Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бадеяна Гриши Гургеновича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 22 по Свердловской области, Куроян А.Г.,

при участии в судебном заседании представителя административного истца Бадеяна Г.Г. – Ягодкиной С.С.,

У С Т А Н О В И Л :

20 октября 2023 года в Свердловский областной суд (далее также – суд) в электронном виде поступил административный иск Бадеяна Г.Г., в котором административный истец с учетом уточнения оспорил утвержденную по состоянию на 1 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№> (далее также – земельный участок), ссылаясь на несоответствие оспариваемой стоимости рыночной стоимости земельного участка, необоснованно влекущее увеличение земельного налога, подлежащего уплате административным истцом.

Определением судьи от 3 ноября 2023 года административный иск был принят к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ППК «Роскадастр» и Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 22 по Свердловской области.

Определением суда от 27 ноября 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Куроян А.Г.

В судебном заседании 10 января 2024 года по ходатайству административного истца с учетом существа возражений, заявленных Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) против достоверности представленного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, на котором Бадеян Г.Г. основывал свои требования, была допрошена в качестве свидетеля ( / / )2, непосредственно подготовившая указанный отчет.

Судебное заседание, продолженное после перерыва 17 января 2024 года для проведения судебного разбирательства по делу, было открыто при участии представителя административного истца.

Извещение участвующих в деле лиц, о времени и месте судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем разбирательство дела было проведено в отсутствие административных ответчиков и заинтересованных лиц на основании части 4 статьи 247 и части 7 статьи 169.1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Представитель административного истца поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить. При этом с учетом показаний оценщика относительно подготовленного отчета представитель административного истца не поддержал направленное 9 января 2024 года в суд ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы для установления действительной рыночной стоимости земельного участка.

Заслушав участника судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), изложенным в отзыве ППК «Роскадастр» от 15 ноября 2023 года, Бадеян Г.Г. в период с 25 августа 2017 года до 11 августа 2022 года являлся собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, имеющего кадастровый <№> и следующие характеристики: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – предпринимательство, площадь – 4 169 кв. м.

С 11 августа 2022 года по настоящее время правообладателем земельного участка является Куроян А.Г.

Выписка из ЕГРН от 5 октября 2023 года № КУВИ-001/2023-226620489 года и вышеуказанный отзыв ППК «Роскадастр» свидетельствуют о том, что приказом Министерства от 8 октября 2020 года № 3333 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 3333) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года была утверждена равной 7098 597 руб. 99 коп.

Утвержденная Приказом № 3333 кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 7 декабря 2020 года, тогда как датой начала ее применения являлось 1 января 2021 года.

Приказом Министерства от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена равной 5223 798 руб. 69 коп.

Утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 1 января 2023 года, тогда как датой начала ее применения является 1 января 2023 года.

На основании договора на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком ООО «Центр независимой оценки «Бизнес-Эксперт» ( / / )2 17 октября 2023 года был подготовлен отчет № 10343 (далее – отчет), в котором был сделан вывод о том, что по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляла 2914 000 руб.

В досудебном порядке Бадеян Г.Г. с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.

Министерство в ходе рассмотрения дела представило возражения относительно достоверности отчета, мотивируя их несоответствием названного документа требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях надлежащей оценки доводов и возражений административного ответчика ( / / )2 была допрошена в качестве свидетеля, после чего к материалам дела были приобщены ее письменные показания.

Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками земельного налога организации и физических лиц, обладающих земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено указанным пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 214.10 НК РФ, регламентирующей особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода – кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом в силу абзаца первого пункта 1.1 статьи 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (абзац второй пункта 1.1 статьи 391 НК РФ в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ).

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления № 28, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, определенной Министерством по состоянию на 1 января 2020 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что в период действия названной стоимости административный истец являлся собственником земельного участка и обязан уплатить земельный налог, размер которого поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названного объекта недвижимости. Равным образом указанное право подтверждается и тем обстоятельством, что в связи с продажей земельного участка административный истец обязан уплатить налог на доходы физических лиц, определение налоговой базы по которому также поставлено в зависимость от величины кадастровой стоимости.

Поскольку установленная Приказом № 3333 кадастровая стоимость земельного участка определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Ввиду того, что утвержденная Приказом № 5500 по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость была внесена в ЕГРН 1 января 2023 года оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

Между тем сохранение у Бадеяна Г.Г. до настоящего времени права на применение результатов пересмотра оспариваемой им кадастровой стоимости земельного участка с учетом применения этой стоимости в период с 2021 по 2022 годы подтверждается положениями абзаца второго пункта 1.1 статьи 391 НК РФ.

В этой связи у суда имелись основания для разрешения данного административного спора по существу.

Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ( / / )2 как работником ООО «Центр независимой оценки «Бизнес-Эксперт», являющейся на момент подготовки отчета членом саморегулируемой организации Ассоциации «Свободный Оценочный Департамент», имеющей стаж работы в области оценочной деятельности 11 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал отчет относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке земельного участка сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года, в материалы дела представлено не было.

Изложенные в отзыве Министерства возражения против признания отчета допустимым и достоверным доказательством по делу были оценены судом в совокупности с устными показаниями допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля оценщика ( / / )2, а также пояснениями последней, изложенными в письменной форме, и отклонены как заявленные без учета конкретных характеристик земельного участка и как основанные на неправомерно выборочном восприятии и толковании отчета. При этом показания свидетеля были признаны судом мотивированными, последовательными и основанными на верном применении положений федеральных стандартов оценки.

Так, отклоняя доводы Министерства о нарушении оценщиком положений подпункта 2 ФСО № 6, суд признал подтвержденными материалами дела пояснения оценщика об исключительно техническом характере причин неполного отображения содержания страниц 19-23, 73-75 отчета, обусловленном неправильным выбором ориентации страниц отчета при их печати на бумажном носителе (вместо ориентации «альбомная» была выбрана «книжная»). При этом в приложенном к административному иску в электронном виде отчету (на оптическом диске), а также в приложении к письменным пояснениям оценщика указанные административным ответчиком страницы отображены корректно, а соответствующие таблицы представлены в полном объеме.

Вопреки доводам Министерства о необоснованном применении оценщиком корректировок к объектам-аналогам суд пришел к выводу о том, что в данном случае применение оценщиком к объектам-аналогам № 2-6 корректирующего коэффициента «на расположение в районе города» и к объекту-аналогу №1 «на площадь» к объекту оценки, превышающих 30%, являлось допустимым, поскольку после проведенного оценщиком полноценного анализа рынка недвижимости оценщиком сделан обоснованный вывод о необходимости расширения территории исследования применительно к подпункту «б» пункта 11 ФСО № 7, о чем свидетельствуют сведения, изложенные на странице 25 отчета. При этом Министерство не приводит сведений о том, что сопоставимые предложения с объектами недвижимости по месту нахождения объекта оценки (с. Покровское) имели место в действительности, однако не были выявлены оценщиком.

Также признавая ошибочными доводы Министерства, суд учел и то, что согласно разъяснениям справочника оценщика недвижимости-2018, подготовленного под редакцией Лейфера Л.А., на который названный административный ответчик ссылался в своих возражениях, применение корректирующего коэффициента, большего по значению, чем 30 %, имеет исключительно рекомендательный характер, не имеет абсолютного запрета и в отдельных случаях может применяться исходя из конкретных обстоятельств оценки.

Ссылаясь на необоснованное применение оценщиком корректировки на площадь к объекту-аналогу № 1, а также на существенный интервал расхождения площади объекта-аналога и объекта оценки, Министерство не учло изложенных в отчете сведений о том, что корректировка на площадь рассчитана оценщиком на основании данных сайта СтатРиелт, который не содержит требований к величине применяемой корректировки, а также о том, что в силу неразвитости и неактивности рынка земельных участков оценщиком не устанавливались правила отбора объектов-аналогов по площади объекта оценки.

Иными лицами, участвующими в деле, не было направлено возражений ни относительно доказательственного значения отчета об оценке, ни по существу предъявленных административным истцом требований.

С учетом конкретных фактических обстоятельств спора оснований для назначения по делу судебной экспертизы судом установлено не было.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как налогоплательщика, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2020 года отчетом.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата направления в суд административного искового заявления – 19 октября 2023 года.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в пункте 30 Постановления № 28, и с учетом того, что административному истцу как физическому лицу следовало уплатить за рассмотрение данного административного дела государственную пошлину в размере 300 руб., тогда как было уплачено 2000 руб., сумма излишне уплаченного сбора признана судом подлежащей возврату из бюджета.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление Бадеяна Гриши Гургеновича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 2 914 000 руб., определив период действия указанной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года включительно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 19 октября 2023 года.

Возвратить Бадеяну Грише Гургеновичу из бюджета 1700 руб. суммы государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 11 октября 2023 года (операция № 36).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков