Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Кафырина Н.В. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

Кафырин Н.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости.

Данное административное исковое заявление было сдано в отделение почтовой связи для отправки в суд 28 июня 2022 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца, являющегося его собственником.

Административный истец Кафырин Н.В., его представитель, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованных лиц: Правительства Тверской области, Администрации Калязинского района, Администрации Семендяевского сельского поселения, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

Представителем административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области направлены в суд возражения относительно заявленных административным истцом требований, содержащие критику представленного административным истцом отчета об оценке как не соответствующего требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В них указано, что оценщиком использованы данные справочника Лейфера для активного рынка, однако выводов об активности рынка отчет не содержит. На странице 61 отчета при расчете стоимости жилого дома затратным подходом для определения восстановительной стоимости объекта оценки использованы данные УПВС, характерные для строительства детского сада, тогда как объектом оценки является жилой дом. Оценщиком не обоснованно указано о наличии электроснабжения и печного отопления объектов-аналогов №№ 1, 2 (страницы 78, 119, 120 отчета об оценке), поскольку в объявлениях об их продаже данной информации не содержится. Из объявления о продаже объекта-аналога № 2 следует, что на земельном участке имеется мусор, что, по мнению Министерства, является ухудшающим фактором, однако оценщиком данная информация не учитывается. На странице 122 отчета об оценке из объявления о продаже объекта-аналога № 1, использованного при расчете стоимости земельных участков, не следует информации о транспортной доступности и наличии коммуникаций, однако оценщик на страницах 85, 88, 91 отчета об оценке указывает на наличие энергоснабжения и удовлетворительную транспортную доступность без соответствующего обоснования. Также из объявления о продаже объекта-аналога № 2 не следует информации о наличии коммуникаций, однако оценщик указывает на его наличие.

Представителем административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» поданы письменные возражения, в которых указано, что сам факт определения кадастровой стоимости данным ответчиком является лишь формальным основанием для привлечения его к участию в деле в таком процессуальном статусе при отсутствии у него возможности влиять на способ определения и размер кадастровой стоимости, в связи с чем просил суд в иске к данному ответчику отказать.

Выслушав свидетеля – оценщика Тюфтяеву М.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит Кафырину Н.В. на праве собственности.

Государственная регистрация права на спорный объект недвижимого имущества была произведена ДД.ММ.ГГГГ

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного в иске объекта недвижимости с кадастровым номером № являлось ООО «МонтажСтройТехнология», которое исключено из ЕГРЮЛ 23 сентября 2021 г.

Являясь собственником объекта недвижимого имущества, административный истец вправе оспаривать результаты определения его кадастровой стоимости, используемой для целей налогообложения.

В соответствии с абзацем 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (статья 24.19 того же Федерального закона).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выписке из ЕГРН от 5 июля 2022 г. кадастровая стоимость жилого дома с кадастровым номером № по состоянию на 6 сентября 2021 г. определена в размере 7192620,76 рублей.

Копия акта определения кадастровой стоимости указанного объекта имеется в материалах дела.

В подтверждение рыночной стоимости данного объекта недвижимого имущества административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, составленный оценщиком ООО «Экспертная Компания «АНКЛАВЪ» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером № по состоянию на 6 сентября 2021 г. определена в размере 5214000 рублей.

Оценив представленный отчет об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка жилой недвижимости – рынка индивидуальных жилых домов, к сегменту которых относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта недвижимого имущества.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Определение оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимого имущества методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода и методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования доходного и иных методик в рамка сравнительного и затратного подходов оценщиком приведены.

Возражения представителей административных ответчиков не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила.

Так, свидетель ФИО1, подтверждая изложенные в отчете об оценке выводы и их обоснование, показала, что на активность рынка указывается выборка предложений о продаже жилых домов, последующий отбор объектов-аналогов и сама по себе возможность использования сравнительного подхода при оценке. Поскольку на дату оценки объект оценки с учетом его состояния не мог в полной мере быть использован как жилой дом, оценщик счел целесообразнее использовать справочник УПВС для детского сада. Информация о наличии печного отопления и электроснабжения у объекта-аналога № 2 использована оценщиком на основании фотографии объекта, имеющего печную трубу, от которого отходят провода к расположенному поблизости столбу воздушной линии электропередач, а также из самого текста объявления. Кроме того, из имеющейся базы предложений по Калязинскому району с очевидностью следует, что расположенные в нем населенные пункты электрифицированы. Вопреки доводам представителя Министерства объявление о продаже объекта-аналога № 2 информации о мусоре не содержит. Кроме того, наличие мусора на земельном участке в сельском населенном пункте к основным ценообразующим факторам при оценке жилого дома не относится. Утверждение оценщика об удовлетворительной транспортной доступности основано на предположении о том, что объекты, расположенные в черте населенных пунктов, должны иметь транспортную доступность, и принято как специальное допущение.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость указанного в иске объекта недвижимости должна быть определена в заявленном истцом размере, указанном в отчете об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Кафырина Н.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 6 сентября 2021 г. в размере 5214000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 28 июня 2022 г.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Пержукова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий Л.В. Пержукова