Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-784/2024 по исковому заявлению ФИО2 к акционерному обществу «Тюменская домостроительная компания» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «Тюменская домостроительная компания» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара в размере 560 000 руб., компенсации морального вреда в размере 20 000 руб., судебных расходов в размере 7 000 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Требования мотивированы тем, что 16.08.2023 между АО «Тюменская домостроительная компания» и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка. Дом, в котором находится квартира, введен в эксплуатацию 15.06.2023 разрешением на ввод объекта № 72-17-65-2023. Стоимость квартиры определена в пункте 3 договора и составляет 3 500 000 руб. Данные денежные средства оплачены покупателем что подтверждается кассовым чеком № 9 от 18.08.2023. Передаточный акт, во исполнение договора купли-продажи от 16.08.2023 подписан 18.08.2023, однако, ключи от квартиры покупателю не переданы в момент подписания договора и акта приема передачи, а также и после регистрации договора купли-продажи в Федеральной службе государственной регистрации недвижимости. Покупатель приобрел право собственности, произвел оплату, однако его права, в части права пользования и распоряжения нарушены ответчиком. В договоре купли-продажи не установлен срок передачи ключей от продавца к покупателю, в связи с чем, 25.08.2023 истец направила в адрес ответчика претензию с требованием передать ключи и обеспечить доступ в квартиру в течении 3 (трех) календарных дней, с момента получения претензии. В ответ на претензию ответчик направил письмо № 4448 от 29.08.2023, в котором сообщил, что выдача ключей будет осуществлена с 21.09.2023 и порекомендовал осуществить запись для получения ключей и сообщил о том, что вселение возможно только после даты, указанной в приказе ответчика о заселении дома и ссылался об информировании истца о периоде выдачи ключей в приобретаемом объекте. Условие о возможном вселении в квартиру установленное в договоре, только после даты официального заселения дома является ничтожным, т.к. противоречит закону и нарушает права собственников. В соответствии с актом передачи от 25.09.2023 были переданы ключи от квартиры. Размер неустойки за период с 25.08.2023 по 25.09.2023 составил 560 000 руб. Истцу причинен моральный вред, который она оценивает в сумме 20 000 руб., сложившаяся ситуация причинила истцу значительные неудобства, а также нравственные страдания. Истец переживала из-за того, что не могла использовать приобретенную квартиру, в то время, как она была приобретена на кредитные средства. Истец также понесла расходы на юридические услуги в размере 7 000 руб., что подтверждается договором и чеком.

К участию в дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Управляющая компания по содержанию жилищного фонда».

В судебном заседании истец заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать.

В материалы дела ответчиком представлены возражения на исковое заявление.

Истец представила возражения на возражения ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав мнение сторон, явившихся в судебное заседание, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 18.07.2023 ФИО2 оформила заявление о намерении покупателя в приобретении объекта недвижимости по договору купли-продажи у АО «Тюменская домостроительная компания»: <адрес>, номер помещения 108 (ГП 5.1). Стоимость объекта недвижимости 3 500 000 руб. (л.д. 65)

В графе «О дате заселения дома уведомлен (ВАЖНО! До даты официального заселения дома выдача покупателю ключей не производится!)» указано сентябрь.

В соответствии с актом приемки (осмотра) помещений в квартире от 18.07.2023 осмотр произведен жилого помещения – <адрес>, составленным истцом и представителем ответчика, установлено, что все исправно и замечания по строительной готовности помещений в квартире отсутствуют (л.д. 97).

16.08.2023 между АО «Тюменская домостроительная компания» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка № 2124 по адресу: <адрес> (л.д. 11-14).

В пункте 3 договора купли-продажи установлено, что квартира продается 3 500 000 руб.

В пункте 12 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель имеет право вселения в квартиру не ранее дня, следующего за днем получения продавцом денежных средств за продаваемую квартиру в полном объеме и даты официального заселения дома, в котором расположена квартира, подлежащая передаче по договору купли-продажи. Под датой официального заселения дома понимается дата, указанная в приказе АО «ТДСК» о заселении дома».

18.08.2023 между АО «Тюменская домостроительная компания» (продавец) и ФИО2 (покупатель) подписан передаточный акт № 2124, согласно которому продавец передал, а покупатель принял квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 15).

Право собственности за ФИО2 на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 22.08.2023, что подтверждается выпиской (л.д. 20-23).

По платежному поручению от 24.08.2023 № 821072 произведена оплата по договору от 16.08.2023 № 2124 в размере 3 500 000 руб. (л.д. 24)

25.08.2023 истец направила в адрес ответчика претензию с требованием передать ключи и обеспечить доступ в квартиру в течение 3 (трех) календарных дней, с момента получения претензии (л.д. 29).

В ответ на претензию ответчик направил письмо № 4448 от 29.08.2023, где сообщает, что на момент просмотра квартиры и оформления в офисе продаж заявления о намерении покупателя в приобретении объекта недвижимости по договору купли-продажи 18.7.2023, ФИО2 была проинформирована о периоде выдачи ключей от приобретаемого объекта недвижимости (сентябрь), что подтверждено подписью в графе «о дате заселения дома уведомлен» в указанном заявлении покупателя. Согласно приказа АО «ТДСК» датой заселения жилого дома по адресу: <адрес>, назначено 21.09.2023. Информация о дате заселения размещена на официальном сайте АО «ТДСК» - www.t-dsk.ru. Выдача ключей будет организована с 21.09.2023 в офисе управляющей копании по адресу: <адрес> (жилой район «Ново-Патрушево»), для удобства новоселов открыта онлайн-запись но выдаче ключе на сайте ООО «УК по СЖФ» www.uksgf.ru (л.д. 31-32).

В соответствии с актом передачи от 25.09.2023 были переданы ключи от квартиры (л.д. 34).

Истец полагает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара в размере 560 000 руб. за период с 25.08.2023 по 25.09.2023.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Как указано выше, в заявлении от 18.07.2023 о намерении покупателя в приобретении объекта недвижимости по договору купли-продажи в графе «О дате заселения дома уведомлен (ВАЖНО! До даты официального заселения дома выдача покупателю ключей не производится!)» указано сентябрь. При этом, ФИО2 своей рукой указывает месяц выдачи ключей именно сентябрь.

В договоре купли-продажи от 16.08.2023 № 2124 сторонам установлено, что покупатель имеет право вселения в квартиру не ранее дня, следующего за днем получения продавцом денежных средств за продаваемую квартиру в полном объеме и даты официального заселения дома, в котором расположена квартира, подлежащая передаче по договору купли-продажи. Под датой официального заселения дома понимается дата, указанная в приказе АО «ТДСК» о заселении дома» (пункт 12).

Приказ АО «ТДСК» от 28.07.2023 «О заселении жилого дома, расположенного по адресу: Тюмень, <адрес>», предусматривает «выдачу ключей от помещений, расположенных в данном доме, с 21.09.2023» (л.д. 93).

На официальном сайте АО «ТДСК» с 29.08.2023 размещена информация о том, что «с 21 сентября 2023 года стартует выдача ключей собственникам квартир в новостройке жилого района «Ново-Патрушево» по адресу: <адрес> (ГП 5.1)», что подтверждается скриншотом страницы сайта АО «ТДСК» с информацией о дате заселения дома в разделе «Новости» (л.д. 94-95).

Из материалов дела, что что истцом 25.09.2023 осуществлена запись на выдачу ключей в отношении спорной квартиры (л.д. 106).

В силу статей 1, 8 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что истец еще до заключения договора купли-продажи квартиры от 16.08.2023 № 2124 была уведомлена о дате заселения дома и дате выдачи ключей и осознанно приняла данное условие продавца, что подтверждено ей в ходе судебного разбирательства.

Факт собственноручного подписания заявления о намерении покупателя от 18.07.2023 истец в судебном заседании не отрицала.

Кроме того, судом установлено и подтверждается материалами дела, что момент обращения истца к ответчику с целью приобретения объекта недвижимости (18.07.2023), у ответчика имелись в собственности иные объекты, в том числе в домах которых уже осуществлено заселение и выдача ключей (л.д. 100).

Данные объекты недвижимости также были предложены истцу для приобретения, однако истцом было принято решение о приобретении спорной квартиры, в том числе с условием о заселении и выдаче ключей в сентябре 2023 года.

Данные обстоятельства также подтверждены свидетелем <адрес>., менеджером ответчика.

У суда нет оснований ставить под сомнения истинность фактов, сообщенных свидетелем, его показания соответствуют и не противоречат обстоятельствам, сведениям, содержащимся в других собранных по делу доказательствах.

Таким образом, суд, оценив в совокупности представленные доказательства, установив, что истцом добровольно подписано заявление о намерении, в котором предусматривался срок заселения и передачи ключей от спорной квартиры, в последующем заключен договор купли-продажи, условия которого также предусматривали срок передачи ключей, подписан акт приема-0передачи и акт передачи ключей, в срок установленный в заявлении о намерении от 18.07.2023 и в пункте 12 договора купли-продажи, при этом каких-либо замечаний истцом не предъявлялось, доказательств введения истца в заблуждении при их подписании не представлено, приходит к выводу об отсутствии со стороны ответчика просрочки исполнения обязательства по передаче спорной квартиры.

Также суд считает отметить, что в действиях истца усматривается недобросовестное поведение, в связи с наличием в ее действиях противоречии с собственным предшествующим поведением (venire contra factum proprium), которые рассматриваются как нарушение "запрета противоречивого поведения". Верховный Суд Российской Федерации раскрывает понятие «эстоппель» через призму принципа добросовестности в гражданских правоотношениях, закрепленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В абзаце пятом пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, до заключения договора до истца была доведена вся необходимая информация о сделке по приобретению спорной квартиры, срок заселения и выдаче ключей, осуществлен осмотре квартиры, на основании чего истцом принято решение о заключении договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры в размере 560 000 руб., также производных от него требований о компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <адрес>) к акционерному обществу «Тюменская домостроительная компания» (ИНН <адрес>) о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение составлено 16 января 2024 года.

Председательствующий судья А.В. Терентьев