Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в административном исковом заявлении оспаривает результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, площадью 1679,00 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №. В обоснование своих требований она сослалась на то, что является арендатором земельного участка, обязана платить арендную плату, базовой ставкой которой является кадастровая стоимость объекта аренды. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждена по состоянию на 01.01.2016 года кадастровая стоимость земельного участка, о чем 19.12.2018 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Отчетом об оценке от 28.07.2019 года № 19.49.ЗУ по её заказу определена рыночная стоимость этого земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, которая существенно ниже утвержденной кадастровой стоимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере его рыночной стоимости 1 801 818,85 рублей.

Определением суда от 18.10.2019 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо - администрация города Хабаровска.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили, о причине неявки не сообщили. Учитывая, что они были извещены о времени и месте проведения судебного заседания, суд, признав причину их неявки неуважительной, исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, посчитал возможным провести судебное заседание в отсутствие этих лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 (удостоверенная нотариусом доверенность от 27.09.2019 года сроком действия до 31.12.2020 года) поддержала заявленные требования, и сослалась на те же доводы, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО4 выразил несогласие с предъявленными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке № 19.49.ЗУ от 28.07.2019 года, составленного ООО «Оценка_27» требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщик, проводя оценку объекта недвижимости, применил сравнительный подход, который, как указано в пункте 13 ФСО № 1, рекомендуется применять, если доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки (аналогичны ему). Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, предусмотрено, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Оценщик отобрал и использовал при расчете рыночной стоимости объекта оценки 4 объекта-аналога. Однако оценщик не учел, что они существенно отличаются от объекта оценки по площади. При этом в отчете отсутствуют информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах, наиболее близких к объекту оценки по этому критерию оценки. В нарушение пункта 22 ФСО № 7 оценщик не произвел сравнение по таким элементам, как транспортная доступность, инфраструктура, и не обосновал отказ от сравнения по этим элементам. Отбор объектов-аналогов произведен из открытых источников информации: еженедельном информационно-справочном издании риэлторов города Хабаровска журнале «Вся недвижимость Хабаровска», интернет-ресурсе «Фарпост-барахолка», «Авито-сайт объявлений». Но в них отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, что не позволяет достоверно определить вид разрешенного использования и местонахождение (зонирование) земельных участков, предлагаемых к продаже (проданных) – об основных критериях оценки. Поэтому приведенные в отчете об оценке сведения об объектах-аналогах порождают сомнения в своей достоверности, а, следовательно, и в обоснованности выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки. Рассчитывая корректировку «на дату продажи/предложения», оценщик использовал сведения из аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года», которые определяют динамику изменения цен на рынке коммерческой недвижимости. Но в отчете определяется рыночная стоимость земельного участка, следовательно, необходимо использовать динамику изменения цен на рынке земельных участков.

В письменных возражениях администрация города Хабаровска не согласилась с заявленными административными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке № 19.49.ЗУ от 28.07.2019 года, составленного ООО «Оценка_27», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. В нарушение пункта 5 ФСО №3 оценщик использовал неподтвержденную информацию по аналогу № 3, что привело к заниженной стоимости. На стр. 40 приведены данные РСО «Кредо», по которым средняя цена предложения земельных участков под коммерческую застройку в Железнодорожном округе на 01.01.2016 составляет 2 331 руб./кв.м. На стр. 44 отчета указано, что диапазон рыночных цен земельных участков под коммерческую застройку составляет 1 571 до 13 081 руб./кв.м. Испрашиваемый земельный участок расположен рядом с торговым центром, строительство которого будет завершено в текущем году, то есть в месте с высоким трафиком, следовательно, итоговое значение стоимости (1 079 руб./кв.м), в 2 раза ниже среднего. В нарушение п. 22в ФСО № 7 в отчете не использованы архивные данные сайта «Фарпост» и журнала «ВНХ» о предложениях к продаже земельных участков под коммерческую застройку. В расчетной таблице 24 на стр. 96 отчета корректировка на уторговывание применена по Справочнику оценщика – 2016. Дата оценки – 01.01.2016. На стр. 18 указанного Справочника имеется информация о том, что представленные в Справочнике характеристики рынка и корректирующие коэффициенты, получены в результате обработки данных экспертного опроса, проведенного в марте-апреле 2016 года. Поэтому авторы рекомендуют использовать их при оценке недвижимости на дату: 01.05.2016 и последующие даты. Таким образом, использование оценщиком Справочника 2016 является необоснованным. Кроме того, на заседании Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 24.12.2018 года принято решение об утверждении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 22.09.2015 в размере 3 697 393, 06 рублей (она была определена отчетом об оценке, составленном ООО «Оценка_27». В представленном административным истцом отчете об оценке итоговое значение рыночной стоимости этого объекта недвижимости по состоянию на 01. 01.2016 года определено в размере 1 801 818, 85 рублей. Совокупность этих цифр свидетельствует, что за три месяца рыночная стоимость земельного участка снизилась в 2 раза. Но не соответствует данным анализа рынка, приведенных на странице 90 отчета № 19.49.ЗУ от 28.07.2019 года. Поэтому отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, заслушав показания свидетеля ФИО7, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между арендодателем городским округом «Город Хабаровск» и арендатором ООО «Рент-Восток» заключен договор аренды № 278 от 26.10.2017 года, предметом которого является земельный участок площадью 1 679, 00 кв.м., предоставленный для использования объекта торгового назначения (магазин автозапчестей), находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №. Договор заключен на период с 26.10.2017 по 25.10.2066 года. Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату, которая вносится им равными долями ежемесячно. Размер арендной платы рассчитывается по формуле: кадастровая стоимость земельного участка х на коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории. Арендатору предоставлено право (пункт 3.2.10), в пределах срока договора аренды, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления. Изменений условий договора аренды земельного участка, прав его арендатора не допускается. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 07.11.2017 года (номер регистрации №).

Согласно договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 278 от 26.10.2017, заключенного 08.08.2019 между ООО «Рент-Восток» и ФИО1, последней переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №. Срок аренды с 26.10.2017 по 25.10.2066 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 21.08.2019 года (номер регистрации №).

Основанием для передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка явился договор купли-продажи нежилого здания, заключенный между сторонами 08.08.2019 года.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости подтверждается, что ФИО1 является собственником нежилого здания – объекта торгового назначения (магазин автозапчастей), площадью 89,9 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 20.08.2019 года (номер регистрации №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В договоре аренды № 278 от 26.10.2017 года указано, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:23:0040711:411 вносится арендатором ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Размер арендной платы исчисляется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и рассчитывается по формуле: кадастровая стоимость земельного участка х на коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическим лицом в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены по состоянию на 01.01.2016 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, ее размер составил 6 304 896 рублей 85 копеек.

ФИО1 является арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется как кадастровая стоимость предмета аренды, поэтому она имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости. Поэтому административный истец вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.

Из материалов дела следует, что ООО «Рент-Восток» 05.08.2019 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42. К заявлению был приложен отчет об оценке № 19.49.ЗУ, составленный 28.07.2019 года ООО «Оценка_27». Заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка отклонено по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 5 ФСО № 3.

В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости ФИО1 обратилась 07.10.2019 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2016 года. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, административный истец представил суду отчет об оценке № 19.49.ЗУ от 28.07.2019 года, подготовленным оценщиком ООО «Оценка_27» ФИО7. В отчете об оценке, указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 года составляла 1 801 818,85 рублей.

Заинтересованное лицо администрация города Хабаровска, не соглашаясь с выводами оценщика о размере рыночной стоимости объекта оценки, представило суду решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 24.12.2016 года № 16, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22.09.2015 года была определена в размере его рыночной стоимости 3 697 393,06 рублей.

В отчете об оценке № 19.49.ЗУ от 28.07.2019 года, подготовленном оценщиком ООО «Оценка_27» ФИО7, указано (страница 90), что среднемесячный темп изменения стоимости коммерческой недвижимости в г.Хабаровске во втором полугодии 2015 года составил -2,39%.

Опрошенный в судебном заседании свидетель ФИО7 не смог объяснить, какие именно факторы повлияли на снижение рыночной цены земельного участка с кадастровым номером № за период с 22.09.2015 года по 01.01.2016 года в два раза, что существенно превышает среднемесячный темп снижения стоимости коммерческой недвижимости за этот период в г.Хабаровске.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца определением суда от 12.12.2019 года по административному делу была назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 10.01.2020 года, проведенной оценщиком Оценочной компании «Константа ДВ» ФИО2 (привлеченной в качестве эксперта определением суда от 12.12.2019 года) за период с 01.10.2015 года по 01.01.2016 года на рынке земельных участков категории – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объект торгового назначения, находящихся в городе Хабаровске, средняя цена предложения по городу в среднем снизилась на 4%. При этом, в зависимости от местоположения по районам, цена предложения изменялась по разному, в частности в Железнодорожном районе в этот период цена приложения снизилась на 7,4%.

По заключению оценочной судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка категории – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объект торгового назначения (магазин автозапчастей) площадью 1 679 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> кадастровый №, по состоянию на 01.01.2016 года составляет 2 075 244 рубля (НДС не облагается).

Лица, участвующие в деле, с указанными выводами оценочной судебной экспертизы согласились, никаких замечаний по его содержанию не представили.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 10.01.2020 года относительно определения рыночной стоимости земельного участка, соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 года № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 года № 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода (в рамках которого - метода сравнения продаж), что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами: эксперт имеет высшее профессиональное образование по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», дополнительное профессиональное по специальности «Оценка недвижимости»; сдал квалификационный экзамен в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», что подтверждается квалификационным аттестатом № от 04.04.2018 года; является с 11.03.2008 года членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный №); гражданская ответственность эксперта и экспертной организации застрахована; об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения предупрежден.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 10.01.2020 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждения величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 года, и положить указанные в оценочной судебной экспертизе выводы в основу судебного решения по настоящему административному делу.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года, определенной в оценочной судебной экспертизе.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «Рент-ВостоК2 обратилось 05.08.2019 года. ФИО1, являясь правопреемником этого общества в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером №, обратилась в суд 07.10.2019 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для размещения объектов торговли(магазин автозапчастей), площадь 1 679 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 2 075 244 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости –05 августа 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 11 марта 2020 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская