Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску сельскохозяйственного потребительского кооператива «Дружба» к индивидуальному предпринимателю главе КФХ ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, Мирзазановой Зиле Фатыховне, ФИО6 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, в обоснование заявленных требований указал, что 10.02.2015 между собственниками земельного участка площадью 343,4 га с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район, МО «Новоселкинское сельское поселение», и СПК «Дружба» был заключен договор аренды указанного участка сроком действия до 10.02.2030.

11.12.2019 было проведено собрание собственников земельного участка с кадастровые номером ***, в ходе которого было принято решение внести изменения в Договор аренды с СПК «Дружба» от 10.02.2015 и заключить дополнительное соглашение. В связи с несогласием части собственников земельного участка с новыми условиями договора аренды, после проведенного собрания участники общей долевой собственности образовали новый земельный участок с кадастровым номером *** площадью 57,72 га путем выдела нового участка из состава земельного участка с кадастровым номером ***.

В соответствии с п.4 ст.11.8. Земельного кодекса РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях.

Таким образом, право аренды на вновь образуемый земельный участок с кадастровым под номером *** сохранилось за СПК «Дружба» на прежних условиях и (или) в соответствии с п. 2.4.8. Договора аренды от 10.02.2015 у арендатора возникло преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 1 ст. 12 и п. 1 ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Однако, объявление о проведения собрания с целью обсуждения вопроса заключения договора аренды на земельный участок *** в газете «Ульяновская Правда» не подавалось.

В адрес истца от ИП ФИО7 КФХ ФИО1 поступило уведомление от 16.03.2020г. о том, что в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером *** площадью 57,72 га путем выдела нового участка из состава земельного участка с кадастровым номером ***, действие договора; аренды от 10.02.2015 не распространяется на вновь образовавшийся земельный участок. Также ИП ФИО7 КФХ ФИО8 сообщил, что собственники выделенного земельного участка передали право пользования указанным земельным участком ему, и предупредил о недопустимости пользования участком Истцом.

В ответ на обращение ИП ФИО7 КФХ ФИО8 от 16.03.2020 СПК «Дружба» известило его о необходимости воздержаться от проведения сельскохозяйственных работ и преимущественном праве СПК «Дружба» на использование вновь образованного земельного участка на прежних условиях.

Земельный участок с кадастровым № ***, выделенный из земельного участка с кадастровым № ***, подлежит дальнейшему использованию на праве аренды СПК «Дружба» по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п.1 ст.46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен п.12 ст.41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Данный вопрос также разъяснен в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Помимо всего вышеперечисленного и исходя из судебной практики, коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в своем определении по делу № А04-10653/20017 (резолютивная часть определения от 05.03.2019г.) дает прямые разъяснения, что «отмежеванный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Закона №101-ФЗ, в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно части 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, ни нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности собственников земельных долей на выделенный ими земельный участок.

20.04.2020 был заключен договор аренды между собственниками земельного участка с кадастровым номером *** и ИП ФИО7 КФХ ФИО1, который был зарегистрирован в ФГБУ «Росреестр» по Ульяновской области (регистрационная запись №***-73/003/2020-7 от 27.04.2020).

Исходя из всего вышеперечисленного, 09.07.2021 СПК «Дружба» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области с заявлением об ошибочно внесенной записи об обременении в виде регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером ***, расположенным по адресу: Ульяновская область, Мелекесский район в пользу ФИО1 и регистрации новой записи об обременении виде аренды в пользу СПК «Дружба», т.к. договор аренды с СПК «Дружба» заключен ранее и действует по настоящее время.

13.07.2021 СПК «Дружба» было получено уведомление об отказе в исправлении записи по внесению обременения в виде аренды в пользы СПК «Дружба».

Истец считает, что заключенный договор аренды между собственниками земельного участка с кадастровым номером *** и ИП ФИО7 КФХ ФИО1 является недействительным, в связи с чем считает необходимым применить последствии недействительности сделки.

Просит признать договор аренды между собственниками земельного участка с кадастровым номером *** и ИП ФИО7 КФХ ФИО1 недействительным; применить последствия недействительности сделки, в виде: аннулирования из ЕГРН записи о государственной регистрации №***-73/003/2020-7 от 27.04.2020 и снятии обременения в виде аренды в пользу ИП глава КФХ ФИО1; внести запись об обременении в виде аренды в пользу СПК «Дружба» на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 57,72 га.

В судебном заседании представители истца СПК «Дружба» ФИО9, ФИО10 доводы иска поддержали.

Ответчики ИП глава КФХ ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО11, ФИО6 в судебное заседание не явились, их представитель ФИО12 в судебном заседании исковых требований не признал в полном объеме.

Представитель соответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом.

Представители третьих лиц комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Мелекесский район» Ульяновской области, ФГБУ «ФКП «Росреестра по Ульяновской области», администрации МО «Новоселкинское сельское поселение» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.

Статьей 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 12 Закона N 101 - ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 указанного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Таким образом, закон прямо предусмотрел два независимых основания для образования выдела земельного участка с прекращением договора аренды: несогласие с фактом передачи земельного участка в аренду и несогласие с условиями договора аренды. При этом из указанной нормы закона следует, что в случае несогласия участника с условиями договора аренды выдел возможен и в период действия договора аренды, о чем свидетельствует необходимость в таком случае заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

В этом случае такой участник долевой собственности обладает правом выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей и распорядиться им по собственному усмотрению, при этом договор аренды в отношении земельного участка, выделенного в счет земельных долей, прекращается на основании прямого указания, содержащегося в пункте 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ.

Как следует из материалов дела, 11.12.2019 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером ***, на котором, в том числе решался вопрос об изменении условий договора аренды земельного участка от 10.02.2015 (арендатор - СПК «Дружба»).

Правообладатели ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО11, ФИО6 голосовали против предложенных изменений условий договора аренды, что подтверждается протоколом общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка от 11.12.2019.

Решения на данном собрании были приняты большинством голосов, и впоследствии заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 11.12.2019, которое свидетельствует об изменении существенных условий договора аренды. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Несогласие с изменениями условий договора аренды земельного участка явилось причиной для выдела ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО11, ФИО6 земельного участка в счет своих долей из земельного участка с кадастровым номером ***.

05.02.2020 указанные правообладатели обратились с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на выделенный земельный участок без получения согласия арендатора - СПК «Дружба».

Осуществляя государственный кадастровый учет вновь образованного земельного участка с кадастровым номером *** площадью 57,72 га, и государственную регистрацию права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО11, ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером ***, управление не перенесло сведения об обременении исходного земельного участка правами аренды.

Управлением была осуществлена государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** от 20.04.2020, заключенного между ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО11, ФИО6 на стороне арендодателя и ФИО13 на стороне арендатора на срок до 31.12.2023, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

Как установлено судом, предметом общего собрания участников общей долевой собственности от 11.12.2019 являлось, в том числе изменение условий договора аренды от 11.12.2019 которое повлекло принятие дополнительного соглашения к договору, зарегистрированного в установленном порядке.

Учитывая, что ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО11, ФИО6 выразили свое несогласие с изменениями условий договора, у них возникло право на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей из состава вышеуказанного земельного участка. При этом в силу прямого указания, содержащегося в пункте 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, в отношении выделенного земельного участка прекращаются договор аренды и обременения, установленные в отношении исходного земельного участка.

Поскольку участники общей долевой собственности с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, образованный участниками общей долевой собственности путем выдела в счет принадлежащих им земельных долей, представили в регистрирующий орган в числе прочих документов, необходимых для регистрации их прав, протокол общего собрания участников долевой собственности от 11.12.2019, согласно которому указанные лица выразили несогласие с условиями заключенного с СПК «Дружба» договора от 10.02.2015 аренды находящегося в долевой собственности исходного земельного участка, у управления с учетом полномочий, предоставленных ему законодательством, регламентирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, не было оснований при регистрации в 2020 году права собственности граждан на образованный участок сохранять в отношении этого участка обременение в виде аренды исходного участка по договору от 10.02.2015.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ответчики, собственники земельных долей выразили несогласие с условиями договора аренды находящегося в долевой собственности исходного земельного участка, поэтому довод истца о сохранении обременения в виде аренды в пользу заявителя и допущенном ответчиками и управлением незаконном бездействии, выразившемся в невнесении соответствующих записей в реестр, не соответствует вышеприведенным правовым нормам.

Сведения об оспаривании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, оформленного протоколом от 11.12.2019, материалы дела не содержат.

Таким образом, оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** от 20.04.2020, применения последствий недействительности сделки не имеется, а также аренда того же участка в пользу СПК «Дружба» зарегистрирована быть не может, т.к. права истца не нарушены.

Кроме того, согласно ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В гражданском праве действует презумпция, согласно которой пользоваться своими правами участники гражданских правоотношений должны добросовестно и разумно, проявляя необходимую степень заботливости и осмотрительности (ст. 401 ГК РФ), и не допускать злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). В практическом плане это означает, что, бремя негативных последствий того, что правообладатель не воспользовался правом надлежащим образом, несет он сам.

Согласно ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43).

Из искового заявления следует, что СПК «Дружба» известно о выделе земельного участка с кадастровым номером *** из уведомления от 16.03.2020, а 27.04.2020 сведения о договоре аренды внесены в ЕГРН. Иск направлен в суд 11.09.2021

Поскольку истец обратился в суд с пропуском срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, и не представил доказательств уважительности причин его пропуска, в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований сельскохозяйственного потребительского кооператива «Дружба» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Мелекесский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 11 октября 2021 года.

Судья И.А. Рыбаков