Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5619/2020 по иску ФИО1 к ООО «Газпром трансгаз Самара» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

установил:

Истец, ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просит понудить заключить договор купли-продажи жилого помещения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, в размере цены договора по остаточной стоимости 352 066 руб.

В обоснование требований истец указал, что являлся сотрудником предприятия «Самаратрансгаз» с 10 октября 1984 по 25 ноября 1996 г., в должности старшего инженера. На данном предприятии состоял в очереди на получение жилья, как нуждающийся. 1 декабря 1995г. между истцом и предприятием «Самаратрансгаз» РАО «Газпром» был заключен договор аренды квартиры с правом выкупа. Согласно данному договору, «Самаратрансгаз» РАО Газпром, являющийся арендодателем, передал истцу в пользование <адрес> в <адрес> по долгосрочной аренде с перезаключением каждые три года, с оплатой ежемесячно в размере квартплаты, установленной в регионе. В соответствии с п. 6.1. указанного договора, арендатор имеет право выкупить квартиру по остаточной стоимости у арендодателя при условии наличия стажа работы на предприятии «Самаратрансгаз» не менее 10 лет. Истец проживает в данной квартире с семьей с момента предоставления квартиры. Истец производит ремонт квартиры, следит за ее состоянием, оплачивает все необходимые платежи. Договор аренды не перезаключался. Никаких претензий за все эти годы арендодателем не предъявлялось. В соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения пока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Истец считает, что договор аренды от 01.12.1995 г. действует по настоящее время. 25.02.2020 года истец получил от ответчика письмо, в котором указано, что квартира включена в план реализации на 2020 год и истцу предложено выкупить квартиру по рыночной стоимости на условиях оплаты единовременным платежом. До момента реализации квартиры истцу предложено заключить договор найма жилого помещения с ежемесячной оплатой 8853 рубля. Истец, не согласившись на предложенные ответчиком условия, обратился к ответчику с письмом о снижении арендной платы и выкупе квартиры по остаточной стоимости в соответствии с п. 6 договора аренды от 1995 г. Письмом от 04.06.2020 г. было отказано в выкупе квартиры по остаточной стоимости, так как Положением о жилищном обеспечении в ООО «Газпром трансгаз Самара», утвержденным приказом от 31.12.2019 Г. №, не предусмотрен выкуп по остаточной стоимости квартир, принадлежащих предприятию, на праве собственности. Истец считает, что ответчик нарушает его права, предусмотренный договором от 01.12.1995 г. 31.08.2020г. истец вновь обратился с письмом о выкупе квартиры. В связи с тем, что информация об остаточной стоимости квартиры не была предоставлена, истец предложил выкупить квартиру по инвентаризационной стоимости, согласи справке БТИ от 29.04.2020 г. в размере 352 066 рублей. Ответа не получил. Из договора аренды квартиры с правом выкупа от 01.12.1995 г., а именно п. 6.1 следует, что арендодатель обязан передать квартиру в случае желания арендатора по остаточной стоимости. Все принятые после заключения данного договора положения, приказы и др. внутренние документы предприятия не имеют значения и не могут отменить обязательства, взятые на себя ранее по данному договору. Исходя из условий договора, ответчиком было добровольно принято на себя обязательство передать квартиру по остаточной стоимости, и при отказе в исполнения данного обязательства, возникает право требовать его исполнения в судебном порядке.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель по доверенности ФИО2 иск поддержали, просили удовлетворить. Истец также пояснил, что выработал стаж в организации и имеет право выкупить квартиру по остаточной стоимости, по настоящее время продолжает проживать в квартире, договор считается пролонгированным.

Представитель ответчика ООО «Газпром трансгаз Самара» по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск не признала по основаниям изложенных в возражении.

Заслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пп. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают и договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 9 статья 432 ГК РФ).

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Как установлено ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

01.12.1995 года между арендодателем предприятием «Самаратрансгаз» РАО «Газпром» и арендатором ФИО1, подписан договор аренды квартиры с правом выкупа в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование <адрес>, общей площадью 52,8 кв.м., в том числе полезной 33,1 кв.м, которая состоит из двух комнат в том числе ванны, кухни, подсобных помещений в <адрес> в <адрес>. Квартира принадлежит арендодателю по праву собственности на основании договора продажи доли в строительстве № от 03.01.1995 года, и регистрационного удостоверения №, выданного БТИ <адрес>, 23.11.1995 г.

Из пункта 1.2 договора следует, что квартира сдается арендатору для проживания по долгосрочной аренде с перезаключением через каждые три года с оплатой ежемесячно в размере квартплаты, установленной в регионе. Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон. Об изменении арендной платы арендодатель письменно сообщает арендатору за две недели до окончания срока очередного платежа.

В силу пункта 1.3 договора, арендатор оплачивает ПЖРТ фактические затраты за предоставляемые им коммунальные услуги.

Из пункта 2. 2 договора, в права арендатора входит использовать квартиру по прямому назначению, содержать в санитарно нормальном состоянии, не производит перепланировок, производить текущий ремонт за свой счет внутри квартиры, сообщать арендодателю о предстоящем освобождении, не сдавать квартиру в поднаем, по истечении срока договора, а также при досрочном прекращении передать арендодателю безвозмездно все улучшения произведенные в квартире.

За указанную квартиру арендатор оплачивает арендодателю арендную плату в размере квартплаты, за месяц вперед по 25 число каждого месяца (п. 3.1. договора).

В случае неуплаты арендных платежей установлена пени 0,7 % в день от просроченный сумме (п.4 2 договора)

В разделе 5 договора, указано, что договор расторгается досрочно в случае: использование квартиры не в соответствии с договором, если арендатор ухудшает состояние квартиры, не вносит арендную плату, и коммунальные платежи, если арендатор и арендодатель не пришли к соглашению при изменении ставки арендной платы, в связи с прекращением трудовых отношений «Самаратрансгаз», согласно ст. 33,п.3,4,78,8, ст. 37 КЗОТ РФ, кроме случаев указанных в разделе 6 договора.

Как следует из пункта 6. 1 договора, арендатор имеет право выкупить квартиру по остаточной стоимости, у арендодателя, при условия наличия стажа работы на предприятия «Самаратрансгаз» не менее 10 лет.

Квартира передана по акту приема-передачи от 01.12.1995 года. Подпись арендодателя в акте приема передачи отсутствует.

При этом из пояснений истца следует, что с 1995 года он занимает данное помещение и проживает в указанной квартире.

Установлено, что стороны заключили договор аренды помещения жилого помещения с правом выкупа

Срок действия договора сторонами определен с 01.12.1995 года на три года с момента подписания.

Таким образом, срок действия договора истекает 02.12.1998 года

Из буквального толкования условий договора следует, что договор аренды жилого помещения имел срок действия с 01.12.1995 года на три года при том, условий о пролонгации сроков действия договора, не содержит.

Таким образом, срок договора аренды жилого помещения от 01.12.1995г. на основании которого у ФИО1 возникло право пользования спорным жилым помещением - квартирой, истек.

Доводы ФИО1 о том, о том, что он обратилась к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи, не могут быть приняты во внимание.

Истец обратился к ответчику по истечении срока действия договора аренды, спустя продолжительное время.

Истец не представил суду доказательств, подтверждающих обстоятельства, которые препятствовали бы ему обратиться к ответчику в указанный договором аренды срок с предложением заключить договор купли-продажи квартиры.

Вместе с тем, не может быть принята во внимание ссылка истца о том, что договор аренды не расторгнут, является действующим, поскольку опровергается условиями договора аренды жилого помещения от 01.12.1995 года, где четко сторонами определены условия предоставления спорного жилого помещения в аренду.

Истец был ознакомлен с условиями договора, согласен с ними, что подтверждается его собственноручной подписью.

Кроме того, в суде стороны пояснили, что новый договор аренды между сторонами не заключался.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Спорное жилое помещение - <адрес> в <адрес> принадлежит на праве собственности ООО «Газпром трансгаз Самара» согласно свидетельства о государственной регистрации права от 14.05.2004 серия 63-№

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Как установлено в части 1 статьи 684 ГК РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Письмом ООО «Самаратрансгаз» от 01.11.20011 года, собственник предложил ФИО1 заключить договор от 01.12.1995 года на новый срок, неявка расценивается как отказ от продолжения отношений по договору аренды, однако истец не явился, договор не перезаключался.

Кроме того, в 2020 году собственник неоднократно предлагал ответчику перезаключить договор аренды с арендной платой в сумме 7 082 руб. в месяц или заключить договор купли-продажи по рыночной стоимости, при этом договора не заключены.

Таким образом, отсутствуют законные основания для понуждения к заключению договора купли продажи квартиры по остаточной стоимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Газпром трансгаз Самара» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда составлено 16.12.2020г.

Председательствующий: Бобылева Е.В.