Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>ФИО4, выступающей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратился в <адрес>вой суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> (далее - Управление Росреестра по <адрес>), Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>), Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, по тем основаниям, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 1946 060 рублей.

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 178 126 рублей. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, в размере его рыночной стоимости 1946060 рублей на ДД.ММ.ГГГГ. Обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости 1946060 рублей (т.1 л.д. 6-8).

ДД.ММ.ГГГГ административным истцом ФИО3 подано заявление об уточнении требований в части размера рыночной стоимости, согласно которому просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 178126 рублей (т.1 л.д.85-86).

Административный истец ФИО9 в суд не явился, представлено заявление о проведении судебных заседаний в его отсутствие.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО10 в суд не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщила.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>ФИО4 возражала против удовлетворения требований, предъявленных к ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> в суд не явился, представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Росреестра по <адрес> просит рассмотреть административное дело в соответствии с действующим законодательством. При этом сообщают, что в соответствии со статьей 24.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перед началом работ по государственной кадастровой оценке земель сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), который был предоставлен заказчику по определению кадастровой стоимости. При формировании Перечня указывались количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета. Также при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости оценщиком могли быть использованы иные сведения об объекте, не содержащиеся в Перечне (т.1 л.д.76-79).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Предгорного муниципального района <адрес> (т.1 л.д.1-5).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве заинтересованного лица привлечено Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района <адрес> (т.1 л.д. 126).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве административного соответчика привлечено Министерство имущественных отношений по <адрес> (т.1 л.д. 129).

Представителем заинтересованного лица Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района <адрес> представлены возражения, в которых просили отказать в удовлетворении требований в связи с тем, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенному с ФИО3, определен по результатам торгов, проводимых в форме аукциона. Считают, что изменение кадастровой стоимости повлечет нарушение интересов неопределенного круга лиц, которые могли принять участие в аукционе, если арендная плата и стоимость земельного участка были меньше, что привело бы к нарушению принципа публичности и состязательности проведения аукциона (т.1 л.д.96-98).

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений по <адрес>, заинтересованных лиц администрации Предгорного муниципального района <адрес>, Управления имущественных отношении и муниципального контроля администрация Предгорного муниципального района <адрес> извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, в соответствии с ч.4 ст.247 КАС РФ, с учетом мнения представителя административного ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, так как их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснила, что при проведении экспертного исследования, ею были выявлены несоответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, которые привели к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования. Для расчета рыночной стоимости земельного участка категории земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, был использован сравнительный подход, метод сравнения продаж, в связи с чем, был проведен анализ земельных участков схожих по базовым характеристикам и сопоставимые по местоположению. Из подобранных аналогов, расположенных в <адрес>, в произведенных расчетах было использовано 3. Подобранные объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования для ИЖС, так как вид разрешенного использования - ведения личного подсобного хозяйства, при условии, что земельный участок расположен в черте населенного пункта, предполагает возможность возведения постройки и возможность прописки. По заявлению собственника на основании ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, данный вид разрешенного использования может быть изменен на основании заявления собственника, что делает их абсолютно сопоставимым с землями ИЖС. При подборе аналогов в категориях земель населенных пунктов не было земельных участков для подсобного хозяйства. К отобранным объектам-аналогам, применена понижающая корректировка на торг в размере 6%. Более корректировок не применялось в связи с отсутствием необходимости. Объект оценки расположен вдоль автодороги и параллельно автодороги расположены жилые дома. Согласно данным кадастровой карты к объекту оценки имеется свободный подъезд. Подобранные объекты-аналоги расположены ближе к трассе. Объект исследования отнесен к категории неактивного рынка. Информация являлась достаточной, дополнительной информации не требовалось.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика, допросив эксперта ФИО6, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (часть 3).

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельных участков, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения их рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1); основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 11).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО №).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4); органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования Подкумский сельсовет, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, сведения об объекте имеют статус «актуальные незасвидетельствованные» (т.1 л.д.21-27).

На момент обращения в суд, по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Управлением имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района <адрес> на основании протокола о результатах аукциона, ФИО9 является арендатором указанного земельного участка. Размер арендной платы установлен по результатам аукциона, который, в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды, может быть изменен, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.14-18, 19, 20).

Таким образом, административный истец имеет правовой интерес в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку размер арендной платы зависит также от изменения кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, доводы Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района <адрес> о необоснованности предъявления административным истцом требований об оспаривании кадастровой стоимости, несостоятельны.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец подал в Комиссию по рассмотрению споров по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ заявление отклонено (т.1 л.д.28-29).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена на основании акта ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1946 060 рублей (т.1 л.д.9).

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка предоставлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ИП ФИО7, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 178 126 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.32-70).

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр поддержки бизнеса» ФИО5 Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа, предложено установить рыночную стоимость земельного участка (т.1 л.д.136-142).

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 1 051000 рублей (т.2 л.д.3-118).

Оценивая заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В силу ст.62, ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ и Законом об оценочной деятельности.

Из содержания заключения эксперта и его объяснений в судебном заседании следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа соответствующего сегмента рынка, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков. При этом, эксперт мотивировал в заключении причины отказа от применения затратного и доходного подходов.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №).

Экспертом были подобраны объекты-аналоги для расчета по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО №, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены, что мотивировано экспертом.

Из таблицы расчета рыночной стоимости земельного участка следует, что экспертом была применена корректировка на торг, обоснование которой приведено в заключении.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №.

В распоряжение эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Рассматривая возражения административного истца на заключение эксперта, суд находит их необоснованными, так как они не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в его обоснованности.

Довод о расположении оцениваемого земельного участка и выбранных экспертом аналогов необоснован, поскольку экспертом предоставлены данные публичной кадастровой карты о наличии подъездных путей к объекту оценки (т.2 л.д.-160-162).

В заключении эксперт мотивировал выбор объектов-аналогов с видом разрешенного использования под жилую застройку (страницы 91-92 заключения). Суд соглашается с позицией эксперта, так как объект оценки и объекты-аналоги имеют категорию земель - земли населенных пунктов. С учетом положений Градостроительного кодекса РФ и градостроительного регламента изменение вида разрешенного использования не влечет для собственника соответствующих затрат, в связи с чем, экспертом обоснованно не применена корректировка на вид использования. Таким образом, ссылка административного истца на некорректный подбор объектов-аналогов, несостоятельна.

Довод о том, что находящиеся в непосредственной близости земельные участки к оцениваемому, имеют стоимость приближенную к стоимости, определенной оценщиком также не принимаются судом, поскольку согласно представленным данным публичной кадастровой карты земельные участки, расположенные рядом с объектом оценки относятся к землям сельхозназначения, вид разрешенного использования садоводство и огородничество, то есть относятся к другому сегменту рынка (т.2 л.д.140-142, 156-159).

Замечания, поступившие относительно заключения судебной оценочной экспертизы, мотивировано отвергнуты экспертом ФИО5, допрошенной в судебном заседании.

Таким образом, экспертное заключение при применении сравнительного подхода полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса.

В связи с вышеизложенным, заявление административного истца о недопустимости заключения эксперта в качестве доказательства и необходимости проведения повторной экспертизы (т.2 л.д.137-139), суд признает необоснованным ввиду отсутствия в деле доказательств, опровергающих заключение эксперта, свидетельствующих о наличии в нем недостатков, ставящих под сомнение его достоверность.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ№, исследуя представленный административным истцом отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ИП ФИО7, дав ему оценку в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, которое было проверено судом, и в этой части не оспаривается сторонами, суд выявил несоответствие отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, в результате чего информацию, использованную оценщиком, нельзя признать достаточной, проверяемой и достоверной. В связи с вышеизложенным, данное доказательство не может быть положено в основу решения.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, требования ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной подлежат удовлетворению в размере, определенном заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 051 000 рублей.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения ФИО1 в Комиссию, а именно ДД.ММ.ГГГГ (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (т.1 л.д.28-29).

Согласно абзацу шестому статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом изложенного, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

При этом, требования административного истца о возложении на Управление Росреестра по <адрес> обязанности внести соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка заявлены излишне, поскольку данная обязанность возложена в силу закона.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в границах муниципального образования Подкумский сельсовет, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, в размере рыночной стоимости 1 051 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова