Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению представителя ФИО8 – ФИО1 к ФИО7 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, возврате переданного по договору имущества, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, по встречному иску ФИО7 к ФИО8, ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применения последствий притворной сделки,

установил:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО7 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, возврате переданного по договору имущества. В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен Договор купли продажи земельного участка и жилого дома №1, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю ДД.ММ.ГГГГ за № – жилой дом и за № – земельный участок, в соответствии с которым истец передал в собственность ответчику земельный участок, расположенный , общей площадью , кадастровый №, и жилой дом, расположенный на данном земельным участке, общей площадью , кадастровый №, а ответчик обязался уплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем передачи денег наличным платежом или перечислением безналичных платежей на счёт Продавца, в течение пяти месяцев с момента подписания настоящего договора в следующем порядке: до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец свои обязательства по договору исполнил полностью, передал имущество ответчику, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ и обязательством ответчика от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированными одновременно с договором купли продажи земельного участка и жилого дома №1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик свои обязательства по договору не выполнил, оплату по договору в установленные сроки не произвел. По состоянию на 18.04.2022 года не оплачена вся сумма по договору. Указанное нарушение договора является для истца существенным, подтверждается отсутствием документов свидетельствующих об исполнении (уплате) договорных обязательств. Письменные требования истца, направленные в адрес ответчика о расторжении договора, ответчиком в добровольном порядке не исполнены, оставлены без ответа.

Ссылаясь на ст.ст. 309, 450, 452, 549 ГК РФ истец с учетом уточнений от 02.09.2022 года (л.д.233-234) просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома №1, обязать ответчика возвратить переданное по договору №1 имущество, признать за ФИО8 право собственности на спорные земельный участок и жилой дом.

Определением суда от 26.04.2022 года наложен арест на спорное недвижимое имущество (л.д.28, 34-39).

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю и ФГБУ филиал Кадастровой палаты по Забайкальскому краю, протокольным определением от 17.06.2022 в качестве третьего лица привлечен ФИО9

Ответчик ФИО7 иск не признал, обратился в суд со встречным иском к ФИО8, ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применения последствий притворной сделки (л.д.186-188).

В обоснование встречного иска ФИО7 указал, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома №1 заключен с целью прикрыть другую сделку по продаже предприятия, расположенного , оформленную договором купли-продажи предприятия от ДД.ММ.ГГГГ. Со стороны продавца выступал ФИО9, зарегистрированный в данном доме, являющийся братом истца по первоначальному иску.

В действительности воля сторон была направлена на заключение трёхсторонней сделки по продаже предприятия. Истец ФИО8 как формальный владелец недвижимости отвечала за оформление сделки в Росреестре, а ФИО9 фактический владелец всего бизнеса, отвечал за передачу всех активов. Покупателем выступал ФИО7, при этом непосредственно продавцу – ФИО9 по условиям сделки должна быть выплачена лишь небольшая часть суммы в размере , а оставшаяся часть суммы сделки должна была бать погашена путём выплаты имеющейся у предприятия кредиторской задолженности, в том числе перед бюджетом Российской Федерации.

Продавцу ФИО8 условиями сделки выплаты не предусматривались, в связи с тем, что недвижимость принадлежала ей формально, только по документам, реальным бенефициаром являлся ФИО9

Стороны фактически исполнили договор.

Доказательствами притворности сделки являются: договор купли продажи предприятия от ДД.ММ.ГГГГ, где здания офиса и участка указаны как предмет сделки, а общая сумма сделки составляет ; акт приема передачи предприятия, где среди прочего п.1.3. оформлена передача "земельного участка и жилого помещения стоимостью ; обязательство к договору купли продажи предприятия от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому утверждена форма расчёта по сделке и установлены штрафные санкции; показания истца, что снять обременение с объекта недвижимости её попросил брат ФИО9; переписка и аудиозаписи разговоров ФИО9 и ФИО7, из которых следует, что с момента заключения сделки на протяжении двух лет ФИО9 требует исполнения устной сделки, предусмотренных именно договором купли продажи предприятия от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на судебную практику, ст.166, ч.2 ст.170 ГК РФ, п.п. 87, 88 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 ответчик ФИО7 просит признать недействительным Договор купли продажи земельного участка и жилого дома №1, и в соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ применить нормы о сделке, которую они имели ввиду, с учётом её существа и содержания.

В возражениях на встречный иск ответчик ФИО9 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО7 был заключен договор купли продажи предприятия , по которому ФИО7 приобрел предприятие за , которые явились разницей между стоимостью активов предприятия в размере и задолженностью на сумму . Доводы ФИО7, что договор купли продажи недвижимости между ФИО7 и ФИО8 явился сделкой прикрытия сделки купли продажи предприятия не соответствует действительности. В передаточном акте о продаже предприятия указан земельный участок и жилое помещение , стоимостью . Фактически в данном пункте заложены неотделимые улучшения не зарегистрированные в Росреестре, сделанные за его личные средства, на которые ФИО8 не претендует, а именно: бокс с двумя камерами хранения; здание котельной; бетонированная площадка; две лоджии на втором этаже. Поскольку само имущество в виде земельного участка и жилого дома принадлежало его сестре ФИО8, с ней был заключен отдельный договор, который не прикрывает заключенный ранее договор купли-продажи бизнеса. ФИО7 ни по одному договору не рассчитался с ним и его сестрой (л.д.198-199, 180).

В отзыве на встречный иск, представитель ФИО8 – ФИО1, встречный иск не признала, указав, что ФИО8 собственником жилого и земельного участка, на неотделимые улучшения она не претендует и договором №1 они не охватываются. Договор продажи дома и земельного участка заключала ФИО8, в иных договорах она не участвовала. Оплата по договору истцу ответчиком не произведена, доказательств притворности сделки ответчиком не представлено (л.д.193,195).

Определением суда от 04.08.2022 года к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечен ФИО9 (л.д.206-207).

Представители третьих лиц – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, и Филиала кадастровой палаты по Забайкальскому краю в суд не явились просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 48, 107, 220).

Истец ФИО8, её представитель ФИО1 о времени и места рассмотрения дела извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик по встречному иску ФИО9 о времени и месте рассмотрения дела извещен, о причинах неявки не сообщил, об отложении судебного заседания не заявил.

На основании ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии неявившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель истца ФИО8, действующий на основании доверенности ФИО2 встречный иск не признал, исковые требования поддержал в полном объёме по основаниям изложенным в исковом заявлении и отзывам на встречный иск. Просит первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, поскольку доказательств оплаты по договору ответчиком не представлено. Договор купли продажи предприятия является отдельным договором.

Ответчик ФИО7, его представитель ФИО4 исковые требования ФИО8 не признали, по основаниям изложенным в отзывах и во встречном иске. Полагают, что расплатились по сделке, что подтверждается государственной регистрацией права собственности ФИО7 в ЕГРН, а также заявлением ФИО8 о снятии обременений со спорного имущества. Считают, что договор купли продажи жилого дома и земельного участка являлся прикрытием сделки по продажи предприятия, инвестором и скрытым бенефициаром которого являлся ФИО9 В рамках продажи предприятия было продано административное здание, площадью и земельный участок, что подтверждается передаточным актом. В настоящее время дом представляет собой двухэтажное здание ( первый этаж + второй этаж), без учёта площади балконов, а на земельном участке расположены гараж с боксами на 2 автомобиля, кочегарка. Считают, что действительная воля сторон была направлена на заключение трёхсторонней сделки на условиях предусмотренных договором купли продажи предприятия. Все существенные условия по продаже предприятия ФИО7 выполнены. Считают, что истец и третье лицо злоупотребляют правом.

Выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, оценив представленные суду доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Согласно п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п.1 ст.488 ГК РФ).

В силу п 2. ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как установлено судом, по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома №1 от ДД.ММ.ГГГГ (далее Договор) ФИО8 (Продавец) и ФИО7 (Покупатель) заключили договор, согласно которому Продавец продал Покупателю земельный участок площадью с кадастровым №, а также находящийся на данном земельном участке одноэтажный жилой дом, общей площадью с кадастровым №, расположенные .

В соответствии с пунктами 4, 5 и 6 Договора - цена земельного участка , цена дома . Стороны договорились, что оплата за дом и земельный участок производится Покупателем частями путём передачи денег Продавцу как наличным платежом, так и перечислением безналичных платежей на счёт Продавца, в течение 5 месяцев с момента подписания договора. Покупатель оплачивает сумму в размере в следующие сроки: до ДД.ММ.ГГГГ; до ДД.ММ.ГГГГ; до ДД.ММ.ГГГГ; до ДД.ММ.ГГГГ; до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.9 Договора Покупатель приобретает право собственности на вышеуказанный земельный участок и жилой дом с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

В п.10 Договора стороны предусмотрели, что договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора (л.д.6-10).

Во исполнение договора ФИО8 (продавец) передала ФИО7 (покупателю) указанные в договоре жилой дом и земельный участок по передаточному акту подписанному сторонами ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7 обор -8).

Согласно обязательства ФИО7 обязался уплатить ФИО8 по договору от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере в порядке и сроки установленные в договоре (л.д.8 обор.).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (л.д.9-10).

ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись об ипотеке на спорные объекты недвижимости на основании заявления ФИО8 погашена Управлением Росреестра по Забайкальскому краю (л.д.104-106, 127-129).

Согласно выпискам из ЕРГН от 28.04.2022 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, правообладатель ФИО7 имеет в собственности:

- одноэтажный жилой дом с кадастровым номером , ДД.ММ.ГГГГ постройки, общей площадью , расположенный , на земельном участке с кадастровым №. Номер и время регистрации права - №, ;

- земельный участок с кадастровым №, общей площадью (вид разрешенного использования: для размещения индивидуальной жилой застройки), расположенный на землях населенных пунктов (л.д.60-63).

Выпиской из ЕРГН о переходе прав на земельный участок и жилой дом (кадастровые №, №) расположенные по адресу:, установлено:

1. Правообладатель - ФИО8. Государственная регистрация права собственности: на дом - ДД.ММ.ГГГГ, №; на земельный участок - ДД.ММ.ГГГГ, №. Основание перехода (прекращения) права: договор купли продажи земельного участка и жилого дома. Государственная регистрация прекращения права: на дом - ДД.ММ.ГГГГ, №; на земельный участок - ДД.ММ.ГГГГ, №.

2. Правообладатель – ФИО7. Государственная регистрация права собственности: на дом - ДД.ММ.ГГГГ, №; на земельный участок – ДД.ММ.ГГГГ, № (л.д.64-65).

Согласно выписке из ЕГРИП на 08.06.2022 № ФИО7 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ, ОГРНИП № (л.д.121-126).

По договору купли продажи предприятия от ДД.ММ.ГГГГ, состоявшемся между ФИО9 (продавец) и ФИО7 (покупатель) Продавец продал, а Покупатель купил предприятие , представляющее имущественный комплекс, состоящий из: здания офиса, земельного участка, активов и пассивов предприятия, автопарка из 1 машины, программного обеспечения "Склад", сайта и основного движимого имущества. Стоимость отчуждаемого имущества формируется из стоимости здания, земельного участка, основных средств, программного обеспечения "Склад" () за минусом перечня всех долговых обязательств предприятия, подлежащие оплате покупателем на момент подписания договора на сумму , что составляет () Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента передачи денежных средств (л.д.155).

В соответствии с обязательством к договору купли продажи предприятия от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обязался уплатить стоимость приобретенного предприятия путем оплаты ФИО9 , а также долговые обязательства на сумму (л.д.155, 159 обор.-160).

Согласно акту приема-передачи предприятия от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 передал ФИО7 следующее имущество: п.1.1. Основные средства на сумму расположенные: , , , , , ; п.1.2. Долговые обязательства на общую сумму ; п.1.2.1. Дебиторская задолженность физических лиц на сумму (ФИО6 -, ФИО5 – ); п.1.2.2. Кредиторская задолженность по налогам на сумму ; п.1.2.3. Кредиторская задолженность по аренде за февраль 2020-; п.1.2.4. Кредиторская задолженность партнерам КНР – ; п.1.3. Земельный участок и жилое помещение – стоимостью ; п.1.5 Программа Склад + сайт стоимостью (л.д.156-159).

Свидетель ФИО6, что задолженность перед предприятием взыскана с него решением суда в пользу ФИО9

04.04.2022 года представитель ФИО1, действуя в интересах ФИО8, направила ФИО10 требование о расторжении договора купили продажи земельного участка и жилого от ДД.ММ.ГГГГ дома №1, в связи с его неоплатой, которое оставлено ответчиком без удовлетворения (л.д.12-18).

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что ответчик оплату по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома №1 от ДД.ММ.ГГГГ в сроки установленные в договоре не произвел, поскольку доказательств, опровергающих утверждения истца, суду не представил. Бремя доказывания оплаты по договору купли продажи лежит на покупателе.

Согласно п.3 ст.560 ГК РФ, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса предусмотрено ст.46 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "О государственной регистрации недвижимости".

Как разъяснено в п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Судом установлено, что предприятие в ЕГРН не зарегистрировано, в силу чего совокупность входящих в его состав вещей единым недвижимым комплексом не является.

Кроме того, представленный договор продажи предприятия, в нарушение п.3 ст.560 ГК РФ, государственной регистрации не имеет. Ответчик ФИО9 собственником спорного жилого дома и земельного участка не являлся.

Суд признает, что продажа земельного участка и жилого дома по договору продажи предприятия заведомо противна основам правопорядка, поскольку у ФИО9 отсутствовало право на распоряжение данным имуществом.

Согласно ст.169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 п.74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

При таких обстоятельствах доводы ответчика, что спорное имущество было приобретено на основании договора купли-продажи предприятия, в состав которого входили земельный участок и жилой дом, именуемый офис (административное здание) судом не принимаются, поскольку условия передачи недвижимого имущества в силу их ничтожности юридически недействительны.

Принимая во внимание, что, ответчик не представил суду допустимых доказательств произведенной оплаты по договору купли продажи земельного участка и жилого дома, суд считает, что истец вправе на основании п 2. ст. 489 ГК РФ п 2. ст. 489 ГК РФ отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного имущества.

Согласно абзаца 3 п.65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае поскольку ответчик полностью не произвел оплаты переданного спорного имущества, что является существенным нарушением договора купли продажи, требования о расторжении договора купли продажи и возврате переданного имущества обоснованными и подлежащими удовлетворению. Встречный иск суд оставляет без удовлетворения.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. (абз.5 п.65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015)). В связи с изложенным, требования ФИО8 о признании права собственности на дом и земельный участок суд считает заявленными излишне.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО8 – ФИО1 к ФИО7 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, возврате переданного по договору имущества – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома №1, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, , от имени которой на основании доверенности действовала ФИО1, и ФИО7, .

Обязать ФИО7 возвратить переданное по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома №1 от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым №, площадью , категории - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения дома индивидуальной застройки, и расположенное на нём жилое помещение с кадастровым №, количество этажей 1, общей площадью , ранее присвоенный государственный учётный номер: Инв. ; Инв. ; Условный , находящиеся .

Встречное исковое заявление ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, применения последствий притворной сделки оставить без удовлетворения.

Настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО7 на вышеуказанное недвижимое имущество и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости о правах на недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Забайкальский краевой суд через Забайкальский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23.09.2022 года.

Судья С.Ф. Васендин