Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, через своего представителя ФИО3, обратилась в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – Управление Росреестра по <адрес>), Министерству имущественных отношений <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, по тем основаниям, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, установлена в размере 3775336, 20 рублей. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 225000 рублей. Считает, что завышенная кадастровая стоимость нарушает её права, как арендатора земельного участка. Так как на земельном участке расположен объект недвижимости, то при его выкупе также возникает существенная разница между выкупной ценой при существующей кадастровой стоимости и рыночной.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:306, площадью 510 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под складское здание, предприятие оптовой, мелкооптовой, специализированной торговли и магазин розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале 512, в размере рыночной стоимости 225000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 6а-23).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО3 уточнила требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 453000 рублей, определенной заключением эксперта.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> в суд не явились, представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Росреестра по <адрес> просит рассмотреть административное дело в соответствии с действующим законодательством. При этом сообщают, что в соответствии со статьей 24.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перед началом работ по государственной кадастровой оценке земель сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), который был предоставлен заказчику по определению кадастровой стоимости. При формировании Перечня указывались количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета. Также при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости оценщиком могли быть использованы иные сведения об объекте, не содержащиеся в Перечне (т.1 л.д.199-202).

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>ФИО4 возражала против удовлетворения требований административного истца, поскольку снижение кадастровой стоимости может привести к дефициту бюджета. Также, выразила несогласие с заключением эксперта. Объект оценки имеет смешанный вид разрешенного использования, тогда как для расчета экспертом были применены объекты-аналоги с видом разрешенного использования под индустриальную застройку. Считает, что необходимо было применить корректировку на условия финансирования к объектам-аналогам, где указана срочность продажи, не согласны с применением корректировки на уторгование.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес>, заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, Администрации <адрес> извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили, не просили о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Суд, в соответствии с частью 4 статьи 247 КАС РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, так как их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснил, что при проведении экспертного исследования, им были выявлены несоответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на рассчитанную величину рыночной стоимости. Объект оценки относится к категории земель населенных пунктов, имеет ВРИ: группа - размещение промышленных объектов, подгруппа – смешанная: под складское здание, оптовой, мелкооптовой, специализированной торговли, магазин розничной торговли. Согласно анализа общедоступных данных, данных генерального плана, карты градостроительного зонирования и окружающей застройки (промышленная), им установлено, что объект оценки расположен в производственных территориях (промышленные, коммунальные, промышленно-складские) и его фактическое использование было определено как складское, в связи с чем, он отнес объект оценки к производственно-складской застройке либо по классификации Лейфера - под индустриальную застройку. Для расчета рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж. Выбраны 8 объектов-аналогов - земельные участки, расположенные в <адрес> в непосредственной близости от объекта исследования, категории земель населенных пунктов, ВРИ – под производственно-складскую или индустриальную застройку. По выявленным различиям применены корректировки. После проведенного расчета, была проведена проверка на удовлетворение условий однородности и нормального распределения объектов-аналогов путем вычисления коэффициента вариации, в связи с чем, из расчета были убраны аналоги № и №, произведен перерасчет. Корректировка на условия финансирования не была применена, так как по анализу объявлений, считает, что указание о срочности продажи – это привлечение внимания к потенциальным покупателям.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО5, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (часть 3).

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельных участков, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения их рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1); основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 11).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО №).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4); органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 510 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под складское здание, предприятие оптовой, мелкооптовой, специализированной торговли и магазин розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале 512, арендатором которого является ФИО1 (т.1 л.д.28-33, 34-36).

Таким образом, административный истец имеет правовой интерес в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку за находящийся у нее в аренде земельный участок производит арендные платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости, что также согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3775336, 20 рублей (т.1 л.д.37).

Административным истцом предоставлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО «Южное региональное юридическое агентство» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 225 000 рублей (т.1 л.д. 39-150).

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, по делу назначена судебная оценочная экспертиза (т.1 л.д.164-169).

В соответствии с заключением эксперта ФИО5№-Э от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 453 000 рублей (т.1 л.д.4-62).

Оценивая экспертное заключение, суд приходит к следующему.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Законом об оценочной деятельности.

Из содержания заключения эксперта, а также его показаний в судебном заседании следует, что экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела и общедоступных ресурсов. При установлении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

Произведен анализ рынка недвижимости, определен сегмент, к которому относится объект оценки. Идентификация характеристик объекта оценки, которая проведена экспертом, является достаточной для определения сегмента рынка, содержит все значения ценообразующих факторов, характерных для соответствующего сегмента рынка и оказывающих влияние на стоимость земельного участка. Экспертом определены качественные и количественные характеристики земельного участка, которые соответствуют источникам (данным Росреестра, договору аренды и т.д.), установлена зона по градостроительному регламенту, к которому относится участок («производственная зона»: П-1 Промышленные предприятия и П-2 Коммунально-складские объекты).

При таких обстоятельствах, суд считает, что экспертом верно определено фактическое использование исследуемого земельного участка на дату определения рыночной стоимости - под объектами производственного-складского назначения.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки купли-продажи, условия и время продажи, местоположение и окружение, физические характеристики (площадь, конфигурация, рельеф), экономические характеристики (инженерные сети, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры), что соответствует положениям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от ДД.ММ.ГГГГ№-р (раздел 1).

Сведения, приведенные в заключении, представляют собой обработанные экспертом данные и содержащие примеры предложений по продаже участков. Указанная экспертом информация является доступной, проверяемой и не вводит в заблуждение.

Для сравнения эксперт выбрал восемь объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Проведена идентификация характеристик объектов-аналогов, приведенная в таблице сравнения.

Эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений, проверил объекты-аналоги на однородность и нормальное распределение, рассчитал коэффициент вариации. По результатам расчета, исключил два объекта-аналога и произвел перерасчет.

Из таблицы расчета рыночной стоимости земельного участка следует, что были применены корректировки на имущественные права, уторгование, площадь, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Эксперт произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Доводы представителя заинтересованного лица о несогласии с корректировками, мотивировано отвергнуты экспертом ФИО5 в судебном заседании.

Размеры примененных корректировок не ставят под сомнение обоснованность выбора аналогов.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с дургими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт является субъектом оценочной деятельности, обладает опытом и знаниями в данной области, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса, о чем дал подписку.

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данными в пункте 20 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ№, исследуя отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, в совокупности с другими доказательствами по делу, суд выявил его несоответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, данное доказательство не может быть положено в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в нем недостатков, ставящих под сомнение выводы оценщика.

При таких обстоятельствах, заявленные ФИО1 требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной подлежат удовлетворению в размере 453000 рублей, определенном на основании заключения эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения ФИО1 в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (т.1 л.д.6а).

Согласно абзацу 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом изложенного, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <данные изъяты>, площадью 510 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под складское здание, предприятие оптовой, мелкооптовой, специализированной торговли и магазин розничной торговли, распложенного по адресу: <адрес>, в квартале 512, в размере рыночной стоимости 453 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова