Решение № 500046-01-2020-004786-62 от 04.06.2021 Ступинского городского суда (Московская область)

Дело № 2-70/2021

УИД № 50RS0046-01-2020-004786-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 01 июня 2021 года.

Мотивированное решение составлено 04 июня 2021 года.

г. Ступино Московской области 01 июня 2021 года

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Есина Е.В., при секретаре Сидоровой Д.А., с участием представителя истца Синевой Кристины Сергеевны – Шеремет Л.В., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Синевой Кристины Сергеевны к администрации городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Синева К.С. обратилась в суд с иском к администрации городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 07.08.2020 года № в отношении земельного участка площадью 2023 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, путём изложения спорных условий договора в следующей редакции:

- пункт 1.3: «Земельный участок предоставляется для завершения строительства»;

- пункт 2 приложения № 1 к договору «Расчёт годовой арендной платы»:

«Годовая арендная плата за земельный участок составляет 103 233 рубля 69 копеек»;

- содержащийся в приложении № 1 к договору «Расчёт неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 2023 кв. м. с видом разрешённого использования «ремонт автомобилей», категории «земли населённых пунктов»

исключить из указанного приложения к договору.

Исковые требования Синева К.С. обосновывает тем, что ей на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 422,5 кв. м., степенью готовности 95%, расположенный по адресу: <адрес>. Данный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 2023 кв. м. с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «ремонт автомобилей». Она обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, и 30.08.2020 года получила проект договора аренды земельного участка от 07.08.2020 года. Посчитав, что существенные условия договора аренды не соответствуют требованиям закона, ею в адрес ответчика был направлен протокол разногласий. В ответ 15.09.2020 года ответчиком направлен протокол согласования разногласий, из содержания которого усматривается, что разногласия по договору остались не урегулированными. Так, согласно п. 1.3 договора аренды в редакции арендодателя «земельный участок предоставляется для ремонта автомобилей», однако этот пункт противоречит п. 1 постановления администрации городского округа Ступино Московской области от 07.08.2020 года № и п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Следовательно, п. 1.3 договора аренды должен быть принят в редакции арендатора: «земельный участок предоставляется для завершения строительства». Согласно приложению № 1 к договору аренды в редакции арендодателя «расчет арендной платы за земельный участок к договору от 07.08.2020 года: Кд = 4,2; годовая арендная плата за земельный участок составляет 289 054,33 руб.». Согласно редакции арендатора «расчет арендной платы за земельный участок к договору от 07.08.2020 года; Кд = 1,5; годовая арендная плата за земельный участок составляет 103 233,69 руб.». Из договора аренды в редакции арендодателя следует, что размер арендной платы рассчитан с учетом применения неверного значения коэффициента Кд =4,2 вместо правильного Кд = 1,5, что в свою очередь привело к завышению размера арендной платы. Согласно расчету ответчика размер арендной платы по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, составил: 34.02 х 4,2 х1 х1 х 2023 = 289 054,33 руб. Согласно расчету истца размер арендной платы по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, составил: 34.02 х 1,5 х1 х1 х 2023 = 103 233,69 руб. Следовательно, расчет арендной платы за земельный участок (приложение № 1 к договору) должен быть принят в редакции арендатора. Согласно приложению № 1 к договору аренды в редакции арендодателя «расчет неосновательного обогащения за пользование земельным участком с 24.08.2012 года по 06.08.2020 составляет 2 151 559,47 рублей». Постановлением Правительства Московской области от 20.09.2017 года № 772/34 утверждена форма договора аренды земельного участка, являющегося приложением Административного регламента предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Утвержденный Постановлением Правительства Московской области текст договора аренды не содержит дополнительных условий, в том числе таких, как расчёт неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Земельное законодательство РФ также не содержит дополнительных условий при предоставлении земельных участков в аренду.

Представитель истца Синевой К.С. – Шеремет Л.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании подтвердила изложенные в исковом заявлении обстоятельства и доводы, поддержала иск и просила его удовлетворить.

Представитель ответчика администрации городского округа Ступино Московской области в судебное заседание не явился; о времени и месте судебного разбирательства ответчик был извещён надлежащим образом; представил в суд письменное ходатайство о рассмотрении гражданского дела в отсутствие его представителя.

Суд, выслушав объяснения и доводы представителя истца, проверив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу нижеследующего.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из положений абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договора предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права, разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Из положений абз. 2 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу Синевой К.С. на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 422,5 кв. м., степенью готовности 95%, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН (л. д. 11-13).

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 2023 кв. м. с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «ремонт автомобилей», расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, который на основании постановления главы администрации городского округа Ступино Московской области от 07.08.2020 года № предоставлен истцу в аренду сроком на 3 года для завершения строительства (л. д. 14, 25-28).

Названным постановлением администрации городского округа Ступино Московской области предписано заключить с истцом договор аренды земельного участка.

30.08.2020 года истцом получен договор аренды земельного участка от 07.08.2020 года, подписанный представителем арендодателя (л. д. 15-19).

Истцом направлен ответчику протокол разногласий к договору аренды земельного участка (л. д. 23).

Администрацией городского округа Ступино Московской области в ответ истцу направлен протокол согласования разногласий, из содержания которого усматривается, что разногласия по договору остались не урегулированными (л. д. 24).

Так, согласно п. 1.3 договора аренды в редакции арендодателя «земельный участок предоставляется для ремонта автомобилей», однако этот пункт противоречит п. 1 постановления главы администрации городского округа Ступино Московской области от 07.08.2020 года № и п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно приложению № 1 к договору аренды в редакции арендодателя «расчет арендной платы за земельный участок к договору от 07.08.2020 года: Кд = 4,2; годовая арендная плата за земельный участок составляет 289 054,33 руб.», а согласно редакции арендатора «расчет арендной платы за земельный участок к договору от 07.08.2020 года; Кд = 1,5; годовая арендная плата за земельный участок составляет 103 233,69 руб.».

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Согласно п. 2.6 ст. 14 вышеуказанного Закона Московской области в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов в порядке исполнения обязательств, органов местного самоуправления по концессионному соглашению годовой размер арендной платы составляет полтора процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, но не более размера земельного налога для соответствующего вида деятельности. В остальных случаях: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

На период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.

В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусматривающий строительство (реконструкцию), Кд, равный 1,5, применяется с даты принятия соответствующего правового акта, но не более чем на три года. Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) применяется однократно вне зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка. По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.

В случае, если в соответствии с приложением к настоящему Закону значение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, установлено в размере менее 1,5, то Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) не применяется.

Однако, как усматривается из договора аренды земельного участка в редакции арендодателя, размер арендной платы рассчитан с учетом применения неверного значения коэффициента Кд = 4,2 вместо правильного Кд = 1,5, что, в свою очередь, привело к завышению размера арендной платы.

Согласно расчету ответчика размер арендной платы по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S составил: 34.02 х 4,2 х1 х1 х 2023 = 289 054,33 руб.

Исходя из расчёта истца, размер арендной платы по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S составил: 34.02 х 1,5 х1 х1 х 2023 = 103 233,69 руб.

Следовательно, расчёт арендной платы за земельный участок (приложение № 1 к договору) должен быть принят в редакции арендатора.

Согласно приложению № 1 к договору аренды в редакции арендодателя «расчет неосновательного обогащения за пользование земельным участком с 24.08.2012 года по 06.08.2020 года сумма составляет 2 151 559,47 рублей».

Постановлением Правительства Московской области от 20.09.2017 года № 772/34 утверждена форма договора аренды земельного участка, являющегося приложением Административного регламента предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

При этом утвержденный Постановлением Правительства Московской области текст договора аренды не содержит дополнительных условий, в том числе таких, как расчёт неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Земельное законодательство РФ также не содержит дополнительных условий при предоставлении земельных участков в аренду.

Вступившим в законную силу решением Ступинского городского суда Московской области от 18.12.2020 года по административному делу № признан незаконным п. 3 постановления администрации городского округа Ступино Московской области от 07.08.2020 года № «О предоставлении земельного участка в аренду Синевой К.С.» в части указания на взыскание неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование земельным участком с момента возникновения права собственности на объект капитального строительства.

Указанное решение суда имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего дела в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, предусматривающих, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, применительно к требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения, суд находит исковое заявление Синевой К.С. подлежащим удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Синевой Кристины Сергеевны к администрации городского округа Ступино Московской области удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Синевой Кристиной Сергеевной и администрацией городского округа Ступино Московской области при заключении договора аренды земельного участка с физическим лицом от 07.08.2020 года № в отношении земельного участка площадью 2023 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, изложив спорные условия договора в следующей редакции:

- пункт 1.3 «Земельный участок предоставляется для завершения строительства»;

- пункт 2 приложения № 1 к договору «Расчёт годовой арендной платы»

«Годовая арендная плата за земельный участок составляет 103 233 рубля 69 копеек»;

- содержащийся в приложении № 1 к договору «Расчёт неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 2023 кв. м. с видом разрешённого использования «ремонт автомобилей», категории «земли населённых пунктов»:

исключить из указанного приложения к договору.

В остальной части договор аренды земельного участка с физическим лицом от 07.08.2020 года № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, оставить в редакции, предложенной арендодателем.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья Е.В. Есин