Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к судебному приставу-исполнителю по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области ФИО3, Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области, ФИО5 об оспаривании торгов по продаже имущества, третьи лица: УФССП России по Калининградской области, АО «БКС Банк», ООО «Специализированный застройщик «Акстрой», ООО «Элит-Торг», и иску ООО «Элит-Торг» к ФИО1 об обращении взыскания на земельный участок, третьи лица: ФИО7, финансовый управляющий ФИО7 – ФИО8, АО «БКС-Инвестиционный Банк», ООО «Велест» в лице конкурсного управляющего ФИО9, ООО «Дебакс» в лице конкурсного управляющего ФИО10, ООО «ИнвестСпецСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО11, СПИ ОСП по особым исполнительным производствам ФИО3, ООО «Специализированный застройщик «Акстрой», ФИО5, Управление Федеральной службы судебных приставов по Калининградской области, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ООО «Экспертиза и безопасность», ООО «ВестКапитал»

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к судебному приставу-исполнителю по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области ФИО3, Территориальному управлению Росимущества в , ФИО5 об оспаривании торгов по продаже имущества, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ, на которых было реализовано имущество истца - № доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: . В обоснование иска истцом приводятся следующие доводы.

ДД.ММ.ГГГГ Ленинградским районным судом г.Калининграда было вынесено решение по гражданскому делу № 2 - 584/2016, которым обращено взыскание на вышеуказанное заложенное имущество путём продажи его с публичных торгов.

Определением Ленинградского районного суда г.Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ по указанному делу, по заявлению Акционерного общества «БКС - Инвестиционный банк» был изменен способ и порядок исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ в части обращения взыскания путем продажи с публичных торгов на недвижимое имущество следующим образом:

обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на следующее имущество, принадлежащее ФИО1:

- № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, , кадастровый (или условный) №, с установлением начальной продажной цены в размере № рублей:

- № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, , кадастровый (или условный) №, с установлением начальной продажной цены в размере № рублей;

- обращение взыскания на имущество, принадлежащее ФИО7: № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, , кадастровый (или условный) №, и № долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, , кадастровый (или условный) №, осуществлять в рамках дела о банкротстве № № в соответствии с требованиями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

На основании вышеуказанных судебных актов был выдан исполнительный лист от ДД.ММ.ГГГГ № №, на основании которого судебным приставом-исполнителем отдела по особым исполнительным производствам ФИО16 было возбуждено исполнительное производство № №ДД.ММ.ГГГГ Постановлением судебного пристава-исполнителя по особым исполнительным производствам Калининградской области ФИО16 данное имущество передано на реализацию путем проведения торгов в ТУ Росимущества в Калининградской области.

Указанное постановление истец не получал, и узнал о нем при ознакомлении с материалами исполнительного производства.

В ходе проведённых торгов по продаже вышеуказанного имущества Протоколом о результатах Аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ был определён победитель данных торгов - ФИО5

При этом, указанное нежилое помещение расположено на принадлежащем ФИО1 на праве долевой собственности земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью № кв. м., который был приобретен истцом ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи (значительно позднее обращения взыскания на помещения).

Указанный земельный участок, право собственности на который возникло ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после заключения договоров ипотеки, не обременен ипотекой. Участок имеет целевое назначение - обслуживание автотранспорта, спорт, и использование земельного участка для иных целей, нежели совместно с нежилыми помещениями должника невозможно и нецелесообразно.

В рамках дела об обращении взыскания на заложенное имущество, требование об обращении взыскания на земельный участок районным судом не рассматривалось.

Истец полает, что торги проведены с нарушениями закона, поскольку не было учтено, что после обращения взыскания на вышеуказанный объект и установления его начальной продажной цены, он по возмездной сделке приобрел долю в праве собственности на участок, на котором находится здание, в котором расположено спорное помещение, и до передачи имущества на торги, необходимо было обратить взыскание на долю истца в праве на земельный участок.

Кроме того, истец ссылается на наличие преюдициального судебного постановления определения Ленинградского районного суда г.Калининграда от 08 июля 2021 года по делу №2 - 584/2016, вступившему в законную силу, ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому необходима реализация спорных помещений в составе с долей в праве на земельный участок, сформированный под ними.

ООО «Элит-Торг» обратилось в суд с иском к ФИО1 об обращении взыскания на долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью № кв. м.,, указывая следующее.

ДД.ММ.ГГГГ Ленинградским районным судом города Калининграда по делу № 2-583/2016 было вынесено решение, которым суд частично удовлетворил исковое заявление Акционерного общества «БКС-Инвестиционный банк» о взыскании задолженности, обратил взыскание на заложенное имущество путём продажи его с публичных торгов.

ДД.ММ.ГГГГ Ленинградский районным судом города Калининграда по делу №-583/2016 было вынесено определение, которым был по заявлению АО «БКС - Инвестиционный банк», изменен порядок исполнения решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по исковому заявлению АО «БКС-Инвестиционный банк» к ООО «Алюпласт Плюс», ООО «Велест», ООО «Рупласт», ООО «Гемедус», ООО «АС-Дом», ООО «КЁНИГ-ПЛАСТ», ООО «Дебакс», ООО «ИнвестСпецСтрой», ФИО7, ФИО1 о взыскании задолженности по договору о предоставлении не возобновляемой кредитной линии и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, в части обращения взыскания путем продажи с публичных торгов на недвижимое имущество следующим образом:

обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на следующее имущество, принадлежащее ФИО1:

- № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадь: , кадастровый (или условный) №, с установлением начальной продажной цены в размере № рублей:

- № доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадь: общая № кв.м., кадастровый (или условный) №, с установлением начальной продажной цены в размере № рублей.

Обращение взыскания на имущество, принадлежащее ФИО7: № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, , кадастровый (или условный) № и № долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадь общая , кадастровый (или условный) №, осуществлять в рамках дела о банкротстве № № в соответствии с требованиями ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)».

На основании вышеуказанных судебных актов был выдан исполнительный лист, на основании которого судебным приставом-исполнителем отдела по особым исполнительным производствам Калининградской области ФИО16 было возбуждено исполнительное производство.

ДД.ММ.ГГГГ определением Ленинградского районного суда города Калининграда по делу № 2-583/2016 было отказано судебному приставу-исполнителю по особым исполнительным производствам Калининградской области в дачи разъяснений исполнительного документа по данному гражданскому делу, и этим же определением установлено, что спорные нежилые помещения расположены на принадлежащем ФИО1 на праве собственности земельном участке № общей площадью № кв.м., собственность на который возникла ДД.ММ.ГГГГ года, то есть уже после заключения договоров v ипотеки, наличие каких-либо ограничений или обременений в виде ипотеки не зарегистрировано. Суд, отказывая в даче разъяснений, пришёл к однозначному выводу о необходимости реализации помещений в составе с долей на земельный участок, сформированный под ними.

ООО «Элит-Торг» также ссылается на преюдициальность указанного определения суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Договором уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ АО «БКС Банк» уступило ООО «Специализированный застройщик «Акстрой» права (требования) в полном объеме по кредитным договорам, заключенным с ООО «Алюпласт Плюс», ООО «Маричи-К» а также, права (требования), обеспечивающие исполнение обязательств указанными лицами по данным кредитным договорам: к ФИО7, ФИО1, ООО «Велест», ООО «Рупласт», ООО «Кениг-Пласт», ООО «Гамедус», ООО «АС-Дом». Стоимость уступленных прав составила № рублей №; обязательства выполнены в полном объеме.

Договором уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Акстрой» уступило ООО «Элит-Торг» (далее-Цессионарий) права (требования) в следующем объеме:

- к ООО «Алюпласт Плюс» (далее - Должник-1) по Договору о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № №ДД.ММ.ГГГГ (далее - Кредитный договор-1). Одновременно с переходом прав требования по Кредитному договору-1 к Цессионарию в соответствии со ст.384 Гражданского кодекса РФ переходят права, обеспечивающие исполнение Должником-1 его обязательств по Кредитному договору-1, а именно права, вытекающие из:

-- договора о последующей ипотеке (залоге) недвижимого имущества № № г., залогодатель - ФИО7;

-- договора о последующей ипотеке (залоге) недвижимого имущества № № г., созалогодатели - ФИО7 и ФИО1;

-- договора поручительства № №ДД.ММ.ГГГГ, поручитель - ФИО7;

- к ООО «Алюпласт Плюс» по Договору о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Кредитный договор-2); одновременно с переходом прав требования по Кредитному договору-2 к Цессионарию в соответствии со ст.384 ГК РФ переходят права, обеспечивающие исполнение Должником-1 его обязательств по Кредитному договору-2, а именно права, вытекающие из:

-- договора о последующей ипотеке (залоге) недвижимого имущества № №ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель — ФИО7;

-- договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ, созалогодатели - ФИО7 и ФИО1;

-- договора о последующей ипотеке (залоге) недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, созалогодатели - ФИО7 и ФИО1;

-- договора поручительства № № от ДД.ММ.ГГГГ, поручитель - ФИО7;

- к ООО «Маричи-К» (далее - Должник-2) по Договору о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Кредитный договор-3). Одновременно с переходом прав требования по Кредитному договору-3 к Цессионарию в соответствии со ст.384 ГК РФ переходят права, обеспечивающие исполнение Должником-2 его обязательств по Кредитному договору-3, а именно права, вытекающие из:

-- договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ - залогодатель - ФИО7;

-- договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества № №ДД.ММ.ГГГГ, созалогодатели - ФИО7 и ФИО1;

-- договора о последующей ипотеке (залоге) недвижимого имущества № №5 от ДД.ММ.ГГГГ, созалогодатели - ФИО7 и ФИО1;

-- договора поручительства № №ДД.ММ.ГГГГ, поручитель - ФИО7.

С учетом частичного погашения обязательств, общая сумма уступаемых Цессионарию прав (требований) к Должнику-1 и Должнику-2 составляет № рублей № копеек из общей суммы прав требований №

Обязательства сторон выполнены в полном объеме.

При этом, согласно пункта 1.2 Договора уступки прав, к Цессионарию переходят все права и полномочия Цедента, вытекающие из Кредитного договора-1, Кредитного договора-2, Кредитного договора-3 и обеспечительных договоров, указанных в п, 1.1, настоящего Договора, как кредитора в рамках дел о банкротстве ФИО7 №№, предоставленные конкурсному кредитору Федеральным законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также права взыскателя, предоставленные ФЗ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в рамках исполнительных производств в отношении ФИО1 №-№ от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ, №-№ДД.ММ.ГГГГ, возбужденных в ОСП по особым исполнительным производствам в ОСП по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 384 ГК РФ).

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, ООО «Элит-Торг» является полным правопреемником взыскателя АО «БКС Инвестиционный банк» в вышеуказанной части и по судебного спору по делу 2-583/2016.

Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ в рамках гражданского дела 2-583/2016 взыскатель АО «БКС Инвестиционный банк» был заменен правопреемником ООО «Элит-Торг».

ООО «Элит-Торг» ссылается на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п.1 ст. 1 ЗК РФ), а также на положения пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, устанавливающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме. Указывает, что поскольку реализация помещений в здании, являющихся предметом ипотеки, при судебном обращении на них взыскания осуществляется посредством их продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Правом заявить в суд требование об обращении взыскания на земельный участок обладают лица, заинтересованные в применении данной меры принудительного исполнения, в частности взыскатель, которым в данному случае является ООО «Элит-Торг».

После принятия решения суда об обращении взыскания на земельный участок оценка земельного участка осуществляется судебным приставом-исполнителем по правилам статьи 85 Закона об исполнительном производстве.

Согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права на здание к новому собственнику недвижимости право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для использования, является производным от права в общей (долевой) собственности объектов недвижимости, а также прав прежнего собственника.

Отчуждение доли в праве собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 2 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Таким образом, законом прямо предусмотрена возможность обращения взыскания на долю должника в праве собственности на земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из системного толкования вышеназванных норм, учитывая, что реализация нежилого помещения, являющегося предметом ипотеки при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, ввиду чего такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности доли земельного участка, на котором расположено это нежилое помещение, Даже в том случае, если сама доля в праве собственности на земельный участок не была заложена, исходя из того, что иного способа обеспечения имущественных прав и законных интересов взыскателя, иначе как путем обращения взыскания на долю в праве собственности на земельный участок, находящийся в собственности должника, действующее законодательство не предусматривает.

Возможность реализовать с торгов недвижимое имущество, на которое обращено взыскание, без земельного участка, на котором оно находится, отсутствует.

Для определения рыночной стоимости доли должника в праве собственности на спорный земельный участок была проведена оценка, и согласно данной оценки, рыночная стоимость доли составила:

- на ДД.ММ.ГГГГ - №00 рублей;

- на ДД.ММ.ГГГГ – № рублей.

ООО «Элит-Торг» полагает, что при реализации помещений без учета наличия у должника права собственности на земельный участок, они недополучат вышеуказанную стоимость доли в праве на участок.

Основываясь на изложенном, ООО «Элит-Торг» просит обратить взыскание на принадлежащие ФИО1 В№ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью № кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - под многоуровневую парковку со встроенными торговыми помещениями, мойкой автомобилей и закусочной, адрес (местоположение): начальной продажной цены в размере № рублей. Реализацию заложенного имущества осуществлять вместе с долей в праве собственности на земельный участок, с учетом того что кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка.

Два вышеуказанных иска были объединены судом в одно производство.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании иск ФИО1 поддержал, иск ООО «Элит-Торг» признал, указав на то, что в результате проведения оспариваемых торгов, ФИО5 может приобрести долю в праве собственности на помещение, без учета наличия у ФИО1 права собственности на земельный участок. Стоимость доли участка, приобретенного по возмездной сделке, не учтена при оценке доли в праве на помещение, в результате чего стоимость оказалась заниженной, что не позволяет должнику выручить максимальную сумму за свое имущество для погашения задолженности. Указал также на то, что ФИО5 желает получить его долю в праве на участок безвозмездно, что противоречит закону, и нарушает его права. ФИО1 уплатил денежные средства за участок, но этот никак не учтено при реализации помещения. На запрос должника в регистрирующий орган, он получил ответ, что регистрация перехода права на долю в помещении, влечет одновременный переход права на долю в земельном участке, если эта доля определена. В данном случае, доля в праве на земельный участок по проданному на торгах помещению, не определена, что исключает возможность перехода прав на него вместе с помещением.

Представитель ООО «Элит-Торг» в судебном заседании свой иск поддержал, иск ФИО1 признал, указав на то, что участок не находится в залоге, и вырученные от реализации помещения и земельного участка денежные средства подлежат различному распределению между взыскателями (помещения с учетом преимущества залогового кредитора, а земля – без преимущества); земельный участок имеет свою значительную стоимость, и вырученные от его продажи денежные средства должны пойти на погашение долга ФИО1 перед ООО «Элит-Торг». Судебный пристав-исполнитель, несмотря на разъяснения суда в определении от ДД.ММ.ГГГГ, не предприняла мер по обращению взыскания на земельный участок, что и привело к тому, что помещение продавалось без разрешения вопроса о земле.

ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.

Представитель ФИО5 – ФИО6 в судебном заседании и с исками не согласился, указав на то, что ФИО5 приобрела на торгах долю в помещении, и каким образом разрешится вопрос с переходом прав на землю, для нее существенного значения не имеет. Торги действительны, ФИО1 оспаривал торги в УФАС по Калининградской области, ему было отказано; арбитражные суды признали отказ законным. В силу закона при переходе прав на помещение, происходит переход прав на долю в праве на земельный участок. При обращении взыскания на здание, действительно надлежит обратить взыскание на земельный участок, но в данном случае, с торгов продавалась доля в праве на помещение, и законом предусмотрен иной порядок. Вопрос продажи спорного помещения должен рассматриваться аналогично, как и продажа квартиры, при которой не разрешается вопрос о правах на участок. Если невозможно сформировать отдельный земельный участок под реализуемой недвижимостью, то и нет необходимости отдельно обращать взыскание на землю

Судебный пристав-исполнитель ФИО3 в судебном заседании иски не признала, указав на то, что торги были проведан в соответствии с законом, а должник злоупотребляет правом, поскольку при приобретении доли в праве на земельный участок, имел возможность обратиться к судебному приставу с просьбой обратить взыскание на его долю в праве собственности на земельный участок, но не сделал этого. При обращении взыскания на помещение, необходимость обращения взыскания на земельный участок под зданием отсутствует.

Представители ТУ Росимущества в Калининградской области, УФССП России по Калининградской области, АО «БКС Банк», ООО «Специализированный застройщик «Акстрой», ООО «Велест» ООО «Дебакс» ООО «ИнвестСпецСтрой», ООО «Экспертиза и безопасность», ООО «ВестКапитал», а также ФИО7, финансовый управляющий ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц участвующих в дела, суд приходит к выводу, что иски подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ Ленинградский районным судом г.Калининграда по было вынесено решение по гражданскому делу № 2 - 584/2016, которым взыскана солидарно с ООО «Маричи-К», ООО «Велест», ООО «Рупласт», ООО «Гемедус», ООО «АС-Дом», ООО «КЁНИГ-ПЛАСТ», ФИО7 в пользу АО «БКС – Инвестиционный банк» задолженность по договору о предоставлении невозобновляемой кредитной линии в сумме № копеек, и обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов, на заложенное имущество, в том числе принадлежащее ФИО7 и ФИО1:

- нежилое помещение площадь: общая площадь кадастровый (или условный) №, установив начальную продажную стоимость в размере рублей копеек;

- нежилое помещение площадь: общая площадь кадастровый (или условный) №, установив начальную продажную стоимость в размере № копеек.

- Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на следующее имущество, принадлежащее ФИО1:

- № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, кадастровый (или условный) №, с установлением начальной продажной цены в размере № рублей:

- обращение взыскания на имущество, принадлежащее ФИО7: № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, кадастровый (или условный) №, и № долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, , кадастровый (или условный) №, осуществлять в рамках дела о банкротстве № № соответствии с требованиями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Также ДД.ММ.ГГГГ Ленинградский районным судом г.Калининграда по было вынесено решение по гражданскому делу № 2 - 583/2016, которым взыскана солидарно с ООО «Маричи-К», ООО «Велест», ООО «Рупласт», ООО «Гемедус», ООО «АС-Дом», ООО «КЁНИГ-ПЛАСТ», ФИО7 в пользу АО «БКС – Инвестиционный банк» задолженность по договору о предоставлении невозобновляемой кредитной линии в сумме № рублей, а также обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов, на заложенное имущество, в том числе принадлежащее ФИО7 и ФИО1:

- нежилое помещение площадь: общая площадь кадастровый (или условный) №, установив начальную продажную стоимость в размере № копеек;

- нежилое помещение площадь: , кадастровый (или условный) №, установив начальную продажную стоимость в размере №.

Определением Ленинградского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по указанному делу, по заявлению Акционерного общества «БКС - Инвестиционный банк» был изменен способ и порядок исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ в части обращения взыскания путем продажи с публичных торгов на недвижимое имущество следующим образом:

- Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на следующее имущество, принадлежащее ФИО17 :- № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, кадастровый (или условный) №, с установлением начальной продажной цены в № рублей:

- № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, кадастровый (или условный) №, с установлением начальной продажной цены в размере № рублей;

- обращение взыскания на имущество, принадлежащее ФИО7: № доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, , кадастровый (или условный) №, и № долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, кадастровый (или условный) №, осуществлять в рамках дела о банкротстве № № соответствии с требованиями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Судебным приставом-исполнителем ОСП по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области ФИО16 было возбуждено исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ (по исполнительному листу по гражданскому делу № 2-583/2016). Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по особым исполнительным производствам ФИО16 данное имущество передано на реализацию путем проведения торгов в ТУ ФАУГИ.

В ходе проведённых торгов по продаже спорного имущества Протоколом о результатах Аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ был определён победитель данных торгов в части лота № доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью №.м., с кадастровым номером № расположенное по адресу: <...> литер II из литера А, - ФИО5

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 ошибочно указывает на то, что оспариваемые торги проведены в соответствии с исполнительным листом по делу 2-584/2016. Торги проведены по исполнительному производству № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденному по исполнительному листу по гражданскому делу № 2-583/2016.

Договором уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ АО «БКС Банк» уступило ООО «Специализированный застройщик «Акстрой» права (требования) в полном объеме по кредитным договорам, заключенным с ООО «Алюпласт Плюс», ООО «Маричи-К» а также, права (требования), обеспечивающие исполнение обязательств указанными лицами по данным кредитным договорам: к ФИО7, ФИО1, ООО «Велест», ООО «Рупласт», ООО «Кениг-Пласт», ООО «Гамедус», ООО «АС-Дом». Стоимость уступленных прав составила № рублей № копеек; обязательства выполнены в полном объеме.

- к ООО «Алюпласт Плюс» (далее - Должник-1) по Договору о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Кредитный договор-1). Одновременно с переходом прав требования по Кредитному договору-1 к Цессионарию в соответствии со ст.384 Гражданского кодекса РФ переходят права, обеспечивающие исполнение Должником-1 его обязательств по Кредитному договору-1, а именно права, вытекающие из:

-- договора о последующей ипотеке (залоге) недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель - ФИО7;

-- договора о последующей ипотеке (залоге) недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ, созалогодатели - ФИО7 и ФИО1;

-- договора поручительства № № от ДД.ММ.ГГГГ, поручитель - ФИО7;

- к ООО «Алюпласт Плюс» по Договору о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Кредитный договор-2); одновременно с переходом прав требования по Кредитному договору-2 к Цессионарию в соответствии со ст.384 Гражданского кодекса РФ переходят права, обеспечивающие исполнение Должником-1 его обязательств по Кредитному договору-2, а именно права, вытекающие из:

-- договора о последующей ипотеке (залоге) недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель — ФИО7;

-- договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ, созалогодатели - ФИО7 и ФИО1;

-- договора поручительства № №ДД.ММ.ГГГГ, поручитель - ФИО7;

- к ООО «Маричи-К» (далее - Должник-2) по Договору о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Кредитный договор-3). Одновременно с переходом прав требования по Кредитному договору-3 к Цессионарию в соответствии со ст.384 Гражданского кодекса РФ переходят права, обеспечивающие исполнение Должником-2 его обязательств по Кредитному договору-3, а именно права, вытекающие из:

-- договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ - залогодатель - ФИО7;

-- договора об ипотеке (залоге) недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ, созалогодатели - ФИО7 и ФИО1;

-- договора поручительства № № от ДД.ММ.ГГГГ, поручитель - ФИО7.

С учетом частичного погашения обязательств, общая сумма уступаемых Цессионарию прав (требований) к Должнику-1 и Должнику-2 составляет № копеек из общей суммы прав требований № рубль №. Обязательства сторон выполнены в полном объеме.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, ООО «Элит-Торг» является полным правопреемником взыскателя АО «БКС Инвестиционный банк» в вышеуказанной части и по судебному спору по делу 2-583/2016.

Определением Ленинградского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в рамках гражданского дела 2-583/2016 взыскатель АО «БКС Инвестиционный банк» был заменен правопреемником ООО «Элит-Торг».

По договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (Покупатель 6) приобрел №. м. или № долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью №. м., сформированный и предоставленный под нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., за которые ФИО1 уплатил № рублей; право собственности зарегистрировано № года.

При изменении определением Ленинградского районного суда г.Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ порядка исполнения решения суда, приобретение земельного участка ФИО1 в собственность не учитывалось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Как следует из содержания ст. 449.1 ГК РФ, под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные ст. ст. 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства.

Как разъяснено в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее - Постановление № 50), к заинтересованным лицам, которые могут оспорить торги, могут быть отнесены участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Торги могут быть признаны недействительными как по нарушению правил (процедуры) проведения торгов, так и в силу противоречия и несоблюдения требований (действующего законодательства (в том числе, ГК РФ, Закона о банкротстве и пр.).

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, и то, восстанавливается ли его нарушенное право при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Условием для признания торгов недействительными является существенный характер нарушения порядка организации и проведения торгов, его возможность повлиять на результат торгов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 Постановления № 50).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), разъяснено, что являются ничтожными сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.

Как указано в п. 26 Постановления №11, в ст. 278 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) содержится общее правило о том, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В соответствии с разъяснениями пункта 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 года № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором ипотеки» (далее - Информационное письмо № 17), если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем (приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на (земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при (обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация (осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный (участок) под зданием.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном (обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего (залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это (даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен).

Поскольку законом не установлено иного, с соответствующим заявлением в суд может обращаться как судебный пристав-исполнитель на стадии исполнительного производства, так и кредитор в рамках судебного разбирательства.

Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (часть первая статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ). Таким образом, правовые позиции ВАС РФ подлежат учету при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с разъяснениями пункта 58 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов,, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее - Постановление № 50) согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности. Правом заявить в суд требование об обращении взыскания на земельный участок обладают лица, заинтересованные в применении данной меры принудительного исполнения, то есть взыскатель и судебный пристав-исполнитель. После принятия решения суда об обращении взыскания на земельный участок оценка земельного участка осуществляется судебным приставом-исполнителем по правилам статьи 85 Закона об исполнительном производстве.

Вместе с тем, нормами части 4 статьи 35 ЗК РФ установлено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п.1). Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Давая оценку фактическим обстоятельствам дела, суд находит обоснованным утверждения ФИО1 о том, что при реализации на торгах спорной доли в праве на помещение, она была продана без учета приобретения им по возмездной сделке доли в праве на земельный участок, что привело к существенному занижению цены продаваемого объекта, и следовательно, недополучению денежных средств для погашения задолженности ФИО1 перед кредиторами.

Как бесспорно следует из материалов дела, при разрешении вопроса о начальной продажной цене спорной доли в праве на помещение, не учитывалось наличие права собственности должника за земельный участок, и начальная продажная цена устанавливалась исходя из наличия прав аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Объем правомочий собственника отличен от объема правомочий арендатора, и за приобретение прав собственника земли ФИО1 уплатил в части спорного помещения не менее № рублей (рассчитано от общей уплаченной суммы пропорционально площади спорного помещения и доле в праве на него). Как следует из отчета об оценке, изготовленного по заказу ФИО1, стоимость его доли в праве собственности на спорный земельный участок составила: на ДД.ММ.ГГГГ - №, а на ДД.ММ.ГГГГ – № рублей. Выводы данного отчета никем из участвующих в деле лиц не оспорены и не опровергнуты.

Таким образом, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, с приобретением ФИО1 в собственность земельного участка под зданием, стоимость объектов, принадлежащих ФИО1, значительно увеличилась, не менее чем на размер уплаченной по договору купли-продажи суммы (которая сама по себе является значительной).

Согласно части 3 статьи 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Безвозмездный переход прав собственности на долю в участке к ФИО5 (как она настаивает), является недопустимым, поскольку приведет к нарушению конституционного принципа неприкосновенности собственности. В таком случае, доля ФИО1 в праве собственности на земельный участок будет изъята у него без решения суда, и без какого-либо возмещения.

Как было указано выше, нормами части 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Вместе с тем, применяя данную норму, следует исходить из того, что она регулирует порядок отчуждения собственником объекта в здании, и соразмерной доли в праве на земельный участок одновременно, в том случае, когда это происходит одномоментно (объем прав на реализуемый объект не изменяется с момента принятия решения о сделке (волеизъявление собственника, либо решение о продаже с торгов с оценкой) и до момента фактической реализации сделки).

Спорный случай является исключением из данного правила, поскольку решение о реализации помещения (доли в нем) и его оценка были произведены до приобретения права собственности на землю, а реализация доли в помещении (исходя из ранее проведенной оценки) состоялась после возмездного приобретения земли и регистрации на нее права собственности. Указанная ситуация привела к тому, что на торгах реализовывалось помещение (доля в нем), без учета существенного изменения объема прав на земельный участок судьба которого следует судьбе помещения (и соответственно, изменения стоимости предмета торгов).

Кроме того, заслуживают внимания обоснованные доводы ФИО1 и ООО «Элит-Торг» о том, что без обращения взыскания на землю, невозможно реализовать спорные залоговые помещения.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1, как собственник долей в двух обособленных помещениях в спорном здании, приобрел № доли в праве на земельный участок, на котором расположено задание. При этом в договоре не выделено, какая доля участка соответствует каждому помещению, принадлежащему ФИО1

Таким образом, с учетом единства судьбы здания и земельного участка, при реализации помещений в здании, подлежит одновременной реализации и соразмерная доля в праве собственности на земельный участок.

Поскольку соответствующая доля участка каждому помещению ФИО1 в договоре не конкретизирована, при реализации помещений в добровольном порядке, данный вопрос должен разрешаться при заключении договора и описываться в предмете договора, а при принудительной реализации помещений с торгов, данный вопрос должен разрешаться в судебном порядке, с обращением взыскания на земельный участок, и указанием судом размера доли в праве на землю, соответствующей конкретному помещению (доли в нем). Иным образом разрешить данный вопрос не представляется возможным.

В ином случае, произвести переход прав на приобретенное с торгов помещение будет невозможно, поскольку, невозможно без судебного решения определить объем отчуждаемого вместе с помещением земельного участка и его стоимость (с учетом позиции ФИО5, желающей получить землю безвозмездно, и позиции ФИО1 настаивающего на выплате ему (его кредитору) денежных средств за землю). Правомерность таких выводов суда подтверждается разъяснительным письмом Управления Росреестра по от ДД.ММ.ГГГГ№ в котором указано на необходимость определения размера доли в праве на земельный участок, подлежащий отчуждению совместно с помещением.

Определение размера доли земельного участка, соответствующей помещению (доле в нем) не относится к компетенции государственного регистратора прав, и соответственно, без обращения взыскания на землю с определением долей по каждому объекту, невозможно заключить сделку по результатам торгов (она в силу закона будет ничтожной, до разрешения вопроса о том, какая доля в праве на землю следует судьбе помещения).

Таким образом, в ходе рассмотрения дела было бесспорно подтверждено, что оспариваемые торги состоялись с двумя существенными нарушениями:

- не было учтено возникновение права собственности ФИО1 на долю в земельном участке, что существенно нарушило его права на получение справедливого возмещения за принадлежащую ему долю земельного участка, и не позволило реализовать имущество за максимальную стоимость;

- реализация доли помещения была произведена без разрешения вопроса о судьбе земельного участка, на котором расположено здание, что привело к невозможности заключения заведомо ничтожного договора по результатам торгов (в котором без судебного решения невозможно определить объем следующих за помещением земельных прав).

Оба вышеуказанных нарушения в совокупности повлияли на результаты публичных торгов, поскольку участники торгов, действуя разумно и добросовестно (как это предполагается п.5 ст.10 ГК РФ), перед участием в торгах должны были поинтересоваться судьбой земельного участка, на котором расположено здания, и видя в ЕГРН сведения о наличии у ФИО1 зарегистрированных прав, и одновременно, видя в лотах, что вопрос о данных правах не разрешен (нет указания на размер доли в праве на участок, следующей за помещением, и сведений об обращении на него взыскания), для исключения длительных споров по переходу прав на землю, не приняли участия в торгах. Очевидно, что приобретение по справедливой рыночной цене объекта, сопровождающегося неразрешенным земельным спором, не отвечает интересам добросовестного и разумного участника торгов. Указанное обстоятельство повлияло на возможность реализации спорного объекта по максимальной цене.

Делая данные выводы, суд отвергает ссылки представителя ФИО5 на аналогичность ситуации при реализации квартир в многоквартирных домах, поскольку земельный участок под многоквартирным домом в силу закона находится в собственности собственников квартир, приобретается ими безвозмездно, и отчуждению и разделу не подлежит. Земельный же участок под торговым заданием выкупался с уплатой денежных средств, и является также инструментом для получения дохода, может быть преобразован, разделен и т.п.

Ссылки на рассмотрение спора арбитражным судом также несостоятельны, поскольку в рамках арбитражного спора торги не оспаривались, и арбитражным судом оценивалась законность акта административного органа, который, хотя и осуществляет контроль и надзор в сфере проведения торгов, судебным органом не является, и реагирует на очевидные нарушения при проведении торгов. Административный орган не подменяет собой функции судебных органов, и тот факт, что административный орган не усмотрел существенных нарушений при приведении торгов, само по себе не указывает на то, что права взыскателя или должника не были нарушены, а торги проведены без нарушений. В судебном порядке ФИО1 свои права, до подачи настоящего иска, не защищал; объем проверки арбитражным судом законности и обоснованности решения административного органа в порядке административного судопроизводства, существенно уже, нежели в рамках дела по оспариванию торгов в порядке искового производства (в рамках административного судопроизводства предметом проверки является законность решения, компетенция органа и должностного лица, но не законность самих торгов).

Также несостоятельными являются ссылки на злоупотребление правом со стороны ФИО1, который не обратился к приставу-исполнителю с просьбой обратить взыскание на землю. Как установлено в судебном заседании, судебный пристав-исполнитель имела информацию о приобретении ФИО1 земли под зданием (это очевидно из определения об отказе в разъяснении решения), и ФИО1, как физическое лицо, вправе был добросовестно рассчитывать на то, что реализация его имущества будет проходить в точном соответствии с нормами закона, с выручкой максимальной денежной суммы. Добросовестность участников гражданских правоотношений, как было указано выше, предполагается.

При таких обстоятельствах, торги следует признать недействительными, имея при этом ввиду, что иным образом невозможно обеспечить соблюдение разумного баланса интересов сторон, поскольку без обращения взыскания за земельный участок, с определением долей участка, соответствующих каждому объекту должника, произвести реализацию помещений в данном случае невозможно.

Как было указано выше, без признания недействительными оспариваемых торгов, невозможно разрешить вопрос о приобретении спорного имущества ФИО5, поскольку на основании этих торгов, заключить договор (заведомо ничтожный) и произвести переход прав на помещения по нему невозможно (без определения конкретной доли участка следующей судьбе помещения).

По изложенным основаниям иск ООО «Элит-Торг» надлежит удовлетворить, и для удовлетворения требований взыскателя по исполнительному производству № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденному по исполнительному листу по гражданскому делу № 2-583/2016, необходимо обратить взыскание на № доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок определив доли, соответствующие каждому заложенному объекту, рассчитав их пропорционально площадям и долям:

- № доли в праве на нежилое помещение, площадью 1 № долей в праве на вышеуказанный земельный участок;

- № доля в праве на нежилое помещение, площадью № долей в праве на земельный участок.

Оснований для установления начальной продажной стоимости долей в праве на участок в данном случае суд не усматривает, поскольку доли участка не являются залоговым имуществом, и их цену при реализации определяет судебный пристав-исполнитель.

Руководствуясь статьями 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 (паспорт №) удовлетворить.

Признать недействительными торги (аукцион) от ДД.ММ.ГГГГ по продаже Территориальным управлением Росимущества в Калининградской области залогового недвижимого имущества ФИО1: лот № доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью №.м., с кадастровым номером № расположенное по адресу:

Иск ООО «Элит-Торг» (ИНН: <***>) удовлетворить.

Обратить взыскание на № доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью № кв. м., расположенный по адресу:

собственности на нежилое помещение, площадью кадастровый (или условный) №, с указанной долей в праве на помещение совместно обращается взыскание на № долей в праве на вышеуказанный земельный участок;

- при обращении взыскания на № долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью , кадастровый (или условный) №, с указанной долей в праве на помещение совместно обращается взыскание на № долей в праве на земельный участок.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд г.Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05 октября 2022 года.

Судья А.В. Таранов