Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО9, через своего представителя ФИО10, обратился в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>), Комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> (далее – КУМИ <адрес>) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, по тем основаниям, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, кадастровая стоимость которого, определена в размере 4027583, 36 рубля. Согласно отчету об оценке №Ю/2018 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составляет 2084 000 рублей. Считает, что завышенная кадастровая стоимость нарушает его права, как арендатора земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 736 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под торгово-бытовым комплексом (литер «А»), расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, 24а в <данные изъяты>, в размере рыночной стоимости определенной на ДД.ММ.ГГГГ - 2084 000 рублей (т.1 л.д. 3-4).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО10 уточнил требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта в размере 2396000 рублей.

Административный истец ФИО9, представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> в суд не явились, представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Росреестра по <адрес> просит рассмотреть административное дело в соответствии с действующим законодательством. При этом сообщают, что в соответствии со статьей 24.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перед началом работ по государственной кадастровой оценке земель сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), который был предоставлен заказчику по определению кадастровой стоимости. При формировании Перечня указывались количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета. Также при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости оценщиком могли быть использованы иные сведения об объекте, не содержащиеся в Перечне (т.1 л.д.140-142).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве административных ответчиков привлечены Министерство имущественных отношений <адрес>, Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (т.1 л.д.7-12).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ КУМИ <адрес> привлечено в качестве заинтересованного лица(т.2 л.д.33).

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, заинтересованного лица КУМИ <адрес> извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили, не просили о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Представитель административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>ФИО3, ранее, в судебном заседании, возражала против требований административного истца, предъявленных к ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>.

Представитель заинтересованного лица КУМИ <адрес>ФИО4, ранее, в судебном заседании, возражала против удовлетворения требований административного истца, поскольку снижение кадастровой стоимости может привести к дефициту бюджета. Также, выразила не согласие с заключением эксперта в связи с некорректным подбором аналогов.

Суд, в соответствии с частью 4 статьи 247 КАС РФ, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, так как их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснила, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки, был использован сравнительный подход, метод сравнения продаж. По результатам исследования, объект оценки отнесен к коммерческому назначению, вид разрешенного использования - под торговым - бытовым комплексом, фактическое и установленное назначение объекта оценки совпадает. Исследуемый объект отнесен к активному рынку. Из подобранных аналогов, расположенных на территории <адрес>, в произведенных расчетах было использовано 3 со схожими характеристиками, в диапазоне рыночной стоимости от 2000 до 5500 рублей за 1 кв.м. По результатам расчета стоимость 1 кв.м. исследуемого участка составила 3255 рублей. К подобранным аналогам были применены корректировки по выявленным различиям. Считает, что аналог № сопоставим по местоположению с объектом оценки, так как по состоянию на 2015 год там уже имелась транспортная развязка, большой проезжий трафик, то есть он расположен в инвестиционно-привлекательном месте. Аналог № также сопоставимым с объектом оценки, так как на основании стоимостного предложения данный земельный участок находится в инвестиционно-привлекательной зоне.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта ФИО6, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (часть 3).

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельных участков, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения их рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1); основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 11).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО №).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4); органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 736 кв.м., категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под торгово-бытовым комплексом (литер «А»), расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, арендатором которого является ФИО9 (т.1 л.д.18-29, 30-35).

Таким образом, административный истец имеет правовой интерес в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок производит арендные платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости, что также согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4027583, 36 рубля (т.1 л.д.14).

Административным истцом предоставлен отчет об оценке №Ю/2018 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком МУП «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис»» ФИО7, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2084 000 рублей (т.1 л.д. 36-85).

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, по делу назначена судебная оценочная экспертиза (т.1 л.д.137-139).

В соответствии с заключением эксперта ФИО5№ от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 2396000 рублей (т.1 л.д.156-249).

Оценивая заключение эксперта, суд приходит к следующему.

В силу ст.62, ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ и Законом об оценочной деятельности.

Из содержания заключения эксперта, а также его показаний в судебном заседании следует, что при установлении рыночной стоимости земельного участка, исследование проводилось с применением сравнительного подхода, методом сравнения продаж. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела и общедоступных ресурсов.

В заключении определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды.

Произведен анализ рынка недвижимости, определен сегмент, к которому относится объект оценки. Указанное, согласуется с требованием пункта 11 Федерального стандарта оценки № «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ.№.

Экспертом обоснованно отвергнуто применение затратного и доходного методов исследования с соответствующей мотивировкой. При этом мотивированно применен метод сравнения продаж.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от ДД.ММ.ГГГГ№-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №).

Экспертом были подобраны объекты-аналоги для расчета по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами по таким показателям, как местоположение, физические характеристики, функциональное назначение, условия продажи и др.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В результате анализа рынка земельных участков, было выявлено 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Таким образом, подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО №, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам.

Из таблицы расчета рыночной стоимости земельного участка следует, что были применены корректировки на уторгование, условия рынка, площадь, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Размеры примененных корректировок не ставят под сомнение обоснованность выбора аналогов.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №.

При этом, суд проверил доводы представителя заинтересованного лица о некорректном подборе аналогов №, № и не установил обстоятельств, вызывающих сомнения в их выборе. Данные доводы, также мотивировано отвергнуты экспертом ФИО5, допрошенной в судебном заседании.

Сведения, приведенные в заключении, представляют собой обработанные экспертом данные и содержащие примеры предложений по продаже участков. Указанная экспертом информация является доступной, проверяемой и не вводит в заблуждение.

Таким образом, экспертное заключение при применении сравнительного подхода полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В распоряжение эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом был неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса, о чем дал подписку.

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

При таких обстоятельствах, заявленные ФИО1 требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной подлежат удовлетворению в размере 2396 000 рублей, определенном на основании заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения ФИО1 в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (т.1 л.д.3).

Согласно абзацу 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом изложенного, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

По настоящему делу административным истцом в качестве административного ответчика привлечено ФГБУ «ФКП Росрсестра» по <адрес>.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

При этом, на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 361-ФЗ и приказа Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0515 признаны утратившими силу с ДД.ММ.ГГГГ положения части 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/93 о делегировании подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждениям полномочий по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости.

При таких обстоятельствах, на основании статьи 37, частей 1 и 2 статьи 47, части 5 статьи 41, пункта 3 части 3 статьи 135 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 3 и 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> следует считать ненадлежащим ответчиком.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <данные изъяты>, площадью 736 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под торгово-бытовым комплексом (Литер «А»), расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, в размере рыночной стоимости 2396 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной - отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова