Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Королев к ФИО2, ФИО3, ФИО1 о сносе нежилого здания и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрации г.о. Королев обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО1 о сносе нежилого здания и расторжении договора аренды земельного участка, в обосновании указав, ДД.ММ.ГГГГ. между Муниципальным образованием «г.о. ФИО4» и ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: МО, <адрес>ёв, <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 831 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», для использования в целях: под обслуживание нежилого здания. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 заключено соглашение передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО5 и ФИО1 заключено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время арендаторами по договору являются ФИО2, ФИО3, ФИО1

В соответствии с п. 1.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: МО, <адрес>ёв, <адрес> земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования - под обслуживание нежилого здания.

ДД.ММ.ГГГГ. Администрацией г.о. Королев проведен осмотр земельного участка по адресу: МО, <адрес>ёв, <адрес>, в ходе которого установлен разрушенное нежилого здания с кадастровым номером №. Согласно сведениям ЕГРН указанное нежилое здание принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО2, ФИО1 С ДД.ММ.ГГГГ. собственниками нежилого здания каких мер по восстановлению здания не принято, в связи, с чем земельный участок используется собственниками не по своему назначению. В связи с данным фактом, ДД.ММ.ГГГГ в адрес собственников было направлено письмо о необходимости сноса или приведения в соответствие с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здания, не отвечающее в настоящее время требованиям по содержанию и безопасности, предъявляемым к зданиям и сооружениям в течение трёх месяцев со дня получения настоящего уведомления. Письма собственниками было получено. ДД.ММ.ГГГГ. был проведен повторный осмотр земельного участка, в ходе которого был установлен факт невыполнения собственниками требований по приведению объектов недвижимости в соответствие требованиями Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009г.№384-ФЗ, в связи с чем, Администрация вынуждена обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и сносе нежилого здания.

Администрации г.о. Королев просила расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № расположенного по адресу: МО, <адрес>ёв, <адрес> заключенный с ФИО2, ФИО3, ФИО1; Обязать ФИО2, ФИО3, ФИО1 демонтировать нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: МО, <адрес>ёв, <адрес>.

Представитель истца по доверенности ФИО7 присутствовавший на судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить, по доводам, изложенным в исковом заявлении (л.д.2-5).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в письменных замечаниях (л.д.60-65, 96-104).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил отказать по доводам, изложенным в письменных замечаниях (л.д.93-94).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил отказать по доводам, изложенным в отзыве (л.д.110-118).

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч.2 ст. 195 ГПК РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений (ч.2 ст. 56 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст.2 Закона Московской области от 10.11.2015 №191/2015-ОЗ «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области в области земельных отношений» органы местного самоуправления муниципальных районов о городских округов Московской области наделяются государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального района, городского округа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В силу ч.2, ч.4 ст.22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендотору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты предприятия и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

В ходе судебного разбирательства, установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «г.о. ФИО4» и ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: МО, <адрес>ёв, <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 831 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», для использования в целях: под обслуживание нежилого здания (л.д.25-28).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 заключено соглашение передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29-30).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 заключено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.31-32).

Согласно выписки из ЕГРН, арендаторами по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. являются ФИО2, ФИО3, ФИО1(л.д.33-40).

Из Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 831 кв.м., был предоставлен под обслуживание нежилого здания, расположенного: МО, <адрес>ёв, <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГл.д.25-28).

Согласно п. 4.4.2. Договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с п. 4.1.1. Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец ссылается в обосновании заявленных требований, ДД.ММ.ГГГГ. Администрацией г.о. Королев проведен осмотр земельного участка по адресу: МО, <адрес>ёв, <адрес>, в ходе которого установлен разрушенное нежилого здания с кадастровым номером №. Согласно сведениям ЕГРН указанное нежилое здание принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО2, ФИО1 С ДД.ММ.ГГГГ. собственниками нежилого здания каких мер по восстановлению здания не принято, в связи, с чем земельный участок используется собственниками не по своему назначению. В связи с данным фактом, ДД.ММ.ГГГГ. в адрес собственников было направлено письмо о необходимости сноса или приведения в соответствие с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здания, не отвечающее в настоящее время требованиям по содержанию и безопасности, предъявляемым к зданиям и сооружениям в течение трёх месяцев со дня получения настоящего уведомления. Письма собственниками было получено. ДД.ММ.ГГГГ. был проведен повторный осмотр земельного участка, в ходе которого был установлен факт невыполнения собственниками требований по приведению объектов недвижимости в соответствие требованиями Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009г. №384-ФЗ, в связи с чем, Администрация вынуждена обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и сносе нежилого здания.

Ответчик ФИО2 в обосновании своих возражений указал, ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного: МО, <адрес>ёв, <адрес> Администрацией г.о. Королев. К моменту оформления договора купли – продажи, нежилое помещение имело существенные разращения после перенесенного пожара. Через десять лет после заключенного договора купли – продажи нежилого помещения, для обслуживания здания с Администрацией г.о. Королев ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. В связи со столь длительным не заключением договора аренды земельного участка они не могли приступить к работам по восстановлению здания, организовать иные работы по содержание сооружения. После заключения договора аренды, ими были организованы работы по установки по периметру участка металлического забота, проведен демонтаж шатких конструкций, представляющих опасность, закрыты все колодцы коммуникаций находящиеся на территории участка, наведен порядок в техническом подполье здания, организована охрана объекта. В результате принятых мер, с ДД.ММ.ГГГГ. не было зафиксировано проникновений на объект.

Ответчик ФИО3 в своих возражения, ответчика ФИО2 поддержал, добавив, что ими были проведены работы по эскизному проектированию возможного использования участка, ведутся работы по поиску инвесторов для реализации намеченных планов, в подтверждении представил эскиз нового здания (л.д.133-135).

Ответчик ФИО1 пояснил, в период его владения и обслуживания нежилого здания, в целях приведения в соответствие с требованиями Федерального закона РФ №384-Ф3 были выполнены необходимые мероприятия в соответствии с предписанием Администрации ДД.ММ.ГГГГ., а именно: огорожена территория, выполнен демонтаж мансарды 3 этажа по всей площади, выполнен снос аварийных стен и перегородок, организован вывоз обгоревшей кровли, стропильных конструкций и тонны прилегающего мусора, установлено освещение и видеонаблюдение, так же выполнены работы по экранированию и вывозу прилегающих обгоревших деревьев, в подтверждении представив финансовые документы понесенных трат на проведение вышеуказанных работ (л.д.138-143). С ДД.ММ.ГГГГ. жалобы относительно нарушений технических и противопожарных норм прекратились. Оплату арендой платы производится, имеется переплата (л.д.108).

Переходя к оценке представленных доказательству судом установлено, что Решением Совета депутатов <адрес> МО № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена Муниципальная адресная программа развития -застроенной территории, ограниченной <адрес>ом и <адрес>, Калининградская и Коммунальная <адрес> МО. Согласно приложению №, к Решению от ДД.ММ.ГГГГ. нежилое здание по адресу: МО, <адрес>, вошло в перечень адресов зданий жилого фонда и нежилых зданий, подлежащих сносу расположенных на территории застройки (п.8). Муниципальной адресной программой были определены задачи на период до 2018 года, реализация которых начиналась с 2013 года, где исполнителем выступала Администрация <адрес> (л.д.109-115).

Положениями ч. 3 ст. 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

В то же время, ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поскольку в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ упомянутого Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" также усматривается, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так истцом в качестве доказательства урегулирования спора представлено письмо за № от ДД.ММ.ГГГГ в котором указано, что Администрация г.о. ФИО4 просит ФИО2, ФИО3, ФИО1 принять меры, направленные на обеспечение безопасности недостроенного объекта капитального строительства в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», также, исходя из обязанностей собственников зданий, строений и сооружений содержать фасады в исправном состоянии. Одновременно в указанном письме Администрация г.о. ФИО4 уведомляет ФИО2, ФИО3, ФИО1 о решении снести или привести в соответствие с требованиями Федерального закона российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание с кадастровым номером 50:45:0040810:41, не отвечающее в настоящее время требованиям по содержанию и безопасности, предъявляемым к зданиям и сооружениям, за счёт собственных средств застройщика (правообладателя) в течение трёх месяцев со дня получения настоящего уведомления. Также уведомляет, что в случаи не исполнения в установленные сроки требование, они будет обязаны обратиться в суд с исковым заявлением о признании объектов самовольными и подлежащими сносу в соответствие с действующим законодательством, и о расторжении Договора аренды Земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.6-8).

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Вместе с тем Администрация г.о. Королёв в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представил суду объективных и безусловных доказательств, что арендаторами, земельный участок с кадастровым номером 50:45:0040810:24 используется не по целевому назначению не представлено. Как и не представлено документов из надзорных органов о нарушении технических и противопожарных норм. Также не представлено, доказательств, что нежилое помещение является самовольно возведенной постройкой ответчиков.

В свою очередь ответчиками представлены доказательства, как своевременной оплаты арендной платы, так и использования земельного участка в соответствии с условиями договора - под обслуживание нежилого здания, а именно в период аренды, ответчиками было произведено огораживание территориии участка, на котором располагается нежилое здание, выполнен демонтаж мансарды 3 этажа по всей площади, снос аварийных стен и перегородок, организован вывоз обгоревшей кровли, стропильных конструкций и тонны прилегающего мусора, установлено освещение и видеонаблюдение, так же выполнены работы по экранированию и вывозу прилегающих обгоревших деревьев (л.д. 119-129, 138-143).

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Принимая во внимание, все установленные по делу обстоятельства, входе судебного разбирательства существенных нарушений договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчиков не установлено, таким образом суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований Администрации г.о. ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № расположенного по адресу: МО, <адрес>ёв, <адрес> заключенный с ФИО2, ФИО3, ФИО1 и об обязании ФИО2, ФИО3, ФИО1 демонтировать нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: МО, <адрес>ёв, <адрес>.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Администрации г.о. Королев в удовлетворении исковых требований к ФИО2, ФИО3, ФИО1 о сносе нежилого здания и расторжении договора аренды земельного участка – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королевский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Ефимова

Мотивированное решение составлено 29.12.2023 года.

Судья Е.А. Ефимова