Гражданский кодекс часть 1

Верховный суд У. Республики в составе судьи Соловьева В.А., при секретаре Пенькиной Н.В., с участием представителя административного истца Пермяковой И.М, представителя П. У. Республики Тихомировой К.Ю., представителя БУ УР «ЦКО БТИ» Холмогоровой О.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Горького 79» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Горького 79» (далее – ООО «Торговый центр «Горького 79», административный истец, Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости. Требования мотивировало тем, что Общество является собственником объектов недвижимости:

– назначение нежилое помещение, этаж цокольный, площадью 379,9 кв.м, расположенное по адресу: У. Республика, <адрес>, помещения 46-55,57-70 с кадастровым номером №:317. Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 17 131 351,16 рублей. В то же время согласно отчету об оценке, выполненного ИП Вахрушев Д.М. от ДД.ММ.ГГГГ№ на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения составила 6 173 000 рублей.

- назначение нежилое помещение, этаж цокольный, площадью 411 кв.м, расположенное по адресу: У. Республика, <адрес>, помещения 36-38, 40-41 с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 18 533 786,07 рублей. В то же время согласно отчету об оценке, выполненного ИП Вахрушев Д.М. от ДД.ММ.ГГГГ№ на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения составила 5 575 000 рублей.

- назначение нежилое помещение, этаж цокольный, площадью 444,1 кв.м, расположенное по адресу: У. Республика, <адрес>, помещения 40а, 40б, 42-43, 43а, 44-45 с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 20 026 409,72 рублей. В то же время согласно отчету об оценке, выполненного ИП Вахрушев Д.М. от ДД.ММ.ГГГГ№ на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения составила 7 002 000 рублей.

- назначение нежилое помещение, этаж цокольный, площадью 622,5 кв.м, расположенное по адресу: У. Республика, <адрес>, помещения 1-22 с кадастровым номером №316. Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 28 071 245,33 рублей. В то же время согласно отчету об оценке, выполненного ИП Вахрушев Д.М. от ДД.ММ.ГГГГ№ на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения составила 9 471 000 рублей.

Сумма кадастровой стоимости недвижимого имущества влияет на размер уплачиваемого налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца требования, изложенные в заявлении, поддержала в полном объеме, согласившись с результатами проведенной по делу экспертизы.

Представители П. У. Республики, БУ УР «ЦКО БТИ» не возражали против удовлетворения заявленного административного иска, в размерах, определенных заключением эксперта.

Представитель У. Р. по УР в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении У. Р. по УР о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил дело рассмотреть по существу в отсутствие указанного лица, признав его явку не обязательной.

Проверив основания заявленного иска и исследовав материала дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что истец является собственником объектов недвижимости –– нежилых помещений, этаж цокольный, площадью 379,9 кв.м, помещения 46-55,57-70 с кадастровым номером №:317, этаж цокольный, площадью 411 кв.м, помещения 36-38, 40-41 с кадастровым номером №:319, этаж цокольный, площадью 444,1 кв.м, помещения 40а, 40б, 42-43, 43а, 44-45 с кадастровым номером 18№:318, этаж цокольный, площадью 622,5 кв.м, помещения 1-22 с кадастровым номером №:316. расположенных по адресу: У. Республика, <адрес>.

Кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимого имущества установлена постановлением П. У. Республики от 27.11.2018г. № "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений и объектов незавершенного строительства на территории У. Республики по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ" и на ДД.ММ.ГГГГ составляет:

- с кадастровым номером №317 в размере 17 131 351,16 рублей.

- с кадастровым номером №:319 в размере 18 533 786,07 рублей.

- с кадастровым номером 18:26:010631:318 в размере 20 026 409,72 рублей.

- с кадастровым номером 18:26:010631:316. в размере 28 071 245,33 рублей.

Согласно отчету об оценке № от 19.04.2019г., составленному ИП Вахрушев Д.М., рыночная стоимость Объекта с кадастровым номером 18№:317, по состоянию на 01.01.2018г. составила 6 173 000 рублей.

Согласно отчету об оценке № от 19.04.2019г., составленному ИП Вахрушев Д.М., рыночная стоимость Объекта с кадастровым номером 18:№:319, по состоянию на 01.01.2018г. составила 5 575 000 рублей.

Согласно отчету об оценке № от 19.04.2019г., составленному ИП Вахрушев Д.М., рыночная стоимость Объекта с кадастровым номером 18№:318, по состоянию на 01.01.2018г. составила 7 002 000 рублей.

Согласно отчету об оценке № от 19.04.2019г., составленному ИП Вахрушев Д.М., рыночная стоимость Объекта с кадастровым номером 18№:316, по состоянию на 01.01.2018г. составила 9 471 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость спорного объекта превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке, владелец имущества обратился в Верховный суд У. Республики с административным иском об оспаривании установленной кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных административным истцом требований, они обязаны доказать недостоверность представленных им сведений о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Определением Верховного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Оценка.Консалтинг.Аудит». Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

- нежилое помещение, этаж цокольный, площадь 411 кв.м., адрес объекта: УР <адрес>, помещения 36-38, 40-41 кадастровый №;

– нежилое помещение, этаж цокольный, площадь 379,9 кв.м., адрес объекта: УР <адрес>, помещения 46-55, 57-70 кадастровый №;

– нежилое помещение, этаж цокольный, площадь 622,5 кв.м., адрес объекта: УР <адрес>, помещения 1-22 кадастровый №;

– нежилое помещение, этаж цокольный, площадь 444,1 кв.м., адрес объекта: УР <адрес>, помещения 40а, 40б, 42-43, 43а, 44-45 кадастровый №.

2) Допущено ли в отчетах об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненных индивидуальным предпринимателем Вахрушевым Д. М., нарушения требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

В заключении эксперта Пушкаревой М.И. (оценщика ООО «О.К.А.) № ОКА1814721/КН от ДД.ММ.ГГГГ изложены следующие выводы:

1. Рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила:

- нежилое помещение, этаж цокольный, площадь 411 кв.м., адрес объекта: УР <адрес>, помещения 36-38, 40-41 кадастровый № – 14558000 рублей.

– нежилое помещение, этаж цокольный, площадь 379,9 кв.м., адрес объекта: УР <адрес>, помещения 46-55, 57-70 кадастровый № – 13457000 рублей.

– нежилое помещение, этаж цокольный, площадь 622,5 кв.м., адрес объекта: УР <адрес>, помещения 1-22 кадастровый № – 20732000 рублей.

– нежилое помещение, этаж цокольный, площадь 444,1 кв.м., адрес объекта: УР <адрес>, помещения 40а, 40б, 42-43, 43а, 44-45 кадастровый № – 15731000 рублей.

2. Оценщиком допущено нарушение требований ФСО, Федерального закона №-Ф3, предъявляемых к форме и содержанию Отчетов об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ:

- Некорректный подбор аналогов в рамках метода сравнения продаж искажает итоговый результат, как по сравнительному подходу, так и в целом по объекту.

- Информация, отраженная в объявлениях о продаже/аренде объектов, является недостаточной, отсутствуют основные ценообразующие показатели, на которые в последующем Оценщик делает корректировки.

- Некорректно определено местоположение аналога в рамках метода сравнения продаж, и как следствие неверное применение корректировки.

- При расчете стоимости объекта оценки Оценщиком дважды учтено состояние здания, в котором расположен объект оценки.

- Некорректное использование справочника оценщика КО-Инвест «Общественные здания, 2016г.», для определения общего удельного веса конструктивных элементов объекта оценки.

- В приложении к отчету об оценке отсутствуют скрины используемых корректировок, проверить правильность примененных корректировок не представляется возможным, т.к. используемый справочник не является открытым источником информации, его необходимо приобретать за отдельную плату.

В целом Оценщиком правильно определены факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки, однако, информация, использованная Оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Указанные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Указанные выводы подробно мотивированы в исследовательской части заключения эксперта.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьёй 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В связи с чем, суд признаёт, что заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробные описания проведённых исследований. Выводы и ответы на поставленные судом вопросы, изложенные в экспертном заключении, подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд находит заявленное требование подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации). При этом в соответствии со статьями 375 и 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении указанного спорного нежилого помещения определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 298 - Результат оценки может использоваться, в том числе для совершения сделок и налогообложения. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость.

Таким образом, законодательство допускает возможность определения рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости.

В силу статьи 62 КАС РФ – лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно ч.5 ст. 247 КАС РФ - стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Часть 1 статьи 248 КАС РФ устанавливает, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Оценив заключение эксперта Пушкаревой М.И. (оценщика ООО «О.К.А.) № ОКА1814721/КН от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание, что не установлено обстоятельств, позволяющих подвергнуть выводы эксперта сомнению, суд соглашается с изложенными в нем выводами, считает необходимым определить кадастровую стоимость объектов недвижимости, находящихся в собственности административного истца в установленных экспертом размерах его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 247, 249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Горького79», поданный ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

- нежилое помещение, адрес объекта: УР <адрес>, кадастровый № – 14 558 000 рублей.

– нежилое помещение, адрес объекта: УР <адрес>, кадастровый № – 13 457 000 рублей.

– нежилое помещение, адрес объекта: УР <адрес>, кадастровый № – 20 732 000 рублей.

– нежилое помещение, адрес объекта: УР <адрес>, кадастровый № – 15 731 000 рублей, до даты внесения сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы в Верховный суд У. Республики в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Соловьев В.А.