Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Калашниковой Светланы Васильевны к Манучаряну Жирайру Сержиковичу о расторжении договора купли-продажи недвижимости;

по встречному исковому заявлению Манучарян Жирайра Сержиковича о признании права собственности и об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности;

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управление государственной регистрации права и кадастра г. Севастополя,

у с т а н о в и л:

В марте 2021 года Калашникова С.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Манучарян Ж.С., в котором с учетом заявления об изменении исковых требований от 24.08.2021 года просила расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.03.2018 года, а именно: земельного участка с кадастровым номером №, с расположенным на нём жилым домом с кадастровым номером №, по адресу: г<адрес>

Исковые требования мотивированы неисполнением покупателем Манучарян Ж.С. условий договора купли-продажи в части предусмотренного условиями договора графика внесения оплаты за приобретенные объекты недвижимости.

В ходе производства по делу ответчиком Манучарян Ж.С. подано встречное исковое заявление, в котором с учетом заявления от 29.10.2021 года поставлен вопрос о признании за Манучарян Ж.С. права собственности на земельный участок и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, прекращении права собственности Калашниковой С.В. на спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

Встречные исковые требования мотивированы уклонением продавца Калашниковой С.В. от осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом заключенного 17.03.2018 года договора купли-продажи недвижимости, а также от получения оставшейся оплаты по договору.

В судебное заседание истец Калашникова С.В. и ответчик Манучарян Ж.С. не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, воспользовались правом ведения дела в суде через представителей.

В судебном заседании представитель истца Меркулов А.А. доводы иска поддержал, указав на уклонение покупателя от внесения оплаты по договору. Встречный иск просил отклонить по указанному основанию.

Представитель ответчика Ахмадиева А.Р. просила отказать в удовлетворении требования иска Калашниковой С.В. Требования встречного искового заявления Манучарян Ж.С. поддержала. Пояснила, что спорное имущество фактически было передано в пользование её доверителя, который осуществил строительство на земельном участке иных объектов капитального строительства. Считала действия Калашниковой С.В. в сложившихся правоотношениях по уклонению от получения оплаты по договору недобросовестными, указав на то, что после окончания в октябре 2019 года судебных разбирательств по оспариванию прав продавца на земельный участок её представителями выставлено требование о повышении цены заключенного договора.

Управление государственной регистрации права и кадастра г. Севастополя о времени и месте рассмотрения дела извещено в установленном порядке, явку представителя в суд не обеспечило, что не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав пояснения представителей сторон и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что между Калашниковой С.В. и Манучарян Ж.С. заключен 17.03.2018 года договор купли-продажи земельного участка с расположенный на нем жилым домом - земельный участок с кадастровым номером №, жилой домом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

По условиям договора купли-продажи (п. 5) стоимость земельного участка определена сторонам в размере 2 800 000,00 руб., а жилого дома в 700 000,00 руб., всего цена договора составила 3 500 000,00 руб.

Также сторонами в договоре определено, что покупатель Манучарян Ж.С. принимает обязательство еженедельно, не позднее субботы каждой текущей недели, выплачивать продавцу денежные средства в сумме 200 000,00 руб., выплатив цену договора в срок до 18.07.2018 года. Из них, в срок до 14.04.2018 года оплате подлежит стоимость жилого дома в размере 700 000,00 руб., до 18.07.2018 года оплата стоимости земельного участка в сумме 2 800 00,00 руб.

Пунктом 8 договора установлен факт передачи земельного участка и жилого дома при подписании договора купли-продажи.

В соответствии с п. 11 договора в случае если покупатель не исполнит в строки, установленные п. 5 договора свою обязанность по оплате цены договора (полностью или частично), продавец вправе обратиться в суд в соответствии с действующим законодательством с требованием о взыскании денежных средств и аресте земельного участка и жилого дома.

Согласно предоставленным в материалы дела распискам Калашниковой С.В. следует и сторонами в суде не оспаривается, что 17.03.2018 года в счет оплаты по договору Манучарян Ж.С. в пользу Калашниковой С.В. передано 200 000,00 руб.; 24.03.2018 года – 200 000,00 руб. и 21.05.2018 года – 500 000,00 руб.

Согласно пояснений ответчика Манучарян Ж.С. в судебном заседании 12.10.2021 года установлено, что в последующем оплата по взаимной договоренности сторон им была прекращена в связи с нахождением в производстве Гагаринского районного суда г. Севастополя гражданского дела по иску Министерства обороны Российской Федерации об оспаривании прав собственности Калашниковой С.В. на приобретенный им земельный участок и наличием мер по обеспечению исковых требований, принятых в отношении данного земельного участка по указанному гражданскому делу. После рассмотрения дела судами и отмены мер по обеспечению иска в октябре 2019 года его обращения к представителю Калашниковой С.В. – Меркулову А.А. о внесении оплаты по договору и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество были оставлены без удовлетворения, в связи с повышением со стороны представителя продавца цены договора.

Как следует из материалов реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, 12.07.2018 года определением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 12.07.2018 года в порядке обеспечения исковых требований Министерства обороны Российской Федерации к Калашниковой С.В. об оспаривании права собственности на спорный земельный участок (дело М-1929/2018 (№ 2-112/2019)) приняты обеспечительные меры, в том числе в виде запрета Управлению государственной регистрации права и кадастра г. Севастополя осуществлять регистрационные действия в отношении данного земельного участка.

Определением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 01.10.2019 года обеспечительные меры отменены, 20.11.2019 года Управлением государственной регистрации права и кадастра г. Севастополя осуществлена регистрация прекращения запрета на совершение регистрационных действий.

Также в ходе судебного разбирательства согласно пояснений Манучарян Ж.С. установлено, что с момента передачи земельного участка при заключении договора купли-продажи 17.03.2018 года в его фактическое владение поступил данный земельный участок, им с согласия представителя продавца Меркулова А.А. осуществлен снос жилого дома, являющегося предметом договора. На земельном участке, площадью 950,00 кв.м., Манучарян Ж.С. возведено два объекта капитального строительства – жилых домов, площадью 289,5 кв.м. и 463,5 кв.м. каждый.

12.01.2020 года Калашниковой С.В. в адрес Манучарян Ж.С. направлена претензия о необходимости внесения оплаты остатка задолженности по договору купли-продажи с учетом инфляционных потерь, также содержащее уведомление о расторжении договора в судебном порядке данного требования.

12.01.2021 года Калашниковой С.В. в адрес Манучарян Ж.С. направлена претензия о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с неосуществлением полной оплаты.

Указанные претензии возвращены отправителю по истечению срока хранения в отделении связи.

24.03.2021 года в адрес Калашниковой С.В. покупателем Манучарян Ж.С. направлено сообщение о готовности осуществить окончательную оплату по договору купли-продажи по месту проживания в г. Севастополе, отсутствием её по адресу, указанному в данном договоре, и отсутствии сведений о фактическом проживании. Также данное сообщение содержало просьбу о назначении времени и места передачи остатка денежных средств.

В силу п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства согласно пояснений сторон установлено, что фактически в связи с преклонным возрастом продавца Калашниковой С.В. вопросами оформления сделки, переговоров о расчетах по договору купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности занимался Меркулов А.А., что последним в суде не оспаривалось.

Как следует из предоставленных в материалы дела копий распечатки сообщений в интернет-мессенджере телефона + 79788366272 (абонент Меркулов А.А.) за период с 09 по 28.10.2019 года и 09.03.2021 года между Меркуловым А.А. и Манучарян Ж.С., последним сообщалось о готовности осуществить окончательную оплату по договору, а также совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Факт получения данных сообщений в суде представителем Меркуловым А.А. не оспаривался, при этом указано, что данные сообщения не могут рассматриваться как юридически значимые.

В соответствии с абз. 6 п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме

Направление данных сообщений в адрес Меркулова А.А. в октябре 2019 года осуществлено после отмены в судебном порядке мер по обеспечению иска, т.е. устранения причин, препятствующих осуществлению регистрации переход права собственности.

О добросовестном поведении Манучарян Ж.С. осуществить полную оплату в пользу продавца свидетельствует также факт внесения им в лице представителя Ахмадиевой А.Р. на депозит суда 18.05.2021 года - 2 340 000,00 руб. и 18.08.2021 года - 260 000,00 руб.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 указанной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Как следует из п. 3 ст. 307 ГК РФ, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Из установленных судом обстоятельств заключения договора купли-продажи и его исполнения сторонами (фактическая передача во владение покупателю земельного участка, оплата покупателем по договору ? установленный цены договора до возникновения 12.07.2018 года препятствий в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности по иску об оспаривании права продавца на земельный участок, очевидными финансовыми вложениями по освоению Манучарян Ж.С. земельного участка) следует прийти к выводу об отсутствии оснований квалифицировать его поведение в сложившихся правоотношениях как существенное нарушение условий договора купли- продажи, с учетом оговоренного сторонами условия о возможности взыскания с покупателя задолженного по договору.

При этом следует учесть наличие не зависящих ни от Калашниковой С.В., ни от Манучарян Ж.С., обстоятельств по оспариванию права продавца на земельный участок, применение в отношении земельного участка обеспечительных мер в период с 12.07.2018 года по 20.11.2019 года.

В связи с изложенным суд находит заслуживающими внимание основания встречного иска Манучарян Ж.С. о признании за ним права собственности на приобретенный земельный участок и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок о чем поставлен вопрос в иске.

В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Манучарян Ж.С. лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на приобретенный земельный участок, в связи с уклонением Калашниковой С.В. от государственной регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость и получением остатка оплаты по договору, о чем свидетельствует инициирование ею 16.03.2021 года обращение в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основанием для осуществления государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 10/22 от 29 апреля 2010 года, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Договор купли-продажи земельного участка с расположенным жилым домом от 17.03.2018 сторонами исполнен. Покупатель полностью осуществил расчет за приобретенное имущество, в том числе путем внесения денежных средств на депозит суда. Земельный участок и жилой дом продавец передал, а покупатель принял при подписании этого договора, при этом, стороны определили, что договор купли-продажи от 17.03.2018 года фактически имеет силу передаточного акта. Манучарян Ж.С. после заключения договора купли-продажи приступил к освоению земельного участка.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования встречного иска Манучарян Ж.С. о признании права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению, а в удовлетворении требований иска Калашниковой С.В. о расторжении договора купли-продажи необходимо отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Встречное исковое заявление Манучарян Жирайра Сержиковича к Калашниковой Светлане Васильевне о признании права собственности, государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить.

Признать за Манучарян Жирайром Сержиковичем право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 950,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, осуществив государственную регистрацию права собственности Манучарян Жирайра Сержиковича на данный земельный участок с кадастровым номером №.

Прекратить запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности Калашниковой Светланы Васильевны на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 950,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и жилой дом, общей площадью 26,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

После вступления в законную силу решения суда Управлению Судебного департамента в г. Севастополе осуществить перечисление в пользу Калашниковой Светланы Васильевны предварительно внесенные представителем Манучарян Жирайра Сержиковича – Ахмадиевой Анастасией Рифовной согласно квитанциям № 190 от 18.05.2021 года и № 276 от 18.08.2021 года на депозит суда денежные средства в общем размере 2 600 00,00 руб. в счет обеспечения оплаты по договору купли-продажи.

Отказать в удовлетворении исковых требований Калашниковой Светланы Васильевны к Манучарян Жирайру Сержиковичу о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в порядке, установленном статьей 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.

Мотивированный текст решения изготовлен 27.11.2021 года.

Председательствующий по делу

судья /подпись/ Н.В. Моцный

Решение не вступило в законную силу

Копия верна:

Судья Гагаринского районного

суда г. Севастополя Н.В. Моцный