Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мамашаевой Муфаззал Абдуманабовны в интересах несовершеннолетнего Мамашаева Абдулазиза Лутфуллаевича к Смирновой Наталье Ивановне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Мамашаева М.А., действующая в интересах несовершеннолетнего Мамашаева А.Л., обратилась в суд с иском к Смирновой Н.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, находящегося по адресу: <адрес>, с <адрес>., заключенного 17 августа 2020г. между Смирновой Н.И. и Мамашаевым А.Л. в лице законного представителя Мамашаевой М.А., взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 720 000 руб.

Требования мотивировала тем, что 17 августа 2020 г. между Смирновой Н.И. и Мамашаевым А.Л. в лице законного представителя Мамашаевой М.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, находящегося по адресу: <адрес>, с <адрес>, общей площадью 720 000 кв.м., категория земель: землисельскохозяйственного назначения. Пунктом 4 Договора определены условия оплаты: покупатель оплачивает продавцу 720 000 рублей до подписания договора и 130 000 рублей в срок до 01 ноября 2020 года. Впоследствии при устном разговоре между сотрудником ФГБУ «НП Припышминские боры» и Мамашаевой М.А. последней стало известно о том, что приобретенный ею земельный участок входит в состав земель, находящихся на территории (либо в охранной зоне) государственного заказника ФГБУ «НП Припышминские боры». В связи с расположением приобретенного земельного участка на указанной территории на нем не представляется возможным возводить какие-либо объекты капитального строительства (жилые дома, хозяйственные постройки для содержания животных), а также прокладывать коммуникационные сети (водопровод, канализация) и линии электропередач для подвода электрической энергии к построенным объектам. По мнению истца, стороной продавца были допущены существенные нарушения договора. Так, при заключении договора продавцом было заявлено о том, что продается земельный участок 72Га с домом, большим коровником, хозяйственными постройками, имеется электричество, перспектива строительства или создания СНТ. После заключения договора и регистрации права собственности выяснилось, что существующие постройки возведены незаконно. Строительство как жилых, так и нежилых строений запрещено. Прокладка и возведение коммуникационных и энергосетей невозможна. Таким образом, покупатель в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Ответчику в целях досудебного урегулирования спора 15 декабря 2020г. было направлено предложение о расторжении договора по соглашению сторон, однако досудебная процедура урегулирования результатов не принесла.

В судебном заседании представитель истца Мамашаева А.Л. –Черных В.А., действовавший на основании доверенности, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Смирновой Н.И. – Рудак Д.В., действовавший на основании доверенности, в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился. В объяснениях по делу и письменном отзыве на иск ссылался на то, что перед совершением сделки ответчиком была запрошена и представлена истцу на ознакомление выписка из ЕГРП на спорный участок, согласно которой, сведения о том, что данный объект располагается в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, лесопарков отсутствуют. Таким образом, ответчик на момент совершения сделки не знал, что продаваемый участок частично входит в состав земель, находящихся на территории государственного заказника «Тюменский» ФГБУ «НП Припышминские боры». Указал, что спорный земельный участок состоит из 5 разных контуров, из которых в границах заказника расположены только контуры № 1,2,4 общей площадью 481 653,86 кв.м., тогда как контуры № 3,5 общей площадью 238 346,41 кв.м. участка в границах заказника не находятся и каких-либо ограничений на их использование помимо ограничений, обусловленных отнесением участка к категории земель сельскохозяйственного назначения, не имеется. Отметил, что согласно Положению о государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский», утвержденному Приказом Министерства природных ресурсов и экологии РФ от 08 июля 2010 г. № 243, на территории заказника возможны распашка земель и строительство строений для обеспечения деятельности сельскохозяйственных предприятий с предварительным согласованием данных действий с Минприроды России. Обратил внимание на то, что ведение жилищного строительства на участке не допускается в силу его отнесения к землям сельскохозяйственного назначения и разрешенного вида использования (для сельскохозяйственного производства), на что указывалось в договоре и выписке из ЕГРН. Привел довод о том, что предметом договора купли-продажи являлся только земельный участок, а не расположенные на нем постройки, которые никакой роли в увеличении рыночной стоимости участка не сыграли.

Представитель третьего лица ФГБУ «Национальный парк «Припышминские Боры» - Курзенев А.В., действовавший на основании доверенности, в судебном заседании пояснил, что осуществление сельскохозяйственного производства и возведение построек, необходимых для обеспечения деятельности сельскохозяйственных предприятий, на территории природного заказника «Тюменский» допускается по согласованию с Минприроды РФ в соответствии с Положением о заказнике.

Представители третьих лиц управления Росреестра по Тюменской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Администрации Нижнетавдинского муниципального района в судебное заседание не явились, дело было рассмотрено судом в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав стороны, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Как следует из дела, 17 августа 2020 г. между Смирновой Н.И. и Мамашаевым А.Л. в лице законного представителя Мамашаевой М.А. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Смирнова Н.И. продала Мамашаеву А.Л. принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 720 000 кв.м. (пункт 1). Стороны оценили указанный объект недвижимости в 850 000 руб. Указанная цена установлена соглашением сторон по договору, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3). Покупатель выплачивает продавцу денежную сумму в виде задатка в размере 720 000 руб. до подписания договора за счет личных средств, и 130 000 руб. в срок до 01 ноября 2020 г. (пункт 4).

На основании данного договора 28 августа 2020 г. была произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 13 августа 2020 г. участок относился к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, кадастровая стоимость участка составляла 835 200 руб., сведений о том, что земельный участок был расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, лесопарков не имелось.

Переходу прав на участок предшествовало направление ответчиком 18 августа 2020 г. в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в Департамент агропромышленного комплекса Тюменской области уведомления о намерении продать участок и получение им ответа департамента от 26 августа 2020 г. об отказе от реализации права преимущественного приобретения земельного участка.

После приобретения участка истец обратился в ФГБУ «Национального парка «Припышминские боры» с запросом о предоставлении информации о статусе приобретенного им участка, в ответе от 23 ноября 2020 г. на указанный запрос было сообщено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, находится в границах ГПЗ ФЗ «Тюменский» на особо охраняемой природной территории. В соответствии с Приказом Минприроды РФ от 08 июля 2010 г. № 243 «Об утверждении Положения о государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский», на территории заказника строительство запрещено (пп. 13 и 17 главы 3).

Администрацией Нижнетавдинского муниципального района 02 декабря 2020 г. на обращение истца был дан ответ о том, что согласно публичной кадастровой карте земельный участок с кадастровым номером № (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения) расположен в границах особой охраняемой природной территории в государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский», реестровый №.3.

По информации филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, сведения о земельном участке с кадастровым номером № адресом: <адрес>, <адрес> общей площадью 720 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием – для сельскохозяйственного использования, уточненной площадью – 720 000 кв.м. внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО6 В соответствии с представленным межевым планом, данный земельный участок состоит из пяти контуров: 1 контур площадью 34 280.70 кв.м., 2 контур площадью 356 502.58 кв.м., 3 контур площадью 219 848.08 кв.м., 4 контур площадью 90 870.58 кв.м., 5 контур площадью 18 498.33 кв.м. Сведения о расположении данного земельного участка в границах особо охраняемой природной территории в представленном межевом плане отсутствуют. ДД.ММ.ГГГГ на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-р, Приказа «Об утверждении положения о государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский» в ЕГРН внесены сведения о границе особо охраняемой природной территории Государственный природный заказник федерального значения «Тюменский» в <адрес>» с реестровым номером 72:12-9.3. Согласно сведениям ЕГРН, контуры 1,2,4 земельного участка с кадастровым номером № полностью расположены в границах особо охраняемой природной территории (общая площадь контуров – 481 653,86 кв.м.). Контуры 3,5 земельного участка в границах ООПТ не располагаются (общая площадь контуров 238 346 кв.м.).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1). В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2).

В силу абзаца 2 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов (пункт 1). Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земли и земельные участки в границах населенных пунктов, включенных в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населенных пунктов. Использование включенных в состав особо охраняемых природных территорий земель и земельных участков иных категорий ограничивается с учетом необходимости защиты природных комплексов особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий (пункт 2).

Приказом Минприроды РФ от 08 июля 2010 г. № 243 было утверждено Положение о государственном природном заказнике федерального значения «Тюменский» (далее по тексту – Положение).

В соответствии с пунктом 3.1 Положения, на территории заказника запрещаются: распашка земель без согласования Минприроды России (за исключением земель, уже используемых собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами для производства сельскохозяйственной продукции) (подпункт 11); строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства, в том числе линейных сооружений, не связанных с выполнением задач, возложенных на заказник, и с обеспечением функционирования населенных пунктов и сельскохозяйственных предприятий, расположенных в границах заказника, а также с реконструкцией и капитальным ремонтом иных линейных сооружений, существующих в границах заказника (подпункт 13).

Согласно пункту 3.5 Положения, на территории заказника строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства, связанных с выполнением задач, возложенных на заказник, и с обеспечением функционирования населенных пунктов и сельскохозяйственных предприятий, расположенных в границах заказника, а также с реконструкцией и капитальным ремонтом иных линейных сооружений, существующих в границах заказника, допускаются только по согласованию с Минприроды России.

Таким образом, отнесение части земельного участка, который являлся предметом оспариваемого договора купли-продажи, к территории природного заказника «Тюменский» в соответствии с вышеприведенными нормами Положения о заказнике не лишает истца возможности использовать данную часть принадлежащего ему участка в соответствии с его категорией земель и видом разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), а именно, возделывать участок и возводить на нем постройки для обеспечения функционирования сельскохозяйственного предприятия, при согласовании своих действий с Минприроды РФ. Учитывая, что стороной истца суду не было представлено доказательств обращения в Минприроды РФ за таким согласованием и получения отказа данного органа в использовании части земельного участка, относящейся к территории заказника, в соответствии с его категорией земель и видом разрешенного использования, оснований полагать, что имеет место существенное нарушение условий договора и истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении сделки купли-продажи, не имеется.

Судом также учитывается отсутствие в деле доказательств осведомленности ответчика на момент заключения договора купли-продажи об отнесении части принадлежавшего ей земельного участка к территории заказника. Как уже указывалось выше, в едином государственном реестре недвижимости соответствующих сведений не содержится, данных о согласовании границ заказника с ответчиком также не имеется. Таким образом, факты недобросовестности со стороны продавца и введения им покупателя в заблуждение относительно предмета сделки, что могло бы расцениваться в качестве нарушения стороной условий договора, не подтверждаются.

Ссылки истца на то, что в объявлении о продаже участка ответчиком указывалось на наличие на участке дома и иных построек, а также возможность создания СНТ, не влекут пересмотра выводов суда, поскольку истец при заключении договора был осведомлен об отнесении участка к категории земель сельскохозяйственного назначения и виде его разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), вследствие чего должен был знать о предусмотренных законом в связи с данным обстоятельством ограничениях, включая невозможность жилищного строительства. Кроме того, предметом договора являлся только земельный участок, а не расположенные на нем объекты.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных за участок денежных средств не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Мамашаевой Муфаззал Абдуманабовны в интересах несовершеннолетнего Мамашаева Абдулазиза Лутфуллаевича к Смирновой Наталье Ивановне о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>., заключенного 17 августа 2020 г. между Смирновой Н.И. и Мамашаевым А.Л. в лице законного представителя Мамашаевой М.А., взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 720 000 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд в течение месяца со дня составления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Нижнетавдинский районный суд Тюменской области.

Решение суда в окончательной форме составлено 30 марта 2021 г.

Председательствующий Р.М. Бекшенев