта, в размере 3,44% от кадастровой стоимости земли,

У С Т А Н О В И Л:

решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (далее – решение Совета) утверждены ставки арендной платы за землю по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) в процентах от кадастровой стоимости земельных участков с 01 января 2008 года по вновь заключаемым договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Первоначальный текст документа опубликован в издании газеты «Вечерняя Уфа», № 237 (10885), 7 декабря 2007 года.

В решение Совета вносились изменения решениями Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 04 декабря 2008 года № 10/16, от 25 декабря 2008 года №11/22, от 29 января 2009 года №12/12, от 23 апреля 2009 года № 15/16, от 23 декабря 2009 года № 22/12, от 15 декабря 2010 года № 31/15, от 23 декабря 2010 года № 32/19, от 25 марта 2011 года № 34/8, от 12 апреля 2012 года № 3/3, от 20 декабря 2012 года № 12/9, от 18 декабря 2013 года № 26/8, от 29 июля 2015 года № 48/3, от 29 марта 2016 года № 59/3, от 24 мая 2017 года № 11/3, от 14 февраля 2018 №19/9.

Решением Совета городского округа город Уфа от 24 мая 2017 года № 11/3 в решение Совета внесены изменения, в том числе пункт 1 дополнен подпунктом 1.9 Приложение № 1-З «Ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан на период с 01 июня 2017 года». Данные изменения вступили в силу с 24 мая 2017 года, опубликованы на официальном сайте Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан http://www.gorsovet-ufa.ru и в газете «Вечерняя Уфа» 26 мая 2017 года.

В Приложении № 1-З в подпункте 5.1 «Объекты ремонта и технического обслуживания автотранспорта» пункта 5 «Земли под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания» установлена ставка арендной платы за земли, предназначенные для размещения автосалонов, автоцентров, станций технического обслуживания автомобилей, автосервисов, автомоек, пунктов шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, автосигланизации и прочих автоаксессуаров в размере 3,44% от кадастровой стоимости земельного участка (...).

До принятия вышеуказанных изменений в решение Совета ставка арендной платы за аренду земельных участков была установлена решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29 марта 2016 года № 59/3 и составляла 1,50% от кадастровой стоимости земельных участков для размещения автосалонов, автоцентров, станций технического обслуживания автомобилей, автосервисов, автомоек, пунктов шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, автосигнализации и прочих автоаксессуаров.

28 августа 2018 года общество с ограниченной ответственностью «Локомотив» (далее - ООО «Локомотив»), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., обратилось в суд с административным иском к Совету городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о признании недействующим со дня принятия решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» в редакции Совета от 24 мая 2017 года №11/3 в части установления в п.п.5.1 пункта 5 Приложения №1-З ставки арендной платы за земли, предназначенные для размещения объектов ремонта и технического обслуживания автотранспорта в размере 3,44% от кадастровой стоимости земельных участков (...).

По мнению административного истца, значительное увеличение ставки арендной платы не соответствует принципу экономической обоснованности, установленному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требования поддержал в полном объеме и заявил, что Решение Совета ГО г. Уфа РБ не соответствует постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», содержащего основные принципы определения арендной платы. Компетенцию органа и процедура принятия НПА ими оспаривается, за исключением момента неотражения в представленных документах ссылки на заключение ЗАО «...», допускает отсутствие данного заключения на дату принятия решения. Имеющиеся документы, кроме заключения, не содержат подтверждения утвержденной ставки. Снижение арендной ставки необходимо для уменьшения арендных платежей и снижения убытков. Кадастровая стоимость участка ..., находящегося в аренде у ООО «Локомотив», оспорена, что подтверждается материалами дела № .... Данные о снижении кадастровой стоимости в Росреестр внесены. Договор аренды продлен на неопределенный срок, расчет на 2018 год ими подписан, платежи осуществляются с применением оспариваемой ставки.

Представитель Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО2 возражала против удовлетворения административного искового заявления по тем основаниям, что в целом процедура принятия акта проходит в несколько этапов. Отсутствие отражения в документах, предоставляемых в Совет, заключения ЗАО «...» является формой принятия решения. Соблюдение экономической обоснованности было доказано посредством предоставления соответствующих расчетов в ходе судебного заседания. Помимо этого, заключение содержит экономический анализ факторов, влияющих на доходность. Произведен расчет базовых ставок с учетом местоположения земельных участков. Данное заключение является относимым и допустимым доказательством по делу. Несогласие эксперта с доводами, изложенными в заключении, не свидетельствуют о его недопустимости. Отсутствие упоминания о заключении в протоколах не подтверждает его отсутствие, поскольку, как правило, депутаты обращают внимание на саму пояснительную записку, на проект решения. Если возникают какие-то вопросы, эти вопросы задаются лицу, представляющему проект. В протоколе Заключение не упоминается. Протоколами занимается организационный отдел, он не всегда отражает все моменты. Перечень документов, который направляется главой Администрации в Совет, может дополняться. Их вносят в рабочем порядке не письмом главы Администрации, а дополнительно. Данный процесс не регистрируется, мы считаем это внутренним документооборотом. Ставка 3,44 была выведена на основании заключения, подготовленного ЗАО «...», УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ также были произведены дополнительные расчеты, исходя из вносимых арендаторами арендных платежей. Мы определили ставку ниже диапазона, установленного в экспертизе ЗАО «...», руководствуясь такими критериями, как кадастровая стоимость и арендные платежи.

Представитель Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа РБ – ФИО3 возражал по поводу удовлетворения заявленных требований и пояснил, что по данной категории земельных участков с УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ заключено 119 договоров. Поскольку арендаторами была оспорена кадастровая стоимость, арендные платежи снизились. Произведен анализ договоров аренды с учетом потребителей по п.5,1 п.5; также учтен интервал, который нам дает Постановление Правительства РБ № 480, 1,57-7,67, на основании чего из расчета 63 миллиона (ожидаемый доход, предполагаемые доходы по арендным договорам данной категории) разделили на фактический, после снижения кадастровой стоимости, 28 миллионов, получим коэффициент 219,77. Далее цифру умножали на предыдущую ставку, 1,5, получим цифру 3,30. Уже эту цифру умножаем на индекс потребительских цен, соответственно выводим нашу ставку. В настоящее время, в 2019 году, у арендаторов ставка все же меньше, чем в 2009 году. Ставку мы установили даже меньшую, чем нам указал эксперт. Долго не могли оплатить экспертизу, произведенную ФИО4, так как в бюджете отсутствовали денежные средства, согласование с финансовым управлением заняло значительное время.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, опросив специалиста и эксперта, изучив материалы дела, проверив решение Совета в оспариваемой части на соответствие нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, заслушав заключение прокурора Фахретдиновой Ю.Ю., полагавшей, что административный иск не подлежит удовлетворению, суд приходит к следующему.

Как установлено пунктами «в», «г», «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничение государственной собственности, земельное законодательство.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (вступившего в силу с 1 марта 2015 года), если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пунктов 5 и 8 статьи 3 Закона Республики Башкортостан от 05 января 2004 года № 59-з (редакция от 28 мая 2015 года) «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан», абзаца 10 пункта 1.2 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 года № 480 (редакция от 10 марта 2016 года № 72), органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности и земли, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Обязанность доказывать соответствие оспариваемого нормативного правового акта или его части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации возлагается на орган, принявший оспариваемый нормативный правовой акт (часть 9 статьи 213).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что решением Совета городского округа город Уфа от 24 мая 2017 года № 11/3 в решение Совета внесены изменения, в том числе пункт 1 дополнен подпунктом 1.9 Приложение № 1-З «Ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан на период с 01 июня 2017 года».

Из пояснений представителя Совета городского округа город Уфа разработкой проекта решения по поручению Администрации городского округа город Уфа занималось Управление земельных и имущественных отношений.

В Регламенте внесения проектов муниципальных правовых актов в Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденного решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 29 марта 2012 года № 2/14, установлен порядок внесения проектов муниципальных правовых актов Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту - Регламент) (...).

Согласно п.3.4 Регламента к проекту муниципального правового акта, вносимого главой Администрации, в обязательном порядке прикладывается пояснительная записка курирующего заместителя главы Администрации, которая должна содержать общую оценку проекта муниципального правового акта, информацию об актуальности, обоснованности и последствиях его принятия, о его практической значимости.

При согласовании муниципального правового акта по внесению изменений и дополнений в ранее принятые муниципальные правовые акты или отмене ранее принятых муниципальных правовых актов прилагаются их копии (п.3.5).

Проект муниципального правового акта (в бумажном и электронном виде) с письмом на имя председателя Совета и пояснительной запиской курирующего заместителя главы Администрации, содержащей обоснование необходимости его принятия, вместе со справочными и аналитическими материалами, листом согласования и другими документами, предусмотренными настоящим Регламентом, передается в Совет не позднее чем за пять рабочих дней до заседания Президиума Совета (п.4.1).

Судом не установлено нарушение процедуры подготовки и принятия нормативного правового акта.

Оспариваемый нормативный акт принят Советом городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пределах его полномочий с соблюдением установленного порядка, формы принятия и порядка опубликования и по этим основаниям не оспаривается.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от
16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. №582).

Указанным нормативным актом размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11 мая 2004 года № 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Согласно материалам дела оспариваемой нормой установлена ставка арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа на период с 01 июня 2017 года.

В обоснование соответствия оспариваемого акта принципу экономической обоснованности административный ответчик представил заключение специалиста по вопросу экономической обоснованности размера арендных ставок за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Уфа.

Величина арендной ставки (в процентном выражении от кадастровой стоимости) за пользование земельными участками под объектами ремонта и технического обслуживания автотранспорта, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, государственная собственность на которые не разграничена для нужд городского округа город Уфа Республики Башкортостан, была определена на основании заключения ЗАО «...» от 15 мая 2017 года № ..., составленного в соответствии с договором от 13 марта 2017 года на оказание консультационных услуг. Согласно указанному заключению величина арендной ставки определена в совокупности со сложившимися физическими и экономическими факторами, влияющими на стоимость, и состоянием рынка по состоянию на 31 декабря 2016 года (том 3 л.д.125-177).

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от
01 октября 2018 года по административному делу назначена судебная экономическая экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о том, содержат ли пояснительная записка, заключение об оценке регулирующего воздействия к проекту решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 года №30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан», выписка из протокола очередного восьмого заседания Президиума Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан IV созыва от 10 мая 2017 года, выписка из протокола совместного заседания постоянных комиссий Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18 мая 2017 года, выписка из протокола совместного заседания постоянных комиссий Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17 мая 2017 года, выписка из протокола очередного одиннадцатого заседания Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан четвертого созыва от 24 мая 2017 года, решение Совета городского округа город Уфа от 21 декабря 2016 года № 5/2 «Об основных показателях прогноза социально-экономического развития городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов», список начисления арендных платежей по договорам аренды земельных участков (поименованный как сравнительный анализ начисления арендных платежей по договорам аренды земельных участков), заключение № ... ЗАО «...» «Определение величины ставки арендной платы за пользование земельными участками под объектами ремонта и технического обслуживания автотранспорта в границах ГО г.Уфа РБ, государственная собственность на которые не разграничена для нужд городского округа город Уфа Республики Башкортостан с 01.01.2017 года» экономическое обоснование и правомерность установления ставки арендной платы за земли, предназначенные под объекты ремонта и технического обслуживания автотранспорта, в размере 3,44 % от кадастровой стоимости земли?

Проведение судебной экспертизы поручено экспертам ООО «...».

06 ноября 2018 года в Верховный Суд Республики Башкортостан поступило экспертное заключение ООО «...» №... от 02 ноября 2018 года (...).

В соответствии с частью 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу положений частей 1-4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Величина арендной платы (в процентном выражении от кадастровой стоимости) за пользование земельными участками (ставки арендной платы за земли), предназначенные для размещения автосалонов, автоцентров, станций технического обслуживания автомобилей, автосервисов, автомоек, пунктов шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, автосигнализации и прочих автоаксессуаров, в размере 3,44% от кадастровой стоимости земли была определена на основании заключения ЗАО «...» от 15 мая 2017 года № ..., составленного в соответствии с договором № ... от 13 марта 2017 г. на оказание консультационных услуг. Согласно указанному заключению величина арендной платы определена в совокупности со сложившимися физическими и экономическими факторами, влияющими на стоимость, и состояние рынка по состоянию на 31 декабря 2016 года.

В заключении проведен анализ рынка земельных участков Республики Башкортостан, оценка ценообразующих факторов коммерческой недвижимости, исследованы основные факторы, влияющие на рынок недвижимости - месторасположение, площадь, состояние здания, тип объектов, скидки на торг. В ходе исследования проводился подробный экономический анализ и оценка факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, в связи с чем проведен анализ ценообразующих факторов коммерческой недвижимости, земельных участков по целевому назначению земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания для земель с видами разрешенного использования: для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, а также по государственному регулированию тарифов (работ, услуг) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельных участках. Изучено влияние субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим хозяйственную деятельность на земельных участках, на уровень доходности земельных участков. Приведена формула расчета средней ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, из которой следует, что средняя ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости определена двумя способами.

При расчетах использовались два метода: метод рыночной экстракции, на основании которого ставка арендной платы с учетом инфляции составила 4,55%, и метод компенсации затрат прошлых периодов, согласно которому ставка арендной платы составила 5,18%. По результатам исследования сделан вывод о том, что величина арендной ставки (в процентном выражении от кадастровой стоимости) за пользование земельными участками под объектами ремонта и технического обслуживания автотранспорта, расположенными в границах ГО г. Уфа РБ, собственность на которые не разграничена, может варьироваться в диапазоне от 4,55% до 5,18%.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО «...» №... от 02 ноября 2018 года и заключение ЗАО «Эксперт-Оценка» от 15 мая 2017 года № ..., представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве доказательства заключение ЗАО «...» от 15 мая 2017 года № ..., поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям.

В заключении ЗАО «...» от 15 мая 2017 года № ... проведен анализ коммерческой привлекательности недвижимости, исследованы основные факторы, влияющие на цену.

В ходе исследования проводился подробный экономический анализ и оценка факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, в связи с чем проведен анализ по целевому назначению земельных участков, по категории земель, по видам разрешенного использования: по 5 группе - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (в соответствии с постановлением Правительства РБ №480 от 22.12.2009 года (в ред. от 27.06.2016 г.), земельные участки для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования. Изучено влияние субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим хозяйственную деятельность на земельных участках, на уровень доходности земельных участков. Приведен расчет средней ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости путем использования двух методов: метода рыночной экстракции, согласно которому ставка арендной платы с учетом инфляции составила 4,55%, и метода компенсации затрат прошлых периодов, в соответствии с которым ставка арендной платы с учетом инфляции составила 5,18%.

Оспариваемая административным истцом ставка (3,44%) не превышает установленный диапазон.

Кроме заключения ЗАО «...», административным ответчиком представлена пояснительная записка, заключение об оценке регулирующего воздействия к проекту решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 года №30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан», выписка из протокола совместного заседания постоянных комиссий Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 10, 17 и 18 мая 2017 года, протокол очередного одиннадцатого заседания Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан четвертого созыва от 24 мая 2017 года, решение Совета городского округа город Уфа от 21 декабря 2016 года № 5/2 «Об основных показателях прогноза социально-экономического развития городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов».

Оценив в совокупности предоставленные доказательства, суд полагает, что в них содержится экономическое обоснование увеличения ставки арендной платы до 3,44%.

Судом приглашены на судебное заседание эксперт и специалист и лицам, участвующим в деле, была предоставлена возможность задать им возникшие вопросы.

Выслушав специалиста С.С.З., эксперта Ш.А.Р., исследовав её заключение, суд приходит к выводу, что отраженные в заключении эксперта №... от 02.11.2018 года замечания по поводу проведенного исследования специалистом ЗАО «...» являются не существенными, не влекущими необоснованность выводов специалиста.

Так, экспертом указано на некорректное определение коэффициента капитализации, проведенных поправок на вид передаваемых прав, отсутствие корректировки на объект капитального строительства, на время продажи, на район расположения недвижимости, ЧОД без НДС рассчитан некорректно, что, по её мнению, привело к некорректности расчетов. Между тем, в заключении эксперта указанные выводы примерами не проиллюстрированы, аналоги не приведены и выводы ничем не подтверждены. Предположения эксперта о наличии в одном из аналогов объекта капитального строительства, реализации объекта оценки в 2015 году, ничем не подтверждены.

При обращении к эксперту с вопросом, какая ставка является корректной в результате анализа приведенных в заключении аналогов с учетом её замечаний, ею озвучен диапазон приблизительно 2,5-3,8. К числу недостатков заключения эксперта следует отнести также и отсутствие в нём письменного расчета, опровергающего заключение специалиста по содержанию и окончательным выводам, нарушении методики проведения исследования, отсутствие оценки заключения специалиста по методу рыночной экстракции.

Судом выяснена позиция специалиста по всем замечаниям, приведенным в заключении эксперта, и было установлено, что подбор аналогов и применение корректирующих коэффициентов обоснованно произведено специалистом по 5 группе ( 1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) в соответствии с приказом Минэкономразвития Российской Федерации №39 от 15 февраля 2007 г. «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (действовавшему на дату составления заключения). Утверждение специалиста об отсутствии в объявлении конкретного указания на наличие объекта капитального строительства, экспертом не опровергнуто, также как и утверждение о реализации объекта оценки в 2015 году ничем не подтверждено. На замечания эксперта об отсутствии коррекции по районам города специалист ответил, что расположение аналогов в различных частях города не требует дополнительной коррекции, поскольку это находит отражение в различной стоимости земельных участков.

Доводы представителя административного истца о том, что увеличение ставки арендной платы не соответствует принципу экономической обоснованности, установленному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» и заключение отсутствовало на дату принятия решения Совета, не могут быть признаны судом обоснованными в связи с предоставлением суду заключения специалиста представителем Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа РБ, показаниями Генерального директора ЗАО «...» С.С.З., подтвердившего проведение исследования специалистами общества и утверждение его результатов 15 мая 2017 года, а также передачу заключения Заказчику (УЗИО Администрации ГО г. Уфа).

Представителем Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа РБ суду даны письменные и устные пояснения относительно подтверждения экономической обоснованности увеличения ставки арендной платы, представлено экономическое обоснование, а также приведен расчет в опровержение утверждения административного истца об увеличении арендных платежей.

Судом также исследовано утверждение представителя административного истца об увеличении арендных платежей. Судом установлено, что решением Верховного Суда Республики Башкортостан, вынесенному по делу № ... от 20 декабря 2016 года, установлена кадастровая стоимость в размере рыночной, которая 6,4 раза ниже определенной в результате государственной кадастровой оценки. При увеличении оспариваемой ставки в 2,29 ( с 1,5 до 3, 44) раза увеличение арендных платежей не происходит.

Судом также исследован вопрос о соответствии оспариваемого нормативного правового акта постановлению Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 года № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена» и Правилам определения размера и внесения арендной платы. Согласно п. 1.2 Правил органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена с учетом скорректированных видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена. Интервал ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, за неразграниченные в собственность земельные участки, расположенных в пределах населенных пунктов, предназначенные под объекты ремонта и технического обслуживания автотранспорта, в размере 3,44% от кадастровой стоимости земли, установлен в пределах установленного вышеуказанным постановлением Правительства Республики Башкортостан интервала в размере 1,57-7,67%.

Таким образом, ставка арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для размещения автосалонов, автоцентров, станций технического обслуживания автомобилей, автосервисов, автомоек, пунктов шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, автосигланизации и прочих автоаксессуаров, установлена административным ответчиком в соответствии с принципом экономической обоснованности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г.
№ 582, при этом обеспечивает максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленного требования административного истца у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 177-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Локомотив» к Совету городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании недействующим со дня принятия Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 в редакции Совета от 24 мая 2017 года №11/3 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» в части установления в п.п. 5.1 пункта 5 Приложения №1-З ставки арендной платы земли, предназначенной под объекты ремонта и технического обслуживания автотранспорта, в размере 3,44% от кадастровой стоимости земли, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Н.В. Козлова