Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО «Волжский торговый дом» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ОАО «Волжский торговый дом» обратилось в суд с названным административным иском к администрации Костромской области, указывая в обоснование, что является собственником объекта капитального строительства – здания торгового центра продовольственных и промышленных товаров, общей площадью 11056,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

Однако согласно отчету №-Н, составленному оценщиком ИП ФИО4, действительная рыночная стоимость здания составляет <данные изъяты> руб. Таким образом, размер кадастровой стоимости объекта завышен по сравнению с реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Просит установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости в <данные изъяты> руб.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Костромской области.

В судебном заседании представитель административного истца Сизова Н.А. заявленные требования поддержала в полном объеме, полагая выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, необоснованными вследствие недостатков, выраженных в письменных замечаниях.

Представитель административного ответчика администрации Костромской области Лелина Н.Н., представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Смирнова О.Л., напротив, полагали, что кадастровая стоимость здания должна быть установлена в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ОАО «Волжский торговый дом» является собственником здания торгового центра продовольственных и промышленных товаров, кадастровый №, общей площадью 11056,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного объекта капитального строительства утверждена в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 29.12.2016 г. N 84-од, налоговая база по принадлежащему административному истцу объекту недвижимости определяется как его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на объём налоговых обязательств административного истца, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет по определению рыночной стоимости объекта капитального строительства №-Н, составленный оценщиком ИП ФИО4

В данном отчете рыночная здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере <данные изъяты> руб., при этом от применения затратного и сравнительного подходов оценщик отказался. В рамках использованного доходного подхода из заключенных договоров аренды определена расчетная выручка в 36 692 909 руб., чистый операционный доход 34 516 031 руб., что при среднем значении коэффициента капитализации, выбранном из справочника оценщика объектов недвижимости (0,129) позволило сделать вывод о том, что рыночная стоимость единого объекта оценки (объект капитального строительства и земельный участок) составила <данные изъяты> руб.

Для целей определения стоимости земельного участка (для отчистки от общей с объектом капитального строительства стоимости) использовался сравнительный подход (метод прямого сравнения продаж), при этом в качестве объектов-аналогов были использованы земельные участки, расположенные в г. Костроме по следующим адресам: ул. 2-я Волжская, д. 8; ул. Депутатская, д. 41, ул. Шагова, д. 90/1, ул. Магистральная, д. 65, с применением корректировок на вид передаваемого права, на местоположение, на доступность коммуникаций, на общую площадь, со скидкой на торг в 16%. Стоимость земельного участка составила <данные изъяты> руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков». Будучи опрошен в судебном заседании, оценщик ФИО4 отчет поддержал в полном объеме.

В связи с возникшими сомнениями в соответствии рыночной стоимости объекта капитального строительства, указанной в отчете оценщика, его действительной рыночной стоимости судом по ходатайству заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений <адрес> по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО5

Как следует из заключения указанного эксперта, при составлении оценщиком ИП ФИО4 отчета об оценке допущены нарушения в части требований к содержанию отчета, обоснованию выбора методов расчета, допущены методологические ошибки при определении рыночной стоимости земельного участка, необоснованного выбора ставки капитализации, которые в целом привели к искажению результата – снижению рыночной стоимости. Информация, указанная в отчете, не соответствует принципам достоверности, достаточности, проверяемости. Рыночная стоимость здания торгового центра продовольственных и промышленных товаров, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.

Экспертом также использован только доходный подход, при этом в ходе отчистки стоимости объекта капитального строительства произведена замена объекта-аналога - земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> - на аналог, расположенный по адресу: <адрес> (в соответствии с кадастровым номером местоположение участка – Бакшеевское сельское поселение <адрес>, реально – через <адрес> от земельного участка, расположенного в черте города), с применением корректировок на инженерные коммуникации, на размер земельного участка, скидки на торг в размере 10,6%, вследствие чего его стоимость земельного участка составила 39 916 000 руб., рассчитан иной коэффициент капитализации (0,0976), в связи с чем совокупная стоимость объекта капитального строительства и земельного участка рассчитана в размере <данные изъяты> руб.

Указанное заключение эксперт ФИО5, будучи опрошен судом, поддержал в полном объеме, дав подробные пояснения по существу высказанных представителем административного истца замечаний, полагая их необоснованными.

Суд соглашается с доводами эксперта и отмечает, что по существу ни один из выводов эксперта данными замечаниями не опровергнут. В большей части они носят формальный характер и свидетельствуют лишь о несогласии административного истца, не обладающего необходимыми специальными познаниями, с экспертным заключением.

Вопреки доводам представителя административного истца, оснований усомниться в правильности заключения эксперта ФИО5 не имеется, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является компетентным специалистом в области оценки недвижимости, имеющим значительный стаж, его квалификация участвующими в рассмотрении дела лицами под сомнение не ставилась.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы и, оценивая экспертное заключение в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, соглашается с изложенными в нем выводами и полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта капитального строительства, равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта - 313 677 000 руб.

Датой подачи настоящего заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной следует считать 27 декабря 2017 года – дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость здания торгового центра продовольственных и промышленных товаров, кадастровый №, общей площадью 11056,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать 27 декабря 2017 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Костромского областного суда через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов