Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 к министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил:

Административный истец ФИО5 обратилась в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества :

– нежилого здания, наименование: производственное, с кадастровым номером … :616, площадью 671 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, г. …, …, в размере его рыночной стоимости – 5 214 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

– нежилого здания, наименование: производственное, с кадастровым номером …:634, площадью 4078,3 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, г. …, в размере его рыночной стоимости – 30 098 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

– нежилого здания, наименование: административное, с кадастровым номером …:642, площадью 473,6 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, г. …, в размере его рыночной стоимости – 3 599 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

– нежилого здания, наименование: здание, с кадастровым номером …:3099, площадью 4422,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, г. …, в размере его рыночной стоимости – 28 085 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец сослалась на то, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи регистрации №№ … …, … от ДД.ММ.ГГГГ и № … отДД.ММ.ГГГГ.

Приказом министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в <адрес>» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости составила : нежилого здания с кадастровым номером …:616 – 15649303, 54 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:634 – 95115580, 67 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:642 – 11018816, 38 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:3099 – 85672555, 05 рублей.

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости указанных объектов административный истец обратилась к независимому оценщику для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости.

По заказу административного истца ИП … Ю. В. подготовлены отчеты № № … от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила : нежилого здания с кадастровым номером …:616 – 5214 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:634 – 30098 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:642 – 3599 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:3099 – 28085 000 рублей.

Административный истец полагает результаты государственной кадастровой оценки принадлежащих ей объектов недвижимости недостоверными, существенно превышающими рыночную стоимость этих объектов, что нарушает ее права, как плательщика налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению налога, расчет которого осуществляется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО5 – адвокат ФИО3 уточнила заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, проведенной по делу экспертом общества с ограниченной ответственностью Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер», просила суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ : нежилого здания с кадастровым номером …:616 в размере – 5676 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:634 в размере – 31 501 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером …:642 в размере – 5 814 000 рублей, и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания с кадастровым номером …:3099 – 53 044 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы

В судебное заседание административный истец ФИО5, представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, представители заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по <адрес>, администрации города-курорта <адрес>, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, не явились.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по <адрес> просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : здании с кадастровым номером …:616, с назначением «нежилое здание», наименованием «производственное», площадью 671 кв. м., кадастровой стоимостью 15649303, 54 рублей; здании с кадастровым номером …:634, с назначением «нежилое здание», наименованием «производственное», площадью 4078,3 кв. м., кадастровой стоимостью 95115580, 67 рублей; здании с кадастровым номером …:642, с назначением «нежилое здание», наименованием «административное», площадью 473,6 кв. м., кадастровой стоимостью 11018816, 38 рублей; здании с кадастровым номером …:3099, с назначением «нежилое здание», площадью 4422,8 кв. м., кадастровой стоимостью 85672555, 05 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами …:616, …:634, …:642) в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, и ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого здания с кадастровым номером …:3099 на основании акта определения кадастровой стоимости, подготовленного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№. Заявлений о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в комиссию не поступало (том 2 л. д. 25-29).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть заявленные административные исковые требования в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3 статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административный истец ФИО5 на основании договора купли-продажи долей недвижимого имущества с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи долей недвижимого имущества с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, город …:

– назначение : нежилое здание, наименование : производственное, с кадастровым номером …:616, площадью 671 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей. 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № … (том 1 л. д. 30, 36-37);

– назначение : нежилое здание, наименование : производственное, с кадастровым номером …:634, площадью 4078,3 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей, 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № … (том 1 л. д. 31, 38-39);

– назначение : нежилое здание, наименование : административное, с кадастровым номером …:642, площадью 473,6 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей, 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № … (том 1 л. д. 32, 40-41).

Кроме того, административному истцу ФИО5 на праве собственности с обременением в виде ипотеки ПАО «Российский Национальный Коммерческий Банк» принадлежит объект недвижимого имущества – назначение : нежилое здание, наименование : данные отсутствуют, с кадастровым номером …:3099, площадью 4422,8 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей, 2, расположенное по адресу: <адрес>, г. …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л. д. 33-35).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных нежилых зданий по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена : с кадастровым номером …:616 в размере – 15649303, 54 рублей, с кадастровым номером …:634 в размере – 95115580, 67 рублей, с кадастровым номером …:642 в размере – 11018816, 38 рублей, и с кадастровым номером …:3099 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 85672555, 05 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №№ …, …, …, …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:616, …:634, …:642 и ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером …:3099 (том 1 л. д. 26-29).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимого имущества, истец ФИО5 представила отчеты № № … от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости спорных нежилых зданий, выполненные ИП … Ю. В., в соответствии с которыми рыночная стоимость объектов оценки составила : с кадастровым номером …:616 в размере – 5214 000 рублей (том 1 л. д. 45-94), с кадастровым номером …:634 в размере – 30098 000 рублей (том 1 л. д. 96-144), с кадастровым номером …:642 в размере – 3599 000 рублей (том 1 л. д. 146-194), с кадастровым номером …:3099 в размере – 28085 000 рублей (том 1 л. д. 196-238).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Межрегиональный центр оценки «Бизнес-партнер» (том 2 л.д. 15-18).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составила : с кадастровым номером …:616 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 5676000 рублей, с кадастровым номером …:634 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 31501000 рублей, с кадастровым номером …:642 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 5814000 рублей и с кадастровым номером …:3099 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 53044000 рублей (том 2 л. д. 34-130).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение № … от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения.

Так, из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что экспертом произведено натурное обследование объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:616, …:634, …:642, …:3099, о чем были выполнены фототаблицы, в которых отражено техническое состояние исследуемых объектов, а также составлен соответствующий акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ.

Объектами оценки являлись :

– нежилое здание, наименование : производственное, с кадастровым номером …:616, площадью 671 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей. 1, расположенное по адресу: <адрес>, город …, текущее использование – производственно-складского назначения, расположено на территории промбазы в г. … в районе, характеризующемся как «районы вокруг крупных промышленных предприятий. Промзоны. Окраины городов, территории старой застройки», окружающая застройка представлена производственно-складскими объектами, крупными торговыми складами. Объект исследования расположен на второй линии …, принадлежит административному истцу на праве собственности;

– нежилое здание, наименование : производственное, с кадастровым номером …:634, площадью 4078,3 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей, 2, расположенное по адресу: <адрес>, город …, текущее использование – производственно-складского назначения, расположено на территории промбазы в г. … в районе, характеризующемся как «районы вокруг крупных промышленных предприятий. Промзоны. Окраины городов, территории старой застройки», окружающая застройка представлена производственно-складскими объектами, крупными торговыми складами. Объект исследования расположен на второй линии …, принадлежит административному истцу на праве собственности;

– нежилое здание, наименование : административное, с кадастровым номером …:642, площадью 473,6 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей, 2, расположенное по адресу: <адрес>, город …, текущее использование – административного (офисного) назначения, расположено на территории промбазы в г. … в районе, характеризующемся как «районы вокруг крупных промышленных предприятий. Промзоны. Окраины городов, территории старой застройки», окружающая застройка представлена производственно-складскими объектами, крупными торговыми складами. Объект исследования расположен на красной линии …, принадлежит административному истцу на праве собственности;

– нежилое здание, наименование : данные отсутствуют, с кадастровым номером …:3099, площадью 4422,8 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей, 2, расположенное по адресу: <адрес>, г. …, текущее использование – торгово-складского назначения, расположено на территории промбазы в г. … в районе, характеризующемся как «районы вокруг крупных промышленных предприятий. Промзоны. Окраины городов, территории старой застройки», окружающая застройка представлена производственно-складскими объектами, крупными торговыми складами. Объект исследования расположен на красной линии …, принадлежит административному истцу на праве собственности с обременением в виде ипотеки ПАО «Российский Национальный Коммерческий Банк».

Эксперт также указал в заключении, что оцениваемые объекты с кадастровыми номерами …:616, …:634, …:642 имеют хорошее, эксплуатируемое техническое состояние, электроосвещение, водоснабжение, канализацию, стены – сендвич - панели, металлопрофиль (здание с кадастровым номером …:642 имеет стены из шлакоблоков и металлопрофиля), кровлю из металлопрофиля, полы – бетон, плитка, проемы ПВХ. Объекты с кадастровыми номерами …:616 и …:634 имеют металлические перекрытия и внутреннюю отделку – ПВХ, подвесные конструкции. Объекты с кадастровыми номерами …:634 и …:642 имеют отопление. Объект с кадастровым номером …:642 имеет внутреннюю отделку МДФ, подвесные конструкции.

Также эксперт при проведении исследования исходил из того, что оцениваемый объект с кадастровым номером …:3099 завершен строительством в 2015 году, имеет хорошее, эксплуатируемое техническое состояние, электроосвещение, водоснабжение, канализацию, отопление, стены из шлакоблоков и металлопрофиля, кровлю их металлопрофиля, полы – бетон, плитка, проемы ПВХ, внутреннюю отделку 1 этажа – покраска, подвесные конструкции, 2 этаж – без отделки.

Экспертом в заключении проведен анализ рынка объекта исследования, анализ рынка нежилых зданий <адрес>, выставленных на продажу и аренду в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (в отношении объектов с кадастровыми номерами …:616, …:634, …:642) и в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (в отношении объекта с кадастровым номером …:3099), фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, анализ наиболее эффективного использования, других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам экспертизы, но влияющих на их стоимость, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты – коммерческого назначения (административные, торговые и производственно-складские здания), описаны методы оценки. В качестве единицы измерения принят показатель стоимости – 1 кв.м. В результате проведенного анализа экспертом выявлено 20 предложений по продаже объектов коммерческого назначения – торгово-складских объектов, выставленных на продажу в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в г. …, по 5 предложений о сдаче в аренду производственно-складских объектов, офисных объектов, торговых объектов, предлагаемых в аренду продажу в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в г. …, и сделан вывод о диапазоне средней цены предложений о продаже и аренде производственно-складских, торгово-складских, офисных помещений на рынке. В результате эксперт пришел к выводу о том, рынок коммерческой недвижимости г. … является неактивным.

Оценка стоимости исследуемого объекта произведена экспертом путем сведения результатов, полученных в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж и доходного подхода методом прямой капитализации. Отказ от применения затратного подхода подробно мотивирован в исследовательской части заключения.

Из выставленных на продажу на открытом рынке 20 объектов экспертом выбрано 3 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : все объекты-аналоги представляют собой отдельно стоящие производственно-складские здания, расположены в промышленном районе города …, на красной линии, находятся в собственности, имеют хорошее, эксплуатируемое состояние, отдельный вход, стандартную внутреннюю отделку, все коммуникации.

При расчете рыночной стоимости спорных объектов оценки в рамках сравнительного подхода экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблиц 21, 22. 23, 24 следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на функциональное назначение, на общую площадь (при определении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами …:634, …:642), на дату продажи и на состояние внутренней отделки (при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером …:3099), так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

Стоимость 1 кв.м. в рамках сравнительного подхода определена экспертом в размере – 8 842 рублей (для объекта с кадастровым номером …:616) в размере – 8037 рублей (для объекта с кадастровым номером …:634), в размере - 14700 рублей для объекта с кадастровым номером …:642) и в размере – 13695 рублей (для объекта с кадастровым номером …:3099).

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода методом прямой капитализации экспертом выбрано по 3 объекта-аналога из представленных предложений к аренде производственно-складских объектов, офисных объектов и торговых объектов, наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам, расположенные в г. ….

Указанные объекты-аналоги представляют собой : складские здания в хорошем состоянии, не требующие ремонта, отапливаемые, имеющие отдельный вход и стандартную внутреннюю отделку; офисные помещения в хорошем состоянии, не требующие ремонта, имеющие все коммуникации, отдельный вход и стандартную внутреннюю отделку; торговые помещения, представляющие собой капитальные строения, в хорошем состоянии, не требующие ремонта, имеющие все коммуникации, отдельный вход и стандартную внутреннюю отделку.

Корректировки значений для объектов-аналогов в рамках доходного подхода произведены экспертом на торг, на площадь (для объектов с кадастровыми номерами …:634, …:642, …:3099), на состояние внутренней отделки (для объекта с кадастровым номером …:3099). Применение указанных корректировок в рамках доходного подхода, как и отказ от применения иных корректировок экспертом мотивировано в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение № … от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества, с учетом их местоположения, целевого использования.

Содержание заключения эксперта № … от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не является произвольным; при оценке объектов эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; описание технических характеристик объектов оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты; расчеты произведены экспертом на основе сведения результатов двух подходов, с мотивированным обоснованием отказа от применения затратного подхода, с учетом анализа рынка коммерческой недвижимости в г. …, и объективно отражают рыночную стоимость объектов оценки с кадастровыми номерами …:616, …:634, …:642 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и с кадастровым номером …:3099 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

С учетом изложенного, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Исковые требования административного истца об установлении рыночной стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых зданий с кадастровыми номерами …:616, …:634, …:642, …:3099 в размерах, указанных в соответствующих отчетах оценщика – ИП … Ю. В., удовлетворению не подлежат, поскольку изложенные в отчетах выводы опровергаются вышеуказанной судебной оценочной экспертизой.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования ФИО5 к министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – назначение : нежилое здание, наименование : производственное, с кадастровым номером …:616, площадью 671 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей. 1, расположенного по адресу: <адрес>, город …, в размере равном его рыночной стоимости – 5676 000 рублей по состоянию на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – назначение : нежилое здание, наименование : производственное, с кадастровым номером …:634, площадью 4078,3 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей, 2, расположенного по адресу: <адрес>, город …, в размере равном его рыночной стоимости – 31501 000 рублей по состоянию на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – назначение : нежилое здание, наименование : административное, с кадастровым номером …:642, площадью 473,6 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей, 2, в размере равном его рыночной стоимости – 5814 000 рублей по состоянию на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – назначение : нежилое здание, наименование : данные отсутствуют, с кадастровым номером …:3099, площадью 4422,8 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей, 2, расположенного по адресу: <адрес>, г. …, в размере равном его рыночной стоимости – 53044 000 рублей по состоянию на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами - …:616, …:634, …:642, …:3099.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения административного истца ФИО5 в <адрес>вой суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами …:616, …:634, …:642, …:3099, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через <адрес>вой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.