Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Администрации города Ржева и представителя третьего лица Комитета по управлению имуществом города Ржева Тверской области - ФИО1, действующего на основании доверенностей,

представителя ответчика ФИО2 – адвоката Ржевского филиала № 2 Некоммерческой организации "Тверская областная коллегия адвокатов" Пречестного К.Е., представившего удостоверение № и ордер № от 18 декабря 2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Ржева к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, передачи земельного участка по акту приёма-передачи, взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Ржева обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка от 12 марта 2015 года №, передачи земельного участка по акту приёма – передачи, взыскании задолженности в размере 346 880 рублей 00 копеек, пени в размере 315 335 рублей 61 копейки, а всего 662 215 рублей 61 копейку.

Требования мотивировала тем, что 12 марта 2015 года на основании Постановления Администрации города Ржева Тверской области от 12 марта 2015 года № 275 «О предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства деревообрабатывающего цеха», Администрация города Ржева с ФИО2 заключила договор аренды земельного участка № от 12 марта 2015 года, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 10000 кв.м, для использования в целях строительства деревообрабатывающего цеха. Срок аренды участка был установлен с 12 марта 2015 года по 11 марта 2018 года. Договор аренды земельного участка от 12 марта 2015 года № зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 01 июня 2015 года за №. ФИО2 своих обязанностей по арендной плате не исполняет. 11 июня 2019 года ответчику было направлено уведомление № о расторжении договора в одностороннем порядке. В уведомлении о расторжении указано, что в случае неоплаты задолженности по арендной плате на основании п. 2 ст. 450.1 ГК РФ и пп. б п. 4.1.6. Договора аренды, будет считаться расторгнутым с момента получения ответчиком настоящего уведомления. 06 июня 2019 года Администрация города Ржева Тверской области направила в адрес ФИО2 претензию № о задолженности по договору аренды земельного участка № от 12 марта 2015 года, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 10000 кв.м, для использования в целях строительства деревообрабатывающего цеха. На момент подачи настоящего искового заявления, ответа на претензию и уведомление о расторжении договора аренды не получено, обязательство по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, не исполнено. Претензию ответчик оставил без удовлетворения. Задолженность ФИО2 по договору аренды земельного участка № от 12 марта 2015 года по состоянию на 30.05. 2019 года составила 662 215 рублей 61 копейка, в том числе арендная плата 346 880 рублей и пени 315 335 рублей 61 копейка. В обоснование иска истец сослался на пункты договора аренды земельного участка, а также на ст. 309, ст. 310, ст. 621, п. 1 ст. 614, п. 2 ст. 450.1, п. 2 ст. 452, ст. 619 ГК РФ.

Представитель истца Администрации города Ржева ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, по основаниям и доводам изложенным в исковом заявлении, дал пояснения согласно искового заявления, дополнив, что в указании периода по задолженности арендной платы 07 февраля 2019 года допущена техническая ошибка, правильно 07 февраля 2018 года. Просил расторгнуть с ФИО2 договор аренды земельного участка № от 12 марта 2015 года, передать по акту приема-передачи земельный участок, переданный по договору аренды земельного участка № от 12 марта 2015 года, взыскать с ФИО2 задолженность по договору аренды земельного участка № от 12 марта 2015 года, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 10000 кв.м, для использования в целях строительства деревообрабатывающего цеха, в сумме 662215 рублей 61 копейки, состоящую из: арендной платы - 346 880 рублей за период с 07 февраля 2018 года по 30 мая 2019 года, пени - 315335 рублей 61 копейки за период с 08 февраля 2018 года по 30 мая 2019 года.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. Согласно сообщения МО МВД России "Ржевский" от 17 декабря 2019 года, ФИО2 находится в федеральном розыске за УМВД России по г. Калуге, в связи с чем, протокольным определением суда 17 декабря 2019 года ответчику ФИО2 на основании ст. 50 ГПК РФ назначен представитель – адвокат.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Пречестный К.Е. в судебном заседании с требованием о расторжении договора аренды земельного участка согласился, с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и пеням не согласился, посчитав, представленный расчёт истцом неправильным, однако от мотивированных пояснений и предоставления контрасчёта отказался.

Представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом города Ржева Тверской области – ФИО1 поддержал исковые требования истца и просил их удовлетворить.

Заслушав в судебном заседании представителя истца и третьего лица, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему:

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

С учетом того, что положение названной нормы не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этом, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Постановлением Администрации города Ржева Тверской области от 12 марта 2015 года № 275 «О предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства деревообрабатывающего цеха», Администрацией города Ржева ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 10000 кв.м, для использования в целях строительства деревообрабатывающего цеха.

Согласно условиям Договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях строительства деревообрабатывающего цеха, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к Договору (приложение № 1) и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 10000 квадратных метров.

В пункте 2.1 данного Договора срок аренды участка был установлен с 12 марта 2015 года по 11 марта 2018 года.

В соответствии с п.3.1 Договора аренды размер арендной платы за Участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы в год на момент составления договора, указанного в Приложении № 2 к договору.

Согласно п. 3.2. Договора, регламентирующего порядок внесения арендной платы, арендная плата вносится Арендатором не позднее 15.04. – ? годовой суммы; не позднее 15.07. – ? годовой суммы; не позднее 15.10 – ? годовой суммы.

Из п. 3.9 Договора следует, что при расторжении Договора исчисление арендной платы прекращается с месяца следующего за месяцем подписания Акта приёма-передачи.

Согласно п. 5.2. Договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленные Договором сроки Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В п. 4.1.6. Договора аренды закреплено право Арендодателя досрочно и в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения Договора в случае:

невнесения Арендатором арендной платы, указанной в п. 3.1. Договора, более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа;

неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы, указанной в п. 3.2. Договора;

использования Арендатором Участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе изменение вида разрешенного использования земельного участка без согласования с Арендодателем;

неиспользования (неосвоения) Участка.

Согласно п. 6.2 Договора следует, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя или арендатора в судебном порядке на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.6.

Из п. 6.5 Договора следует, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в течении 10 дней с момента прекращения договора.

Согласно Акта приема-передачи земельного участка от 12 марта 2015 года, ФИО2 был передан указанный земельный участок в аренду.

Ответчику ФИО2 06 июня 2019 года по его адресу регистрации и проживания истцом была направлена претензия № с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по состоянию на 30 мая 2019 года по арендной плате и пени за земельный участок.

11 июня 2019 года ФИО2 истцом было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Ответчик на претензию и уведомление не ответил, свои обязательства по Договору аренды земельного участка от 12 марта 2015 года не исполнил.

Как следует из материалов дела, в связи с внесением арендной платы за арендованный земельный участок, образовалась задолженность.

Согласно п. 6.4 Договора аренды земельного участка от 12 марта 2015 №, договор прекращается при окончании срока действия Договора.

Согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06 ноября 2019 года № № земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, площадью 10000 кв.м, кадастровый номер №, с видом разрешенного использования: для использования в целях строительства деревообрабатывающего цеха, находится на праве аренды у ФИО2 на основании договора аренды земельного участка № от 12 марта 2015 года.

Суду не представлено письменных доказательств расторжения договора аренды от 12 марта 2015 года и передачи арендованного имущества истцу. Таким образом, ответчик в силу вышеуказанных норм закона и договора аренды обязан вносить арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Учитывая эти обстоятельства и исходя из буквальных формулировок названной нормы права и то обстоятельство, что ФИО2 к истцу с заявлением о продлении договора аренды на конкретный новый срок не обращался, суд приходит к выводу о том, что договор считался продленным на тех же условиях на неопределенный срок, что соответствует прямому указанию закона.

Доказательств возврата земельного участка арендодателю ответчиком не представлено.

Разрешая требования истца о расторжении договора аренды и передачи земельного участка, суд исходит из следующего.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 6.2, п. 6.3 Договора аренды земельного участка от 12 марта 2015 №, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя или арендатора в судебном порядке на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.6 договора, по соглашению сторон в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, по иным основаниям.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Кодекса. В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, претензия о погашении задолженности и уведомление о расторжении договора направлялись истцом ответчику 06 июня 2019 года и 11 июня 2019 года соответственно, однако оставлены ФИО2 без удовлетворения.

Основанием для обращения Администрации города Ржева Тверской области с требованием о расторжении договора аренды послужило неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком, что является существенным нарушением условий договора.

Таким образом, суд считает требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № от 12 марта 2015 года, заключенного между Администрацией города Ржева Тверской области и ФИО2 подлежащими удовлетворению, в связи с нарушением ответчиком существенных условий договора.

Объяснениями представителя истца и исследованными письменными доказательствами судом установлено, арендатор ФИО2 свои обязательства по внесению арендной платы не исполняет, в связи с чем, за период с 07 февраля 2018 года по 30 мая 2019 года образовалась задолженность.

Доказательств, опровергающих данный факт, ответчиком и его представителем суду не представлено.

Постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 года №396 –па утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов.

В соответствии с п. 2.1. указанного выше Положения, если иное не предусмотрено настоящим Положением, размер арендной платы за пользование земельными участками определен по формуле: А = С (кадастр) x S x С (ап) x К (сэо) x m/12; где С – удельный показатель кадастровой стоимости по соответствующим видам функционального использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды (в рублях за 1 кв.м); S - площадь земельного участка или его части, являющегося предметом договора аренды (в кв.м); С - ставка арендной платы, установленная настоящим Положением (в %); К – коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категории арендаторов, целевое использование земельного участка согласно договору аренды земельного участка, социальное значение вида деятельности, осуществляемой арендатором на данном земельном участке; m - количество месяцев аренды в текущем году.

Согласно представленному расчёту задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12 марта 2015 года №, задолженность арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, за период с 07 февраля 2018 года по 30 мая 2019 года составила 346 880 рублей. Судом проверен расчет взыскиваемой суммы истцом с ФИО2, и соглашается с представленным расчетом, а именно:

на 15 апреля 2018 года (1/4) – 44 807 рублей (10069100 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,02 (САП) х 0,89 (коэффициент социально-экономических особенностей) / 4);

на 15 июля 2018 года (1/4) – 44 807 рублей (10069100 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,02 (САП) х 0,89 (коэффициент социально-экономических особенностей) / 4);

на 15 октября 2018 года (1/2) – 181 748 рублей (151 037 рублей (10069100 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,02 (САП) х 1,5 (коэффициент социально-экономических особенностей) / 2) + 30 711 рублей (75 518 рублей (10069100 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,02 (САП) х 1,5 (коэффициент социально-экономических особенностей) / 4) – 44 807 рублей доначисление за платёж на 15 июля 2018 года в размере);

на 15 апреля 2019 года – 75 518 рублей (10069100 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,02 (САП) х 1,5 (коэффициент социально-экономических особенностей) / 4).

Таким образом, по договору аренды подлежит взысканию с ответчика задолженность за период с 07 февраля 2018 года по 30 мая 2019 года в размере 346 880 рублей.

В соответствии с договором аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 Договора).

период с	период до	недоимка	% пени	дни	Сумма пени
16.04.2018	15.07.2018	44807	0,100	90	4033
17.07.2018	15.10.2018	89614	0,100	91	8155
16.10.2018	15.04.2019	271362	0,100	182	49388
16.04.2019	30.05.2019	346880	0,100	45	15610

Итого: 77186 рублей

Таким образом, размер пени, подлежащих ко взысканию с ответчика, составляет 77 186 рублей за период с 08 февраля 2018 года по 30 мая 2019 года.

Доводы истца о необходимости начисления пени на задолженность в размере 492 880 рублей за период с 07 февраля 2017 года по 15 апреля 2018 года, несостоятельны, поскольку данная задолженность взыскана с ответчика решением Ржевского городского суда Тверской области от 17 июля 2018 года и вступившим в законную силу 18 августа 2018 года. На данную задолженность может быть применена индексация в порядке исполнения решения суда.

Оснований для снижения размера неустойки суд не усматривает, размер неустойки соразмерен последствиям нарушения обязательств.

Учитывая изложенное, суд находит требования арендодателя о досрочном расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате и пени обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Исходя из требований данной нормы с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета муниципального образования «Город Ржев Тверской области» государственная пошлина в размере 13 440,66 рублей (6000 рублей за требование о расторжении договора + 7 440,66 рублей за требование о взыскание арендной платы и пени).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Ржева Тверской области удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от 12 марта 2015 года, из земель населенных пунктов, кадастровый номер №, площадью 10000 кв.м, для использования в целях строительства деревообрабатывающего цеха, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый между Администрацией города Ржева, в лице Главы администрации города Ржева Тверской области ФИО3, и ФИО2.

Обязать ФИО2 возвратить Администрации города Ржева Тверской области по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, в пользу Администрации города Ржева Тверской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от 12 марта 2015 года за период с 07 февраля 2018 года по 30 мая 2019 года в размере 346 880 рублей, пени за период с 08 февраля 2018 года по 30 мая 2019 года в размере 77 186 рублей, а всего 424 066 (четыреста двадцать четыре тысячи шестьдесят шесть) рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, в доход бюджета муниципального образования «Город Ржев Тверской области» государственную пошлину в размере 13 440 (тринадцать тысяч четыреста сорок) рублей 66 копеек.

Данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права аренды ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований о взыскании пени в размере 238 149 (двести тридцать восемь тысяч сто сорок девять) рублей 61 копейки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Ржевский городской суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.Б. Степуленко

Мотивированное решение суду составлено 11 февраля 2020 года.