Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился с иском к ФИО4, в котором с учетом увеличения просит:

- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома по адресу: /________/, площадью 79,20 кв.м, кадастровый /________/, и земельного участка с кадастровым номером /________/, заключенный 07.12.2020 между истцом и ответчиком, как сделку, совершенную под влиянием обмана;

- применить последствия признания сделки недействительной;

- взыскать с ответчика 5400000 руб. в качестве стоимости жилого дома и земельного участка, 25000 руб. – оплата за услуги риэлтора, 15800 руб. – госпошлину за регистрацию в Росреестре сделки, 3400 руб. – за услуги по хранению денег в банке (аккредитив), а всего 5444200 руб.;

- аннулировать в ЕГРН записи об указанных объектах недвижимости;

- взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в сумме 35200 руб., убытки в виде арендной платы в сумме 136000 руб., проценты по ипотечному кредиту за период с 07.12.2020 по 14.08.2021 в сумме 266868,90 руб., расходы за страхование ипотечного кредита в размере 29253,31 руб., убытки в виде расходов на приобретение утеплителя для дома в размере 12317,89 руб., расходы по оплате экспертизы в сумме 36000 руб., за составление заключения специалиста в размере 5000 руб., расходы по оплате за электроэнергию за период с 07.12.2020 по апрель 2021 года в размере 34590,72 руб.

В обоснование требований указано, что 07.12.2020 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного в /________/ с кадастровым номером /________/, площадью 79,20 кв.м, и земельного участка площадью 999 кв.м с кадастровым номером /________/ по указанному адресу. Право собственности истца на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРН. За данные объекты недвижимости истец передал ответчику 5400000 руб., из которых 540000 руб. передал наличными ФИО8, действующему по доверенности от ФИО4, 4860000 руб. были перечислены ПАО «Сбербанк России» по оформленному на имя истца кредитному договору. После совершения сделки истец в дом не вселялся, поскольку возникли проблемы с водоснабжением, перестал работать скважный насос, воды не было, по этой причине хотел отложить сделку, но ответчик гарантировал истцу, что компенсирует расходы по ремонту насоса. Насос впоследствии был отремонтирован, расходы истцу возмещены. В середине декабря 2020 года после наступления морозов истец отапливал дом камином и электрическим отоплением, но температура в доме не поднималась выше +7-+8°С. В конце декабря в морозы температура в доме была -1°С при максимально выставленной температуре в электрическом котле, а электрический теплый пол пришел в негодность, пахло горелой проводкой. После обогрева дома камином температура поднялась на 1 этаже до +30°С, через 6 часов, приехав в дом, истец обнаружил, что в доме -3°С, в кране и в кружках, стоящих в раковине, вода замерзла. Самая низкая температура была в туалете. Под обшивкой вокруг окна чувствовался холодный воздух. Потолок и обшивку стенки на втором этаже в комнате над туалетом разобрали, обнаружили, что все в изморози и в инее, стены нет, имеются очень тонкие доски, закрытые утеплителем «изовер», имеются дыры, щели, через которые видно металло-черепицу крыши. Расстояние между стеной второго этажа и внешней стеной первого этажа закрыто тонкой обрезной доской (горбыль) с огромными дырами и щелями между досок, куда пролезает рука и видно обрешетку и металло-черепицу крыши. После обнаружения таких дефектов стало очевидно, что дом не пригоден для проживания в зимнее время. Ответчик знала о техническом состоянии дома, и, обманув истца, скрыла этот факт с целью совершить сделку и получить деньги. В конце декабря 2020 года стало известно, что ответчик и ее семья строение использовали как дачу, в зимний период там не проживали, появлялись там только в весенне-осенний период. Представитель ФИО4 ФИО5 также знала о непригодности дома для проживания в зимний период, при этом способствовала совершению сделки. Сумма 5400000 руб. является для истца значительным ущербом. Согласно заключению ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» двухэтажный жилой дом площадью 79,2 кв.м для проживания не пригоден. Кроме того, в связи с невозможностью проживания в спорном доме истец вынужден был снимать жилье по договору аренды с декабря 2020 года по адресу: /________/, ежемесячные платежи составляли 17000 руб. Истец по данному адресу проживает по настоящее время. Арендная плата за 8 месяцев составила 136000 руб. С декабря 2020 года истец ежемесячно оплачивает проценты по ипотечному кредиту по графику платежей, сумма которых по 14.08.2021 составляет 266868,90 руб. На утепление стен дома потрачено 12000 руб., которые являются убытками для истца. За пользование электроэнергией и отопительной системой с декабря по апрель 2021 года в связи с очень низкой температурой в помещении от высоких морозов истец уплатил 34590,72 руб., что также является убытками.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, а также пояснения, данные 26.03.2021, в которых указывал, что когда осматривал дом, то был согласен с его техническим состоянием. Ему не было известно о том, что дом не пригоден для проживания в зимний период. Напротив, продавец говорил об обратном. Однако, с приходом сильных морозов выяснилось, что жить в доме невозможно. ФИО6 не могла не знать об этом, так как они занимались строительством этого дома. Обратил внимание на то, что и председатель поселка показал в судебном заседании, что в доме не жили вообще, только использовали как дачу. Считал, что его ввели в заблуждение, обманули, продав строение как жилой дом, в то время как он таковым не является.

Представитель истца Гуль Л.Н., действующая на основании ордера /________/ от 17.02.2021, в судебном заседании позицию доверителя поддержала. Также пояснила, что юридически значимыми обстоятельствами в данном случае является то, что совершен обман. Сделка совершена 07.12.2020 в ускоренном порядке, т.к. П-вы переезжали в другой город. Застройщиком дома указана ответчик. Риэлтор ФИО5 при оформлении сделки обманным путем убеждала истца купить дом, поясняя, что ночевала там в зимнее время. Экспертиза показала, что дом изначально строился как нежилой, а дачный. К договору купли-продажи между ФИО6 и ФИО7 нужно отнестись критически, поскольку ФИО7 являлся престарелым человеком, инвалидом, а инвалидам выделялись земельные участки. Свидетели показали, что П-вы приезжали в дом в зимнее время, но не проживали в нем, снежные заносы возле дома не были расчищены. Система водоснабжения находится в неисправном состоянии. Истец в доме не смог проживать, хотя намеревался, пришлось арендовать жилое помещение. При совершении сделки ответчик знала о состоянии дома, что он является нежилым, но скрыла данный факт, убеждая истца, что в доме можно жить зимой. Просила убытки и судебные расходы взыскать с ответчика в полном объеме. Данный иск предъявлен верно, иной порядок не может быть определен.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причин неявки суду не сообщила.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности от 16.02.2021 сроком на 3 года, иск не признал, отзыв на иск поддержал. Ранее пояснял, что ФИО4 с 2012 года проживала периодически в спорном доме и зимой, и летом. Зимой 2019-2020 года ответчик с семьей проживали периодически в доме, так как имели два жилых помещения - квартиру и дом. Кто строил дом и покупал материалы, не известно. По поводу технического состояния пояснить не смог. Обмана со стороны ответчика не было. Считал, что в спорном доме в зимний период проживать можно, однако выводы экспертного заключения, выполненного в ходе рассмотрения дела, не оспаривал. Полагал, что истец должен обратиться в суд в ином порядке, а именно: с иском о расторжении договора купли-продажи вследствие существенных недостатков товара. Истец должен представить доказательства того, что сделка совершена под влиянием обмана. На момент подписания договора разногласий по качеству и свойствам дома у сторон не было. Ответчиком дом не использовался для постоянного проживания, однако, это не говорит о том, что в нем нельзя проживать круглогодично. Истцом дом был приобретен и реконструирован.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО3, действующий на основании доверенности от 24.12.2020 сроком до 05.04.2020, в судебном заседании отзыв на иск поддержал. Считал, что требования истца не подлежат удовлетворению. Истец при подписании договора указал, что у него нет претензий к продавцу. Истец не предпринимал действия к тому, чтобы узнать, пригоден ли дом для проживания. Факт того, что в доме холодно, ничем не подтверждается. Дом требует постоянного обслуживания. Если дом не обслуживался, то система отопления будет в непригодном состоянии. Истец не проживал в доме, следовательно, не поддерживал необходимую температуру. Никаких доказательств того, что ответчик имел намерение обмануть истца, не представлено. В случае удовлетворения иска просил при применении последствий недействительности сделки сохранить обременение.

Выслушав явившихся лиц, определив на основании ч.3 ст.167 ГПК Российской Федерации рассмотреть дело при настоящей явке, изучив материалы дела, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению.

На основании ст. 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу ст. 12 ГК Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 153 ГК Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьи 420, 421 ГК Российской Федерации предусматривают, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 434 ГК Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии статьей 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 179 данного Кодекса, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 №162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что обман при совершении сделки (статья 179 Кодекса) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. В соответствии с пунктом 9 названного информационного письма сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" изложены аналогичные разъяснения. Верховный Суд Российской Федерации указал, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Кодекса). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, входит, в частности, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

Судом установлено, следует из материалов дела и не оспорено сторонами, что 07.12.2020 между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец ФИО4 передает в собственность, а покупатель ФИО1 принимает в срок по 07.12.2020 в собственность и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество: объект индивидуального жилищного строительства жилой дом, расположенный по адресу: /________/, кадастровый /________/, общей площадью 79,2 кв.м, и земельный участок по данному адресу общей площадью 999 кв.м, кадастровый /________/.

Общая стоимость объектов продажи составляет 5400000 руб., из которых 5000000 руб. – стоимость жилого дома, 400000 руб. – стоимость земельного участка.

Денежные средства в размере 4860000 руб. оплачиваются за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России», 540000 руб. – за счет личных средств покупателя.

До заключения основного договора 06.11.2020 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи указанных объектов недвижимости.

В эту же дату согласно расписке ФИО4 получила от ФИО1 540000 руб. в счет частичной оплаты за указанные объекты недвижимости.

07.12.2020 между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор /________/, в соответствии с которым банк предоставляет ФИО1 сумму кредита 4860000 руб. под 8,10% годовых на приобретение готового жилья, срок возврата – по истечении 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

Из выписок из ЕГРН от 18.01.2021 следует, что 10.12.2020 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект индивидуального жилищного строительства (жилое), расположенный по адресу: /________/, кадастровый /________/, общей площадью 79,2 кв.м, и земельный участок по данному адресу общей площадью 999 кв.м, кадастровый /________/, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации индивидуального жилого дома, для индивидуальной жилой застройки.

Истец в ходе рассмотрения дела пояснил, что проданный ФИО4 дом фактически жилым не является, а является дачным домом, не предназначенным для использования в зимнее время года. В указанном он убедился после того, как стал проживать в спорном доме зимой, а именно в доме было очень холодно, стены промерзали, дом не удерживал тепло, теплый пол вышел из строя.

По заказу ФИО1 ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» составила заключение специалиста /________/ от 20.01.2021, из которого следует, что двухэтажный жилой дом, 2012 года постройки, общей площадью 79,2 кв.м, расположенный по адресу: /________/, для проживания не пригоден.

Вместе с тем, при совершении сделки купли-продажи спорных объектов ответчиком представлены документы, в которых дом по /________/ обозначен как жилой, в частности, технический паспорт здания от 15.10.2020, декларация об объекте недвижимости от 25.09.2020, уведомление о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке от 22.09.2020 /________/, кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 29.03.2012, технические условия на проектирование и строительство индивидуального жилого дома от 28.05.2010, уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 20.07.2020, уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 07.10.2020 /________/.

ФИО1 пояснял, что ФИО4 и риелтор ФИО5 обманом продали ему спорный дом с земельным участком, убеждая его в ходе переговоров и осмотра дома, что дом является жилым.

Однако, допрошенная в качестве свидетеля ФИО19 в судебном заседании 16.03.2021 показала, что является координатором поселка «Залесье», знакомится с новыми жителями поселка. С семьей П-вых познакомилась, в 2010 году они приехали на участок, начали вести строительство, с 2014 года стали проживать. П-вы являлись «дачниками», постоянно в доме не проживали, только летом, зимой приезжали на выходные. Уборкой снега в поселке занимается муниципалитет, возле дома П-вых нужно было чистить снег. Когда были сильные морозы, П-вы не приезжали, забор возле дома заваливало снегом на 2/3 части. Указала, что имеет двух собак, и когда с ними гуляла, то видела, что зимой дом П-вых не жилой. Весной 2020 года П-вы делали в доме ремонт. В конце лета 2020 года стала замечать, что приходят другие люди в дом П-вых, подумала, что дом продается. С ФИО9 разговаривала, он пояснял, что в доме проживать постоянно невозможно, т.к. вода плохая, периодически прокачивали колонку.

В судебном заседании 07.07.2021 свидетель ФИО13 дал показания о том, что примерно 10 лет назад стал проживать по /________/, живет круглогодично. /________/ является соседним, раньше под ним было чистое поле, потом возвели гараж, баню. Позднее баня сгорела. Фамилию семьи не знает, которая жила по /________/. На данном участке был ранее дом, он сгорел. После пожара строили новый дом, баню. Других жильцов не было до продажи дома и участка истцу. В зимний период никто в доме не проживал, только приезжали на выходные. Дом /________/ строил хозяин и двое рабочих.

Показания данного свидетеля согласуются с объяснениями сторон, а также со сведениями о пожаре 10.09.2012 по спорному адресу, изложенными в ответе на обращение ГУ МЧС России по Томской области от 21.06.2021 №ИГ-243-624.

По ходатайству стороны истца судом по делу была назначена строительно-техническая экспертиза с поручением ее проведения ООО «Судебная экспертиза», согласно заключению которого /________/ от 24.05.2021 техническое состояние здания по /________/ признается ограниченно работоспособным. Данное строение не является жилым домом, круглогодичное проживание в нем на момент проведения экспертизы и на дату 07.12.2020 невозможно. Толщина ограждающих конструкций не достаточна для проживания, меньше минимально допустимой для жилого дома, определялась и складывалась непосредственно при строительстве строения, после 07.12.2020 толщина ограждающих конструкций меньше стать не могла. Такая толщина ограждающих конструкций не позволяет присвоить строению статус жилого дома. Исследуемое строение можно использовать как сезонное строение (садовый либо дачный дом). Для того чтобы привести исследуемое строение в жилое, необходимо увеличить толщину ограждающих конструкций, то есть полностью разобрать все строение; провести усиление фундамента и увеличение его толщины, затем снова отстроить дом из блоков Сибит нормативной толщины и отстроить мансардный этаж с утеплителем нормативной толщины, после чего выполнить отделочные работы и работы по устройству инженерных коммуникаций. При строительстве габариты дома изменятся. Вновь возводимый дом будет совсем другим домом. Рыночная стоимость, затраченная на строительство дома, не будет являться стоимостью на восстановление или ремонт, т.к. дом восстанавливают или ремонтируют после каких-либо физических вмешательств либо в результате физического износа. В данном случае рыночной стоимостью затрат будут затраты на демонтаж исследуемого строения и строительство нового жилого дома. Экономически выгодно будет использовать исследуемое строение по назначению, а именно как сезонный (садовый или дачный) дом.

Не знать о том, что спорный дом не пригоден для круглогодичного проживания, ФИО4 не могла, так как процессе его эксплуатации он был изменен. К такому выводу суд приходит, анализируя договор купли-продажи от 27.02.2013, заключенный ФИО4 и ФИО14, согласно которому она приобретала дом площадью 25,2 кв.м стоимостью 200000 руб.

В настоящее время строение имеет площадь 79,20 кв.м, а его стоимость возросла до 5000000 руб., что свидетельствует о его конструктивном изменении и наличии материальных вложений.

Как собственник ФИО4 должна осуществлять не только финансовый, но и хозяйственный контроль в отношении принадлежащих ей объектов.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что ФИО4, зная о технических характеристиках своего строения, а именно, что дом является сезонным строением, не проживая в нем в зимнее время года ввиду отсутствия удержания строением тепла, осознавая реальные намерения последнего на покупку дома, ввела его в заблуждение при совершении сделки купли-продажи от 07.12.2020, позиционируя строение жилым домом, в котором можно проживать круглый год.

Представитель ответчика после проведения судебной экспертизы согласился с выводами экспертов о том, что в спорном доме проживать в зимнее время невозможно, при этом указывал, что истец должен обратиться в суд в ином порядке с иском о расторжении договора купли-продажи вследствие существенных недостатков.

Суд находит избранный истцом способ защиты нарушенного права верным, отклоняя доводы об обратном.

Таким образом, требование истца о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: /________/ от 07.12.2020 подлежит удовлетворению.

Применяя последствия недействительности сделки, суд исходит из следующего.

Согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из толкования ч.3 ст.166 ГК Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с тем, что суд пришел к выводу о признании недействительным договора купли-продажи от 07.12.2020, право собственности ФИО1 на спорные жилое строение и земельный участок надлежит прекратить, и соответственно, восстановить право собственности ФИО4 в отношении данных объектов, о чем должны быть внесены соответствующие записи.

Кроме того, с ФИО4 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 5400000 руб., уплаченные истцом в счет стоимости жилого дома и земельного участка.

Согласно п.11 кредитного договора от 07.12.2020 /________/ в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору ФИО1 предоставляет залог (ипотеку) объект недвижимости (жилой дом и земельный участок).

Как следует из выписок из ЕГРН от 18.01.2021 ограничение прав на жилой дом и земельный участок (ипотека в силу закона) зарегистрированы 10.12.2020.

Банк при принятии решения о заключении кредитного договора и включая в него условие о залоге, действуя разумно и проявляя требующуюся от него осмотрительность, установил, что право собственности ФИО1 на спорные объекты зарегистрировано. Соответственно действия банка являлись добросовестными.

По общему правилу, установленному п.1 ст. 353 ГК Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Поскольку в результате признания недействительным договора купли-продажи ФИО1 утратил права на спорное имущество (дом и земельный участок), на которое могло быть обращено взыскание по его обязательствам перед кредиторами, а банк в свою очередь является добросовестным залогодержателем, соответственно при применении двусторонней реституции в качестве последствий недействительности оспариваемой (ничтожной) сделки, спорное имущество подлежит возврату ФИО4, обремененное залогом в пользу Банка.

Рассмотрев вопрос о взыскании убытков истца при совершении спорного договора купли-продажи, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 15 ГК Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцом уплачена сумма 15800 руб. в ООО «ЦНС» в счет госпошлины при регистрации сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка по договору купли продажи от 07.12.2020, а также 3400 руб. в качестве вознаграждения по договору оказания услуг от 07.12.2020 /________/.

Указанное подтверждается данным договором, чеками-ордерами от 07.12.2020, в связи с чем суммы 15800 руб. и 3400 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

10.08.2020 ФИО1 заключил с ООО «33 квадратных метра» договор на оказание услуг по изучению рынка недвижимости и подбора объекта недвижимости для аренды. Цена договора составляет не менее 25000 руб. от стоимости приобретаемого объекта, которые ФИО1 и уплатил согласно акту расчета от 10.08.2020.

23.10.2020 между ФИО15 и ФИО1 заключен договор аренды квартиры, по которому арендодатель за плату предоставляет арендатору принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение в пользование для проживания в нем, расположенное по адресу: /________/. Ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 17000 руб. (п.п.1, 4.1).

Истцом уплачено по договору аренды за период с 23.10.2020 по 21.06.2021 арендная плата в общей сумме 136000 руб., что подтверждается соответствующими расписками.

Поскольку сведений об ином жилье у истца не представлено, в связи с чем он был вынужден арендовать жилое помещение для проживания в нем ввиду отсутствия возможности проживания в спорном доме в зимнее время.

Также истец просит взыскать расходы по оплате электроэнергии за период с 07.12.2020 по апрель 2021 года в сумме 34590,72 руб.

Согласно показаниям прибора учета /________/, отраженным в таблице АО «Томскэнергосбыт», ФИО1 оплачено за указанный период 38937,6 руб., что больше заявленной истцом суммы ко взысканию.

В силу ч.3 ст.196 ГК Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы истца по оплате за электроэнергию за период с 07.12.2020 по апрель 2021 года в сумме 34590,72 руб.

Все указанные выше расходы, являющиеся убытками, связанными с заключением договора купли-продажи, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Что касается требований истца о взыскании процентов по ипотечному кредиту за период с 07.12.2020 по 14.08.2021 в сумме 266868,90 руб., расходов за страхование ипотечного кредита в размере 29253,31 руб., убытков в виде расходов на приобретение утеплителя для дома в размере 12317,89 руб., то суд отказывает в их возмещении с ответчика, поскольку данные расходы не могут быть расценены как убытки истца в связи с тем, что заключение кредитного договора на покупку спорного дома с ПАО «Сбербанк России» являлось исключительно волей истца, и обязательства истца, связанные с заключением кредитного договора, являются его личными.

Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.

Положениями ст. 88 ГПК Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно абз. 9 ст. 94 ГПК Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом понесены расходы по составлению заключения специалиста ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» в размере 5000 руб., что следует из квитанции /________/ на указанную сумму. Данное заключение явилось необходимым для истца при обращении с настоящим иском, подтверждало обоснование его требований.

Кроме того, определением Кировского районного суда г.Томска от 26.03.2021 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза в поручением ее проведения ООО «Судебная экспертиза», по результатам проведения которой подготовлено заключение эксперта /________/ от 24.05.2021. Данное заключение положено в оснвову решения.

Из уведомления ООО «Судебная экспертиза» от 23.04.2021, счета на оплату /________/ от 26.04.2021 следует, что ФИО1 оплатил расходы на проведение экспертизы в сумме 36000 руб.

Учитывая, что требования истца о признании договора купли-продажи недействительным удовлетворены, данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу ч.1 ст.100 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Интересы ФИО1 в ходе рассмотрения дела представляла Гуль Л.Н. на основании ордера /________/ от 17.02.2021.

ФИО1 за услуги адвоката Гуль Л.Н. уплатил 30000 руб. в качестве защиты по иску к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи дома, сумма иска 5400 руб. Указанное свидетельствует из квитанции серии /________/ от 26.01.2021.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.07.2007 №382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. Вместе с тем, вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд не вправе уменьшать его произвольно.

Учитывая, что разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в судах общей юрисдикции.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Адвокат Гуль Л.Н. участвовала в ходе подготовки дела к судебному разбирательству 17.02.2021 (том 1, л.д.87), в судебных заседаниях 16.03.2021 (том 1, л.д.177-183), 22.03.2021 (том 1, л.д.237-240), 26.03.2021 (том 2, л.д.71-72), 07.06.2021, 07-08.07.2021.

Исходя из существа спора и результата его рассмотрения, с учетом доказанности понесенных расходов, количества судебных заседаний (6 заседаний, 1 подготовка по делу), категорию дела и его сложность, время, затраченное представителем на участие в рассмотрении дела, объем работы, проделанный представителем по делу, объем права, получившего защиту, и его значимость, а также принцип разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО4 в пользу ФИО1 расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК Российской Федерации в состав судебных расходов входит государственная пошлина.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 35 200 руб., что подтверждается чеком-ордером от 28.01.2021.

На основании п.п.1 п.1 ст.333.19 НК Российской Федерации по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина уплачивается при цене иска свыше 1 000 000 руб. в размере 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 руб.

На основании абз. 9 п. 2 ст.61.1 БК Российской Федерации в бюджеты муниципальных районов подлежат зачислению налоговые доходы от налогов, предусмотренных специальными налоговыми режимами государственной пошлины (подлежащей зачислению по месту государственной регистрации, совершения юридически значимых действий или выдачи документов) - по нормативу 100 процентов по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации).

Исходя из существа спора и результатов его рассмотрения, размер государственной пошлины составляет 36273,95 руб. (исходя из суммы иска 5614790,72 руб. (5400000 + 15800 + 3400 + 25000 + 136000 + 34590,72)), при этом с ответчика ФИО4 подлежит взысканию в пользу истца сумма государственной пошлины 35200 руб., а недоплаченная истцом сумма государственной пошлины в размере 1073,95 руб. подлежит взысканию в бюджет муниципального образования «Город Томск».

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома по адресу: /________/, площадью 79,20 кв.м, кадастровый /________/, и земельного участка с кадастровым номером /________/, заключенный 07.12.2020 ФИО1 и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделки:

- взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 5400000 руб., уплаченные в счет стоимости жилого дома и земельного участка по договору купли продажи от 07.12.2020,

- прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом по адресу: /________/, площадью 79,20 кв.м, кадастровый /________/, и земельный участок с кадастровым номером /________/.

Восстановить регистрационную запись в ЕГРП о праве собственности ФИО4 на жилой дом по адресу: /________/, площадью 79,20 кв.м, кадастровый /________/ и земельный участок с кадастровым номером /________/, сохранив обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк (дата регистрации 10.12.2020, номер регистрации /________/(здание), /________/ (земельный участок)).

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 убытки:

- 15800 руб. в счет госпошлины при регистрации сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка по договору купли продажи от 07.12.2020,

- 3400 руб., уплаченные ООО «Центр недвижимости от Сбербанка»,

- 25000 руб. в счет оплаты вознаграждения по договору на оказание услуг от 10.08.2020, заключенному ФИО1 и ООО «33 квадратных метра».

- 136000 руб. в счет оплаты аренды,

- 34590,72 руб. в счет оплаты электроэнергии за период с 07.12.2020 по апрель 2021 года.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Распределить судебные расходы, взыскав с ФИО4 в пользу ФИО1 5000 руб. в счет составления заключения специалиста ООО «Западно-Сибирская оценочная компания», 36000 руб. в счет оплаты за проведение экспертизы (заключение эксперта /________/), 30000 руб. в счет расходов по оплате услуг представителя, расходы по уплате госпошлины в размере 35200 руб.

Взыскать с ФИО4 в бюджет муниципального образования «Город Томск» государственную пошлину 1073,95 руб.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Томска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) Е.Н.Порохнюк

Решение в окончательной форме изготовлено 15.07.2021.

Председательствующий (подпись) Е.Н.Порохнюк

Копия верна.

Председательствующий Е.Н. Порохнюк

Секретарь Е.В.Назина

Решение не вступило в законную силу.

Подлинный документ подшит в деле №2-653/2021, находящемся в производстве Кировского районного суда г.Томска