Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17 января 2018 года №,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 17.04.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 17.01.2018 года №, которым на основании заявления ФИО9 определена кадастровая стоимость земельного участка: с кадастровым номером № площадью 2 100 кв.м., находящегося по <адрес>, ориентировочно на расстоянии 11 м в западном направлении от жилого дома по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.07.2015 года в размере 1 509 900 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что у ФИО9 отсутствует право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, так как, реализуя намерения передать ФИО9 земельный участок в аренду, администрация города Комсомольска-на-Амуре подготовила 01.02.2017 года проект договора аренды №, который предполагалось заключить сроком с 19.12.2016 года по 17.12.2019 года. Но ФИО9, получив проект договора 08.02.2017 года, его не подписал и, в нарушение пункта 4.3.3 договора аренды, в установленном законом порядке его в течение 30 дней не зарегистрировал в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, и не возвратил один экземпляр арендодателю. Также административный истец ссылается на то, что представленный ФИО9 отчет об оценке от 12.12.2017 года № (составлен оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не отвечает требования, предъявляемым к отчетам, поэтому не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка. Отказываясь от применения корректировки «на условия продажи», оценщик исходил из того, что в качестве потенциальных аналогов использована информация о фактически состоявшихся сделках с земельными участками. Но оценщик не учел, что сделки с объектами-аналогами заключались не в условиях открытого рынка, а при чрезвычайных обстоятельствах. А часть 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что рыночной стоимостью объекта является наиболее вероятная его цена, установленная на открытом в условиях конкуренции рынке. Так объект-аналог № 1 (участок на <адрес>) был продан без проведения торгов, поскольку покупатель имел право преимущественного выкупа как арендатор; оплата стоимости земельного участка осуществляется в рассрочку до 2020 года, и переход права собственности к продавцу на объект недвижимости не зарегистрирован. В отношение объекта-аналога № 2 (участок на <адрес>) договор купли-продажи заключен по итогам публичного предложения, но с ценой отсечения в размере 50% от начальной цены.

Производя корректировки «на вид разрешенного использования» и «на местоположение», оценщик применил коэффициенты 1,00, а это значит, что фактически корректировка не произведена. Определяя такой размер коэффициента, оценщик, в нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7, не учел наличие или отсутствие инженерных коммуникаций на земельных участках, обустройство внутренней территории. А наличие иди отсутствие таких коммуникаций может существенно изменить рыночную цену земельного участка. Также им не учтено, что земельные участки располагаются в зонах разной транспортной доступности, в разном удалении от делового центра города. Все эти критерии оценки имеют важное значение для определения местоположения объекта оценки.

Применяя только сравнительный подход оценки земельного участка, оценщик необоснованно отказался от выполнения расчетов методами доходного подхода, в том числе от метода капитализации земельной ренты, сославшись на отсутствие сведений о стоимости годового размера арендной платы, определенной в результате торгов для победителя. Но такое утверждение является неверным. На дату определения рыночной стоимости земельного участка – на 21.07.2015 года, на территории города Комсомольска-на-Амуре уже сформировался рынок по продаже на аукционах прав на заключение договоров аренды земельных участков. На официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре в свободном доступе размещена информация о состоявшихся за период 2014 – первое полугодие 2015 годов 14 аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков и протоколы аукционов с указанием размера начальной цены размера арендной платы. Кроме того, такой подход оценщика нарушает требования пункта 4 распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», согласно которому оценщик обязан при проведении оценки использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Обоснованный отказ от использования доходного подхода оценки, в нарушение подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3, в отчете отсутствует.

В нарушение пункта 20 ФСО №7 оценщик определяет все земельные участки – объект оценки и аналоги, как незастроенные, хотя на всех возведены здания, строения. При этом оценщик не учел, что одним из основных принципов является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. При этом вид использования земельного участка имеет существенное значение и значительно влияет на формирование его рыночной цены. В соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 вид использования земельного участка учитывается для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения. По мнению административного истца, оценщик ошибочно применяет при составлении отчета пункт 10 ФСО № 4 (страница 7), которым регулируются вопросы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, а предметом оценки является земельный участок.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, заинтересованное лицо ФИО9., уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

В письменных возражениях административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил несогласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО9 представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

На основании договора аренды № от 01.02.2017 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, и акта приема- передачи, ФИО9 с 19.12.2016 года владеет и пользуется на праве аренды земельным участком площадью 2 100 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания – для строительства магазина, находящемся по <адрес>, юго-восточнее пересечения <адрес>, ориентировочно на расстоянии 11 м в западном направлении от жилого дома по <адрес>. Срок действия договора установлен с 19.12.2016 года по 17.12.2019 года.

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды № от 01.02.2017 года установлена обязанность арендатора ФИО9 вносить ежеквартально арендную плату, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" 01.01.2015 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21.07.2015 года в размере 5 523 504 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21.07.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ФИО9 является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, базовая ставка которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере его рыночной стоимости, поэтому он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ФИО9 обратился 20.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, приобщив к нему также отчет №, составленный 12.12.2017 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21.07.2015 года имеет значение 1 509 900 рублей.

Заявление ФИО9 рассмотрено на заседании Комиссии 17.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, предъявляемым к отчету, перечень которых указан в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в федеральных стандартах оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № от 17.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 21.07.2015 года в размере 1 509 900 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре является арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 17.01.2018 года №, которое затрагивает её права и законные интересы.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058, № П/0003 от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии –ФИО3 – заместитель директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО4 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО5 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО6, а в случае её отсутствия – ФИО7

Из протокола № от 17.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО2, членами комиссии ФИО5, ФИО4; протокол заседания вела секретарь ФИО6 Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения относительно отчета об оценке.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

Порядок рассмотрения заявления и принятия Комиссией решения административный истец не оспаривает.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № от 17.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 12.12.2017 года № на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия, ознакомившись с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре и заслушав пояснения оценщика, составившего отчет, признала отчет соответствующим предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 12.12.2017 года № указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 21.07.2015 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 100 кв.м., находящегося по <адрес>, юго-восточнее пересечения <адрес>, ориентировочно на расстоянии 11 м в западном направлении от жилого дома по <адрес>, имеет значение 1 509 900 рублей.

Поскольку разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Довод административного истца о том, что у ФИО9 отсутствует право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, так как проект договора аренды № от 01.02.2017 года им не подписан, в установленном законом порядке не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, суд признает несостоятельным, свидетельствующим о неверном толковании норм материального права.

В абзаце втором статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, он должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 606, части 1 и 3 статьи 607, части 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено частью 2 статьи 162, частью 1 статьи 164, частью 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Системное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод, что заключенный в надлежащей форме договор аренды, в котором определен предмет договора и все его существенные условия, является действующим. Отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о его недействительности. Следовательно, ФИО9, с которым заключен в письменной форме 01.02.2017 года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:22:0020603:6904 (договор подписан сторонами), и которому земельный участок передан в пользование по акту приема-передачи, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости предмета аренды. Решение суда о признании договора недействительным отсутствует, соглашение о прекращении действия договора между сторонами не подписано. Поэтому, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО9 вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, которым владеет.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 12.12.2017 года №, составленного сотрудником ООО «Бизнес аудит оценка» оценщиком ФИО1, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки при его составлении не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 12.12.2017 года № соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 34-37, 43-44 отчета).

Оценщиком выявлено 4 объекта, сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам: вид права, категория земель, местоположение, площадь, условия продажи, вид разрешенного использования, расположение относительно красной линии. Информация о стоимости земельных участков, проданных на открытых торгах получены на официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmscity.ru, раздел «Продажа объектов имущества муниципальной собственности») и из информационного сообщения Комитета по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Характеристики объектов-аналогов представлены в отчете в таблице № 3.3 «Описание объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода (страница 30). Проводя сравнение объектов-аналогов оценщик применил корректировки: «на дату продажи», «на местоположение», «на вид разрешенного использования», «на площадь», «на расположение относительно красной линии». Описание корректировок и произведенных расчетов отражены в Отчете на страницах 40-42 и в таблице 5.1 «Расчет стоимости права собственности земельного участка сравнительным подходом» (страницы 38-39). В отчете и приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, согласования итоговых результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки (страницы 41-48).

Выражая несогласие с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщик необоснованно отказался от применения корректировки на «условия продажи». По мнению истца, такая корректировка подлежала применению, поскольку продажа двух земельных участков, отобранных оценщиком в качестве аналогов, производилась в условиях чрезвычайных обстоятельств. А заключенные в таких условиях сделки не отражают фактическую рыночную стоимость земельных участков. Суд не может согласиться с этой позицией административного истца, поскольку она не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса РФ).

Положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Информация о сделках, в том числе их стоимости и условиях заключения, относительно земельных участков, отобранных оценщиком в качестве аналогов, получена на официальном сайте органом местного самоуправления г.Комсомольска-на-амуре и из сообщения комитета по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Сведения о том, что сделки с объектами заключались при чрезвычайных обстоятельствах, в источнике информации отсутствуют. Доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих условиям открытого рынка, административный истец не представил.

По мнению суда не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что оценщик необоснованно не применил корректировку на «на вид разрешенного использования» и «на местоположение», как не нашедший своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Обосновывая свою позицию, административный истец ссылается на то, что оценщиком оставлено без внимание наличии или отсутствие на земельных участка инженерных коммуникаций, состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонта, внешний вид строения и состояние фасада, ориентация выхода (во двор или на улицу). Также административный истец считает, что необходимо было учитывать транспортную и пешеходную доступность объекта, его близость к парковкам и к остановкам общественного транспорта, удаленность от центра деловой активности и жизнеобеспечения, на что указывают Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р.

Содержание отчета об оценки свидетельствует, что корректировка «на вид разрешенного использования» и «на местоположение» оценщиком произведена (страница 40 и таблица 5.1). Также оценщиком произведена корректировка «на расположение относительно красной линии», при которой учтено расположение земельных участков (объекта оценки и аналогов) относительно делового центра города, транспортная и пешеходная доступность. При проведении оценки оценщик руководствовался положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 3 и ФСО №7.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, на которые ссылается истец, применению при проведении оценки не подлежат, поскольку фактически утратили свое правовое значение.

Указанные Методические рекомендации были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519, которым были утверждены стандарты оценки и на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.

Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением правительства РФ от 08.11.2007 года № 765 признано недействующим.

А в соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона «Об оценочной детальности в Российской Федерации» разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности, которыми и руководствовался оценщик при проведении оценки.

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода, и метода капитализации земельной ренты в рамках этого подхода. Суд не может согласиться с таким мнением административного истца, поскольку она основана исключительно на его субъективном мнении и не имеет иного подтверждения.

В отчете оценщиком обоснован выбор сравнительного подхода к оценки, и указано, по какой причине он отказался от применения затратного и доходного подходов к оценке. В частности на страницах 43-44 указано, что оценщик отказывается от применения метода капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода по тем основаниям, что для такого расчета необходимо наличие достаточной информации о потоках будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. По результатам проведенного анализа рынка объекта оценки для расчета годовой величины дохода от сдачи в аренду оцениваемого объекта за год, предшествующий дате оценки, не выявлено торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, с открытыми данными об установленном в ходе торгов годовом размере арендной платы.

Ссылка административного истца на то, что отказываясь от применения доходного подхода, оценщик нарушил требования Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, несостоятельна. Основания невозможности применения этого распоряжения указаны выше.

Административный истец считает, что оценщику надлежало учесть наличие на оцениваемом земельном участке строений, поскольку это существенно влияет на рыночную стоимость земельного участка при заключении сделки, а не оценивать его как незастроенный объект. Давая оценку этому доводу, суд считает, что он не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.

Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса – земельного участка с находящимися на нем строениями (зданиями), поскольку она применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки в данном случае значения не имеет. При таком положение оценщик обоснованно определил земельный участок как незастроенный.

По мнению административного истца, применение этого федерального стандарта оценки является ошибкой, так как оценщик определяет рыночную стоимость объекта, а ФСО № 4 регулирует вопросы определения кадастровой стоимости. Такая позиция не заслуживает внимания, ибо опровергается содержанием отчета об оценке.

В отчете об оценке № (на странице 7) указано, что целью и задачей оценки в данном отчете является определение рыночной стоимости земельного участка для подачи заявления об изменении кадастровой стоимости в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, поэтому, вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок, оценка производится исходя из вида права собственности, без учета обременений и ограничений (по аналогии с ФСО № 4).

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Исходя из этих положений, оценщик обоснованно определил вид оцениваемого права по аналогии с ФСО №4. Содержание отчета позволяет сделать вывод, что ФСО № 4 при проведении оценки земельного участка оценщикам не использовался.

Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет № от 12.12.2017 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Соответствие отчета об оценке № от 12.12.2017 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, подтверждено положительным экспертным заключением № от 14.12.2017 года, данным экспертом Саморегулируемой организации «Союз «Федерации специалистов оценщиков» ФИО8

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета № от 12.12.2017 года, выполненного ООО «Бизнес аудит оценка», повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено.

Нарушений при составлении указанного отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета № от 12.12.2017 года, положенного в основу оспариваемого решения Комиссии, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17 января 2018 года №, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская