Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Мищенко Андрея Валентиновича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Мищенко А.В. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее по тексту – Управление Росреестра по Ставропольскому краю), Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю (далее по тексту – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной по тем основаниям, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером …….., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – административное здание с магазинами, расположенного по адресу: …….., кадастровая стоимость которого определена в государственном кадастре недвижимости в размере 16 589 447 рублей 80 копеек по состоянию на 21.02.2017 года.

Действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости.

На основании отчета об оценке №00643 от 20.09.2017г., выполненного оценщиком ООО «Деловой партнер» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21 февраля 2017 года составляет 3 836 000 рублей.

Полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика земельного налога, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость в соответствии со ст.391 НК РФ.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ……, вид разрешенного использования – административное здание с магазинами, расположенного по адресу: ……, равной его рыночной стоимости 3 836 000 рублей по состоянию на 21 февраля 2018 года (т.1 л.д.8-10).

15.03.2018 года представителем административного истца Мищенко А.В. – Кухтиной С.С. подано заявление об уточнении административных исковых требований согласно которым просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ….., вид разрешенного использования – административное здание с магазинами, расположенного по адресу: ……., равной его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта № ЭЗ 003/01/2018 от 09.02.2018 года в размере 7 933 00 рублей по состоянию на 27 февраля 2018 года (т.2 л.д.15-16).

В судебном заседании представитель административного истца Мищенко А.В. – Кухтина С.С. уточнила требования, суду пояснила, что с выводами повторной судебной оценочной экспертизы не согласна, так как они являются противоречивыми и вводят в заблуждение. Эксперт в полном объеме не изучил материалы административного дела, не проводил визуальный осмотр объекта оценки, в связи с чем, им не было определено, что на оцениваемом земельном участке находятся объекты капитального строительства: магазин и складское помещение. Также эксперт необоснованно отказался от других объектов в качестве аналогов, не применил ряд необходимых корректировок: на дату продаж, риэлторские услуги. Им были допущены те же нарушения, которые ранее, послужили основанием для назначения повторной экспертизы. В связи с отказом в проведении повторной судебной экспертизы, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной определенной по отчету об оценке в размере 3 836 000 рублей. С учетом позиции представителя Администрации города Ставрополя, возмещение расходов по оплате экспертиз считает необходимым возложить на заинтересованное лицо.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н. возражала против удовлетворения требований, поскольку снижение кадастровой стоимости приведет к дефициту бюджета. Кроме того, считает, что отчет об оценке не является доказательством определения рыночной стоимости, а только подтверждает право административного истца на обращение в суд, которое они не оспаривают. Повторная судебная экспертиза является достоверной и надлежащей. Считает, что возмещение судебных расходов должно быть возложено на административного истца.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили и не просили о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю, в суд не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Росреестра по Ставропольскому краю просит рассмотреть административное дело в соответствии с действующим законодательством. При этом, сообщают, что в соответствии со ст.24.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перед началом работ по государственной кадастровой оценке земель Филиалом был сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее по тексту – Перечень), который был предоставлен заказчику по определению кадастровой стоимости. При формировании Перечня указывались количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета. Также при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости оценщиком могли быть использованы иные сведения об объекте, не содержащиеся в Перечне (т.1 л.д.160-163).

Суд, в соответствии с ч.4 ст.247 КАС РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, так как их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт К.С.С. пояснил, что для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …., расположенного по адресу: ……. он использовал сравнительный подход, в связи с чем, был определен сегмент рынка: категория – земли населенных пунктов, земельный участок под коммерческое строительство, назначение – для административного здания с магазинами. В качестве объектов-аналогов были выбраны 14 объектов коммерческого назначения, которые входят в группу под общественно-деловую застройку, сегмента по площади от 1000до 5000 кв.м. в диапазоне в период с 22.02.2016 по 21.02.2017 г.г. Из них, было выбрано 4 объекта-аналога, отказ от других объектов он мотивировал. Выбранные для расчета аналоги, были проверены, вся информация, указанная в объявлении подтверждена объективными данными.

Им были проведены корректировки по основным ценообразующим факторам: на вид передаваемых имущественных прав, в отношении объектов-аналогов №2 и №3; на локальное местоположение и на уторгование в отношении всех объектов-аналогов. Также был применен коэффициент вариации, для проверки правильности определения стоимости. После согласования рыночная стоимость объекта оценки составила 12 799 000 рублей. Все представленные объекты расположены среди земельных участков, застроенными объектами капитального строительства, которые в свою очередь обеспечены инженерными коммуникациями. Следовательно, объекты-аналоги также имеют возможность подключения к коммуникациям. Стоимость земельного участка была рассчитана без учета строений, с учетом его функционального назначения с видом разрешенного использования под общественно-деловую застройку.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта К.С.С., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ч.1, 2 ст.66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Часть 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО № 4).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первой и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что предметом спора по настоящему делу является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ….., категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – административное здание с магазинами, расположенного по адресу: ……, собственником которого является Мищенко А.В. (т.1 л.д.20, 146, 147).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости указанного в иске земельного участка, затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности земельный участок, он производит уплату земельного налога, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта ФГБУ «Федеральнная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю б/н от 21.02.2017 года в размере 16 589 447,80 рублей по состоянию на 21 февраля 2017 года (т.1 л.д.21).

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 21 февраля 2017 год в размере 3 836 000 рублей предоставлен отчет об оценке № 00646 от 20 сентября 2017 года, выполненный оценщиком ООО «Деловой партнер» А.М.Ш., являющейся членом Некоммерческого партнерства СРО «Деловой Союз Оценщиков» (л.д.23-112).

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 20.11.2017 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Арбитраж». Перед экспертом поставлен вопрос об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (т.1 л.д.156-159).

В соответствии с заключением эксперта Андросова В.А. № ЭЗ 003/01/2018 от 09.02.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ….. по состоянию на 21 февраля 2017 года составила 7 933 000 рублей (л.д. 176-246).

Из содержания заключения эксперта, а также показаний эксперта А.В.А. в судебном заседании, следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, с осмотром объекта оценки.

Согласно пунктам 12-14 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №1).

В нарушение вышеуказанных требований закона, а также пп. «в» п.22 ФСО №7, эксперт не обосновал выбранное им малое количество аналогов при наличии большого сегмента рынка коммерческой недвижимости на дату оценки. В то время, как использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано.

Также использовал непроверяемые допущения о ценообразующих факторах, в частности, о виде разрешенного использования аналога № 1, отсутствие обоснования об отнесении объекта оценки и объектов-аналогов к указанным им в заключении районам одного населенного пункта.

Данные обстоятельства свидетельствуют о допущенном экспертом нарушении принципов обоснованности, однозначности и достаточности исследования, ставят под сомнение правильность его выводов.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (часть 2 статьи 83 КАС РФ).

Правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает судебный акт.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки обоснованности выводов заключения эксперта, определением Ставропольского краевого суда от 15.03.2018 года в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту К.С.С. ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» (т.2 л.д.26-33).

Согласно заключению эксперта К.С.С. № 059/18-Э от 28.04.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ….. по состоянию на 21 февраля 2017 года составила 12 799 000 рублей (л.д. 43-77).

Оценивая заключение эксперта № 059/18-Э от 28.04.2018 года суд приходит к следующему.

В силу ст.62, ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ и Законом об оценочной деятельности.

Из содержания заключения № 059/18-Э от 28.04.2018 года и объяснений эксперта К.С.С. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка. При этом, эксперт мотивировал в заключении причины отказа от применения затратного и доходного подходов.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом были подобраны объекты-аналоги для расчета по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами.

Сходство между объектом исследования и объектами-аналогами установлены по основным показателям: местоположение, физические характеристики, функциональное назначение.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО №7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Из таблиц расчета рыночной стоимости земельного участка следует, что поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки, то экспертом были применены корректировки на имущественные права, местоположение, торг.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе «Обоснование принятых корректировок».

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

В распоряжение эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом был неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Рассматривая возражения представителя административного истца на заключение эксперта № 059/18-Э от 28.04.2018 года об определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд находит их необоснованными, так как они не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в его обоснованности.

Так, ссылка на нарушения, установленные подпунктом в п.22 ФСО № 7 необоснованна. На страницах 37-44 заключения (т.2 л.д.61-64) экспертом определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, описан объем доступных рыночных данных под коммерческую застройку, указан временной диапазон исследования объявлений, источник информации. Данные о потенциальных объектах-аналогах, сведены в таблицу №2. Приведены обоснования отказа использования части потенциальных объектов-аналогов в дальнейших расчетах. Выбраны 4 объекта-аналога, описание которых приведено в таблице №3. В материалах дела содержатся скриншоты на выбранные экспертом объекты-аналоги; в таблице №2 имеются ссылки на объявления об объектах, которые не были использованы в расчетах; приведены фотоматериалы со сведениями с публичной кадастровой карты, а также фотоснимки, в связи с чем, указанная экспертом информация является доступной, проверяемой и не вводит в заблуждение.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт необоснованно отказался от других объектов в качестве аналогов несостоятельны, так как указано выше, выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Кроме того, в судебном заседании эксперт К.С.С. пояснил, что при наличии каких-либо сомнений, недостаточных данных, а также ввиду исключения применения корректировок, объяснение которых будет затруднено, он исключил приведенные им объекты в качестве аналогов.

Суд считает данную позицию эксперта обоснованной. Более того, сам факт проверки экспертом сведений, а также установление кадастровых номеров по выбранным им объектам, подтверждает проверку экспертом информации по объектам. Также в судебном заседании установлено, что эксперт получал дополнительную информацию, в том числе и в ходе телефонного интервью с продавцами, что нашло свое отражение в заключении.

Ссылка представителя административного истца на наличие тех же ошибок, допущенных экспертом К.С.С., которые были указаны судом при назначении повторной экспертизы некорректна, поскольку информация по выбранным объектам-аналогам является поверяемой и не вводит в заблуждение.

Согласно п.20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В судебном заседании установлено, что экспертом не проводился визуальный осмотр объекта оценки, что было им мотивировано в заключении (т.2 л.д.46). Земельный участок был определен экспертом без наличия на нем объектов капитального строительства (т.2 л.д.49-оборот). Также в судебном заседании установлено, что стоимость объекта оценки, была определена экспертом исходя из вида его фактического использования, в связи с чем, нарушений положений п.20 ФСО №7, не установлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Лицо, составившее заключение, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, а также предъявляемым к экспертам Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности к заключению приложены сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.

Экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером …..

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы, у суда не имеется.

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством оснований, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

В связи с отказом судом в назначении повторной судебной оценочной экспертизы, в судебном заседании представитель административного истца уточнила требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной определенной по отчету об оценке в размере 3 836 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления от 30.06.2015 года № 28, исследуя представленный административным истцом отчет об оценке № 0021 от 24.05.2016 года, выполненный ООО «КонсалтИнвестГрупп», дав ему оценку в совокупности с другими доказательствами по делу, суд выявил несоответствие отчета приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в результате чего информацию, использованную оценщиком, нельзя признать достаточной, проверяемой, а выводы – достоверными по следующим основаниям.

Согласно статье 15 Закона об оценочной деятельности, оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В силу части 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Для оценки объекта исследования оценщик выбрал сравнительный подход методом сравнения продаж путем сравнительного анализа предложений к продаже объектов недвижимости (т.1 л.д.81).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Оценщик определил сегмент рынка, к которому относится земельный участок – коммерческое назначение, разрешенное использование – административное здание с магазинами (т.1 л.д.40, 57).

Согласно отчету об оценке № 0021 от 24.05.2016 года оценщиком для проведения сравнительного анализа приведено 42 объекта-аналога, из которых большая часть объявлений о продаже земельных участков под производственную базу (подгруппа «производственно-складское назначение»), в то время, как объект оценки относится к коммерческой застройки.

При этом, оценщиком допущено нарушение пп. «в» п.22 ФСО №7 согласно которому использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке, что оценщиком сделано не было.

Для реализации сравнительного подхода из 42 объявлений использованы данные по трем земельным участкам. Иные характеристики для отбора объектов-аналогов не описаны и в отчете не проанализированы.

На основании анализа рынка земельных участков, оценщик выявил, что основными факторами, влияющими на стоимость земельных участков, расположенных на территории г.Ставрополя являются: местоположение; вид права; категория земель; ВРИ; наличие инженерных сетей на участке, возможность подключения; площадь; геологические характеристики (т.1 л.д.70).

Вместе с тем, из анализа объявлений о продаже объектов-аналогов следует, что по объектам-аналогам №1 и №2 – отсутствуют сведения о виде права, в то время, как оценщик определяет вид права – как собственность. В заключении отсутствует информация об уточнении этих сведений

Из текста объявлений по всем объектам-аналогам не указана дата размещения объявления. При этом оценщик указывает даты выставления объекта на продажу: аналог №1 – 06.10.2016г.; аналог №2 – 24.11.2016г.; аналог №3 – 10.11.2016г., возлагая ответственность за данную информацию, на себя (т.1 л.д.83, 84, 85), однако подтверждения этому в отчете не имеется. На указанных оценщиком общедоступных ресурсов, такая информация отсутствует. Таким образом, данная информация является недостоверной, вводит в заблуждение (нарушение п.5 ФСО №3). При этом, корректировка на дату продажи, оценщиком не применялась.

Оценщик определяет рынок, как неактивный ссылаясь, что предложение продажи земельных участков в г.Ставрополе по состоянию на 01.01.2015 год значительно превышает спрос, цены предложений нестабильны, срок экспозиции значителен (т.1 л.д.73). Вместе с тем, оценка проводилась по состоянию на 21 февраля 2017 года.

Оценщик определил среднее значение стоимости 1 кв.м. земельных участков под коммерческую застройку, расположенных в г.Ставрополе по состоянию на 01.01.2017 года 2 426 рублей. На период исследования стоимость 1 кв.м. определена оценщиком, в диапазоне от 457 руб. до 10 286 руб. (т.1 л.д.65). Вместе с тем, при проверки полученного результата на сопоставимость с рыночными данными, оценщик ссылается на анализ рынка земельных участков в регионе КМВ, указывая диапазон стоимости земельных участков 350-6142 руб. за 1 кв.м. (т.1 л.д.91), что соответственно вводит в заблуждение (нарушение п.5 ФСО №3).

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки – земельному участку с кадастровым номером ….. в целях определения его рыночной стоимости и не могут свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости указанного земельного участка.

С учетом вышеуказанных недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика, суд считает, что данное доказательство не может быть положено в основу решения. Кроме того, установленная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки опровергается заключением эксперта № 059/18-Э от 28.04.2018 года об иной рыночной стоимости участка, установленной экспертом.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года № 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

При таких обстоятельствах заявленные Мищенко А.В. требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта № 059/18-Э от 28.04.2018 года в сумме 12 799 000 рублей.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 года, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 21.02.2017 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления Мищенко А.В. следует считать дату обращения в суд – 10.10.2017 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (т.1 л.д.15).

ООО «Арбитраж» подано заявление о взыскании судебных расходов за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей (т.1 л.д.173).

ООО «Профэксперт» подано заявление о взыскании судебных расходов за проведение повторной судебной экспертизы в размере 32 695, 60 рублей (т.2 л.д.39).

Представитель административного истца считает, что с учетом процессуального поведения заинтересованного лица, взыскание судебных расходов за проведение судебных экспертиз должно быть возложено на администрацию города Ставрополя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1статьи 248 КАС РФ, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 КАС РФ, лежит на административном истце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебных экспертиз возлагается на административного истца.

Предусмотренных частью 3 статьи 109 КАС РФ оснований для освобождения административного истца от возмещения указанных издержек не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования Мищенко Андрея Валентиновича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – административное здание с магазинами, расположенного по адресу: ….., площадью 2060 кв.м., в размере его рыночной стоимости – 12 799 000, 00 рублей, по состоянию на 21 февраля 2017 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: …...

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости земельных участков считать 10 октября 2017 года.

Взыскать с Мищенко Андрея Валентиновича в пользу ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» в счет оплаты экспертизы 32 695 (тридцать две тысячи шестьсот девяносто пять) рублей 60 копеек.

Взыскать с Мищенко Андрея Валентиновича в пользу ООО «Арбитраж» в счет оплаты экспертизы 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 мая 2018 года.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова