Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Велижского районного потребительского общества об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равных его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Велижское районное потребительское общество (далее-Велижское РАЙПО) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости: нежилых зданий- «Ресторан «Двина», с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., в размере 4784 500 руб.;

«Магазин «Универмаг», с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., в размере 4808 500 руб.;

«Магазин «Хозяйственные товары», с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... в размере 2137 000 руб.

Указало, что результаты государственной кадастровой оценки зданий завышены, не соответствуют рыночной стоимости, определенной индивидуальным предпринимателем ФИО1. в отчете по состоянию на 1 января 2018 года. Полагало, что установлением кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере выше их рыночной стоимости нарушено его право на экономическую обоснованность налогообложения.

Впоследствии, административный истец административный иск уточнил, просил установить кадастровую стоимость принадлежащих ему зданий по состоянию на 1 января 2018г. в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 27 июля 2020 г., а именно: кадастровую стоимость здания – «Ресторан «Двина» в размере 4858900 руб.; кадастровую стоимость здания «Магазин «Универмаг» в размере 4905 300 руб.; кадастровую стоимость здания «Магазин «Хозяйственные товары»в размере 2193900 руб.

Представитель административного истца Велижского РАЙПО ФИО3 в судебном заседании уточненные требования поддержал.

Административные ответчики-Администрация Смоленской области, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, а также заинтересованное лицо Администрация МО «Велижский район» надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения административного дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, Смоленский областной суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Согласно частям 6 и 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой было начато после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ и п. 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В силу статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 2 статьи 14 названного федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона № 237-ФЗ внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Как следует из материалов дела, на основании решений Арбитражного суда Смоленской области от 24 февраля 2004г. №А-62-284/2004, от 16 июля 2005г. №А-62-2143/2005, решения Третейского суда при Смоленской торгово-промышленной палате по делу №18 от 19 декабря 2005г. Велижское РАЙПО является собственником здания «Ресторан «Двина», площадью 1592,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ...

здания «Магазин «Универмаг», площадью 1527,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ...;

здания «Магазин «Хозяйственные товары», площадью 542,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... (л.д.10-16 т.1).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 октября 2019 г., кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № составляет 27457153,47 руб. Датой, по состоянию на которую определена данная кадастровая стоимость, является 1 января 2018 г.;

кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № составляет 24037480,01 руб. Датой, по состоянию на которую определена данная кадастровая стоимость, является 1 января 2018 г.;

кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № составляет 10085961,05 руб. Датой, по состоянию на которую определена данная кадастровая стоимость, является 1 января 2018 г. (л.д.7-9 т.1).

Проведение государственной кадастровой оценки спорных объектов недвижимости осуществлялось на основании постановления Администрации Смоленской области от 10 августа 2017 г. № 511 «Об установлении даты перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области» в соответствии с приказом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 14 ноября 2017 г. № 881.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № сформированы в отчете от 05 октября 2018 г. № 01/2018 и утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 02 ноября 2018 г. № 744 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (кроме земельных участков), расположенных на территории Смоленской области), вступившим в силу с 01 января 2019 г. Поскольку государственная кадастровая оценка, результаты которой оспариваются, проводилась после дня вступления в силу Федерального закона № 237-ФЗ, к спорным правоотношениям применяются положения настоящего Федерального закона.

В подтверждение доводов о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, Велижским РАЙПО представлены отчеты, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО4:

№ 09-НК.06.1919, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018г. здания «Ресторан «Двина» с кадастровым номером № составляет 4784 500 руб. (л.д.23-153 т.1);

№ 10-НК.06.1919, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018г. здания «Магазин «Хозяйственные товары» с кадастровым номером №, составляет 2137 000 руб. (л.д.155-282 т.1);

№ 11-НК.06.1919, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018г. нежилого здания «Магазин «Универмаг» с кадастровым номером №, составляет 4808 500 руб. (л.д.2-132 т.2).

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, не согласившись с данными отчетами, в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости представил отчеты ОГБУ «Смоленское областное бюро технической инвентаризации» от 30 марта 2020 года:

№ 11/20-1, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018г. здания «Ресторан «Двина», с кадастровым номером № составляет 11335 900 руб. (л.д.229-273 т.2);

№ 11/20-2, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018г. здания «Магазин «Хозяйственные товары», с кадастровым номером №, составляет 3795 482 руб. (л.д.1-51 т.3);

№ 11/20-3, согласно которому которым рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2018г. здания «Магазин «Универмаг», с кадастровым номером №, составляет 10445 665 руб. (л.д.52-103 т.3).

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая существенное отличие рыночной стоимости объектов недвижимости указанной в отчете об оценке от их кадастровой стоимости, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимая оценочная компания» ФИО2

Согласно заключению судебной экспертизы, № 1894/VI/20 (л.д.155-246 т.3) рыночная стоимость объектов недвижимости безотносительно налога на добавленную стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. составляет:

рыночная стоимость здания ресторан «Двина» с кадастровым номером №, составляет 4858900 руб.:

рыночная стоимость здания магазина «Универмаг» с кадастровым номером №, составляет 4905300 руб.;

рыночная стоимость здания магазина «Хозяйственные товары» с кадастровым номером № составляет 2193900 руб.;

Административные ответчики выводы проведенной по делу судебной экспертизы не оспаривают.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, имеет кваликационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта ФИО2 мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Указанный отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости. Указанные в отчете цели и задачи не допускают их неоднозначного толкования – определение рыночной стоимости объектов оценки.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость, дано описание объектам оценки, изложены допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик применил доходный и сравнительный подходы. В ходе применения сравнительного подхода был проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости, для расчета оценщиком были отобраны только те объекты, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Руководствуясь статьей 82 КАС РФ и положениями Федерального закона № 237-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта № 1894/VI/20 надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названных выше объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г.

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объектов в размере, определенном в отчетах от 30 марта 2020г., выполненных ОГБУ «Смоленское областное бюро технической инвентаризации», представленных административным ответчиком, поскольку в данных отчетах допущены нарушения требований п.п.8ж, 8з, 8и, 5, 10 ФСО №3, а также п.22б ФСО №7, а именно: не проведен анализ ценообразующих и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки; в рамках сравнительного подхода оценщиком в качестве аналогов использовались объекты недвижимости, не относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимые с ним по ценообразующим факторам; в качестве аналога к объекту оценки была взята продажа готового бизнеса-функционирующего столярного цеха с большим земельным участком, при этом корректировка на земельный участок не проводилась.

Также, отсутствуют сведения о независимости юридического лица и оценщика в соответствии с требованиями ст.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности», поскольку в нарушении норм данного закона ОГБУ «Смоленское областное бюро технической инвентаризации» является аффилированным лицом заказчика отчета Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, осуществляющим права учредителя по отношению к ОГБУ «Смоленское областное бюро технической инвентаризации».

Данные недостатки отчетов не позволяют использовать их в качестве доказательства для установления рыночной стоимости объектов недвижимости.

С учетом изложенного, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы № 1894/VI/20 от 27 июля 2020г.

Поскольку частью 4 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, суд считает необходимым указать дату подачи Велижским РАЙПО заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Велижское РАЙПО обратилось с административным иском в суд 3 февраля 2020 года, соответственно, данная дата подлежит указанию в резолютивной части решения с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона № 237-ФЗ настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, Смоленский областной суд, решил:

административное исковое заявление Велижского районного потребительского общества удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания «Ресторан «Двина», с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... в размере 4858900 (четыре миллиона восемьсот пятьдесят восемь тысяч девятьсот) рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания «Магазин «Универмаг», с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... в размере 4905300 (четыре миллиона девятьсот пять тысяч триста) рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания «Магазин «Хозяйственные товары», с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., в размере 2193900 (два миллиона сто девяносто три тысячи девятьсот) рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Датой подачи административного искового заявления Велижского районного потребительского общества о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов недвижимости считать 3 февраля 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Смоленский областной суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 7 сентября 2020 года.

Судья: М.В. Туникене

Дело № 3а- 26/2020

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смоленский областной суд в составе:

председательствующего судьи Туникене М.В.,

при секретаре Иваничкиной В.О.,

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, Смоленский областной суд, решил:

административное исковое заявление Велижского районного потребительского общества удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания «Ресторан «Двина», с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., в размере 4858900 (четыре миллиона восемьсот пятьдесят восемь тысяч девятьсот) рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Судья: М.В. Туникене