Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> (далее по тексту – ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее по тексту – Управление Росреестра по <адрес>), Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, по тем основаниям, что он является собственником здания - склада для хранения зерна, назначение - нежилое здание, общая площадь 1440.0 кв.м, этажность 1, год постройки 2017, кадастровый №, местоположение: участок находится примерно в 1 км по направлению на запад от ориентира, восточная часть территории АО <данные изъяты>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составляет 24 403 291 рубль 20 копеек.

Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составила 6 901 420 рублей, о чем свидетельствует отчет об оценке №, выполненный оценщиком ИП ФИО5

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств по уплате налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Просит установить кадастровую стоимость здания склада для хранения зерна, назначение - нежилое здание, общая площадь 1440.0 кв.м., этажность 1, год постройки 2017, кадастровый №, местоположение: Российская Федерация. Участок находится примерно в 1 км по направлению на запад от ориентира, восточная часть территории <данные изъяты>, расположенного за пределами участка. Адрес ориентира: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости – 6 901 420 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год (л.д.4-7).

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО6 уточнила административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной рыночной стоимости на ДД.ММ.ГГГГг. в размере 4 042 000 рублей.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес>ФИО4 просила принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, в суд не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили и не просили о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> в суд не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Росреестра по <адрес> просит рассмотреть административное дело в соответствии с действующим законодательством. При этом сообщают, что в соответствии со ст.24.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перед началом работ по государственной кадастровой оценке земель Филиалом был сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее по тексту – Перечень), который был предоставлен заказчику по определению кадастровой стоимости. При формировании Перечня указывались количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета. Также при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости оценщиком могли быть использованы иные сведения об объекте, не содержащиеся в Перечне (т.1 л.д.75-78).

Представитель заинтересованного лица Администрации Степновского муниципального района <адрес> в суд не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Просят принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Суд, в соответствии с ч.4 ст.247 КАС РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, поскольку их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что при определении стоимости объекта исследования были применены сравнительный (метод сравнительных продаж) и затратный (метод сравнительных единиц) подходы оценки. Доходный подход не применялся, так как рынок сельхозназначения является неактивным, закрытым и неоднородным, в связи с чем, применение данного подхода может привести к искажению результата и отклонению его от рыночной стоимости. При определении рыночной стоимости в рамках затратного подхода использовались рыночные данные о ценах предложений от профессиональных участников рынка <адрес> четырех строительных компаний. Это были предложения по ценам от 2 500 рублей за 1 кв.м. Справочные показатели отличались от рыночных, более чем в три раза, в связи с чем, их использование могло привести к некорректному результату. Результаты затратного и сравнительного подходов согласовывались с весомостью 30% - в рамках сравнительного похода, 70% - затратного. Были использованы предложения в Нефтекумском, <адрес>х с аналогичным развитием инфраструктуры и деловой активности, а также <данные изъяты>, в связи с чем, была применена корректировка на местоположение для земельных участков на основании ориентировки, а для зданий - на основании справочника по оценке недвижимости под редакцией Лейфера.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО7, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу ст.ст.399, 400 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками налога на имущество физических лиц признаются граждане, физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из кадастровой стоимости (ч.1 ст.402 НК РФ).

Как разъяснено в пунктах 1, 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения их рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО №).

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела следует, что предметом спора по настоящему делу является кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания склада для хранения зерна, назначение - нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1440.0 кв.м., этажность 1, год постройки 2017, местоположение: участок находится примерно в 1 км по направлению на запад от ориентира, восточная часть территории <данные изъяты>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: край Ставропольский, <адрес>.

ФИО1, являясь плательщиком налогов, размер которых зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе оспорить её в установленном законом порядке.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в государственном кадастре недвижимости на основании акта ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> б/н от ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составляет 24 403 291, 20 рубль (л.д.8).

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости предоставлен отчет об оценке №, выполненный оценщиком «Независимый эксперт Оценщик» «Оценка имущества» ФИО5 согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ год составляет 6 901 420 рублей (т.1 л.д. 13-71).

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, по ходатайству представителя административного истца определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО ОК «Эксперт» ФИО7 Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа, предложено установить рыночную стоимость объектов капитального строительства (т.1 л.д.86-91).

В соответствии с заключением эксперта ООО ОК «Эксперт» ФИО7№-ОК от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 26.12.2017г. составила 4 042 000 рублей (т.1 л.д.137-210).

Оценивая заключение эксперта №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ суд находит его обоснованным по следующим основаниям.

Согласно части 13 статьи 49 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 данного закона).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ и Законом об оценочной деятельности.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №).

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО №, схожи с объектами оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №.

Согласно пункту 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В силу подпункта "г" пункта 24 ФСО N 7 стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Согласно экспертного заключения, в рамках данного исследования экспертом использовались рыночные данные о ценах предложений о строительстве ангаров «под ключ» от профессиональных участников рынка <адрес> четырех строительных компаний. При этом, эксперт мотивировал отказ от применения данных сборника КО-<данные изъяты>.

В соответствии с требованиями подпункта «и» пункта 24 ФСО№, с учетом года постройки (2017), эксперт проанализировал величину износа, пришел к выводу об отсутствии функционального и внешнеэкономического устаревания.

На основании пункта 25 ФСО № оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Согласно заключению ФИО7 согласование результатов оценки объекта капитального строительства, полученных различными подходами, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности.

Выполненные в заключении расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным экспертом подходам и методам.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, сторонами не приводится и судом не установлено.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании ее гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Представленный административным истцом отчет об оценке №, выполненный оценщиком «Независимый эксперт Оценщик» «Оценка имущества» ФИО5, не отвечает указанным выше требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ№, исследуя указанные выше доказательства в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности, заключением эксперта ФИО7№-ОК от ДД.ММ.ГГГГ, суд выявил несоответствие отчета приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в результате чего информацию, использованную оценщиком, нельзя признать достаточной, проверяемой, а выводы - достоверными.

В связи с вышеизложенным, данное доказательство не может быть положено в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

При таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта ФИО7№-ОК от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 042 000 рублей.

При этом согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ФИО1 следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (т.1 л.д.72).

Согласно абзацу шестому статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания склада для хранения зерна, назначение - нежилое здание, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1440.0 кв.м., этажность 1, год постройки 2017, местоположение Российская Федерация. Участок находится примерно в 1 км по направлению на запад от ориентира, восточная часть территории АО <данные изъяты>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: край Ставропольский, <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год в размере 4 042 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ год.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам <адрес>вого суда через суд, принявший решение.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова