Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и обслуживания складской базы, общая площадь <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость в размере рыночной - <данные изъяты> рубля.

В обоснование требований указал, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, как собственника земельного участка и плательщика земельного налога. Ссылаясь на действующее законодательство, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 просит удовлетворить административное исковое заявление, с учетом представленного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, а также с учетом пояснений свидетеля.

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

К участию в деле привлечена в качестве заинтересованного лица администрация Лужского муниципального района Ленинградской области.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 просил требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Дата постановки земельного участка на учет – 18.11.2002. Кадастровая стоимость объекта составляет <данные изъяты> рублей исходя из площади участка – <данные изъяты> кв.м. и удельного показателя кадастровой стоимости 909,83 руб./кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» (в ред. постановления правительства Ленинградской области от 19.03.2009 №63) для 9 группы видов разрешенного использования. Указывает, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006.Кадастровая стоимость внесена в ГКН 15.01.2014 по заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 31.12.2013.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Войцех Т.В. требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.

В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области ФИО4 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам, установленным ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», поэтому правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком. Требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области ФИО4 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ленинградской области о слушании дела извещено надлежащим образом. В возражении относительно заявленных требований представитель Управления по доверенности ФИО5, указала, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. №356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области». Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата формирования перечня объектов оценки) – 01.01.2007 г. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости в ЕГРН – 15.01.2014. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб., исходя из площади <данные изъяты> кв.м. и УПК- 909,83 руб./кв.м. Поскольку в рассматриваемом случае Управление не имеет самостоятельных возражений по существу заявленных требований, просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация Лужский муниципальный район Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки представителей в суд не сообщили.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно постановлению правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 удельный показатель кадастровой стоимости для 9 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов), расположенных в кадастровом квартале 47:29:0105002 составляет 909,83 руб./кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.11.2018 г., ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для содержания и обслуживания складской базы, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес: <адрес>, с кадастровым номером №.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 23.11.2018 г. следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 15.01.2014 г. составляет <данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости 15.01.2014 г., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – 15.01.2014 г. №б/н; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости – 15.01.2014 г.; дата определения кадастровой стоимости отсутствует.

Отчетом № 533/18 от 18.12.2018 г., составленным оценщиком ФИО10, являющейся членом «Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (СРО РОО) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 15.01.2014 г., определена в размере <данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и внешних факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование для содержания и обслуживания складской базы.

Для оценки объекта недвижимости отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Оценщиком отобрано четыре объекта-аналога, проведены корректировки по следующим элементам сравнения: поправка на уторговывание (торг), привлекательность местоположения, на площадь и наличие коммуникаций. Оценщиком определен следующий диапазон скидки на торг-5-40% (среднее значение 20%). Во избежание занижения рыночной стоимости. В расчетах использовано среднее значение-20%. В табл. 18 на стр. 90 Отчета представлены два вида цен – первоначальная цена предложения и скорректированная цена (с учетом закрытия сделки). При проведении корректировки на местоположение оценщик учел тот факт, что обоснованной рыночной информации о влиянии удаленности от Спб с удаленностью свыше 130 км. на стоимость земельного участка на рынке земельных участков промышленного назначения нет. Поэтому в расчетах применялись данные кадастровой стоимости земельных участков в тех населенных пунктах, рядом с которыми или в которых объекты находятся. Расчет корректировки на местоположение приведен на стр. 91 Отчета. Оценщик счел необходимым применить скидку на расположение в непосредственной близости к крупной автотрассе, которой является Киевское шоссе, поскольку остальные объекты такого преимущества не имеют. Размер принят максимальным -39%. Для названного объекта-аналога применена понижающая корректировка. Корректировка на площадь определялась на основании данных ФИО6. По мнению оценщика, они приведены для более мелкой градации площади, для большего ее диапазона, и, как следствие, должны иметь меньшую погрешность, учитывая очень высокий показатель коэффициента аппроксимации. В Методических рекомендациях о государственной кадастровой оценки, вопрос учета технологических присоединений решен однозначно – они являются элементом стоимости земельного участка. Расчет корректировки на наличие коммуникаций приведен на стр. 95 Отчета. Разброс между полученными результатами составил 71%, что превышает допустимый в теории оценки разброс. Это объясняется ограниченностью рынка, которая не позволяет отобрать достаточное количество аналогов, сопоставимых по основным параметрам с объектом оценки и конкретными параметрами оцениваемого участка. Проверка результатов на точность определялась на основании коэффициента вариации. Результат считается точным, если коэффициент вариации составляет 33%. Значение коэффициента вариации для откорректированных цен объектов-аналогов составляет 48%, что превышает допустимое значение. В связи с чем, оценщиком принято решение для повышения точности расчетов отказаться от использования некоторых аналогов. Оценщик отказался от использования следующих объектов-аналогов: объект-аналог №3 (его стоимость самая низкая) и от объекта-аналога №4 (погрешность расчета по данному аналогу выше, чем по другим аналогам в силу того, что возможность изменения ВРИ оценщику достоверно не известна и расчеты произведены с учетом допущений, которые могут давать существенную погрешность, к тому же по этому аналогу проведены самые большие корректировки). Итоговый расчет рыночной стоимости приведен на стр. 98 Отчета. В данном варианте разброс между значениями составил 27%, что является допустимым в теории оценки. Оценщиком сделан вывод о достаточной точности проведения исследований и расчетов, что повышает доверие к полученному результату. Расчетная рыночная стоимость земельного участка, полученная в рамках сравнительного подхода (земли промышленности) составляет 321,41 руб./кв.м. без учета НДС. Дополнительно оценщиком был проведен второй проверочный вариант расчетов с использованием данных о предложениях на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения. Отобрано 13 объектов-аналогов. Проведены корректировки по следующим элементам сравнения: поправка на уторговываение (торг), и на площадь. Полученная в результате расчетов выборка, по мнению оценщика, не соответствует нормальному распределению. Таким образом, для повышения достоверности выборки оценщиком принято решение отказаться от ряда аналогов с наименьшим значением рыночной стоимости с целью не занизить итоговую стоимость оцениваемого объекта. На стр. 108 Отчета приведен расчет стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения сравнительным подходом в рамках проверенного расчета. Рыночная стоимость земельного участка, полученная в рамках повторного расчета составила -278,65 руб./кв.м. При согласовании рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода 1 варианту (промышленные земли) присвоен вес – 0,8; 2 варианту (земли сельскохозяйственного назначения) присвоен вес – 0,2. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, полученная в рамках сравнительного подхода составила -312,86 руб./кв.м. Заключительным элементов аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта недвижимости является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов. Сравнительному подходу присвоен вес 100%. Рыночная стоимость оцениваемого объекта составила <данные изъяты> рубля.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО10 показала, что при проведении оценки, ею использовался сравнительный подход (метод сравнения продаж). Методы математической статистики не использовались, поскольку для использования данного метода необходимо большое количество объектов-аналогов. В данном случае отобрано всего 4 объекта-аналога, что является правомерным. Для итогового расчета обоснованно принято 2 объекта-аналога, поскольку разброс между полученными результатами составил 71%, а допускается не больше 40%. В связи с ограниченностью рынка найти объекты-аналоги расположенные в одном районе не представилось возможным, даже с учетомнарушения временных рамок. Промышленных зон в Лужском районе критически мало. Лужский район не интересен для промышленности, задачей было найти объекты-аналоги наиболее схожие с объектом оценки. Для расчета рыночной стоимости применялась суммарная корректировка. В качестве проверки приведен проверочный расчёт, получен диапазон, который оказался наиболее близким к первоначальному расчёту. Наличие данных по оценке земель сельскохозяйственного назначения привело бы к увеличению рыночной стоимости объекта оценки. Отсутствие корректировки на местоположение является допустимым. Результаты, проведенные несколькими вариантами, разошлись всего на 12%. Кадастровая стоимость объекта оценки завышена изначально. Максимальная скидка на торг составила 40%. Отказ от двух аналогов обусловлен превышением корректировок.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 15.01.2014.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № 533/18 от 18.12.2018 определена рыночная стоимость земельного участка.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке №533/18 от 18.12.2018 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика при определении рыночной стоимости путем применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при использовании объектов-аналогов, расположенных на землях промышленности, так как в указанной части представленный отчет соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. В указанной части Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Также, в данной части названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности (стр.88-99 Отчета, л.д.112-124). Соответственно, суд считает правильным установление оценщиком, что рыночная стоимость 1 кв.метра объекта оценки составляет 321, 41 руб.(стр.98 Отчета, л.д. 122). В указанной части суд соглашается и с доводами оценщика-свидетеля ФИО11, приведенными в ходе судебного заседания.

Однако, суд не считает соответствующим требованиям пункта 10 ФСО №1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297, пункту 22 ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, использование оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода объектов –аналогов, расположенных на землях иной категории, а именно на землях сельхозназначения, с присвоением результатам расчета веса 0,2 (стр.100-110 Отчета, л.д. 124-136).

В связи с чем, суд считает, что не подлежат учету вышеназванные результаты при установлении рыночной стоимости земельного участка, которая по существу и в целом правильно исчислена оценщиком в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж с использованием объектов-аналогов, относящихся, к землям промышленности и составляет: <данные изъяты> рубль.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы (в вышеуказанной части) об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный отчет об оценке в части установления рыночной стоимости земельного участка исчисленной методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода с использованием данных об объектах-аналогах, относящихся к землям промышленности (с учетом приведенных оговорок) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размере по состоянию на 15 января 2014 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, административное исковое заявление ФИО1 поступило в суд 25 декабря 2018 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и обслуживания складской базы, общая площадь 8 653 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 2 <данные изъяты> рубль, по состоянию на 15 января 2014 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 25 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 06 февраля 2019 года.