Гражданский кодекс часть 1

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Есина Е.В., при секретаре Гарашкиной Т.А., с участием представителя истца ООО «Дортехстрой» ФИО3, представителя ответчика ФИО1 – ФИО4 и представителя третьего лица ООО «Рыбоводческий комплекс «Донской Стандартъ» ФИО5, действующих на основании доверенностей, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Дортехстрой» к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и возврате земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дортехстрой» в лице ликвидатора ФИО7 обратилось в суд с исковым заявлением, уточнённым в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 39 ГПК РФ (том 4, л. д. 16-20), к ФИО1 о расторжении трёх договоров купли-продажи земельных участков, заключенных сторонами, а именно:

- договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № площадью 952 кв. м., № площадью 952 кв. м., № площадью 952 кв. м., № площадью 1262 кв. м., № площадью 1263 кв. м., № площадью 1336 кв. м., № площадью 1337 кв. м., № площадью 1336 кв. м., № площадью 1337 кв. м., № площадью 1435 кв. м., № площадью 987 кв. м., № площадью 975 кв. м., № площадью 975 кв. м., № площадью 977 кв. м., № площадью 1058 кв. м., имеющих категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешённого использования «под дачное строительство», расположенных по адресу: <адрес> в юго-западной части кадастрового квартала №, и возврате указанных земельных участков в собственность продавца ООО «Дортехстрой»;

- договора купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № площадью 999 кв. м., № площадью 1466 кв. м., № площадью 1428 кв. м., № площадью 1302 кв. м., № площадью 1393 кв. м., № площадью 1393 кв. м., № площадью 1393 кв. м., № площадью 1354 кв. м., № площадью 1337 кв. м., № площадью 1113 кв. м., № площадью 1291 кв. м., № площадью 1094 кв. м., № площадью 1053 кв. м., № площадью 1102 кв. м., № площадью 1067 кв. м., № площадью 1359 кв. м., № площадью 1293 кв. м., № площадью 1346 кв. м., № площадью 996 кв. м., № площадью 1295 кв. м., имеющих категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешённого использования «под дачное строительство», расположенных по адресу: <адрес>, в юго-западной части кадастрового квартала №, и возврате указанных земельных участков в собственность продавца ООО «Дортехстрой»;

- договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка площадью 35571 кв. м. с кадастровым номером № имеющего категорию «земли населённых пунктов» и вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>, и возврате указанного земельного участка в собственность продавца ООО «Дортехстрой».

Требования истца обоснованы тем, что обязательства по оплате стоимости указанных земельных участков ответчиком до настоящего времени не исполнены. По условиям договоров купли-продажи земельные участки находятся в залоге у продавца до их полной оплаты покупателем. В свою очередь истец выполнил свои обязательства по договорам, земельные участки фактически были переданы ответчику по актам приёма-передачи. Право собственности за земельные участки ответчиком зарегистрировано в установленном законом порядке. Истцом в адрес ответчика направлялись досудебные претензии, содержащие требования о расторжении договоров, которые оставлены без удовлетворения.

На основании протокольного определение суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Рыбоводческий комплекс «Донской Стандартъ» (том 4, л. д. 1-2).

Представитель истца ООО «Дортехстрой» ФИО3 подтвердил изложенные в исковом заявлении обстоятельства и доводы, поддержал иск и просил его удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1ФИО4 иск не признал и просил исковое заявление оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных возражениях (том 4, л. д. 6-8); при этом не отрицал факта не исполнения ответчиком обязательства по спорным договорам купли-продажи в части оплаты стоимости приобретённых в собственность земельных участков.

Представитель третьего лица ООО «Рыбоводческий комплекс «Донской Стандартъ» ФИО5 разрешение спора между сторонами оставил на усмотрение суда.

Суд, выслушав объяснения и доводы представителей сторон и третьего лица, проверив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), как то предусмотрено нормой п. 1 ст. 454 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Исходя из положений п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 ГК РФ.

Таким образом, продавец в случае неисполнения обязательства по оплате отчужденного товара вправе в отсутствие расторжения договора купли-продажи воспользоваться механизмом, предусмотренным п. 3 ст. 486 ГК РФ.

Из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьёй 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьёй 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца и к спорным правоотношениям подлежат применению правила о возврате неосновательного обогащения, предусмотренные главой 60 ГК РФ.

Аналогичные разъяснения приведены в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 года.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

По общему правилу п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дортехстрой» в лице генерального директора ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи № в отношении 15 земельных участков с кадастровыми номерами № площадью 952 кв. м., № площадью 952 кв. м., № площадью 952 кв. м., № площадью 1262 кв. м., № площадью 1263 кв. м., № площадью 1336 кв. м., № площадью 1337 кв. м., № площадью 1336 кв. м., № площадью 1337 кв. м., № площадью 1435 кв. м., № площадью 987 кв. м., № площадью 975 кв. м., № площадью 975 кв. м., № площадью 977 кв. м., № площадью 1058 кв. м., имеющих категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешённого использования «под дачное строительство», расположенных по адресу: <адрес> в юго-западной части кадастрового квартала №, в соответствии с которым ООО «Дортехстрой» (продавец) продало покупателю ФИО1 указанные земельные участки свободные от любых строений, а последний обязался оплатить их стоимость (том 1, л. д. 33-39).

Пунктом 3.1 договора определена общая стоимость земельных участков, которая составила <данные изъяты> (при стоимости одного земельного участка равной <данные изъяты>).

Стороны при заключении договора пришли к соглашению о том, что покупатель оплачивает продавцу стоимость земельных участков, указанную в п. 3.1 договора, любыми частями таким образом, что вся сумма будет оплачена в течение одного года с момента подписания данного договора (п. 3.2).

На основании п. 3.3 договора обязательства покупателя по оплате считаются выполненными с момента поступления денежных средств в размере и срок, указанные в п.п. 3.1 и 3.2 данного договора, на расчётный счёт продавца.

Согласно п. 3.5 договора земельные участки передаются покупателю по двустороннему акту приёма-передачи в день подписания договора купли-продажи.

В соответствии с п. 3.7 договора земельные участки будут находиться в залоге у продавца до их полной оплаты покупателем, то есть к отношениям сторон по сделке будет применяться правило п. 5 ст. 488 ГК РФ о залоге товара, проданного в кредит.

В пункте 4.2.1 договора отражена обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость земельных участков в размере и сроки, указанные в п.п. 3.1 и 3.2 данного договора.

Заключенный сторонами договор считается заключенным с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему (п. 5.1).

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения покупателем обязательства по оплате стоимости земельных участков, указанной в п. 3.1 договора, стороны обязаны вернуть друг другу всё полученное ими по данному договору.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан акт приёма-передачи земельных участков (том 1, л. д. 40-41).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дортехстрой» в лице генерального директора ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи № в отношении 20 земельных участков с кадастровыми номерами № площадью 999 кв. м№ площадью 1466 кв. м., № площадью 1428 кв. м., № площадью 1302 кв. м., № площадью 1393 кв. м., № площадью 1393 кв. м№ площадью 1393 кв. м., № площадью 1354 кв. м., № площадью 1337 кв. м., № площадью 1113 кв. м., № площадью 1291 кв. м., № площадью 1094 кв. м., № площадью 1053 кв. м., № площадью 1102 кв. м., № площадью 1067 кв. м., № площадью 1359 кв. м., № площадью 1293 кв. м., № площадью 1346 кв. м., № площадью 996 кв. м., № площадью 1295 кв. м., имеющих категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешённого использования «под дачное строительство», расположенных по адресу: <адрес>, в юго-западной части кадастрового квартала №, в соответствии с которым ООО «Дортехстрой» (продавец) продало покупателю ФИО1 указанные земельные участки свободные от любых строений, а последний обязался оплатить их стоимость (том 1, л. д. 42-45).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан акт приёма-передачи земельных участков (том 1, л. д. 46-47).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дортехстрой» в лице генерального директора ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи № в отношении земельного участка площадью 35 571 кв. м. с кадастровым номером № имеющего категорию «земли населённых пунктов» и вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого ООО «Дортехстрой» (продавец) продало покупателю ФИО1 указанный земельный участок, а последний обязался оплатить его стоимость (том 1, л. д. 48-49).

В соответствии с п.п. 4.1 и 4.2 договора цена земельного участка составляет <данные изъяты>, которая оплачивается покупателем в течение 3-х месяцев с момента подписания данного договора (п. 3.2).

В пунктах 1.4 и 5.1 стороны указали, что данный договор является одновременно и актом приёма-передачи земельного участка; подписание договора купли-продажи свидетельствует о передаче продавцом покупателю указанного земельного участка.

Согласно п. 5.2 договора до момента оплаты покупателем полной стоимости земельного участка, последний будет находиться в залоге у продавца.

Заключенный сторонами договор считается заключенным с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему (п. 8.1).

Все три договора купли-продажи заключены сторонами в простой письменной форме.

Государственная регистрация перехода права собственности от продавца ООО «Дортехстрой» к покупателю ФИО1 на земельные участки произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН в отношении спорных объектов недвижимого имущества (том 1, л. <...>; том 2, л. д. 1-250; том 3, л. д. 1-248).

Кроме того, в отношении указанных земельных участков произведена регистрация обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу продавца ООО «Дортехстрой» до полного выполнения покупателем условий договоров (том 1, л. л. 94-249; том 2, л. д. 1-250; том 3, л. д. 1-248).

Истцом ООО «Дортехстрой» выполнены все обязательства по указанным договорам купли-продажи, что ответчиком не оспаривается.

В свою очередь, ФИО1 свои обязательства в части оплаты стоимости переданных ему продавцом ООО «Дортехстрой» в собственность земельных участков до настоящего времени не исполнил.

Истцом в адрес ответчика были направлены досудебные претензии, содержащие требования об оплате стоимости земельных участков, а в случае отказа исполнения обязательства покупателем – о расторжении договоров купли-продажи, которые получены ФИО1ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и оставлены без удовлетворения (том 1, л. д. 50-53).

ДД.ММ.ГГГГ единственным участком ООО «Дортехстрой» ФИО6 принято решение о ликвидации указанного общества в добровольном порядке, в связи с чем ликвидатором ООО «Дортехстрой» назначен ФИО7, которому переданы полномочия по управлению этим обществом, и установлен срок ликвидации общества – не позднее ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ в отношении истца (том 1, л. <...>).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не предоставлено суду отвечающих требованиям допустимости, относимости и достаточности достоверных доказательств, подтверждающих факт оплаты стоимости земельных участков.

При этом обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

Ответчик должен был представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи истцу денег за приобретённое по договорам купли-продажи недвижимое имущество, однако таких доказательств ФИО1 представлено не было.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное недвижимое имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договоров.

Выбор одного из предусмотренных законом способа защиты имущественного права в силу статей 1 и 9 ГК РФ, статей 3 и 131 ГПК РФ принадлежит истцу.

Право на расторжение договоров купли-продажи земельных участков в связи с существенным нарушением покупателем условий договоров на основании ст. 450 ГК РФ возникло непосредственно по истечении установленного договорами сроков оплаты отчужденного недвижимого имущества, и ему корреспондирует вытекающее из ст.ст. 1102 и 1104 ГК РФ кондикционное обязательство ФИО1 перед истцом по возврату неоплаченного имущества.

При этом положения ст.ст. 1102 и 1104 ГК РФ не ставят возможность возврата неосновательного обогащения в виде недвижимого имущества в зависимость от наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельных участков по исполнительному производству о взыскании с ответчика денежных средств в пользу других кредиторов.

Поскольку ответчик стоимость недвижимого имущества, приобретенного по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№ и №, от ДД.ММ.ГГГГ№ не оплатил, в соответствии с положениями п. 4 ст. 486 и п. 2 ст. 450 ГК РФ имеются основания для расторжения по требованию продавца указанных договоров купли-продажи земельных участков в связи с существенным нарушением покупателем их условий, выразившимся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества, а также о возврате переданного имущества.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, применительно к требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО «Дортехстрой» к ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Дортехстрой» и ФИО1, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № площадью 952 кв. м., № площадью 952 кв. м., № площадью 952 кв. м., № площадью 1262 кв. м., № площадью 1263 кв. м., № площадью 1336 кв. м., № площадью 1337 кв. м., № площадью 1336 кв. м., № площадью 1337 кв. м., № площадью 1435 кв. м., № площадью 987 кв. м., № площадью 975 кв. м., № площадью 975 кв. м., № площадью 977 кв. м., № площадью 1058 кв. м., имеющих категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешённого использования «под дачное строительство», расположенных по адресу: <адрес> в юго-западной части кадастрового квартала №, и возвратить указанные земельные участки в собственность продавца ООО «Дортехстрой».

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Дортехстрой» и ФИО1, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № площадью 999 кв. м., № площадью 1466 кв. м., № площадью 1428 кв. м., № площадью 1302 кв. м., № площадью 1393 кв. м., № площадью 1393 кв. м., № площадью 1393 кв. м., № площадью 1354 кв. м., № площадью 1337 кв. м., № площадью 1113 кв. м., № площадью 1291 кв. м., № площадью 1094 кв. м., № площадью 1053 кв. м., № площадью 1102 кв. м., № площадью 1067 кв. м., № площадью 1359 кв. м., № площадью 1293 кв. м., № площадью 1346 кв. м., № площадью 996 кв. м., № площадью 1295 кв. м., имеющих категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешённого использования «под дачное строительство», расположенных по адресу: <адрес>, в юго-западной части кадастрового квартала №, и возвратить указанные земельные участки в собственность продавца ООО «Дортехстрой».

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Дортехстрой» и ФИО1, в отношении земельного участка площадью 35571 кв. м. с кадастровым номером № имеющего категорию «земли населённых пунктов» и вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <адрес> и возвратить указанный земельный участок в собственность продавца ООО «Дортехстрой».

Настоящее решение суда является основанием для прекращения права собственности на указанные земельные участки ФИО1 и регистрации права собственности ООО «Дортехстрой».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья Е.В. Есин