Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО, действующего на основании доверенности, представителя ответчика Территориального управления федерального агентства по управлению государственном имуществом в Пермском крае ФИО, действующего на основании доверенности, представителя ПАО «АКБ Урал ФД» ФИО, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Эссет Менеджмент Урал», Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственном имуществом в Пермском крае о признании недействительными торгов по реализации имущества,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом заявленных требований, к ООО «Эссет Менеджмент Урал», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее по тексту Росимущество) о признании недействительными торги от Дата по Лоту 39 в части реализации принадлежащего истцу недвижимого имущества: жилой дом, ... с постройками (лит. АА1, а1, Г) и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью ... кв.м., расположенных по адресу: Адрес

Заявленные требования обосновывает тем, что Дата в периодическом печатном издании «Российская газета» № (...) опубликовано извещение о предстоящей продаже имущества: жилой дом, ... с постройками (лит. АА1, а1, Г), кадастровый номер № и земельный участок, общ. пл. ... кв. м., кадастровый номер №, по адресу: Адрес. Извещение о предстоящей продаже указанного имущества № также было опубликовано Дата на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов сайта ФССП России. Согласно информации содержащейся в извещении №, организатором торгов выступало ООО «Эссет Менеджмент Урал», дата начала подачи заявок Дата, дата окончания подачи заявок Дата. В извещении указана информация о дате и времени проведения аукциона Дата в 10:00. Основанием для реализации имущества явилось постановление судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги. Собственником указанного имущества выступает истец, который, имея прямой интерес в реализации данного имущества и его продаже с первых торгов, в целях погашения задолженности кредитору - ПАО КБ «Уральский Финансовый дом» большей суммы задолженности усматривает основания для признания торгов недействительными и проведении повторно первых торгов.

Истец указывает на нарушение правил проведения торгов, поскольку извещение об их проведении было опубликовано не за 30 (тридцать) дней, как это предусмотрено частью 2 статьи 448 ГК РФ, а за 21 день, из которых срок подачи заявок для участия в торгах (Дата-Дата) составляет всего 9 рабочих дней. На основании решения суда о взыскании долга судебный пристав-исполнитель арестовал и передал специализированной организации для реализации на публичных торгах недвижимое имущество истца, являющееся одновременно предметом залога по обязательствам истца перед ПАО КБ «Уральский Финансовый Дом». Реализацию арестованного имущества осуществляла специализированная организация, привлекаемая Росимуществом. Как следует из информации о результатах торгов, проведенных специализированной организацией – ООО «Эссет Менеджмент Урал» в форме открытого аукциона, они признаны несостоявшимися в связи с отсутствием допущенных участников (не подано ни одной заявки). Как видно из объявления (извещения №, лот 39) опубликованного ООО «Эссет Менеджмент Урал» дата подачи заявок - Дата, дата окончания подачи заявок - Дата, торги - Дата. Извещение было размещено Дата, что не соответствует срокам, указанным в п. 2 ст. 448 ГК РФ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом имеет три этажа, в том числе подземных 0, а в описании имущества по тексту извещения № только два этажа. Таким образом, возможные покупатели (лица, заинтересованные в приобретении с торгов недвижимого имущества) были введены в заблуждение относительно действительной характеристики объекта и его описания, полагая, что за цену в 9 280 000 руб. 32 коп им предлагают приобрести дом двухэтажный, который в действительности имел три этажа. В описании имущества по тексту извещения № необоснованно указывается вид имущества: жилой дом или часть жилого дома. По выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, однозначно следует, что недвижимое имущество – это объект индивидуального жилищного строительства, а не часть жилого дома. Ненадлежащее описание объекта недвижимого имущества (указание на продажу части дома, или дома меньшей этажностью) уменьшает число потенциальных покупателей (лиц, заинтересованные в приобретении с торгов недвижимого имущества), т.к. при оценке соразмерности стоимости имущества его характеристикам вопрос этажности дома и целостности как объекта лота имеет существенное значение для покупателя. Извещение в нарушение ч. 4 ст. 449.1 ГК РФ, не содержит указание на собственника (правообладателя) имущества ФИО1

Указанные обстоятельства привели к тому, что только Дата Истец узнал о предстоящей продаже его имущества и обратился к судебному приставу-исполнителю с заявлением о предоставлении документов, в обоснование извещения № о проведении торгов в отношении имущества: объекта недвижимости – жилой дом, назначение: жилое, ...-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью ... кв.м., инв. №, с постройками (лит. АА1, а1, Г) и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью ... кв.м., расположенных по адресу: Адрес. Истец указал, что не был уведомлен о процедуре организации торгов по реализации его недвижимого имущества, что лишило его права присутствовать при проведении публичных торгов. Акт о наложении ареста на имущество должника не был оформлен надлежащим образом, подпись ответственного хранителя отсутствовала. Акт описи и ареста имущества должнику не был предоставлен, при составлении акта описи и ареста имущества должник не участвовал. Учитывая, что имущество, на которое судебным приставом-исполнителем наложен арест не могло быть осмотрено и описано (установлено ограждение территории земельного участка, во время нахождения должника на территории домовладения действий с участием судебного пристава-исполнителя по составлению акта описи и ареста имущества не производилось), то заявитель имеет обоснованным сомнения в проведении в соответствии с законом указанных действий. Не предоставление Росимуществу или его специализированной организации всех документов, установленных п. 2 ч. 8 ст. 89 Федерального закона от Дата № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», или указание недействительного описания или характеристик объекта, исключают возможность принятия недвижимого имущества специализированной организацией для проведения торгов по реализации такого имущества. Заявка судебного пристава-исполнителя о передаче недвижимого имущества на реализацию при указанных обстоятельствах подлежала возврату для устранения указанных недостатков. Допущенные организатором торгов нарушения правил и требований, предусмотренных законом, привело к нарушению прав должника, заинтересованного в привлечении к участию в торгах максимального количества участников с целью реализации имущества по наивысшей цене.

Истец в судебное заседание не явился, о времени рассмотрения дела извещен.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, по доводам изложенным в исковом заявлении.

ООО «Эссет Менеджмент Урал» в судебное заседание представителя не направил, о времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика Территориальное Управление Росимущества в Пермском крае в судебном заседании с требованиями не согласился, представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что извещение о проведении торгов опубликовано в установленные сроки.

Представитель третьего лица ПАО КБ «Уральский финансовый дом» в судебном заседании с требованиями не согласился.

Третье лицо ФИО2 в суд не явилась, о времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Представитель МОСП по ИОИП РД и ИИ УФССП России по Пермскому краю в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, обозрев материалы исполнительного производства №-ИП, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 449.1 Гражданского кодекса российской Федерации (далее ГК РФ) под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.

В соответствии со ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Частью 3 ст. 449.1 ГК РФ предусмотрено, что должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что на основании выданного Ленинским районным судом г. Перми исполнительного листа ФС № от Дата по делу № МОСП по ИОИП РД и ИИ УФССП по Пермскому краю возбуждено исполнительное производство №-ИП в пользу взыскателя ПАО АКБ «Урал ФД» на сумму 9 933 515,76 руб.

В соответствии со ст. 87 Федерального закона от Дата № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Федеральный закон № 229-ФЗ) судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи.

Согласно ст. 89 Федерального закона № 229-ФЗ реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Организованные торги, проводимые организаторами торговли, осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об организованных торгах, без применения положений статей 90 - 92 настоящего Федерального закона.

Согласно указанным правилам, торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет». Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Дата судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче в Росимущество на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, жилой дом, ...-этажный (подземных этажей 1), общая площадь ... кв. м, инв. №, с постройками (лит. АА1, а1, Г), кадастровый номер №, адрес: Адрес (далее по тексту дом) по цене 8 384 795,52 руб., и земельный участок, общей площадью ... кв. м., кадастровый номер №, по адресу: Адрес, (далее по тексту земельный участок) по цене 895 204,80 руб.

Копия постановления направлена в ТУ Росимущество, на которое возложена обязанность в 10-дневный срок с момента получения имущества по акту приема-передачи разместить в сетях общего пользования информацию о реализуемом имуществе.

Дата Росимущество направило в адрес ООО «Эссет Менеджмент Урал» поручение № т, которым поручило принять от судебного пристава-исполнителя имущество и документы, принадлежащее должнику ФИО1, и осуществить его реализацию.

Имущество передано на реализацию Дата, о чем составлен акт передачи арестованного имущества на торги. ООО «Эссет Менеджмент Урал» являлся организатором торгов.

Дата в Российской газете № (...) размещено объявление о проведении торгов в отношении лота № (...) – о торгах арестованного имущества должника ФИО1: жилой дом ...-этажный, общая площадь ... кв.м., и земельный участок общей площадью ... кв.м. по адресу: Адрес, начальная продажная цена 9 280 000,32 руб.

Дата на официальном сайте торгов специализированной организацией ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае - ООО «Эссет Менеджмент Урал» было опубликовано извещение о проведении открытого аукциона, согласно которому дата начала подачи заявок – Дата, дата окончания подачи заявок – Дата, дата проведения аукциона – Дата. На торги выставлено арестованное заложенное имущество: жилой дом общей площадью ... кв.м. с постройками (лит. АА1, а1, Г), и земельный участок общей площадью ... кв.м. по адресу: Адрес. Начальная цена имущества определена в 9 280 000,32 руб.

Истец заявляя требования о признании недействительными торги указывает на нарушение правил проведения торгов в частности на то, что извещение о проведении торгов было опубликовано не за 30 дней, как того требует ч. 2 ст. 448 ГК РФ, а за 21 день, из которых срок подачи заявок составлял 9 дней.

Как следует из материалов дела, в том числе решения Ленинского районного суда г. Перми от Дата спорное имущество, подлежащее реализации являлось залоговым имуществом на которое решением суда обращено взыскание в силу Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Пунктом 3 статьи 57 Федерального закона от Дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при выполнении требований части 3 статьи 90 Федерального закона от Дата № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», а именно: размещение соответствующего извещения в сети «Интернет» на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru и на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство.

Как установлено судов вышеприведенный порядок предусмотренный Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Законом «Об исполнительном производстве» организатором торгов был соблюден.

Таким образом, доводы истца о том, что организатором торгов были нарушен порядок проведения торгов, а именно сроки по извещению о предстоящих публичных торгах не засуживаю вниманию и подлежат отклонению.

Согласно протоколу № о подведении итогов приема и регистрации заявок на участие в повторных торгах по продаже подвергнутого аресту МО по ИОИП РД и ИИ УФССП России по Пермскому краю по исполнительному производству №-ИП от Дата, находящееся в залоге у ПАО АКБ «Урал ФД» и принадлежащее должнику ФИО1 имущество – жилой дом ...-этажный, общ.пл. ... кв.м., с постройками (лит АА1, а1, Г) и земельный участок общ.пл.... кв.м., по адресу: Адрес, по состоянию на 16:00 Дата заявок не поступило. В связи с этим комиссия приняла решение признать торги несостоявшимися.

Дата судебным приставом-исполнителем МОСП по ИОИП РД и ИИ УФССП России по Пермскому краю вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного на торги, на 15%: стоимость жилого дома снижена до 7 127 076,19 руб., земельного участка – до 760 924,08 руб.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

При этом применительно к ст. 449 ГК РФ под правилами проведения торгов следует понимать те процедурные требования, которые должны быть соблюдены для обеспечения возможности всех заинтересованных лиц принять участие на торгах, надлежащего проведения торгов и определения победителя.

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от Дата№ «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона «Об исполнительном производстве»).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Истец, заявляя требования о признании недействительными торги, указывает на неполноту информации о наименовании и характеристике реализуемого имущества, содержащейся в извещении о проведении торгов, а именно в отношении дома подлежащего продаже. Данные доводы истца, по мнению суда, заслуживают внимания в силу следующего.

Как следует из материалов дела Ленинским районным судом г. Перми от Дата обращено взыскание в частности на жилой до, ... этажный (подземных этажей - 1), общая площадь ... кв.м. инв. №, с постройками (лит. АА 1, а1, Г), кадастровый №, по адресу: Адрес.

Аналогичный объект недвижимости был передан на торги судебным приставом–исполнителем по постановлению от Дата.

Согласно выписке из ЕГРП, как находящейся в материалах дела, так и в материалах исполнительного производства, на объект недвижимости с кадастровым номером ... расположенный по адресу: Адрес, имеет технические характеристики (количество этажей 3).

Согласно техническому паспорту на жилой дом по состоянию на Дата, последний имеет число этажей надземной части 2, число подземной части 1 (подвал). При этом согласно экспликации к поэтажному плану жилого дома подвал дома состоит из 4-х помещений с площадями ... кв.м., ... кв.м., ... кв.м., ... кв.м. и высотой потолков ... м.

Данные характеристики жилого дома подтверждены, в том числе отчетом об оценке №-ОЦ, проведенной для определения первоначальной стоимости домовладения при разрешении требований банка по гражданскому делу о взыскании кредитной задолженности и обращения взыскания на предмет ипотеки, рассмотренном в Ленинском районном суде г. Перми.

Согласно поручению 443т Росимущества от Дата№ ООО «Эссет Менеджмент Урал» было поручено осуществить реализацию недвижимого имущества принадлежащего ФИО1, а в частности жилой дом, 2-этажный общей площадью ... кв.м. инв. №, с постройками (лит. АА 1, а1, Г), кадастровый №, по адресу: Адрес

Данные характеристики в отношения жилого дома ООО «Эссет Менеджмент Урал» были указаны в извещении №, то есть в отсутствии дополнительных сведений в отношении дома указанных в решении суда, исполнительном документе – исполнительном листе, постановлении судебного пристава-исполнителя о передаче объекта недвижимости на торги, а именно без указания на количество подземных этажей дома.

В соответствии с п. 6.2. Методических рекомендаций по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, утвержденных Росимуществом Дата, извещение о проведении торгов должно содержать, в том числе следующие сведения: - месторасположение, описание и технические характеристики имущества.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от Дата № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружении» здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Указанное определение содержит четкие критерии, которым должен отвечать объект, чтобы являться зданием в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что при организации торгов в извещении не в полном объеме были отражены технические характеристики в отношении жилого, а именно не указано количество этажей подземной части дома, что в свою очередь отражено в исполнительном документе.

Указанная характеристика имеет существенное значение для формирования воли потенциальных участников торгов на участие в торгах при реализации имущества принадлежащего истцу, а именно при сопоставлении фактических характеристик реализуемого имущества, в частности дома с первоначальной его продажной стоимостью. Отсутствие указаний на данные (полные) характеристики реализуемого имущества (дома), а именно на наличие подземного этажа, способствует снижению интереса среди потенциальных участников торгов на подачу заявок такими участниками для участия в торгах, что в свою очередь ставит в неравное положение должника перед взыскателем при снижении первоначальной стоимости реализуемого имущества, в виду несостоявшихся первоначальных торгов, в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

Оценив представленные сторонами доказательства, учитывая требования закона и фактические обстоятельства дела, установленные в судебном заседании, суд считает, что исковые требования ФИО1 о признании недействительными торги по продаже арестованного имущества от Дата подлежат удовлетворению.

Удовлетворение требований истца, является основанием для организации проведения публичных торгов, по продаже заложенного недвижимого имущества принадлежащего истцу, с определением начальной продажной ценой имущества при его реализации, установленной решением Ленинского районного суда г. Перми от Дата.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными торги от Дата в части (ЛОТ ...) по реализации принадлежащего ФИО1 недвижимого имущества: жилой дом, назначение: жилое 2-этажное (подземных этажей 1), общей площадью ... кв.м., инв. №, с постройками (лит. АА1, а1, Г) и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью ... кв.м., расположенных по адресу: Адрес.

Решение является основанием для организации проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества: жилой дом, назначение: жилое 2-этажное (подземных этажей 1), общей площадью ... кв.м., инв. №, с постройками (лит. АА1, а1, Г) и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью ... кв.м., расположенных по адресу: Адрес определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации установленную решением Ленинского районного суда г. Перми от Дата по делу №, а именно в сумме 9 280 000 рублей, в том числе жилой дом – 8 384 795 рублей 52 копейки, земельный участок – 895 204 рубля 80 копеек.

Решение в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья О.М. Завьялов