Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском ФИО1 о взыскании суммы долга по договору аренды.

В обоснование исковых требований указано, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО Фирма «Поинт и Ко» заключен договор аренды земельного участка от *** № ***, в редакции дополнительного соглашения от *** № 1, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: ***, общая площадь участка <***> кв. м, кадастровый номер ***. Земельный участок предоставлен под строительство административно-общественного центра с паркингом (пункт 2.1.1. договора). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору аренды).

Договор аренды заключен на определенный срок – с *** (пункт 6.1 договора), в связи с чем, договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРН (регистрационная запись от *** № ***).

При этом в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды возобновлен на тех же условиях и на неопределенный срок. Таким образом, договор в настоящее время является действующим.

ООО «Фирма «Поинт и К» завершило строительство административно-общественного центра с паркингом (разрешения на ввод в эксплуатацию от *** № ***, от ******), общая площадь объектов недвижимости составляет <***> кв. м.

Согласно сведениям ЕГРН ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью <***> кв. м с кадастровым номером *** (регистрационная запись от ******).

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от *** № *** с ответчиком не заключалось, однако, в силу действующего законодательства ответчик приобрел право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен и в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку правообладателем земельного участка является застройщик, объект недвижимости возведен (вновь построен) застройщиком, то приобретение ФИО1 объекта недвижимости подтверждает наличие цепочки правопреемства, и, следовательно, в силу закона к ответчику перешло право аренды вместе с договорной неустойкой.

*** произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером *** от ФИО1 к ФИО2 (регистрационная запись от *** № ***-***).

За период *** у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 30 456 руб. 20 коп., задолженность по оплате неустойки за период с *** в размере 29 847 руб. 08 коп.

В досудебном порядке истцом была направлена претензия с требованием о погашении имеющейся задолженности, однако, требование ответчиком исполнено не было.

На основании изложенного, Администрация г. Екатеринбурга просит суд взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 30 456 руб. 20 коп., неустойку в размере 29 847 руб. 08 коп.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и в срок о времени и месте судебного заседания, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В заявлении указано, что уважительных причин пропуска срока не имеется.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и в срок о времени и месте судебного заседания. Представил отзыв на исковое заявление, в котором заявил о пропуске срока исковой давности, поскольку он истек ***.

При таких обстоятельствах и с учетом положений ст.ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке и вынести решение.

Исследовав материалы гражданского дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Судом установлено, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО Фирма «Поинт и Ко» заключен договор аренды земельного участка от *** № ***, в редакции дополнительного соглашения от *** № 1, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: ***, общая площадь участка <***> кв. м, кадастровый номер ***. Земельный участок предоставлен под строительство административно-общественного центра с паркингом (пункт 2.1.1. договора). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору аренды).

Поскольку ответчик зарегистрировал право собственности на нежилое помещение, у него возникли права и обязанности по договору аренды от *** № *** за период по ***, поскольку *** произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером *** от ФИО1 к ФИО2 (регистрационная запись от *** № ***-***).

За период с *** у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 30 456 руб. 20 коп., задолженность по оплате неустойки за период с *** в размере 29 847 руб. 08 коп.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение закреплено в п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в пункте 14 разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Следовательно, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Так как правообладателем земельного участка являлся застройщик, а объект недвижимости возведен (вновь построен) застройщиком, то приобретение ФИО1 объектов недвижимого имущества подтверждает наличие цепочки правопреемства, и, следовательно, в силу закона к ответчику перешло право аренды вместе с договорной неустойкой.

Таким образом, с даты регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества ФИО1 приобрел право пользования земельным участком, занятым приобретенными им объектами и необходимыми для использования имущества на праве аренды. К ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по договору аренды. В том числе, к ответчику перешла обязанность осуществлять плату за пользование земельным участком.

В соответствии с п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Поскольку дополнительное соглашение с ответчиком не заключалось, к правоотношениям подлежат применению положения договора аренды земельного участка от *** № ***.

В соответствии с п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «города Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1).

Согласно п. 2.2.4 договора арендная плата по договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец заявляет ко взысканию арендную плату за период с *** в размере 30 456 руб. 20 коп.

Оценивая заявленное ответчиком требование о применении срока исковой давности за спорный период, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется общий срок исковой давности - три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности устанавливается ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации в три года.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Истцом заявлена к взысканию задолженность по арендной плате с *** при этом исковое заявление направлено в суд ***, таким образом, указанный период находится за пределами срока исковой давности. Последний день для обращения в суд за указный период является ***, иск подан в суд по истечению четырех месяцев. Объективных и уважительных причин пропуска срока для обращения в суд истец не приводит.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с п.12 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса РФ обисковойдавности» в соответствии со статьей205 Гражданского Кодекса Российской Федерации в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропускасрокаисковойдавности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

По смыслу приведенной нормы, а также пункта 3 статьиГражданского Кодекса Российской Федерации,срокисковойдавности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Суд соглашается с мнением ответчика и приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору аренды - оставить без удовлетворения

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья <***> К. В. Исакова

<***>