Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кудря Д.Н., Кашина А.Л., Балуева А.Н., Иванова Э.В. к муниципальному образованию городской округ г. Кострома в лице администрации г. Костромы о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском, требования обоснованы тем, что по договорам купли-продажи от <дата>, от <дата>, от <дата>Кашин А.Л. являлся собственником квартир № и №, а также нежилого помещения №, расположенных в многоквартирном доме по адресу: 1 (объект культурного наследия). Собственником квартир № а также нежилого помещения № в этом же доме являлся Кудря Д.Н. по договорам купли-продажи от <дата>, от <дата>, от <дата>, от <дата>, по договорам дарения от <дата> от <дата>, от <дата>, от <дата> и по договору мены от <дата>. В соответствии с протоколом № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 1 от <дата> собственниками было принято решение о формировании земельного участка, проведении государственного кадастрового учета и оформлении документов, удостоверяющих право общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок, занимаемый домом (вопрос №).

<дата> по заказу собственников помещений, расположенных в вышеуказанном многоквартирном жилом доме были проведены кадастровые работы, по итогам которых кадастровым инженером Беляковой И.А. был подготовлен межевой план по уточнению местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №. В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества и который поставлен на государственный кадастровый учет, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В последующем <дата> собственниками Кудря Д.Н. и Кашиным А.Л. произведены работы по объединению всех помещений в данном доме и об определении долей с последующей продажей по договорам купли-продажи от <дата> по ... доли Балуеву А.Н. и Иванову Э.В.. Таким образом, многоквартирный жилой дом после проведения работ по перепланировке и переоборудованию помещений в нем, стал именоваться жилой дом, долевая собственность на который <дата> зарегистрирована в ЕГРН за истцами по ... доли за каждым. В дальнейшем <дата> и <дата> истцы получают разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия № и №. В период с 2014 по 2018 год все работы, предусмотренные названными разрешениями, были выполнены, о чем свидетельствует акт приемки выполненных работ от <дата>. В результате работ объект в рамках приспособления для современного использования получил новую функцию - нежилое здание и 3 эксплуатируемых этажа: подвал, первый этаж и мезонин, о чем также указано в акте. <дата> они обратились в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на вышеуказанное нежилое здание. <дата> Уведомлением № КУВД-001/2021-17246622/1 Управление сообщило о приостановлении государственного кадастрового учета по причине отсутствия в комплекте документов разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также в связи с разночтением видов разрешенного использования земельного участка «для восстановления жилого дома», с видом «нежилое здание», расположенное на этом же земельном участке. Поскольку вышеуказанный объект создан на земельном участке, принадлежащим им на праве собственности в силу прямого указания в законе, по разрешению органов государственной власти Костромской области, то данный объект не имеет нарушений законодательства при его создании.

Истцы просят признать за ними право общей долевой собственности на 3-х этажное нежилое здание общей площадью ... кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № площадью ... кв.м., по адресу: 1 по ... доли за каждым.

В судебное заседание истцы не явились извещались о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель истцов Кудря Д.Н и Иванова Э.В. Логутов А.В. требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации г. Костромы Ершова Г.Н. разрешение требований оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области в судебном заседании не присутствовал, направили письменный отзыв, просили рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Костромской области, Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы ….

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Аналогичные правомочия собственника земельного участка установлены и в статье 40 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

Судом установлено, что здание по адресу: 1 является объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой Тшарнер (Боровского)», около 1870-х гг., нач. XX в., внесен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации под №.

Объект поставлен на государственную охрану постановлением главы администрации Костромской области от 30.12.1993 №598 «Об объявлении находящихся на территории Костромской области объектов, имеющих историческую, культурную и научную ценность, памятниками истории и культуры».

На Объект составлен паспорт от октября 1982 г., составитель искусствовед Г.К. Смирнов.

Согласно п. 1 ст. 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии с п. 1 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны: 1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; 2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; 3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; 4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия; 5) соблюдать установленные статьей 5.1 настоящего Федерального закона требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия; 6) не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло): под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения; под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования; под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пп. 7 п. 1 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в п. 11 ст. 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, включая объект археологического наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия либо земельному участку, в границах которого располагается объект археологического наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

Статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлен порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия включённого в реестр, выявленного объекта культурного наследия.

Согласно п. 1 ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Как следует из акта приемки выполненных работ от 10.08.2020 года объект представляет собой одноэтажное здание с подвалом и мезонином, обшитое калеванным тесом, прямоугольное в плане здание под вальмовой кровлей, мезонин - под двухскатной кровлей. Объект имеет деревянный архитектурный декор: угловые лопатки с элементами накладной резьбы, прямоугольные рамочные наличники боковых фасадов с сандриками на кронштейнах, деревянные наличники главного фасада с «рожками», волютами по сторонам и «завязкой» в вершине. В 2010 году памятник пострадал от пожара, после которого объект находился в аварийном состоянии. Полностью утрачены конструкции мезонина, чердачного перекрытия, крыши и кровли. После пожара осталась часть стен 1-го этажа со значительными деформациями и утратой несущей способности венцов, включая нижние, которые были поражены гнилью и плесенью, визуально фиксировалась осадка углов, крен сохранившихся стен и опасность обрушения. Полностью утрачены конструкции лестницы и лестничных площадок. Частично были сохранены рамочные наличники боковых фасадов и лопатки на углах. Конструкция и декор мезонина полностью утрачены в огне. По результатам инженерного исследования 2012 года выявлено недопустимое состояние фундаментов. Проектом ремонта, реставрации и реконструкции, выполненным ООО «БЭСТ», получившим согласование Департамента культуры Костромской области от 29.01.2014 №03-14/08, объект приспосабливался под индивидуальный жилой дом. Работы по воссозданию утраченного в огне Объекта с последующим его приспособлением для современного использования начались в 2014 году по разрешению на консервационные, ремонтные, реставрационные работы, работы по приспособлению объекта культурного наследия или его части для современного использования от 31.07.2014 № 24. В процессе производства работ в соответствии с архивно-библиографическими исследованиями в рамках авторского надзора и научного руководства за ходом проведения работ на главном фасаде были выполнены: два наружных дверных проема вместо оконных, таким образом принято решение о воссоздании внешнего облика объекта на более поздний период, дошедший до нас на конец XX века; изменено функциональное назначение помещения с индивидуального жилого дома на нежилое здание (административное) с дополнительным проектированием разделов противопожарной безопасности, реализация которых привела к появлению дополнительного эвакуационного выхода из подвала на внутридомовую территорию. По окончанию срока действия разрешения от 31.07.2014 № 24 31.12.2015 в установленном законом порядке выполненные работы не были приняты. В 2017 году в результате контрольных мероприятий Охранкультуры Костромской области был выполнен осмотр выстроенного объекта и выявлены несоответствия выполненных работ по воссозданию деревянных декоративных элементов фасадов объекта согласованной проектной документации и фотофиксации объекта после пожара, зафиксированной в положительном заключении акта государственной историко-культурной экспертизы документации, обосновывающей проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой Г. И. Тшарнер (Боровского), около 1870-х гг., нач. XX в.», расположенного по адресу: 1 от <дата>. Декор главного фасада в целом был упрощен, воспроизведен в формах, отличных от тех, что зафиксированы на фотокарточках 1970-х гг., хранящихся в научном архиве Свода памятников истории и культуры, расположенных на территории Костромской области. Неверно трактованы декоративные элементы фасада, в частности: филенчатые пилястры первого этажа и мезонина, лента резьбы в мезонине и в составе венчающего карниза, доска-полотенце, накладной пояс из овальных колец объемной резьбы под оконными проемами мезонина, объемная резьба оригинальных наличников оконных проемов; отсутствуют деревянные фигурные кронштейны, под свесом крыши мезонина, отсутствовали четырехстворчатые железные ставни оконных проемов.

По результатам контрольных мероприятий Охранкультуры Костромской области собственниками объекта были выполнены работы по его сохранению, сводившиеся к воссозданию декоративных элементов деревянного фасада по рабочим чертежам, дополнительно разработанным ООО «БЭСТ» в 2012, 2018, 2019 годах, в которых были уточнены размеры и конфигурация отдельных декоративных элементов фасада и кованных металлических ставней в соответствии с предметом охраны объекта, утвержденным приказом Охранкультуры Костромской области от 23.10.2019 №139.

Работы по ремонту, реставрации и воссозданию деревянной отделки фасада и его декоративных элементов были проведены ООО «Реставрационная мастерская» по разрешению Охранкультуры Костромской области от 18.09.2018 №74.

Как указано в отзыве Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области выдача разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта культурного наследия осуществляется на основании статей 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае проведения работ на объекте культурного наследия, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта культурного наследия, при условии обязательного получения разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, осуществления государственного строительного надзора, а также проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта культурного наследия выдается соответствующим органом охраны объекта культурного наследия. Разрешение на строительство орган охраны объектов культурного наследия на Объекте не выдавал, следовательно и ввод объекта в эксплуатацию не осуществлял.

Часть 5.1. статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации гласит: «В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, выдается разрешение на строительство в соответствии с настоящим Кодексом».

Подтверждением отсутствия влияния видов работ, предусмотренных проектной документацией на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, на характеристики надежности и безопасности объекта культурного наследия, являются акты определения влияния предполагаемых к проведению видов работ на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, выполненные ООО «БЭСТ» (приложения к акту приемки выполненных работ: акт определения влияния от 10.09.2013; акт определения влияния от 01.07.2018).

Подтверждением законности проведенных работ по изменению площади и (или) количества помещений, объема объекта культурного наследия при соблюдении вышеуказанных условий является акт приемки выполненных работ от 10.08.2020, подготовленный в соответствии с Приказом Минкультуры России от 25.06.2015 № 1840 «Об утверждении состава и порядка утверждения отчетной документации о выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, Порядка приемки работ по сохранению объекта культурного наследия и подготовки акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия и его формы».

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, в соответствии Положением (п. 75 Положения) уполномочена на выдачу заключения об использовании земельного участка в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, действия градостроительных регламентов на который не распространяются.

Заключением Инспекции от 27.05.2021 №50-21 установлены виды разрешённого использования земельного участка с кадастровым №44:27:040701:61, в соответствии с которым, установлены следующие виды разрешённого использования указанного земельного участка: для индивидуального жилищного строительства. Предпринимательство: деловое управление, магазины, банковская и страховая деятельности, общественное питание. Административные здания организаций, обеспечивающих
предоставление коммунальных услуг. Оказание социальной помощи населению. Отдых (рекреация): обеспечение занятий спортом в помещениях. Историко-культурная деятельность. Виды разрешённого использования земельного участка установлены в соответствии с согласованной проектной документацией на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия (согласование департамента культуры Костромской области от 29.01.2021 №03-14/08) и утверждённой отчётной документацией о выполненных работах по сохранению объекта культурного наследия (утверждение Охранкультуры Костромской области от 21.07.2020 №0123/26031).

В связи с тем, что работы по сохранению объекта культурного наследия выполнены в соответствии с порядком, установленным ст. 45 Закона № 73-ФЗ, требованиями Градостроительного кодекса РФ, приняты по Акту приёмки выполненных работ, на земельном участке, принадлежащем им на праве собственности в силу закона, суд полагает, что исковые требования Кудря Д.Н., Кашина А.Л., Балуева А.Н., Иванова Э.В. к Администрации г. Костромы о признании права долевой собственности на нежилое строение по адресу: 1 подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Кудря Д.Н., Кашина А.Л., Балуева А.Н., Иванова Э.В. к муниципальному образованию городской округ г. Кострома в лице администрации г. Костромы о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать за Кудря Д.Н., Кашина А.Л., Балуева А.Н., Иванова Э.В. право общей долевой собственности на 3-х этажное нежилое здание общей площадью ... кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № площадью ... кв.м., по адресу: 1, по ... доли за каждым.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца.

Судья