Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному иску закрытого акционерного общества фирма «Агромеханизатор» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество фирма «Агромеханизатор» (далее – ЗАО фирма «Агромеханизатор») обратилось в Пензенский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым №, общей площадью 34410 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную застройку, расположенного по адресу: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права и обязанности административного истца, поскольку размер аренды исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере его рыночной стоимости 25154000 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.

Впоследствии, в связи с проведенной по делу судебной экспертизой представитель административного истца по доверенности ФИО1 (доверенность от 20 февраля 2019 г.) заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. – 27 184 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования (с учётом уточнений) поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представители административных ответчиков – Департамента государственного имущества Пензенской области ФИО2 (доверенность от 11 марта 2019 г.), ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» - ФИО3, ФИО4 (доверенность от 18 февраля 2019 г. № 11) возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области – ФИО5 (доверенность от 14 мая 2019 г.), ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области - ФИО6 (доверенность от 28 июня 2018 г.) разрешение заявленных требований (с учётом уточнений) оставили на усмотрение суда, поддержав доводы, приведенные в письменных отзывах на административный иск.

Заинтересованные лица УМИ администрации г. Пензы, администрация г. Пензы будучи надлежащим образом уведомленными, в судебное заседание не явились.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта-оценщика ФИО7, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что арендатором земельного участка с кадастровым №, общей площадью 34410 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную застройку, расположенного по адресу: <адрес>, является ЗАО фирма «Агромеханизатор», что подтверждается договором аренды земельного участка под объектом недвижимости от 23 августа 2018 г. №, а также выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 марта 2019 г. № (том 1 л.д. 6-10, 119-121).

Как следует из договора аренды земельного участка под объектом недвижимости от 23 августа 2018 г. №, величина ежегодной арендной платы за земельный участок зависит от величины его кадастровой стоимости и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора аренды земельного участка и подлежит перерасчету в случае изменения их кадастровой стоимости (л.д. 9).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, следует признать, что ЗАО фирма «Агромеханизатор» вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты ее права как арендатора земельного участка.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 39 503 368,2 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 4 февраля 2019 г. (том 1 л.д. 5).

Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, следует считать 1 января 2018 г.

В обоснование доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 4 февраля 2019 г. №, подготовленный оценщиком ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО8, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки – 1 января 2018 г. составила 25154000 руб.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО МАКФ «Аудитэкоконс» ФИО9

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 5 апреля 2019 г. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 27184000 рублей (том 1 л.д. 176-199).

В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного заключения эксперта судом назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Аксиома» ФИО7 Согласно заключению эксперта от 21 мая 2019 г. № рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 32 207760 руб. (том 2 л.д. 14-48).

Суд, проанализировав заключение эксперта ООО МАКФ «Аудитэкоконс» ФИО9 от 5 апреля 2019 г. № применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о том, что указанное заключение, как составленное с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, не может служить доказательством рыночной стоимости спорных земельных участков на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в силу следующего.

При оценке стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года эксперт ФИО9 использовал данные о корректирующих коэффициентах из Справочника оценщика под редакцией ФИО10 2016 г., тогда как не были использованы указанные сведения из того же Справочника оценщика 2017 г., который более приближен к дате оценки. Кроме того, установив, что объекты-аналоги имеют меньшую площадь по сравнению с объектом исследования, эксперт ввел корректировку, не предусмотренную Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО10 2016 г.

Также при оценке спорного объекта недвижимости экспертом был применен понижающий процент поправки – скидка на торг в размере 17,9 % (из доверительного интервала), коэффициент корректировки 0,821, для неактивного рынка, что противоречит предоставленному административным истцом отчету оценщика ООО «Центр бизнес-планирования», в котором применены скидка на цены земельных участков под индивидуальную застройку для активного ранка равная 10,2 % и коэффициент корректировки 0,898.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы от 21 мая 2019 г. № 19.10, определившей рыночную стоимость спорного земельного участка, суд принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № с разрешенным использованием под производственную застройку учтена информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков под производственно-складскую застройку, что соответствует сегменту рынка данных объектов.

После проведения анализа рынка было отобрано 4 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки: на торг, на различие площадей, а для аналогов №2, 3 также корректировка на местоположение (район расположения, типичное окружение, плотность застройки), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов - аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик ФИО7, составившая вышеуказанное экспертное заключение № 19.10, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, также указала, что в экспертном заключении имеются технические ошибки в части описания предложения в таблице № 3 позиция № 13 по стоимости - 6500000 рублей (правильно 5086000 рублей), а также в пункте № 1 исследования «Этапы метода» в части сбора и анализа информации предложений и спроса, существующих на рынке Пензенской области и г. Сердобска (правильно на рынке г. Пензы), которые не повлияли на выводы о рыночной стоимости объекта исследования.

Суд, оценив показания эксперта, полагает, что допущенные при составлении заключения технические ошибки не повлияли на выводы о рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку из заключения эксперта следует, что предложение № 13 не было включено в число объектов-аналогов; при производстве экспертизы фактически был исследован рынок земельных участков в г. Пензе.

По возражениям представителя административного истца ЗАО фирма «Агромеханизатор» ФИО1 на заключение эксперта № 19.10, полагавшего, что данное заключение не может являться надлежащим доказательством по административному делу, поскольку содержит противоречивые выводы эксперта о небольшом разбросе цен, тогда как рыночная стоимость предложений земельных участков промышленного назначения лежит в диапазоне от 400 до 3000 рублей, эксперт-оценщик ФИО7 пояснила, что в заключении ею были указаны границы диапазона цен на земельные участки под производственно-складскую застройку. Текст заключения не содержит вывода о небольшом разбросе цен, а с учетом представленного диапазона указано об относительно небольшом разбросе цен, поскольку путем статистического анализа рыночной информации устранена информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости для обеспечения непротиворечивости; выбранные по принципу сопоставимости объекты-аналоги не имеют значительного разброса цен, в связи с чем отсутствуют основания судить о неоднородности проведенной выборки.

Довод административного истца о том, что в заключении экспертом сделан вывод о достаточно большом объеме совершенных сделок, при этом в расчетной таблице в качестве объекта-аналога не принята ни одна из них, не свидетельствует о порочности заключения эксперта от 21 мая 2019 г. № 19.10, поскольку не соответствует содержанию заключения, в котором такой вывод отсутствует. Из показаний эксперта ФИО7 следует, что свой вывод об активности рынка она мотивировала наличием следующих параметров: относительно небольшой разброс цен, местоположение в большом городе, промышленном центре области, присутствие на рынке достаточного количества покупателей и продавцов). Такой параметр активности рынка как достаточно большой объем совершаемых сделок в заключении экспертом не принимался во внимание.

Вопреки доводу административного истца о наличии в заключении эксперта несистемных ссылок на справочники оценщика различных авторов и отсутствии единообразия подхода к применяемым расчетным методикам исследуемое заключение содержит ссылки лишь на Справочник оценщика под редакцией ФИО10, 2017 г., о чем в судебном заседании подтвердила эксперт-оценщик ФИО7

В возражениях представитель административного истца указывает на противоречивую информацию в заключении эксперта о стоимости земельных участков, в частности в районе <адрес>. Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснила, что <адрес> в г. Пензе имеет значительную протяженность и разделяется автомагистралью М5. В той части улицы, которая находится до трассы М5, интенсивность транспортного потока и плотность постройки выше, в связи с чем и цены на земельные участки в этой части <адрес> выше, чем после трассы. Что касается высокой стоимости земельного участка на <адрес> (предложение № 24), то она объясняется тем, что участок расположен в зоне Ц5 на оживленном перекрестке, на первой линии, вблизи торгово-развлекательного центра, что позволяет использовать данный участок под коммерческую застройку. Вместе с тем, данное обстоятельство никаким образом не влияет на вывод о том, что в черте города Пензы самые дешевые участки расположены в районе <адрес>.

Относительно возражений административного истца в той части, что экспертом необоснованно не применена корректировка по местоположению ко всем аналогам эксперт-оценщик ФИО7 пояснила, что при проведении экспертизы ею проводился анализ не только той информации, которая указана в объявлении, но и фактическое местоположение объектов-аналогов с учетом документов территориального планирования. В частности, аналог № 2, расположенный в зоне Ц5, находится в непосредственной близости к объектам производственно-складского назначения, а также вблизи трех АЗС, в связи с чем строительство на данном участке коммерческого объекта не представляется целесообразным; аналог № 3 расположен на первой линии, имеет примыкание к дороге и выход на достаточно оживленную улицу, тогда как аналог № 4, расположенный в районе Бригадирского моста, такого выхода не имеет. В связи с этим, сравнив данные аналоги с объектом оценки, она применяла соответствующие корректирующие коэффициенты по Справочнику под редакцией Лейфера, 2017 г.

Оценивая возражения представителя административного истца в части выводов эксперта ФИО7, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения № 19.10.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 21 мая 2019 г. № 19.10 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 32207 760 руб.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 28 февраля 2019 года.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Изложенные в письменных возражения на административный иск доводы заинтересованных лиц администрации г. Пензы и Управления муниципального имущества администрации г. Пензы о том, что снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка приведет к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении административного иска, поскольку право арендатора на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости прямо предусмотрено законом.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 34410 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную застройку, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г. в размере его рыночной стоимости – 32207 760 (тридцать два миллиона двести семь тысяч семьсот шестьдесят)рублей.

Датой подачи ЗАО фирма «Агромеханизатор» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 февраля 2019 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2019 г.

Судья Л.А. Окунева