Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Смоленской области о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по Смоленской области о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве на жилое помещение, в обоснование требований указав, что является собственником части коммунальной пятикомнатной <адрес>, площадью 37,6 кв.м. Указанная квартира общей площадью 118.8 кв.м, при приватизации была разделена на три части. 18.05.2023 истцу поступила телеграмма от нового собственника ФИО3 с предложением приобрести жилое помещение площадью 36,1 кв.м, в <адрес> по цене 1 250 000 рублей не позднее 18.06.2023г. При этом, как стало известно истцу впоследствии, указанное жилое помещение было приобретено ФИО3 за 1 000 000 руб. Указанное свидетельствует о нарушении преимущественного права истца на приобретение спорного жилого помещения в коммунальной квартире по указанной цене. Ссылаясь на положения ЖК РФ и ГК РФ просит суд:

- прекратить право собственности ФИО3 на часть квартиры площадью 36,1 кв.м, по адресу <адрес> кадастровый №, № государственной регистрации № от 05.04.2023г.;

- исключить запись о праве собственности № от 05.04.2023г. из государственного реестра недвижимости;

- перевести права покупателя ФИО3 по договору купли-продажи от 05.04.2023г. части квартиры площадью 36,1 кв.м по адресу <адрес> кадастровый № на ФИО1;

- признать право собственности на часть квартиры площадью 36,1 кв.м, по адресу <адрес> кадастровый № за ФИО1;

- взыскать с ФИО3 и ФИО2 судебные издержки в сумме расходов по государственной пошлины 14 400 рублей солидарно;

- возложить на ФИО1 обязанность выплатить ФИО3 расходы по договору купли-продажи от 05.04.2023г. в сумме 1 000 000 рублей, произвести зачет обязательства ФИО3 по возмещению судебных расходов на сумму 14 400 рублей и признать прекращенным обязательство ФИО1 перед ним в этой части.

В судебном заседании истец, представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске. Просили требования удовлетворить.

Ответчик ФИО3, извещенный надлежаще, в судебное заседание не явился, в ранее состоявшихся судебных заседаниях не возражал против удовлетворения заявленных требований, представив письменное заявление с признанием исковых требований, в которых также просил распределить судебные издержки с учетом фактического процессуального поведения. Также просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчики ФИО2, Управление Росреестра по Смоленской области в судебное заседание не явились, по неизвестным суду причинам, о дате и времени судебного заседания извещены надлежаще. Представитель Управления Росреестра по Смоленской области в ранее представленном суду отзыве на исковое заявление просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав, что являются в данном случае ненадлежащими ответчиками, поскольку спор о праве с регистрирующим органом отсутствует.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 209 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другим способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 указанной статьи, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора № 25984 на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан от 19.03.2010, заключенного с администрацией Промышленного района г. Смоленска, является собственником части квартиры, назначение: жилое, общая площадь 37,6 кв.м, этаж 5, по адресу: <адрес> составе двух обособленных комнат, кухни, обособленных помещений вспомогательного назначения (л.д. 11-14).

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит непосредственного определения понятия коммунальной квартиры. По смыслу положений части 1 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, под коммунальной квартирой понимается квартира, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, которые обладают самостоятельными правами в отношении занимаемых ими комнат по отдельным договорам найма или праву собственности, не являющиеся членами одной семьи.

Как следует из пояснений истца, а также следует из поэтажных планов, выписок из ЕГРНН <адрес> состоит из 5 обособленных комнат, находящихся в собственности различных лиц, обладающих в отношении них самостоятельными правами, поэтом для целей разрешения настоящего спора суд квалифицирует названную квартиру, как коммунальную.

Согласно представленной копии регистрационного дела, собственником части квартиры площадью 36,1 кв.м, по адресу <адрес> кадастровый № в составе двух обособленных комнат и вспомогательных помещений являлся ФИО2 на основании договора № 29975 на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан.

На основании договора купли-продажи от 03.04.2023 ФИО2 продал ФИО3 принадлежащую ему часть квартиры.

Согласно названного договора, стоимость приобретаемого недвижимого имущества составила 1 000 000 руб.

Право собственности зарегистрировано за ФИО3 в установленном законом порядке (л.д. 6-10).

В обоснование своих требований, ФИО1 ссылается на обстоятельства неуведомления ее, как собственника комнаты в коммунальной квартире, имеющей преимущественное право покупки о намерении собственника ФИО2 продать комнаты в коммунальной квартире на указанных в договоре от 03.04.2023 условиях.

При этом, истец не возражает приобрести спорное жилое помещение за 1 000 000 рублей, в подтверждение чего истцом внесены денежные средства на депозит Управления Судебного департамента в Смоленской области, что подтверждается соответствующей квитанцией.

Как следует из представленной телеграммы, направленной в адрес ФИО1, ФИО3 предложил истцу купить принадлежащее ему жилое помещение площадью 36,1 кв.м. в <адрес> за 1 250 000 руб. (л.д. 15).

При этом, сведений о направлении предыдущим собственником спорного жилого помещения ФИО2 в адрес ФИО1, имеющей преимущественное право перед третьими лицами на приобретение жилого помещения, расположенного в коммунальной квартире, материалы дела не содержат.

Кроме того, в судебное заседание, ФИО2 не явился, не оспаривал тот факт, что не направлял в адрес ФИО1 соответствующее извещение о намерении продать жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире за 1 000 000 руб., и с учетом положений ст. 56 ГПК РФ, возлагаемого на него в данном случае бремени доказывания, доказательств уведомления истца о намерении продать свою часть квартиры не представил.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 не имела возможности реализовать свое преимущественное право на приобретение спорного жилого помещения, расположенного в коммунальной квартире.

Платежеспособность ФИО1 применительно к наличию финансовой возможности приобрести долю за 1 000 000 руб. спорной по делу не являлась и дополнительно подтверждается фактом внесения названной суммы на депозитный счет УСД по Смоленской области в обеспечение заявленных требований.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашло свое подтверждение то обстоятельство, что нарушено преимущественное право истца на покупку спорного объекта недвижимости, на ФИО1 надлежит перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, площадью 36,1 кв.м. по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенному 04.04.2023 между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3

При этом, резолютивная часть решения в данном случае излагается в точном соответствии с приведенной в законе формулировкой, перевод прав по договору полностью обеспечивает правосубъектность истца, как покупателя спорной части квартиры, в этой связи вынесение дополнительных решений о прекращении и признании прав собственности, исключения записей из ЕГРН не требуется.

Разрешая требования к Управлению Росреестра суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 5 пункта 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Таким образом, для регистрации права истца основанного на судебном акте требуется не только, как таковое вступившее в законную силу решение суда, но и документы, предусмотренные положениями Закона № 218-ФЗ.

Кроме того, порядок регистрации, по смыслу закона, изначально является заявительным.

При таких обстоятельствах, оснований для возложения дополнительных обязанностей на Управление Росреестра не усматривается, поэтому требования истца в данной части удовлетворению не подлежат.

При этом, с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию денежные средства в размере 1 000 000 руб., размещенные на депозитном счете Управления Судебного департамента в Смоленской области в качестве обеспечительного платежа на основании чек-ордера от 07.06.2023, путем возврата Управлением Судебного департамента в Смоленской области указанных денежных средств ФИО3

В силу положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца подлежат возмещению расходы по оплате госпошлины в равных долях по 6600 руб. с каждого. Также с ФИО3, ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 5000 руб., в возмещение расходов понесенных при размещении денежных средств на депозит, в равных долях, по 2500 руб. с каждого.

Взыскивая данные расходы в том числе с ответчика ФИО3 применительно к его доводам о процессуальном поведении, суд не может применить положения закона полностью освобождающие от несения таких расходов по мотиву отсутствия нарушения прав ответчика, поскольку при должной осмотрительности, приобретая подобный объект, он мог предвидеть наступления подобных последствий и потребовать от продавца предоставления подтверждения соблюдения прав преимущественной покупки иных лиц при совершении сделки.

Как разъяснено в п.23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных (часть 4 статьи 1, статья 138 ГПК РФ, часть 4 статьи 2, часть 1 статьи 131 КАС РФ, часть 5 статьи 3, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Учитывая изложенное, с учетом вышеприведенных норм, суд считает необходимым в данном случае применить положения о зачете встречных обязательств и частично прекратить обязательства сторон друг перед другом, произвести зачет встречных обязательств ФИО3 и ФИО1 по возмещению судебных расходов в общей сумме 9 100 руб. с взысканной с ФИО1 в пользу ФИО3 денежной суммой средства в размере 1 000 000 руб., окончательно определив к возврату с депозитного счета Управления Судебного департамента в Смоленской области ФИО3 – 990 900 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Перевести на ФИО1 (СНИЛС №) права и обязанности покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, площадью 36,1 кв. м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенному 04.04.2023 между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3.

Взыскать с ФИО1 (СНИЛС №) (паспорт <...>) в пользу ФИО3 (СНИЛС №) денежные средства в размере 1 000 000 руб., размещенные на депозитном счете Управления Судебного департамента в Смоленской области в качестве обеспечительного платежа на основании чек-ордера от 07.06.2023 путем возврата Управлением Судебного департамента в Смоленской области указанных денежных средств ФИО3.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №): 6 600 руб. - в возмещение расходов на оплату госпошлины; 2 500 руб. в возмещение расходов на размещение депозита.

Взыскать с ФИО3 (СНИЛС №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №): 6 600 руб. - в возмещение расходов на оплату госпошлины; 2 500 руб. в возмещение расходов на размещение депозита.

Произвести зачет встречных обязательств ФИО3 (СНИЛС №) и ФИО1 (СНИЛС №): по возмещению судебных расходов в общей сумме 9 100 руб. с взысканной с ФИО1 (СНИЛС №) в пользу ФИО3 (СНИЛС №) денежной суммой средства в размере 1 000 000 руб., окончательно определив к возврату с депозитного счета Управления Судебного департамента в Смоленской области ФИО3 - 990 900 руб.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.В. Калинин

мотивированное решение изготовлено 26.09.2023