Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>), Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – Управление Росреестра по <адрес>), Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по тем основаниям, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год установлена в размере 6 704 302, 03 рубля. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составляет 443 000 рублей. Считает, что её права, как плательщика арендной платы, нарушаются, так как размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 255 511 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Муниципальное образование <данные изъяты> сельсовета в размере равном его рыночной стоимости определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год – 443 000 рублей (т.1 л.д. 6-8).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО6 уточнил административные исковые требования в части характеристик земельного участка и размера рыночной стоимости, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, площадью 255 511 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - рыбоводство, расположенного по адресу: <адрес>, Муниципальное образование Казинского сельсовета, в размере рыночной стоимости, установленной заключением судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> в суд не явился, представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Росреестра по <адрес> просит рассмотреть административное дело в соответствии с действующим законодательством. При этом сообщают, что в соответствии со ст.24.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перед началом работ по государственной кадастровой оценке земель Филиалом был сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – Перечень) и предоставлен заказчику по определению кадастровой стоимости. При формировании Перечня указывались количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах и базах данных и, документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета. Также при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости оценщиком могли быть использованы иные сведения об объекте, не содержащиеся в Перечне (т.1 л.д.164-150).

<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация муниципального образования <адрес> сельсовета <адрес> (т.2 л.д.54-55).

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, заинтересованных лиц <адрес>, Администрации муниципального образования Казинского сельсовета <адрес>, Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили, не просили о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Суд, в соответствии с ч.4 ст.247 КАС РФ, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, так как их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 пояснил, что при проведении экспертного исследования, им были выявлены несоответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. При определении рыночной стоимости объекта оценки, он использовал сравнительный и доходный подходы. Вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка по документам – для рыбоводства. Однако по данным публичной кадастровой карты было определено, что объект исследования расположен вокруг водоема, который является другим объектом с иным кадастровым номером, в связи с чем, он рассматривал разрешенное использование земельного участка, как под кормовые угодья – пастбища и сенокосы. При этом, разницу между кадастровой стоимостью и стоимостью установленной им, объясняет тем, что кадастровая стоимость участка рассчитана по удельному показателю «водоем», что неверно. При сравнительном подходе им были использованы четыре объекта-аналога, применены корректировки по выявленным различиям. В рамках доходного подхода использован метод капитализации возможного денежного потока и по стоимости при переводе в кормовые единицы урожайности участка.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта ФИО3, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 1, 2 ст.66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Часть 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО №).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 255511 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - рыбоводство, расположенного по адресу: <адрес>, Муниципальное образование <данные изъяты> сельсовета, сведения об объекте имеют статус «актуальные» (т.1 л.д.22-23).

На момент обращения в суд, ФИО1 является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Администрации муниципального образования Казинского сельсовета <адрес>. По условиям договора срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата рассчитывается в процентном отношении от кадастровой стоимости (т.1 л.д.9-15).

Таким образом, административный истец имеет правовой интерес в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку за находящийся у неё в аренде земельный участок производит арендные платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости.Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена на основании акта ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК от ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6 704 302, 03 рубля (т.1 л.д.21).

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка предоставлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО «Южное Региональное юридическое агентство» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 443 000 рублей (т.1 л.д.25-156).

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя административного истца определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПрофЭксперт» ФИО3 (т.1 л.д.189-194).

В соответствии с заключением эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 837 000 рублей (т.2 л.д.1-51).

Оценивая заключение эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В силу ст.62, ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ и Законом об оценочной деятельности.

Из заключения эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ следует, что экспертом описаны применяемые при экспертизе подходы и методы оценки, указаны количественные и качественные характеристики объекта исследования, произведен анализ рынка объекта исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, подобраны и описаны аналоги для объекта исследования.

При этом, в заключении и в судебном заседании эксперт обосновал возможное использование земельного участка на дату оценки – разрешенное использование для сельскохозяйственного производства – пастбище, сенокосы (вид разрешенного использования по документам – рыбоводство). Суд, проверив, представленные в заключении материалы, считает возможным, согласиться с данной позицией эксперта.

Исследование проводилось с применением сравнительного (метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения) и доходного (метод капитализации дохода) подходов. В заключении экспертом приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №).

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО №, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках данного подхода.

Согласно пунктам 15-17 ФСО № доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Эксперт указал методологию доходного подхода, примененную им при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий, а именно метод капитализации земельной ренты. Привел и обосновал расчет показателей земельной ренты.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №.

На основании пункта 25 ФСО № эксперт для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществил согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Таким образом, экспертное заключение при применении сравнительного и доходного подходов полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы, а также из показаний эксперта ФИО3 следует, что в распоряжение эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегменты рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

Вместе с тем, представленный административным истцом отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО «Южное Региональное юридическое агентство» ФИО4, не отвечает указанным выше требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ№, исследуя указанные доказательства в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности, заключением эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ, суд выявил несоответствие отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО №, 2, 3, 7. В связи с вышеизложенным данное доказательство не может быть положено в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение выводы оценщика.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

При таких обстоятельствах, заявленные ФИО1 требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 837 000 рублей.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения ФИО1 в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (т.1 л.д.6-8).

Согласно абзацу шестому статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом изложенного, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 255511 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - рыбоводство, расположенного по адресу: <адрес>, муниципальное образование <данные изъяты>, в размере рыночной стоимости 837 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова