Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Котлетова И.Н. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Котлетов И.Н. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца Кутейников В.А. поддержал исковые требования, по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Тверской области, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, заинтересованных лиц: ФГБУ «ФКП Росреестра» и Администрации Удомельского городского округа, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представителем административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области направлены в суд письменные возражения против удовлетворения административного иска со ссылками на несоответствие представленного истцом отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории <данные изъяты> с видом разрешенного использования – <данные изъяты>, принадлежит административному истцу на праве собственности. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Являясь собственником указанного земельного участка, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.

В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, составленный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> рублей.

Оценив представленный отчет об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков производственного назначения, к сегменту которых относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка метода количественных корректировок в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.

Для расчета рыночной стоимости оценщик отобрал три аналога, относящиеся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, сопоставимые с ним по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком и, согласовав полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости.

Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области письменные возражения относительно отчета об оценке мотивированы доводами о том, что оценщик необоснованно отказался от корректировки на дату предложения/продажи в отношении объекта-аналога № 3, указав, что цены аналогов действительны на дату оценки без приведения информации, подтверждающей данный вывод, тогда как при отсутствии такой информации с учетом того, что между датой предложения/продажи объекта-аналога № 3 и датой оценки прошло более 6 месяцев, необходимо внесение соответствующей корректировки. Считает некорректным определение корректировки на местоположение исходя из стоимости 1 кв.м. жилья по районам Тверской области в соответствии с постановлением Правительства Тверской области от 23.10.2012 № 634-пп, так как объектом оценки выступает земельный участок коммерческого назначения, то есть объект недвижимости, относящийся к иному сегменту рынка. Полагает, что оценщиком не подтверждена актуальность объявления о продаже аналога № 2 на декабрь 2012, а потому требуется применение корректировки на дату предложения/продажи. Различия в площадях объекта оценки и аналогов (площадь аналога № 1 – на 24,5% меньше, аналога № 2 – на 8,2% меньше, аналога № 3 на 45% больше площади объекта оценки) нельзя назвать несущественными, поэтому необходимо внесение соответствующих корректировок на площадь.

Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила.

Так, в соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик самостоятелен в выборе используемой в процессе оценки методологии и методов оценки недвижимости.

Обязанности применять в рамках избранных оценщиком подходов и методов оценки конкретную методологию расчета применяемых корректировок и источники необходимой для этого информации действующие нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не устанавливают.

В то же время описание выбранного оценщиком метода и применяемой методики в отчете приведено.

Оценщик также пояснил, что при отсутствии опубликованной официальной информации о рынке земельных участков коммерческого назначения расчет корректировки на местоположение аналогов на основании данных о средней рыночной стоимости жилья обусловлен тем, что состояние рынка в данном сегменте достоверно отражает уровень социально-экономического развития региона и, соответственно, уровень платежеспособности населения, влияющей, в том числе и на рынок коммерческой недвижимости.

Корректировка на дату предложения/продажи аналога № 3 не требовалась на основании приведенного в отчете об оценке анализа рынка недвижимости, указывающего на низкий спрос на земельные участки коммерческого назначения и длительный маркетинговый срок, в течение которого цены на данные объекты остаются неизменными.

Объявление о продаже аналога № 2 ранее использовалось оценщиком, было сохранено в его базе в декабре 2012 года, то есть до даты оценки, что позволило использование данной информации при составлении настоящего отчета об оценке.

Отсутствие необходимости внесения корректировки на площадь оценщик на основе анализа рынка недвижимости, приведенного на странице 47 отчета, обосновал несущественным отличием площадей аналогов и площади объекта оценки, отнеся и объект оценки, и аналоги к группе земельных участков площадью до 25 соток, расположенных в плотной существующей городской застройке, и указав, что внутри группы стоимость участка практически не зависит от его площади.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере, определенном в представленном истцом отчете об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Котлетова И.Н. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Пержукова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Л.В. Пержукова