Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бельдина Е.В. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Бельдин Е.В. обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником нежилого строения с двумя пристройками, общей площадью <данные изъяты> кв.м, литеры А, А1, А2, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена по состоянию на 28 ноября 2011 года в сумме 145 899 493, 44 руб. Однако его рыночная стоимость согласно отчету об оценке рыночной стоимости, выполненному оценщиком А., составляет 106 948 650 руб., то есть намного меньше кадастровой стоимости. На отчет получено положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 21.12.2016 г. Бельдину Е.В. отказано в пересмотре кадастровой стоимости здания, поскольку постановлением администрации Костромской области от 15.11.2016 г. № 438-а утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Костромской области.

Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, поскольку налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости на 2016 год в размере его рыночной стоимости 106 948 650 руб.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечена администрация Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация г. Костромы /том 1 л.д. 1/.

В судебном заседании представитель административного истца Бельдина Е.В. - Комарова А.А. административные исковые требования поддержала, полагала соответствующим требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, представленный отчет по определению рыночной стоимости, выполненный оценщиком А.

Представитель административного ответчика - администрации Костромской области Сельнихин А.Ю., представители заинтересованных лиц - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Иванова Е.В., администрации г. Костромы - Матвеева Ю.А. и Пестерова Е.А. возражали против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённой представленным отчетом, полагая, что данный отчет не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости, так как составлен с нарушениями требований федеральных стандартов оценки.

Представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Костромской области Румянцева Л.М. рассмотрение заявленных административных исковых требований оставила на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, административный истец Бельдин Е.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, Бельдин Е.В. является собственником нежилого строения с двумя пристройками общей площадью <данные изъяты> кв.м, литеры А, А1, А2, расположенного по адресу: <адрес> /том 1 л.д. 10/.

Кадастровая стоимость принадлежащего Бельдину Е.В. строения утверждена постановлением администрации Костромской области от 26.09.2012 г. № 377-а по состоянию на 28 ноября 2011 года в размере 145 899 493, 44 руб. /том 1 л.д. 11/.

В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. N 18-6-ЗКО "Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Следовательно, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания затрагивает его права и обязанности.

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Бельдин Е.В. 05 декабря 2016 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости /том 1 л.д. 12/.

Решением комиссии от 21.12.2016 г. отказано в удовлетворении заявления ввиду того, что постановлением администрации Костромской области от 15.11.2016 г. № 438-а утверждены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Костромской области, которые внесены в государственный кадастр недвижимости 26 ноября 2016 года /том 1 л.д. 14-16/.

Таким образом, на момент обращения в комиссию оспариваемая кадастровая стоимость являлась архивной.

Однако в силу абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности и с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 14 постановления от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Бельдин Е.В. имеет право на пересмотр архивной кадастровой стоимости, которая действовала в 2016 году, поскольку заявление о пересмотре подано им в комиссию в 2016 году. Также в 2016 году подан в суд и административный иск (30 декабря 2016 года).

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец представил отчет по определению рыночной стоимости № 145-Н, выполненный оценщиком А. /том 1 л.д. 17-181/, в котором рыночная стоимость по состоянию на 28.11.2011 г. определена в размере 106 948 650 (в том числе НДС 18 % в размере 16 314 200,85 руб.).

На отчет имеется положительное экспертное заключение № 4245/2016/2 /том 1 л.д. 182-199/.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности определённой отчетом рыночной стоимости по ходатайству представителей заинтересованного лица - администрации г. Костромы Матвеевой Ю.А. и Пестеровой Е.А. назначена экспертиза по проверке отчета и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Экспертиза проведена оценщиком В., которая в заключении эксперта № 10/17-Э указала, что ошибки, допущенные в отчете № 145-Н, выполненном оценщиком А., не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта капитального строительства, оценщиком допущены нарушения методов расчета, требований федеральных стандартов оценки и иные нарушения, которые влияют на величину рыночной стоимости:

- неверно указан тип предприятия розничной торговли: оценщик отнес оцениваемое здание к специализированному магазину, однако здание фактически является торговым центром (стр. 48 отчета);

- оценщик исследовал сегмент рынка, не относящийся к объекту оценки: исследован рынок объектов торгово-офисного назначения, а фактически объект оценки относится к сегменту рынка - торговые центры, то есть нарушен пункт 10 ФСО № 7, которым предусмотрено исследование рынка в том его сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта (стр. 63-70);

- неверно указана общая площадь пристройки лит. А2: указана площадь застройки 117 кв.м, фактически площадь строения составляет 100,2 кв.м, соответственно неверно определена общая площадь лит. А, А1 (стр. 106 таб. 40 п. 2, стр. 149);

- неверно определён средний региональный индекс на строительно-монтажные работы: надо определять по состоянию на 01.01.2010 г. (дата, по состоянию на которую составлен сборник КО-Инвест «Общественные здания 2010»), на эту дату индекс 5, 049, а оценщик принял индекс в целом за 2010 год - 5,0970 (стр. 109 табл. 43);

- физический износ лит. А (1974 года постройки) определён оценщиком в 29,6 %, а лит. А1 (2004 года постройки) - 5,6 %. Однако в расчете для определения стоимости части здания (лит. А, А1) принят физический износ 29,6 %, определённый для лит. А, что привело к занижению стоимости этих частей здания по затратному подходу (стр. 112-113). Предположение оценщика на стр. 111 отчета о том, что срок службы зависит от основных (самых долговечных) частей здания ошибочно, так как размеры частей здания (лит. А и лит. А1) практически одинаковы (строительный объём лит. А - 9 681 куб.м, а лит. А1 - 10 661 куб.м, то есть размер лит. А1 почти на 1000 куб.м больше, чем лит. А, а оценщик принял в расчет физический износ по лит. А). Определение физического износа частей здания лит. А и лит. А1 следовало проводить для каждого литера отдельно и оба значения учитывать при определении стоимости объекта затратным подходом;

- нет обоснования принятия нормативного срока службы 125 лет для лит. А2, а, а1, которые являются частью здания, состоящей из металлического каркаса, обшитого ЦСП и гипсокартоном (техпаспорт здания по состоянию на 14.05.2005 г. и стр. 19-20 отчета). Однако оценщик отнес лит. А2, а, а1 к зданиям с каменными стенами, что не соответствует действительности. Таким образом, неверно определён физический износ лит. А2, а, а1 (стр. 112 - 113 отчета);

- на стр. 108-109 отчета неверно определён коэффициент на региональное различие для лит. А, А1 в размере 0,675 и для лит. А2, а, а1 в размере 0,802 (оценщик принял по таблице 8.2.1 (стр. 15) Сборника Ко-Инвест № 78, январь 2012 года, а надо по таблице 2.2.2 этого сборника (для лит. А, А1 в размере 0,852 и лит. А2, а, а1 в размере 0,854), стр. 39, где указано, что таблицей 8.2.1 пользоваться не надо);

- коэффициент капитализации определен по сборникам Лейфера, а согласно пункту 23в ФСО-7 ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о соотношении доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (стр. 117-120);

- несмотря на то, что оценщики без проблем определяют рыночную стоимость земельных участков на ретроспективную дату при оспаривании кадастровой стоимости, оценщик стоимость земельного участка определил исходя из плотности застройки участка, при этом стоимость 1 кв.м получилась достаточно высокая - 4 052 кв.м (стр. 130-131 отчета). Однако следовало на основании предложений по продаже аналогичных земельных участков сравнительным подходом определить стоимость земельного участка, избежав, тем самым, существенных погрешностей в определении стоимости участка и соответственно в целом при определении стоимости объекта, так как в итоге из общей стоимости объекта вычитается стоимость земельного участка, и чем выше стоимость земельного участка, тем ниже стоимость здания.

Рыночная стоимость объекта по результатам проведенного экспертом исследования по состоянию на 28.11.2011 г. определена в размере 132 215 000 рублей, в том числе НДС - 17 899 474, 58 руб. /том 2 л.д. 7-127/.

Суд не усматривает оснований не доверять заключению эксперта. Оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж работы в строительстве, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Выводы заключения подтверждены экспертом В. при допросе в судебном заседании.

С доводами представителя административного истца о том, что В. не имела права проводить экспертизу, при проведении экспертизы ею нарушены требования законодательства Российской Федерации, что выразилось в самостоятельном собирании материалов для проведения экспертизы, вступлении в личные контакты с участниками судебного процесса, суд согласиться не может.

В части 1 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) установлено требование к эксперту, который может проводить экспертизы по административным делам, это наличие у лица специальных знаний в определённой области.

Эксперт В. такими знаниями обладает, что подтверждается копиями приложенных к заключению документов о наличии у В. высших образований по специальности «Промышленное и гражданское строительство» с присвоением квалификации инженера-строителя, по специальности «Финансы и кредит» с присуждением квалификации «Экономист», документов о профессиональной переподготовке по программе Оценка стоимости предприятия (бизнеса), о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе «Оценочная деятельность». Кроме того, В. является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», включена в реестр членов 25.12.2007 г. за регистрационным номером 00593, право осуществления оценочной деятельности не приостановлено, её ответственность при осуществлении оценочной деятельности застрахована /том 2 л.д. 123-127/.

Таким образом, В. может выступать в качестве эксперта и проводить по административным делам судебные экспертизы по проверке отчетов об определении рыночной стоимости объектов оценки и определению рыночной стоимости объектов оценки.

Нормы КАС РФ не устанавливают требования о наличии у эксперта, которому поручено проведение указанного вида экспертиз, статуса эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Такой статус требуется иметь оценщику, проводящему экспертизу отчета в соответствии с положениями, предусмотренными статьёй 17.1. Закона об оценочной деятельности в РФ. Однако В. было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета и установлению рыночной стоимости, а не проведение экспертизы отчета в порядке, установленном статьёй 17.1. Закона об оценочной деятельности в РФ.

В силу части 6 статьи 49 КАС РФ эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы, вступать в личные контакты с участниками судебного процесса, если это ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе административного дела.

Экспертом В. не допущено нарушений этой нормы. Данных о том, что она вступала в личные контакты с участниками судебного процесса, самостоятельно собирала материалы для проведения экспертизы, у суда не имеется.

С доводом представителя административного истца о том, что осмотр здания, расположенного по адресу: <адрес>, с предварительным уведомлением участников процесса о проведении осмотра, свидетельствует о самостоятельном собирании материалов для проведения экспертизы, суд согласиться не может, поскольку, исходя из поставленных перед экспертом вопросов, указанное здание наряду с отчетом об оценке являлось объектом исследования, который должен быть осмотрен экспертом.

Эксперт правильно отнес объект оценки к торговому центру, под которым согласно пункту 53 Государственного стандарта Р 51303-2013 "Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения", утвержденного Приказом Росстандарта от 28.08.2013 г. N 582-ст (далее - ГОСТ Р 51303-2013), понимается совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Фактические характеристики оцениваемого объекта, которые следуют из его описания, содержащегося в отчете, в заключении эксперта, из пояснений представителей лиц, участвующих в деле (множество магазинов, реализующих строительные материалы, инструменты и иные товары (двери, ковры, электротовары и др.) /том 1 л.д. 173/, расположенных в строениях, построенных и управляемых как единое целое, с предоставлением парковки), свидетельствуют о правомерности отнесения объекта к торговому центру.

Соотношение площадей здания и земельного участка, на котором оно располагается (по свидетельствам о регистрации права собственности 3 730,9 кв.м и 7 250 кв.м), опровергает довод представителя административного истца о невозможности выделения территории для стоянки автомашин /том 1 л.д. 154, 167/.

Отсутствуют основания для того, чтобы рассматривать оцениваемый объект как специализированный магазин, поскольку специализированный магазин, исходя из определений, содержащихся в пунктах 38, 40 ГОСТ Р 51303-2013, - это стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения, в котором осуществляют продажу товаров одной группы или ее части - продовольственных групп ("рыба", "мясо", "колбасы", "минеральные воды", "хлеб", "овощи-фрукты" и т.д.), непродовольственных групп ("одежда", "обувь", "ткани", "мебель", "книги", "зоотовары", "семена", "цветы" и т.д.).

В материалы дела не представлено доказательств расположения в оцениваемом объекте на дату оценки каких-либо офисов. Из имеющихся в отчете документов следует, что на дату оценки в здании располагались лишь торговые предприятия /том 1 л.д. 173, 176-177/. В связи с этим эксперт правомерно указал на допущенную оценщиком ошибку при выборе сегмента рынка, к которому оценщик отнес оцениваемый объект.

Вывод эксперта об использовании оценщиком при расчетах рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом неверного значения физического износа объекта оценки следует признать обоснованным.

Как видно из технического паспорта на оцениваемый объект, материалы, из которых построены пристройки лит. А и лит. А1, практически идентичны. Однако основная пристройка лит. А построена в 1974 году, а основная пристройка лит. А1 построена в 2004 году /том 1 л.д. 157, 158/. Соответственно очевидно, что различен процент физического износа данных пристроек. Несмотря на это оценщик в расчетах использует лишь значение физического износа, которое определено для пристройки лит. А, не учитывая меньший износ пристройки лит. А1, которая к тому же больше объемом, нежели пристройка лит. А /том 1 л.д. 110-115/.

Учитывая, что пристройка лит. А2 выполнена из иного материала, нежели пристройки лит. А и лит. А1 (металлический каркас, обшитый ЦСП и гипсокартоном - том 1 л.д. 159), суд соглашается с выводом эксперта о необоснованном принятии оценщиком нормативного срока службы для лит. А2 продолжительностью 125 лет, то есть такого же, что и для лит. А и лит. А1. Эксперт правильно указал на ошибочность предположения оценщика о том, что срок службы здания зависит от срока службы основных (самых долговечных) его частей. Данное предположение в отчете оценщик не обосновал /том 1 л.д. 127/.

Согласно пункту 23в Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

То есть приведённая норма прямо предписывает определять ставку капитализации в методе прямой капитализации путем анализа рыночных данных.

В связи с этим является правильным вывод эксперта о недопустимости определения коэффициента капитализации в методе прямой капитализации по справочникам оценщика недвижимости.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка под оцениваемым объектом решением суда, вынесенным ранее, определена в размере рыночной стоимости, суд считает правомерным суждение эксперта об отсутствии трудностей в определении стоимости земельного участка на ретроспективную дату сравнительным подходом, а, следовательно, отсутствии оснований для определения стоимости земельного участка исходя из плотности застройки.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Выявленные экспертом при проведении экспертизы ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета, свидетельствуют о нарушении указанных положений федерального стандарта оценки, а также о нарушении требований пунктов 10 и 23в ФСО № 7, что не позволяет признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки, а, следовательно, не позволяет рассматривать представленный административным истцом отчет в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости.

Отсутствие влияния отдельных нарушений на произведённые оценщиком расчеты (как указывает административный истец в возражениях), не опровергает вывод эксперта о недостоверности определённой в отчете рыночной стоимости, поскольку оценщиком допущены многочисленные нарушения, повлекшие использование в расчетах недостоверных или недопустимых значений.

В связи с недостоверностью рыночной стоимости, определённой в отчете, экспертом путём применения затратного подхода и доходного подхода, в рамках которого использован метод дисконтирования денежных потоков, определена рыночная стоимость здания.

В ходе исследования экспертом определён сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений с объектами недвижимости из исследуемого сегмента рынка, проанализированы рынок крупных торговых центров в г. Костроме и рынок торговой недвижимости 5-й группы в г. Костроме, проведен анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, определена рыночная стоимость земельного участка с целью последующей «отчистки» стоимости единого объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и улучшений, от стоимости земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом. Эксперт нашел предложения на продажу 29 земельных участков с разрешенным использованием, идентичным оцениваемому земельному участка. Но в качестве объектов-аналогов отобраны три участка, наиболее подходящие по основным ценообразующим факторам и имеющаяся информация по которым удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности: объект-аналог № 1 - земельный участок по адресу: <адрес>; объект-аналог № 2 - земельный участок по адресу: <адрес>; объект-аналог № 3 - земельный участок по адресу: <адрес> /том 2 л.д. 26-37/.

С доводом представителя административного истца о том, что объект-аналог № 2 на дату оценки предлагался к продаже на праве аренды, суд не может согласиться, поскольку доказательств этого в материалы дела не представлено.

Дата размещения объявления по этому объекту-аналогу - 13 ноября 2011 года /том 2 л.д. 38/, то есть до даты оценки. Объявление, размещенное после даты оценки, как пояснила эксперт В. при допросе в судебном заседании, приведено в заключении на стр. 31 с целью уточнения информации по объекту-аналогу.

Довод стороны административного истца о необходимости введения корректировки на местоположение суд признаёт несостоятельным. Эксперт учел выделенные в справочнике оценщика недвижимости по состоянию на 2011 год зоны в пределах города и, исходя из данного зонирования, обосновал в заключении отнесение объекта оценки и объектов-аналогов к одной и той же зоне «спальный район», а в ходе допроса пояснил, почему указанные объекты не могут быть отнесены к иным зонам «политический и культурный центр города», «окраины города, промышленные районы».

Суд считает невозможным использование предлагаемой стороной административного истца градации зон города, поскольку данная градация приведена в справочнике оценщика недвижимости 2014 года, то есть на дату после даты, по состоянию на которую производится оценка. Однако использование данных по состоянию на дату после даты оценки не допускается положениями федеральных стандартов оценки.

На странице 40 заключения эксперт обосновал применение при определении поправки на масштаб статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размеров участка, проведённого в другом регионе, по другому виду разрешенного использования и на другую дату, и указал, что поскольку результаты исследования представлены в виде коэффициентов, фиксирующих не уровни удельных цен участков, а их соотношение в зависимости от масштаба, то применение данного исследования дает возможность достоверно скорректировать стоимости аналогов, не внося существенной погрешности /том 2 л.д. 46/.

Ввиду расположения оцениваемого объекта внутри квартала эксперт сделал поправку на расположение относительно «красной линии». Величина поправки обоснована экспертом в заключении и дополнительно при допросе в судебном заседании.

Сделав необходимые поправки по выявленным различиям между земельным участком, на котором располагается объект оценки, и земельными участками, взятыми в качестве объектов-аналогов, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 14 874 000 руб.

Оснований не согласиться с данным результатом исследования суд не усматривает.

Эксперт в судебном заседании дал исчерпывающие обоснованные пояснения относительно всех сомнений представителя административного истца в достоверности определённой в заключении эксперта рыночной стоимости земельного участка. Доказательств ошибочности данной стоимости стороной административного истца не представлено. Фактически все доводы возражений сводятся к несогласию с определённой экспертом стоимостью.

Обоснованность этой рыночной стоимости подтверждается также тем, что по решению суда кадастровая стоимость этого земельного участка (по состоянию на 01.01.2013 г. или более позднюю дату) установлена в размере рыночной стоимости 15 787 851 руб. /том 2 л.д. 18/, которая несколько больше рыночной стоимости, определённой экспертом по состоянию на 28.11.2011 г. В то время как оценщиком А. в отчете рыночная стоимость участка определена в размере 29 378 999 руб., что фактически соответствует кадастровой стоимости участка по состоянию на 2011 год /том 1 л.д. 148, 145, 178/.

Рыночная стоимость объекта оценки затратным подходом определена экспертом в размере 140 974 000 руб. (без учета стоимости земельного участка) /том 2 л.д. 62/.

В рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков размер рыночной стоимости здания определён экспертом в 123 455 000 руб. /том 2 л.д. 71/.

Поскольку результаты определения стоимости объекта, полученные при расчетах затратным и доходным подходами, отличаются друг от друга менее чем на 15 %, результатам обоих подходов эксперт присвоил одинаковый удельный вес по 0,5. В итоге рыночная стоимость объекта с учетом округления составила 132 215 000 руб. /том 2 л.д. 72/.

Оснований не согласиться с определённой экспертом рыночной стоимостью объекта недвижимости суд также не усматривает.

Доводы возражений стороны административного истца относительно определённой экспертом рыночной стоимости также фактически сводятся к несогласию с её размером, однако каких-либо доказательств иной стоимости административным истцом не представлено, а отчет оценщика А. по вышеуказанным причинам не может быть принят в качестве такого доказательства.

Административный истец в письменных возражениях на заключение эксперта указывает на нарушение экспертом законодательства, регулирующего экспертную и оценочную деятельность, на несоответствие действительности отдельных суждений эксперта, на необоснованность некоторых данных, использованных экспертом в расчетах, говорит об имеющихся в заключении эксперта противоречиях, об отсутствии информации о проведённых расчетах, об отсутствии указания на источники информации, о недопустимости использования экспертом исследований, проведённых оценщиком А. в рамках подготовки отчета об оценке рыночной стоимости.

Суд не может признать данные возражения обоснованными ввиду следующего.

Эксперт В. в судебном заседании в ходе допроса подтвердила соответствие действительности содержащихся в заключении суждений, указала на использованные ею при проведении экспертизы источники информации, обосновала произведённые расчеты и взятые для этих расчетов данные, опровергла наличие противоречий, признала, что отдельные замечания обусловлены описками, которые в то же время не повлияли на определённую экспертом рыночную стоимость, а также указала, что замечания по экспертизе не опровергают сделанные выводы.

Оснований не доверять пояснениям эксперта В. суд не усматривает, с ними соглашается, в связи с чем считает необоснованными доводы стороны административного истца о нарушении экспертом законодательства, регулирующего экспертную и оценочную деятельность.

С доводом о недопустимости использования экспертом исследований, проведённых оценщиком А. в рамках подготовки отчета, суд согласиться не может. Как видно из заключения, эксперт использовал при проведении исследования фактическую информацию, содержащуюся в отчете оценщика А., которая получена самим оценщиком от заказчика отчета. Признание отчета выполненным с нарушением требований федеральных стандартов оценки не означает, что содержащаяся в отчете информация об имеющих значение фактических обстоятельствах не может быть использована экспертом для ответов на поставленные перед ним вопросы.

Лица, участвующие в деле, не заявляли ходатайств о назначении повторной экспертизы.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с данным разъяснением суд полагает возможным и необходимым, несмотря на возражения представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, на основании выводов проведенной по делу судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость нежилого строения с двумя пристройками, общей площадью <данные изъяты> кв.м, лит. А, А1, А2, две пристройки (лит. а, а1), расположенного по адресу: <адрес>; равной его рыночной стоимости в размере 132 215 000 (сто тридцать два миллиона двести пятнадцать тысяч) рублей по состоянию на 28 ноября 2011 года на архивный период с 01 января 2016 года по 31 декабря 2016 года включительно.

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов