Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Колышлей Пензенской области гражданское дело по исковому заявлению Дунаевой А.А. к администрации р.п. Колышлей Пензенской области о прекращении регистрационной записи об ипотеке на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Дунаева А.А. обратились в суд с данным исковым заявлением, указав, что по договору купли-продажи от 20.10.2014 года она купила у Кузнецова Н.А., Кузнецовой В.Ф., Кузнецова Р.Н., Кузнецовой Н.Н., Кузнецовой В.Р. квартиру, общей площадью - 72,7 кв.м., в том числе, жилой - 49,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. В соответствии с данным договором квартира приобретена ею за 440 000 рублей: за счет собственных средств в размере 10 591 рубль 50 копеек, которые она передала продавцам до подписания договора купли-продажи, и заемных средств, предоставляемых ООО «Ипотечное кредитование» согласно договору займа № от 20.10.2014 года, в размере 429 408 рублей 50 копеек, которые она передала продавцу после регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество. Она получила свидетельство о государственной регистрации права на квартиру с ограничением (обременением) – ипотека в силу закона в пользу ООО «Ипотечное кредитование». На основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-7 №, выданного ГУ - УПФ РФ по Колышлейскому району 26.09.2014 года, она имела право на получение материнского (семейного) капитала в размере 429 408 рублей 50 копеек. В соответствии с п.п. 4 п. 5 договора займа от 20 октября 2014 года, заключенного между ней и ООО «Ипотечное кредитование», исполнение обязательств заемщика по договору может быть осуществлено безналичным перечислением средств МСК, направленных территориальным органом Пенсионного фонда РФ, на счет займодавца в счет возврата займа. На основании её заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от 19.11.2014 года ГУ-УПФ РФ по Колышлейскому району было вынесено решение от 12.12.2014 года № 128 об удовлетворении её заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и направлении средств на погашение основного долга и уплату процентов по займу на приобретение жилья. Продавцы передали ей недвижимое имущество, она произвела полную оплату данного имущества, соответственно, сделка купли-продажи состоялась. Также она и ООО «Ипотечное кредитование», как стороны договора займа от 20.10.2014 года, выполнили обязательства друг перед другом, займодавец передал ей денежные средства (займ) на приобретение жилья, а она, как заемщик, возвратила займодавцу полученные денежные средства в полном объеме и уплатила все начисленные проценты за пользование займом, соответственно договор займа от 20.10.2014 года считается прекращенным. После исполнения обязательств по договору займа она и ООО «Ипотечное кредитование» должны были подать в УФСГРКК по Пензенской области заявление о снятии обременения на квартиру, однако, ООО «Ипотечное кредитование» уклонялось от исполнения данного требования. Позже она узнала, что ООО «Ипотечное кредитование» ликвидировано. В связи с этим в настоящее время погашение регистрационной записи об ипотеке на вышеуказанную квартиру в досудебном порядке невозможно. Просит погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона № от 28.10.2014 года, внесенную в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 20.10.2014 года, заключенного между Кузнецовым Н.А., Кузнецовой В.Ф., Кузнецовым Р.Н., Кузнецовой Н.Н., Кузнецовой В.Р. и Дунаевой А.А. в отношении квартиры, общей площадью - 72,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Истец Дунаева А.А. в судебном заседании свои исковые требования поддержала, просила удовлетворить и погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона.

Представитель ответчика – администрации р.п. Колышлей Пензенской области Худоконенко Т.В., действующая на основании доверенности от 17.01.2020 года №8, в судебном заседании с исковыми требованиями истца согласилась, суду пояснила, что Дунаева А.А. по договору купли-продажи приобрела у семьи Кузнецовых квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Данная квартира была приобретена за счет собственных средств и средств материнского капитала. Поскольку право собственности истца на квартиру было зарегистрировано до перечисления денежных средств, было зарегистрировано и обременение права – ипотека в силу закона. В настоящее время истец не может прекратить ипотеку, так как отсутствует вторая сторона по договору – ООО «Ипотечное кредитование». Возражений против удовлетворения иска не имеет.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области Коновалова Т.В., действующая на основании доверенности от 04.08.2020 года №61, в суд не явилась, представив заявление с просьбой рассмотреть данное дело без участия представителя Управления Росреестра по <адрес>, возражений по существу исковых требований не представила.

Третьи лица - Кузнецов Н.А., Кузнецова В.Ф., Кузнецов Р.Н., Кузнецова Н.Н., Кузнецова В.Р., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, просили рассмотреть данное дело без их участия, против удовлетворения исковых требований Дунаевой А.А. не возражали.

Суд, выслушав участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, считает исковое заявление Дунаевой А.А. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена по договору и в силу закона. Ипотека в силу закона – залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств. К ипотеке в силу закона соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Как следует из ст. 2 указанного Закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе, обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи объекта недвижимости от 20.10.2014 года Дунаева А.А. приобрела у Кузнецова Н.А., Кузнецовой В.Ф., Кузнецова Р.Н., Кузнецовой Н.Н., Кузнецовой В.Р. в собственность квартиру, общей площадью -72,7 кв.м., в том числе, жилой – 49,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры - 440 000 рублей (л.д. 6-7).

В соответствии с п. 3.1.1 договора расчет за квартиру между сторонами производится в следующем порядке: 10 591 рубль 50 копеек – собственные средства покупателя, которые выплачены продавцам до подписания настоящего договора; 429 408 рублей 50 копеек – заемные средства в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости выплачиваются покупателем продавцам в соответствии с п. 4-4.1 договора займа № от 20.10.2014 года (л.д. 8-9) в течение 30 дней после подписания настоящего договора и регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

В силу п. 2.4 указанного договора, квартира в обеспечение обязательств, принятых по договору займа № от 20.10.2014 года, считается находящейся в залоге у займодавца (ООО «Ипотечное кредитование» с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности на квартиру по указанному адресу зарегистрировано за истцом Дунаевой А.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2014 года № (л.д. 13).

На момент регистрации права собственности обязательство покупателя Дунаевой А.А. по возврату заемных денежных средств по договору займа № от 20.10.2014 года исполнено не было.

Согласно ст. 11 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости), государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии с ч. 2 ст. 20 указанного Закона ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В силу ч. 2 ст. 22 указанного закона №102-ФЗ (в редакции на момент заключения договора), государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обремененное ипотекой.

Как установлено в судебном заседании, на договоре купли-продажи от 20.10.2014 года, являющемся основанием возникновения права собственности Дунаевой А.А. на имущество, обремененное ипотекой, имеется надпись о государственной регистрации ипотеки в силу закона № от 28.10.2014 года. Также в свидетельстве о государственной регистрации права от 28.10.2014 года № в графе «Существующие ограничения (обременения) права» указано: ипотека в силу закона (л.д. 7 оборот, 13).

Таким образом, суд приходит к выводу, что государственная регистрация существующего ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, состоялась, и до настоящего времени ипотека не прекращена.

24.12.2014 года ГУ – Управление Пенсионного фонда РФ в г. Сердобске Пензенской области (межрайонное) было произведено перечисление денежных средств ООО «Ипотечное кредитование» в сумме 429 408 рублей 50 копеек на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья, что подтверждается выпиской о размере средств материнского (семейного) капитала (л.д. 61-64).

Таким образом, обязательство заемщика Дунаевой А.А. по договору займа от 20.10.2014 года № исполнено в полном объеме.

В силу ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу указанного, ограничение (обременение) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, должно быть прекращено.

Согласно ст. 25 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Судом установлено, что займодавец - ООО «Ипотечное кредитование» 27.09.2018 года прекратил свою деятельность, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, в связи с чем совместная подача Дунаевой А.А. и ООО «Ипотечное кредитование» в регистрирующий орган заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке невозможна, в результате чего нарушаются права и законные интересы истца (л.д. 22-27).

При таких обстоятельствах исковое заявление Дунаевой А.А. подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-196, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Дунаевой А.А. к администрации р.п. Колышлей Пензенской области о прекращении регистрационной записи об ипотеке на квартиру – удовлетворить.

Прекратить регистрационную запись об ипотеке в силу закона № от 28.10.2014 года, внесённую в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли – продажи объекта недвижимости от 20.10.2014 года, заключенного между Дунаевой А.А. и Кузнецовым Н.А., Кузнецовой В.Ф., Кузнецовым Р.Н., Кузнецовой Н.Н., Кузнецовой В.Р., в отношении квартиры, общей площадью - 72,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в Пензенский областной суд через Колышлейский районный суд Пензенской области.

Судья С.Н. Елизарова