Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Юр-Ник» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Министерству имущественных отношений <адрес> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Юр-Ник» (далее по тексту ООО «Юр-Ник» или ООО) обратилось в <адрес>вой суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее по тексту – Управление Росреестра по <адрес>), Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по тем основаниям, что ООО «Юр-Ник» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком аренды на 3 года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, является плательщиком арендной платы.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес>» и составляет <данные изъяты>.

Так как размер арендной платы по договору аренды зависит от кадастровой стоимости земельного участка, то результаты определения кадастровой стоимости непосредственно затрагивают права и обязанности ООО в качестве арендатора.

Согласно отчету об оценке №, выполненного ООО ОК «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет - <данные изъяты>. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в результате независимой оценки выявлено значительное отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости, что свидетельствует о несоответствии ее действительности.

В порядке досудебного урегулирования спора ДД.ММ.ГГГГ ООО «Юр-Ник» обратилось в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости. Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление административного истца отклонено.

Просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес><данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-делового значения, равной рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей (л.д.4-6).

ДД.ММ.ГГГГ представителем административного истца по доверенности ФИО7 подано заявление об уточнении требований по административному иску в части даты установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а именно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.112).

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Юр-Ник» ФИО7 поддержала требования по основаниям, изложенным в административном иске, суду пояснила, что с выводами судебной оценочной экспертизы не согласна, так как не согласна с выбором объектов-аналогов для экспертного исследования, экспертом не были применены существенные корректировки. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по отчету об оценке, который является обоснованным, соответствует требованиям законодательства и ФСО. Судебные расходы просила распределить между сторонами по делу.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> в суд не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Росреестра по <адрес> просит рассмотреть административное дело в соответствии с действующим законодательством. При этом, сообщают, что в соответствии со ст.24.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перед началом работ по государственной кадастровой оценке земель Филиалом был сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее по тексту – Перечень), который был предоставлен заказчику по определению кадастровой стоимости. При формировании Перечня указывались количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета. Также при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости оценщиком могли быть использованы иные сведения об объекте, не содержащиеся в Перечне (т.1 л.д.138-141).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ привлечены в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> (далее по тексту - ФГБУ «ФКП Росрестр» по <адрес>), администрация <адрес> (т.1 л.д.1-3).

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес>, заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росрестр» по <адрес>, администрации <адрес> в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

От представителя заинтересованного лица администрации <адрес> представлены письменные возражения, согласно которым Администрация не оспаривает право административного истца на обращение в суд. Вместе с тем, считают, что административным истцом не представлено доказательств, предусмотренных ст.248 КАС РФ. Представленный отчет об оценке не может являться доказательством определения рыночной стоимости земельного участка, так как является лишь подтверждением наличия у истца права на обращение в суд с иском. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по СК от ДД.ММ.ГГГГ отказано истцу в заявлении о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В указанном решении указано на наличие в отчете об оценке нарушений требований действующего законодательства. Просят в удовлетворении иска отказать (т.1 л.д.144-145).

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных участников процесса, так как их неявка не является препятствием к рассмотрению дела.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> (т.1 л.д.130-132).

Представитель заинтересованного лица КУМИ <адрес> - ФИО2 просила в удовлетворении административного иска отказать, так как уменьшение кадастровой стоимости земельных участков приведет к уменьшению бюджета города. Также считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям ФСО, в виду некорректно подобранных объектов-аналогов, неправильно примененных к ним корректировок.

В судебном заседании эксперт ФИО3 пояснила, что при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка ею были применены сравнительный подход - метод сравнения продаж, и доходный подход – метод капитализации дохода. Было выбрано 4 объекта-аналога под коммерческое назначение, сопоставимых по основным показателям: назначение – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под продолжение строительство автосалона с существующей парковкой. К аналогам был применен ряд корректировок в соответствии со справочником Лейфера. В связи с назначением оцениваемого участка, местоположение по удаленности участка, не является ключевым параметром. Основной фактор – удобный подъезд и наличие парковки, в связи с этим, также не применялась и корректировка на локальное местоположение, так как в данном случае проходимость людей не играет особой роли. Корректировка на коммуникации не применялась в виду возможности их подключения. Вывод об активности рынка сделан на основании анализа количества предложений, оценивалось соотношение спроса и предложений. 8% - это средний показатель.

По доходному подходу по методу капитализации дохода были взяты в качестве 3-х аналогов данные о совершенных сделках, были применены корректировки на дату предложения, на площадь. После согласования данных на основании двух примененных подходов, итоговая рыночная стоимость составила <данные изъяты> рублей.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО4, свидетеля (оценщика ФИО5), исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч.1, 2 ст.66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Часть 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО №).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов административного дела следует, что предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> обход, <адрес>-Д в <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства автосалона с автостоянкой (л.д.30-32).

На момент обращения в суд ООО «Юр-Ник» является Арендатором указанного земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с администрацией <адрес>, сроком аренды на 3 года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно расчету арендной платы, который является приложением к договору аренды, арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (т.1 л.д.24-28, 29).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости указанного в иске земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 101 543, 7 рублей (т.1 л.д.151).

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка предоставлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО ОК «ЭКСПЕРТ» ФИО5, являющимся членом Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть, является ниже кадастровой стоимости (т.1 л.д.59-101).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ, отклонено рассмотрение заявления ООО «Юр-Ник», об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> со ссылкой на допущенные нарушения требований Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.34-36).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя административного истца определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр поддержки бизнеса» (т.1 л.д.157-164).

В соответствии с заключением эксперта ФИО3№ от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д.4-110).

Оценивая заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В силу ст.62, ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ и Законом об оценочной деятельности.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ООО «Центр поддержки бизнеса» ФИО3 следует, что экспертом описаны применяемые при экспертизе подходы и методы оценки, указаны количественные и качественные характеристики объекта исследования, произведен анализ рынка объекта исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, подобраны и описаны аналоги для объекта исследования.

Исследование проводилось с применением сравнительного (метод сравнения продаж) и доходного (метод капитализации дохода) подходов. В заключении экспертом приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №).

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО №, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Согласно пунктам 15-17 ФСО № доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Эксперт приводит информацию, позволяющую прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

При расчете доходного подхода экспертом применялся метод прямой капитализации дохода. Для расчетов использовались данные по заключенным договорам аренды аналогичных земельных участков, публикуемые на официальном сайте Администрации <адрес>, где информация по сделкам содержится в полном объеме, является проверяемой. Произведен расчет коэффициента вариации. Подобранные аналоги сопоставимы по базовым ценообразующим характеристикам, проходимости, экономической активности и являются максимально корректными.Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №.

На основании пункта 25 ФСО № эксперт для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществил согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Таким образом, экспертное заключение при применении сравнительного и доходного подходов полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

В распоряжение эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом был неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Рассматривая замечания представителя административного истца на заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд находит их необоснованными, так как они не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в его обоснованности. Данные замечания сводятся фактически к несогласию с выводами заключения эксперта. Делая вывод о нарушениях судебным экспертом требований федеральных стандартов оценки, представитель истца не указал, каким образом, это повлияло на определение итогового размера рыночной стоимости. Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Так, ссылки на необоснованный вывод эксперта об активности рынка, на некорректный подбор объектов-аналогов в рамках сравнительного и доходного подходов, о неверном определении коэффициента торможения при расчете поправки на площадь, на математические ошибки, являются не обоснованы по следующим основаниям.

Согласно п.11 ФСО № объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. С целью установления рыночной стоимости земельного участка экспертом, в соответствии с положениями раздела V ФСО №, приведен анализ общей политической и социально-экономической обстановки в РФ и <адрес>, дан анализ рынка земельных участков <адрес> за период, предшествующий дате оценки со ссылкой на источники информации и определен сегмент по экономической активности регионов, как активный рынок.

В соответствии с п.25ФСО № оценщик вправе использовать иную методологию расчета и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, применение экспертом безрисковой ставки в качестве коэффициента торможения при расчете поправки на площадь, не вызывает сомнение у суда в её обоснованности.

Суд не находит каких-либо нарушений в выборе, исследовании объема и достоверности рыночной информации, применяемой экспертом при использовании выбранных им методов оценки. Сведения, приведенные в заключении, представляют собой обработанные экспертом данные и содержащие примеры предложений по продаже участков. Указанная экспертом информация является доступной, проверяемой и не вводит в заблуждение.

Как указано выше, выбор аналогов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика.

Согласно информации, содержащейся в скриншотах объявлений, а также данным публичной кадастровой карты, представляется возможным установить месторасположение земельных участков и ценовое зонирование в пределах города. Так, например, из скриншота объявления аналога № следует, что «участок граничит с рестораном лесная поляна» (т.2 л.д.104). Аналог № (<адрес>), земельный участок находится рядом с венерологическим диспансером. Таким образом, локальное местоположение объекта оценки и объектов аналогов равнозначно.

Довод о неприменении корректировки на коммуникации также не обоснован, поскольку эксперт мотивировал не применение корректировки на коммуникации, указывая о возможности их подключения.

Замечания, поступившие относительно заключения судебной оценочной экспертизы, мотивировано отвергнуты экспертом ФИО3, допрошенной в судебной заседании.

Таким образом, суд приходит к выводу, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Лицо, составившее заключение, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, а также предъявляемым к экспертам Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности к заключению приложены сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.

Экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы, у суда не имеется.

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством оснований, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

В связи с несогласием с установленной заключением эксперта, итоговой рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, представитель административного истца просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной по отчету об оценке в размере <данные изъяты> рублей.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления от ДД.ММ.ГГГГ№, исследуя представленный административным истцом отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «КонсалтИнвестГрупп», дав ему оценку в совокупности с другими доказательствами по делу, суд выявил несоответствие отчета приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в результате чего информацию, использованную оценщиком, нельзя признать достаточной, проверяемой, а выводы – достоверными по следующим основаниям.

В судебном заседании оценщик ФИО5, допрошенный в качестве свидетеля пояснил, что рыночная стоимость земельного участка определялась сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Анализ показал, что рынок является неактивным. Информация в отношении каждого аналога проверялась, в том числе путем прозвона

Согласно статье 15 Закона об оценочной деятельности, оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В силу части 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

ФСО №, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, устанавливает требования к отчету об оценке.

Согласно пунктам 3, 5 раздела II, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательного значения. В отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Для оценки объекта исследования оценщик выбрал сравнительный подход методом сравнения продаж (т.1 л.д.75).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Согласно документам, оцениваемый земельный участок относится к землям населенных пунктов; разрешенное использование – для объектов общественно-делового значения (для продолжения строительства автосалона с автостоянкой), что соответствует его текущему назначению.

Оценщик определил сегмент рынка, к которому относится земельный участок – земли населенных пунктов, коммерческое назначение; разрешенное использование – для размещения коммерческих объектов (т.1 л.д.66).

Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода (метода сравнения продаж), оценщиком были отобраны и проанализированы 9 уникальных предложений, из которых в качестве аналогов оценщик анализировал предложения по продаже земельных участков 4 объектов-аналогов со ссылкой, что они наиболее сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам; в отношении объектов-аналогов была произведена корректировка по ценообразующим факторам (в том числе, корректировка на имущественные права, на торг, на площадь, на локальное местоположение относительно красной линии, на коммуникации, на услуги риэлтора, иных корректировок не введено) (т.1 л.д.78-79, 80-84).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки №, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Подпунктом «е» пункта 22 ФСО № установлены элементы сравнения.

Суд считает, что выбранные оценщиком объекты-аналоги № и № не соответствуют требованиям п.22 ФСО №.

Согласно данным отчета, оценщик по объекту-аналогу № указывает, что произвел консультацию по телефону, месторасположение: немного дальше автосалонов, ВРИ в объявлении указан по градостроительной зоне (т.1 л.д.87-оборот). Однако в нарушение требований п.11 ФСО №, оценщик не прикладывает данные карты градостроительного зонирования, подтверждающие ВРИ. Вместе с тем, из анализа публичной кадастровой карты следует, что расположенные в районе, где распложен объект оценки, земельные участки большой площадью и измеряющиеся в гектарах, в большенстве случаев, имеют разрешенное использование «для иных видов сельскохозяйственного использования» либо относятся к землям сельхозназначения. Кроме того, согласно информации по объектам-аналогам и тексту объявления, данный объект имеет вид права – собственность (т.1 л.д.69-оборот,70, 87-оборот). Однако при обосновании использования в расчетах лишь части доступных рыночных данных, оценщик указывает, что данный объект-аналог представлен на открытом рынке на праве аренды (т.1 л.д.78), что соответственно вводит в заблуждение. Таким образом, данная информация является недостоверной, вводит в заблуждение (нарушение п.5 ФСО №).

Согласно анализа публичной кадастровой карты, объект-аналог № имеет производственно-складское назначение, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов (для продолжения строительства производственной базы), то есть оценщик выбрал аналог с иным видом разрешенного использования.

В разделе 11.1.4 «Обоснование применяемых при определении стоимости корректировок» оценщик указывает о расчете размера корректировки на площадь на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами (т.1 л.д.81-оборот), в то время, как объект оценки предназначен для размещения объектов коммерческого назначения, что соответственно также вводит в заблуждение.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки – земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты> в целях определения его рыночной стоимости и не могут свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости указанного земельного участка. При этом, суд учитывает и замечания Комиссии, изложенные в решении об отклонении заявления административного истца об изменении кадастровой стоимости объекта оценки (т.1 л.д.34-36).

Кроме того, оценщиком необоснованно применена корректировка на услуги риэлтора, так как вознаграждение риэлтора не входит в ценовой критерий, предусмотренный законодательством об оценочной деятельности при установлении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом вышеуказанных недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика, суд считает, что отчет об оценке № от 25.12.2017г., как доказательство, не может быть положен в основу решения суда.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

При таких обстоятельствах заявленные требования ООО «Юр-Ник» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ООО «Юр-Ник» следует считать дату его обращения в Комиссию, а именно ДД.ММ.ГГГГ (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (т.1 л.д.37-38).

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

ООО «Центр поддержки бизнеса» представлен счет на оплату № от 23.04.2018г. в размере 37 000 рублей за проведение судебной оценочной экспертизы (т.2 л.д.111).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 5 статьи 247 данного Кодекса стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца. К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ№-П, принимая во внимание процессуальное поведение сторон в ходе рассмотрения дела, расходы на проведение ООО «Центр поддержки бизнеса» судебной оценочной экспертизы в размере 37 000 руб. подлежат возмещению административным истцом, представитель которого заявил соответствующее ходатайство.

Предусмотренных частью 3 статьи 109 КАС РФ оснований для освобождения административного истца от возмещения указанных издержек, не имеется.

Руководствуясь ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования иску Общества с ограниченной ответственностью «Юр-Ник» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Министерству имущественных отношений <адрес> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-делового значения, расположенного по адресу: <адрес><данные изъяты>, в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юр-Ник» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр поддержки бизнеса» в счет оплаты экспертизы 37 000 (тридцать семь тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в судебную коллегию по административным делам <адрес>вого суда.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова