Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указано, что 28.08.2021 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) расположенный по адресу: (адрес обезличен) Цена участка оговорена в сумме 350000 руб. и оплачена до заключения договора. Участок был передан истцу по акту приема-передачи участка, однако от регистрации перехода права собственности на участок ответчик уклоняется, в связи с чем истец просил произвести государственную регистрацию земельного участка по решению суда.

В судебное заседание истец, ответчик, а также представитель третьего лица – Управления Росреестра по Орловской области не явились, извещались надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании иск поддержала.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, поскольку ответчик имеет перед ним задолженность по договору займа, который обеспечивается залогом спорного участка и размещенного на нем садового домика.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии с п.п. 1 и 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В свою очередь п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права.

Ст. 346 ГК РФ определено, что залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 1 и 2).

Ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.

Названная норма не содержит изъятия в том, на основании чего осуществляется регистрация перехода права (сделка или решение суда), в связи с чем осуществление регистрации перехода права на недвижимость может быть произведена только при согласии залогодержателя.

Материалами дела установлено, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) расположенный по адресу: (адрес обезличен)

На указанном земельном участке расположен садовый домик с кадастровым номером (номер обезличен)

Согласно выписке из ЕГРН указанное имущество передано в залог ФИО5 на основании договора ипотеки от 05.10.2021 в обеспечение возврата долга по расписке от 05.10.2021.

Ипотека объектов недвижимости зарегистрирована 19.10.2021.

Вместе с тем, 25.08.2021 истец с ответчиком подписали договор купли-продажи спорного участка, подтвердив в тексте договора и приложенной расписке производство расчета по договору, а в тексте акта приема-передачи передачу предмета сделки.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи подписан до регистрации договора залога, представитель истца полагал отсутствующими препятствия к регистрации сделки.

Суд с таким утверждением согласиться не может по следующим основаниям.

Истец по настоящему спору вопрос о праве собственности на участок перед судом не ставил. Предметом спора является именно регистрация перехода права на земельный участок в судебном порядке, ввиду чего она может осуществляться в установленном законом порядке.

Из текста договора ипотеки следует, что срок действия ипотеки в нем не установлен, а указано лишь на обеспечение возврата займа, срок которого, в свою очередь установлен до 31.01.2022.

Поскольку соответствующее нормативное регулирование действия договора залога не установлено, применению подлежат аналогичные нормы, касающиеся договора поручительства (п. 6 ст. 367 ГК РФ).

Названной нормой установлен годичный срок предъявления требований к поручителю, а в рассматриваемом случае к залогу, с момента истечения срока основного обязательства.

Таким образом, залог в отношении спорного участка и расположенного на нем строения действует до 31.01.2023.

Следовательно, на момент разрешения спора залог в отношении спорного участка является действующим и регистрация перехода права на земельный участок может быть осуществлена только с согласия залогодержателя.

Учитывая, что залогодержатель ФИО4 был против регистрации права собственности от ответчика к истцу, суд полагает, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

Более того, суд отмечает, что даже без учета обременения земельного участка в виде залога регистрация перехода права собственности не может быть осуществлена в силу следующего.

По договору истец приобрел у ответчика только земельный участок.

В свою очередь расположенный на нем объект недвижимости – садовый домик истец не приобретал, что подтверждено в судебном заседании представителем истца.

В п. 5 ст. 1 Земельного кодекс Российской Федерации провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно абз. 3 пп. 3 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Принимая во внимание совершение между истцом и ответчиком сделки купли-продажи земельного участка без садового домика фактически указывает на ничтожность сделки, и не влечет наступление юридических значимых последствий в виде регистрации перехода права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Заводской районный суд г. Орла в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного текста решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.02.2022.

Судья В.В. Каверин