Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к отделу по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику отделу по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа, в котором, с учетом уточнения, просила суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № аренды земельного участка (долгосрочный) от ДД.ММ.ГГГГ, изложив пункты 7.1 и 7.2 Договора в редакции истца:

7.1. В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, Арендодатель вправе требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательства в размере одной трехсотой действующей в соответствующие периоды ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности, но не более чем 10% от общей суммы задолженности.

7.2. В случае нарушения сроков возврата имущества, установленных п. 6.2.7. настоящего Договора, Арендатор уплачивает арендную плату в срок, установленный п. 5.2. настоящего Договора, а также неустойку в размере одной трехсотой действующей в соответствующий период ставки рефинансирования Банка России от суммы арендной платы за просроченный срок возврата, но не более чем 10% от базовой суммы для расчета неустойки.

В обоснование исковых требований указала, что при заключении между ней и ответчиком договора № аренды земельного участка (долгосрочный) от ДД.ММ.ГГГГ возник спор по содержанию пунктов 7.1 и 7.2 договора, устанавливающих ответственность арендатора. Она является потенциальным арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Камчатский край, Вилючинский городской округ – ЗАТО г. Вилючинск, <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, площадь участка: 2797 кв.м, разрешенное использование: бытовое обслуживание, поскольку ей на праве собственности принадлежит находящееся на указанном земельном участке здание за номером №. На основании ее заявления (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ) о предоставлении ей в аренду земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ ею получен договор № аренды земельного участка (долгосрочный) от ДД.ММ.ГГГГ, который предлагает заключить ответчик.

Не согласившись с некоторыми условиями договора, а именно п. 7.1 и п. 7.2 договора аренды, согласно которым установлена ответственность арендатора: «п. 7.1. – в случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы на каждый день просрочки», «п. 7.2. – в случае нарушения сроков возврата имущества, установленных п. 6.2.7 настоящего Договора, Арендатор уплачивает арендную плату в срок, установленный п. 5.2 настоящего Договора, а также неустойку в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки», она (истец) ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик отклонил протокол разногласий, путем оформления протокола согласования разногласий к протоколу разногласий от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе производства по делу, истец исковые требования дополнила, просила принять во внимание Распоряжение Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-р, подписанное Председателем Правительства РФИО6 в рамках реализации пункта 3.6 Плана первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой короновирусной инфекции от ДД.ММ.ГГГГ. Подписанным распоряжением принято решение о возможности заключения дополнительных соглашений к договорам аренды государственного имущества, заключенным с субъектами малого и среднего предпринимательства, предусматривающих отсрочку уплаты арендных платежей в 2020 году. Таким образом, считала, что можно сделать вывод о том, что арендные платежи по договорам аренды государственного имущества находятся под первоочередным вниманием Правительства РФ, как фактор, оказывающий влияние на экономику государства и одновременно способный повлиять на финансовую стабильность арендаторов. При этом в условиях сложной и нестабильной ситуации, Правительство РФ стремится обеспечить финансовое послабление для арендаторов, а значит усиление ответственности арендатора на местном уровне, выражающееся в понуждении заключения договоров аренды на навязанных арендодателем условиях, недопустимо. Предоставление государственного и муниципального имущества в пользование является услугой, направленной на расширение возможностей арендаторов для реализации их целей, а значит и условия предоставления такого имущества должно быть комфортными и согласованными обеими сторонами договора с соблюдением взаимного баланса интересов сторон. Более того отсутствует обязанность арендодателя закреплять в договоре ответственность арендатора за несоблюдение условий договора. Предложенный истцом размер неустойки составляет 6,95% от размера неустойки, предложенной ответчиком, и 122% от размера процентов, рассчитанных по правилам ст. 395 ГК РФ.

Истец ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, для участия в рассмотрении дела не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие с участием представителя истца.

Представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности с полным объемом полномочий, представленных стороне в процессе, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности с полным объемом полномочий, представленных стороне в процессе, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме за необоснованностью. Поддержала письменные возражения на иск, в котором подробно изложена позиция ответчика по существу спора. Дополнительно суду пояснила, что размер пени и неустойки по договору аренды земельного участка не является завышенным и совершение такой сделки не является кабальной, она не заключается изначально на крайне не выгодных условиях.

На основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Статьей 433 ГК РФ предусмотрено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 указанный статьи в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью 142 кв.м, расположенного по адресу: г. Вилючинск Камчатского края, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 14-18, 50, 54-57, 172).

ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратилась к главе администрации Вилючинского городского округа ФИО8 с заявлением, в котором просила предоставить ей в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Вилючинск Камчатского края, <адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, площадь участка 2 797 кв. м, разрешенное использование: бытовое обслуживание, сроком на 49 лет, поскольку объект незавершенного строительства, находящийся на данном земельном участке принадлежит ей на праве собственности на основании решения Вилючинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13, 53).

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Администрации Вилючинского городского округа ЗАТО г. Вилючинска №ФИО2, из земель, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлен в пользование на условиях долгосрочной аренды сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2797 кв.м, по адресу: ФИО1, Камчатский край, Вилючинский городской округ – ЗАТО г. Вилючинск, <адрес> (л.д. 102).

При этом на основании п. 2 указанного постановления, ответчик, действующий как самостоятельное юридическое лицо в соответствии с Положением об отделе по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа, направил ФИО2 проект договора № аренды земельного участка (долгосрочный) от ДД.ММ.ГГГГ в 3 экземплярах, который просил подписать и вернуть в его адрес для дальнейшего оформления (л.д. 19, 58, 95, 96-100, 112-121, 123).

Согласно проекту договора № аренды земельного участка (долгосрочный) от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды земельного участка с кадастровым номером № устанавливается на 3 года, при этом действие договора распространяется на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20-24, 59-63, 103-107).

Не согласившись с п. 7.1 и п. 7.2 проекта договора, ФИО2 подготовила и направила в адрес ответчика протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ и проект договора № в 3 экземплярах, которые поступили к ответчику ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25, 26-28, 64, 65-66, 108-109).

В протоколе разногласий истец просила согласовать предложенную ею редакцию п. 7.1 и п. 7.2 договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец получила от ответчика протокол согласования разногласий к протоколу разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к проекту договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что отдел по управлению муниципальным имуществом Вилючинского городского округа не принял редакцию спорных пунктов, предложенную истцом (л.д. 29, 30-32, 67, 68-69, 110-111).

Данные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Санкции, указанные в проекте договора, не являются неустойкой, определенной законом, а относятся к договорной неустойке.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое в соответствии со ст. 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Судом установлено, что согласие обеих сторон договора на включение договорной неустойки, в качестве ответственности за нарушение сторонами условий договора, в спорный договор достигнуто.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Согласно протоколу расчета арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (IV квартал) сумма оплаты составляет 3 478 рублей 01 копейка, размер арендной платы за год составляет 16 926 рублей 33 копейки (л.д. 24, 63, 107).

Пункт 7.1 в редакции проекта договора определен следующим образом: «В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы на каждый день просрочки».

Истец просит изложить данный спорный пункт в следующей редакции «В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим Договором, Арендодатель вправе требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательства в размере одной трехсотой действующей в соответствующие периоды ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности, но не более чем 10% от общей суммы задолженности».

При этом истец полагает, что предложенный ответчиком размер пеней является завышенным и необоснованным, что может повлечь несоразмерно негативные последствия для арендатора в случае его временной нетрудоспособности на длительный период и иных жизненных обстоятельствах, приводит соотношение её размера с размером ключевой ставки Банка России, кроме того, изложенный в предложенной ею редакции данный пункт позволит арендодателю самостоятельно рассматривать возможность освобождения арендатора от уплаты неустойки, что будет способствовать увеличению количества споров, разрешаемых в досудебном порядке, и уменьшению количества дел, рассматриваемых судами об уменьшении неустойки по договорам аренды земельных участков.

Вместе с тем оснований для изложения п. 7.1 в редакции, предложенной истцом, не имеется, поскольку согласие арендодателя на установление неустойки в размере одной трехсотой действующей в соответствующие периоды ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности, но не более чем 10% от общей суммы задолженности, не получено.

Неустойка в размере 0,3%, предложенная в проекте договора, с учетом размера арендной платы за определенный период (квартал) соответствует принципам разумности и справедливости, баланс интересов сторон не нарушает, поскольку возможное нарушение арендатором условий договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не должно быть более выгодным для него, чем условия правомерного пользования.

Невнесение в данный пункт условия о том, что арендодатель вправе требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательства, прав истца не нарушает, и не лишает истца в будущем заявлять о несоразмерности размера неустойки, в случае её начисления, исходя из конкретных обстоятельств, при условиях договора, предложенных арендодателем. Кроме того, формулировка, предложенная арендодателем, не обязывает арендодателя в безусловном порядке, без оценки конкретных обстоятельств, причин просрочки платежей, обращаться в суд за взысканием неустойки.

Согласно п. 7.2 проекта договора № «В случае нарушения сроков возврата имущества, установленных п. 6.2.7 настоящего договора, арендатор уплачивает арендную плату в срок, установленный п. 5.2 настоящего договора, а также неустойку в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки».

Истец просит изложить данный спорный пункт в следующей редакции «В случае нарушения сроков возврата имущества, установленных п. 6.2.7. настоящего Договора, Арендатор уплачивает арендную плату в срок, установленный п. 5.2. настоящего Договора, а также неустойку в размере одной трехсотой действующей в соответствующий период ставки рефинансирования Банка России от суммы арендной платы за просроченный срок возврата, но не более чем 10% от базовой суммы для расчета неустойки».

В обоснование изложения данного пункта в иной редакции истец указывает на то, что установление размера неустойки за нарушение срока возврата имущества, рассчитываемого от просроченной суммы, нелогично, просрочка оплаты и нарушение срока возврата – это два самостоятельных требования, не возврат имущества не всегда сопровождается неуплатой арендной платы, в связи с чем полагает о возможности возникновения разногласий.

В изложении п. 7.2 в редакции, предложенной истцом, следует также отказать, поскольку согласие арендодателя на установление неустойки в размере одной трехсотой действующей в соответствующий период ставки рефинансирования Банка России от суммы арендной платы за просроченный срок возврата, но не более чем 10% от базовой суммы для расчета неустойки, не получено.

Размер неустойки, определенный как 0,1%, соответствует принципам разумности и справедливости, формулировка «базовая ставка» не вносит ясности в отношения сторон, проектом договора понятие «базовая ставка» не определено, при этом, как и ранее, редакция, предложенная ответчиком, не нарушает прав истца, в том числе при отсутствии просроченной суммы арендной платы.

Оценив установленные обстоятельства в совокупности, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, в связи с их необоснованностью.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к отделу по управлению муниципальным имуществом администрации Вилючинского городского округа об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Вилючинский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2020 года.

Судья

подпись

Д.В. Горячун

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья

Д.В. Горячун